土地估价权利管理规章与政策一土地估价师考试复习.docx

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土地估价权利管理规章与政策一土地估价师考试复习

土地估价、权利管理规章与政策

一、考试目的

本部分的考试目的是测试《土地估价师资格考试管理办法》、《土地登记办法》等土地税收、权利管理的理解与掌握程度。

二、考试范围：

1．《土地估价师资格考试管理办法》

2．关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知（[1995]国土[籍]字第10号）

3．关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发[2001]44号）

4．关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知（国土资厅发[2001]42号）

5．关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知（国土资发[2002]237号）

6．关于印发《土地估价师继续教育暂行规定》的通知（国土资发[2001]170号）

7．国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资发[1999]433号）

8．关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知（国土资发[2005]144号）

9．《土地登记办法》（国土资源部令第40号）

10．《土地权属争议调查处理办法》（国土资源部令第17号）

11．《土地登记资料公开查询办法》（国土资源部令第14号）

三、内容辅导：

第一部分《土地估价师资格考试管理办法》

一、《土地估价师资格考试管理办法》出台背景实施时间：

中华人民共和国国土资源部令第35号《土地估价师资格考试管理办法》，已经2006年11月20日第5次部务会议审议通过，自2007年1月1日起开始施行。

二、重要条款

第一章总则

第二条国家实行土地估价师资格认证制度。

通过全国土地估价师资格考试，方可取得土地估价师资格。

第二章报名条件

第四条凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：

（一）取得大专学历且从事相关工作满两年；

（二）取得本科学历且从事相关工作满一年；（三）取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。

不具备前款第

（一）、

（二）、（三）项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。

第五条有下列情形之一的人员，不能报名参加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效：

（一）因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满五年的；

（二）被取消土地估价师资格未满五年的；（三）被取消考试资格未满两年的；（四）在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的。

例题：

张某2002年取得大专学历，从事相关工作满两年后，于2005年考试通过获得土地估价师资格，但因其他原因于2006年被取消土地估价师资格。

按照土地估价师资格考试管理办法，张某2009年可以重新报名参加土地估价师考试。

（）（2009年《土地管理基础与法规》试题）

答案：

×

解析：

《土地估价师资格考试管理办法》第五条规定：

有下列情形之一的人员，不能报名参加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效：

（一）因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满五年的；

（二）被取消土地估价师资格未满五年的；（三）被取消考试资格未满两年的；（四）在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的。

第三章考试

第七条国土资源部组织全国土地估价师资格考试委员会，对土地估价师资格考试涉及的重大事项进行协调、决策。

第八条中国土地估价师协会根据全国土地估价师资格考试委员会的决策，具体组织实施土地估价师资格考试工作。

第九条土地估价师资格考试每年举行一次。

考试于每年第三季度在各考区同时举行。

考试的具体时间，由全国土地估价师资格考试委员会确定。

第十条土地估价师资格考试主要测试应试人员所应具备的土地估价专业知识和执业能力。

土地估价师资格考试的内容包括：

（一）土地管理基础知识；

（二）土地估价理论与方法；（三）土地估价相关经济理论与方法；（四）土地估价实务。

第十一条土地估价师资格考试按照统一的考试大纲统一命题。

第十二条土地估价师资格考试采用闭卷方式进行。

报考人员自由选择报考科目的种类和数目，各科考试成绩在三个连续考试年度内有效。

第十三条　土地估价师资格考试实行统一评卷。

各科成绩于考试结束之日起三个月内由国土资源部通过《土地估价机构和人员执业信息公示系统》公布。

第十四条　应试人员在连续三个考试年度内通过全部科目考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格。

第四章考务

第十五条土地估价师资格考试按省、自治区、直辖市设立考区。

省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门在全国土地估价师资格考试委员会的领导下，组织实施考务工作。

省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门可以将上述考务工作委托当地的土地估价师协会承担。

特殊情况下考区需要临时调整的，由全国土地估价师资格考试委员会决定。

第十七条考试工作人员与报考人员有近亲属或其他利害关系的，应当申请回避。

第五章法律责任

第十八条应试人员有下列情形之一的，由省级以上国土资源行政主管部门视情节后果分别予以警告、考试成绩无效、两个考试年度内不得参加全国土地估价师资格考试的处罚：

（一）提供虚假证明材料或者以其他方式骗取报名的；

（二）由他人冒名顶替参加考试的；（三）扰乱考点、考场秩序，或者威胁考试工作人员人身安全的；（四）在考试中有作弊行为的。

对于有前款规定情形，已取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》的，撤销其土地估价师资格。

第十九条　考试工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分：

（一）协助不具备报考资格的人报名的；

（二）应当申请回避而未回避的；（三）擅自变更考试时间的；（四）泄露考题或考试工作的其他保密信息的；（五）包庇、纵容考生作弊的；（六）篡改分数的。

第六章附则

第二十条取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记。

经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。

实践考核和执业登记由中国土地估价师协会具体实施。

第二十一条执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。

例题：

执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。

（）（2009年《土地管理基础与法规》试题）

答案：

√

解析：

《土地估价师资格考试管理办法》第二十一条规定：

执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。

第二十二条依法取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》并进行执业的土地估价师，应当接受行业协会的自律管理。

第二十三条本办法自2007年1月1日起实施。

例题：

《土地估价师资格考试管理办法》自（）起实施。

A．2006年12月1日

B．2006年12月20日

C．2007年1月1日

D．2007年3月1日

答案：

C

解析：

自2007年1月1日起实施。

第二部分关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知（[1995]国土[籍]字第10号）

一、设立从事土地价格评估的中介服务机构，应依照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》和《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方可开业。

二、申请设立土地价格评估机构，除具备国家法律、行政法规定的条件外，还应具有与其经营范围相适应的注册资金和专业人员。

有二名以上土地估价师和10万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作；有四名以上土地估价师和20万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地省级行政区范围内从事土地估价工作；有七名以上土地估价师和50万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在全国范围内从事土地估价工作。

设立土地价格评估机构申请公司登记的，应参照上述条件，具体核定其经营范围。

三、国家核拨经费的事业单位、科技性的社会团体设立不具备企业法人条件的土地价格评估机构，由该单位申请登记，经工商行政管理部门核准，领取营业执照后，方可从事土地估价活动。

具体经营范围，应参照本通知第二条规定的条件核定。

四、各级土地管理部门已批准设立的土地估价事务所、地说咨询服务中心等从事土地价格评估的机构，具备法人条件而尚未进行企业法人登记的，应按照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》和本通知的要求，向工商行政管理部门申请企业法人开业登记；已设立的不具备企业法人条件的土地价格评估机构，尚未进行营业登记的，应向工商行政管理部门申请营业登记。

五、本通知下达前已核准登记的，不再进行重新登记或重新核定经营范围。

尚未进行登记的，应在工商行政管理部门规定的时间内办理登记，但最迟不得超过1995年5月1日。

逾期不登记而承接土地估价业务的，由工商行政管理机关依法进行处理。

六、经工商行政管理部门登记注册的土地价格评估机构，应于登记后30日内到土地管理部门备案。

其中，在全国范围内从事土地估价工作的，到国家土地管理局备案；在省级行政区范围内从事土地估价工作的，到省级土地管理部门备案。

七、依法登记和备的土地价格评估机构承担土地估价业务时，按国家有关土地管理的规定，可由具有土地估价师资格的人员到土地所在的土地管理部门，查阅有关资料。

各级土地管理部门，不得向未经工商行政管理部门登记和未向土地管理部门备案的土地价格评估机构和人员提供资料。

例题：

《国家土地管理局、国家工商行政管理局关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》（[1995]〕国土〔籍〕字第10号）规定，有七名以上土地估价师和50万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地（）范围内从事土地估价工作。

A．县

B．地市

C．省级行政区

D．全国

答案：

D

解析：

有七名以上土地估价师和50万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在全国范围内从事土地估价工作。

第三部分关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发[2001]44号）

一、以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批

改革土地估价确认管理，取消确认审批，建立土地估价报告备案制度。

企业改制需要进行土地估价的，应由企业自主选择土地估价机构进行评估。

土地行政主管部门不再对土地估价结果进行确认。

企业改制上报的土地估价报告，只要格式规范、要件齐备，土地行政主管部门将直接给予备案。

企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。

企业委托进行土地估价的，土地估价报告同时交付备案。

改制涉及的土地采用国家作价出资（入股）、授权经营方式处置的，土地估价报告应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。

土地估价中介服务机构要与政府主管部门彻底脱钩，按照“客观、真实、公正”的要求，独立进行估价业务活动，对土地估价结果独立承担责任，并定期将业绩清单上报土地行政主管部门备案，接受监督。

市、县人民政府土地行政主管部门要定期公布当地的其准地价和标定地价，并提供地价查询服务，为社会和企业认定估价结果提供参考依据。

例题1：

从事土地评估的中介服务机构必须对土地估价结果独立承担责任，但是要及时将土地估价报告和土地估价业绩清单报国土资源管理部门备查并接受监督。

（2006年《土地管理基础与法规》试题）

答案：

√

解析：

法规考核点。

从事土地评估的中介服务机构必须与政府主管部门彻底脱钩，按照"独立、客观、公正"的要求，独立进行土地估价业务活动，对土地估价结果独立承担责任，并及时将土地估价报告和土地估价业绩清单上报土地行政主管部门备查，接受监督。

例题2：

为了保证国有资产不流失，须由国土资源管理部门向企业推荐土地估价机构对改制企业的土地使用权价格进行评估。

（2006年《土地管理基础与法规》试题）

答案：

×

解析：

法规考核点。

以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批。

改革土地估价确认管理,取消确认审批,建立土地估价报告备案制度。

企业改制需要进行土地估价的，应由企业自主选择土地估价机构进行评估。

土地行政主管部门不再对土地估价结果进行确认。

企业改制上报的土地估价报告，只要格式规范、要件齐备,土地行政主管部门将直接给予备案。

二、明确企业的国有划拨土地权益

企业原使用的划拨土地，改制前只要不改变土地用途，可继续以划拨方式使用。

改制后只要用途符合法定的划拨用地范围，仍可继续以划拨方式使用。

改制或改变用途后不再符合法定划拨用地范围的，应当依法实行有偿使用。

为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得成本和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。

企业依法取得的划拨土地设定抵押权是，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；抵押权实现时，土地使用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。

划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后的用途不符合法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。

划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部门核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。

例题：

企业改制时，可依据划拨土地的平均取得成本和开发成本评定划拨土地使用权价格，其价值作为原土地使用者的权益计入企业资产。

（2006年《土地管理基础与法规》试题）

答案：

√

解析：

法规考核点。

企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。

三、规范国家作价出资（入股）、授权经营处置方式的使用

对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。

土地资产处置方案报批程序如下：

㈠改制企业根据省级以上人民政府关于授权经营或国家控股公司试点的批准文件，拟订土地资产处置总体方案，向有批准权的土地行政主管部门申请核准；

㈡土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土`地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和估价结果，拟订土地资产处置的具体方案；

㈢企业向市、县土地行政主管部门申请初审，市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行审查并出具意见；

㈣企业持改制方案、土地估价报告、土地资产处置具体方案和初审意见，到有批准权的土地行政主管部门办理土地估价报告备案和土地资产处置审批。

㈤企业持处置批准文件在财政部门办理国有资本金转增手续后，到土地所在的市、县土地行政主管部门办理土地变更登记。

国土资源部对土地资产处置方案核准和审批实行集体会审，各地也应实行集体决策。

审批机关要简化审查内容，只对土地权属状况、土地处置方式和地价水平等内容进行重点审查。

初审机关不干预土地资产处置方式。

四、加强对土地估价机构的监督管理

各级土地行政主管部门要切实转变对土地估价行业的管理方式，建立抽查制度，进一步加强对土地估价机构的监管。

各地要定期对土地评估机构和土地估价报告进行随机检查，组织土地估价行业协会及有关专家对被抽查的机构和报告进行集体评议，对违法违规的机构或个人进行处罚。

土地行政主管部门作出处罚决定前，应进行听证，抽查结果和处罚决定要向社会公布。

对在抽查评议中发现未与行政机关脱钩并改制而从事中介业务、土地估价报告和业绩清单不按规定备案、拒不接受主管部门检查、不遵守土地估价技术规范、弄虚作假评估的机构或个人，要视情节轻重，分别给予通报、警告、降低资质等级、吊销土地估价机构资质证书和土地估价师资格证书等处罚。

今后，在我部备案的土地估价机构和已报部备案的土地估价报告，由我部组织抽查。

在省级土地行政主管部门备案的机构，由省级土地行政主管部门组织抽查，抽查结果应向我部报告。

土地行政主管部门要充分发挥土地估价师协会等行业组织的自律作用，加强教育培训工作，提高土地估价队伍的执业素质，促进土地估价行业的健康发展。

改革土地估价结果确认与土地资产处置审批办法，是土地行政主管部门贯彻落实党中央、国务院关于转变政府职能，改革审批制度，加强土地市场监督管理，促进土地估价行业发展的一项重大举措，各级土地行政主管部门要提高认识，认真贯彻执行。

例题：

《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）规定，今后，在国土资源部备案的土地估价机构和已报部备案的土地估价报告，由（）组织抽查。

在省级土地行政主管部门备案的机构，由组织抽查，抽查结果应向我部报告。

A．国务院

B．国土资源部

C．省级土地行政主管部门

D．市、县土地行政主管部门

答案：

B

解析：

今后，在国土资源部备案的土地估价机构和已报部备案的土地估价报告，由国土资源部组织抽查。

在省级土地行政主管部门备案的机构，由省级土地行政主管部门组织抽查，抽查结果应向我部报告。

第四部分关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知（国土资发[2001]42号）

企业改制土地资产处置审批意见（试行）

一、审批权限划分

（一）经国务院批准改制且符合以国家作价出资（入股）或授权经营方式配置土地条件的企业，其土地资产处置方案报部审批。

经国务院批准改制具体包括以下两类：

1．国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建股份有限公司、有限责任公司的；

2．国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建境外上市企业的。

（二）无论哪类企业、若改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，直接到土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续。

（三）国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制且符合国家作价出资（入股）或授权经营方式配置土地的企业，其土地资产处置方案报土地所在地的省级土地行政主管部门审批。

为方便与有关部门衔接，同一企业涉及在两个以上省（自治区、直辖市）审批土地资产处置的，企业根据需要，可持有关省（区、市）的处置批准文件到我部转办统一的公函。

如果同一企业改制涉及的划拨土地，部分采用出让或租赁方式处置、部分采用国家作价出资（入股）或授权经营方式处置、部分土地采用保留划拨方式处置等多种处置方式并存的，土地资产处置总体方案一并拟订，按照国家作价出资（入股）或授权经营方式处置的审批权限报有批准权的土地行政主管部门一并核准，具体处置方案则按各种处置方式的审批权限分别在市县或省级以上土地行政主管部门办理。

二、采用国家作价出资（入股）或授权经营方式处置的范围和程序

（一）适用范围：

对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。

（二）报批程序：

1．改制企业根据省级以上人民政府关于授权经营或国家控股公司试点的批准文件，拟定土地资产处置总体方案，向省或国务院土地行政主管部门申请核准；

2．土地资产处置总体方案经核准后，企业应自主委托具备相应土地评估资质的机构进行评估，并依据土地状况和估价结果，拟定土地资产处置的具体方案；

3．企业向市、县土地行政主管部门申请初审，市、县土地行政主管部门对土地产权壮况、地价水平进行初步审查并出具意见，并附土地估价结果初审表（见附件二中附表二）；

4．企业持改制方案、土地位价报告、土地资产处置具体方案和初审意见，到有批准权的土地行政主管部门办理土地估价报告备案和土地资产处置审批；

5．企业持处置批准文件在财政部门办理国有资本金转增手续后，到土地所在的市、县土地行政主管部门办理土地变更登记。

四、具体处置方案审批要求

（一）所需报件：

1．土地估价报告备案和土地资产处置审批的申请文件（含土地估价报告备案表）；

2．土地资产处置具体方案；

3．土地估价报告和土地估价技术报告；

4．土地资产处置总体方案核准文件；

5．市、县土地行政主管部门对土地权属和地价水平的初审意见（含土地估价结果初审表）。

（二）审查内容：

1．土地处置方式；

2．土地权属状况；

3．地价水平等。

五、行文参考格式（略）

附件二：

土地估价报告备案办法（试行）

一、备案范围

土地估价报告备案的范围是指：

1．企业改制涉及的土地估价报告。

2．土地评估机构完成的土地估价项目业绩清单。

二、备案要求

（一）企业改制涉及的土地估价报告按以下要求报土地行政主管部门备案：

1．企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，改制企业在土地所在市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续时，所涉及宗地的土地估价报告同时交付备案。

2．企业改制涉及的土地采用国家作价出资（入股），授权经营方式处置的，改制企业在省级以上土地行政主管部门申请办理土地资产处置时，土地估价报告同时在省级以上土地行政主管部门备案；同一企业涉及在两个以上省（自治区、直辖市）审批土地资产处置的，所涉及宗地的土地估价报告与土地资产处置审批分别到宗地所在省（区、市）备案。

（二）土地估价项目业绩清单按以下要求报土地行政主管部门备案：

1．在国土资源部备案的土地评估机构，其土地估价报告项目业绩清单报国土资源部备案，同时抄报机构所在地省级土地行政主管部门。

2．在省级土地行政主管部门备案的土地评估机构，其土地估价项目业绩清单报省级土地行政主管部门备案。

三、备案条件

（一）企业改制涉及的土地估价报告备案须具备以下条件：

1．受托评估机构具有国土资源部和省级土地行政主管部门颁发的《土地评估机构资质证书》，从业范围符合资质证书的规定，并根据与委托方签订的合同约定条件出具了土地估价报告。

2．土地估价报告符合土地估价报告规范格式要求，其内容完善，结构合理，表述清楚，资料真实可靠，依据充分。

3．按规定提交以下相关材料，符合要件齐备要求：

（1）土地估价报告在省级以上土地行政主管部门备案的具体要件详见《企业改制土地资产处置审批要求》（附件一）中具体处置方式审批要求所需报件。

（2）土地估价报告在市、县土地行政主管部门备案的具体要件主要包括：

①土地估价报告备案的申请函件，并附《土地估价报告备案表》（见附表一）；

②土地估价报告和土地估价技术报告；

③企业改制方案和土地资产处置方案；

④企业改制批准文件。

（二）土地估价项目业绩清单备案须具备以下条件：

1．业绩清单所列的土地估价报告是土地评估机构独立或与其他机构合作完成，并已向委托方提交的土地估价报告（土地估价项目业绩清单见附表三）。

2．业绩清单应包括土地评估机构上一季度上述所有的土地位价报告。

3．业绩清单应在规定时间上报，上报时间以当地当日邮戳为准。

（逾期末报的，视为上一季度无业绩清单。

）

四、备案程序

（一）企业改制涉及的土地估价报告按以下程序备案：

1．申请

改制企业持土地估价报告及资产处置申请文件、材料等要件向土地行政主管部门提出备案申请。

2、受理与备案

（二）土地估价项目业绩清单按以下程序备案：

1．报送业绩清单

2．审核与汇总

土地行政主管部门在收到各土地评估机构报送的业绩清单后，进行审核汇总，作为对土地估价报告进行随机抽查的依据。

例题：

《土地估价报告备案办法（试行）》规定，土地估价报告备案的范围是指（）。

A．土地使用权抵押涉及的土地估价