XX市建筑业房地产业项目税收管理办法.docx

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XX市建筑业房地产业项目税收管理办法

XX市建筑业房地产业项目税收管理办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为了加强和规范建筑业和房地产业税收征收管理，切实提高建筑业和房地产业税收科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则和相关税收法律、法规规定，结合省局不动产、建筑业项目登记管理有关要求和我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称建筑业是指建筑安装工程作业，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。

本办法所称的房地产业是指专业从事房地产开发及销售业务。

第三条凡在我市范围内提供建筑业劳务和销售不动产的单位和个人，以及外地来我市提供建筑业劳务的单位或个人（以下简称纳税人）均适用本办法。

第四条建筑业房地产业项目税收管理，主要包括：

项目登记管理、税款征收管理、发票管理、监控与统计分析、户籍档案管理等。

第二章　工作职责

第五条　市局负责全市建筑业和房地产项目税收管理的监督和指导。

第六条各县（市、区）地方税务局负责辖区内建筑业和房地产项目税收管理。

具体职责如下：

（一）受理建筑业和房地产项目登记；

（二）与同级住建、发改、国土资源、水利、交通运输、公共资源交易等部门建立信息沟通机制，及时了解已批准立项的建筑业和房地产项目的基本信息；

（三）对上级传递、自行采集和纳税人报送的项目信息、申报信息、入库信息进行登记、汇总、传递、分析、比对；

（四）对税收政策进行宣传解释，及时反馈征管工作中出现的问题；

（五）掌握建筑业和房地产项目进度及项目结算情况，监控建筑业和房地产项目的纳税申报、税款缴纳情况，负责项目的营业税及其附加税费、所得税、城镇土地使用税、房产税、印花税、土地增值税、契税等的征收管理，确保税款及时、足额入库；

（六）对使用销售建筑业和房地产发票的纳税人实行分类管理，并监督纳税人合法取得、使用和开具发票；

（七）建筑业和房地产项目销售完毕或工程竣工后，及时清缴税款，缴销发票，注销报验登记或者项目登记。

第三章项目登记管理

第七条　各地税务机关应对建筑业和房地产业实行项目管理制度。

各县（市、区）地方税务局负责与同级发改、规划、财政、国土、建设、房管、交通、招投标管理等部门的联系，采集建筑业、房地产业工程项目的立项、开工建设等信息。

第八条　建筑工程、房地产项目实行属地管理，纳税人应按工程项目分别办理项目登记，分别申报纳税。

第九条　本市范围内建筑工程项目原则上均应办理项目登记，其中投资额（合同金额）在50万元以上的建筑工程项目必须办理项目登记。

建筑工程项目的登记对象为工程建设方与施工方，即双向采集项目信息。

有下列情况之一的可不办理项目登记：

（一）代开发票纳税人承接的工程总造价（合同总金额）在50万元以下的项目，工程建设方与施工方均不需办理项目登记。

（二）建筑工程项目在异地的，异地建设方不需办理项目登记。

（三）独立核算单位内部提供建筑业劳务的，不需办理项目登记。

第十条　项目登记应遵循以下原则：

（一）税务登记前置原则。

建设方和施工方只有先进行税务登记（含报验登记），才能进行项目登记。

（二）双向登记原则。

建设方和施工方都必须进行项目登记。

如果建设方不能进行项目登记，可由施工方汇总形成建设方项目登记信息，生成唯一的项目代码。

双向登记发生不一致时，建筑项目以施工方项目登记为准，房地产项目以建设方项目登记为准。

（三）顺序登记原则。

一般情况下应当先办理建设方登记，后办理施工方登记；施工方登记应当先总包后分包。

（四）先项目登记后开票原则。

应纳入项目登记管理的所有建筑业、房地产项目都必须先办理项目登记，后开具发票。

第十一条　建设方应及时到项目所在地主管税务机关进行项目登记，如实填写《建筑业工程项目登记表》（见附表1）并提供下列证件、资料：

（一）工程承发包合同；

（二）《建设工程规划许可证》原件及复印件；

（三）主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。

房地产项目的建设方在取得《房屋预售许可证》后，还需如实填写《房地产项目登记表》（见附表2），并提供下列证件、资料：

（一）税务登记副本原件和复印件；

（二）工程承发包合同；

（三）《房屋预售许可证》原件及复印件；

（四）主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。

第十二条　工程施工方应在建筑工程合同签订并申报领取《建设工程项目施工许可证》之日起30日内向其工程项目所在地主管税务机关提供项目信息，如实填报《建筑业工程项目登记表》并提供下列证件、资料：

（一）施工方的营业执照副本、税务登记证副本原件及复印件；

（二）工程承发包合同、分包合同、转包合同、施工合同及其工程预算资料原件及复印件；

（三）《建设工程项目施工许可证》原件及复印件；

（四）本地施工方的开户银行及账号，外来施工方在工程所在地所开设的银行账户及账号；

（五）属跨区域提供建筑劳务的，应提供《外出经营税收管理证明》原件及复印件；

（六）主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。

纳税人提供异地建筑业应税劳务的，应同时按照上述规定向机构所在地主管税务机关进行建筑工程项目登记。

建筑工程项目实行分包的，由总包方统一向税务机关提供项目信息，分包方不需重复提供项目信息。

总包方未提供相关分包信息的，分包方应当按规定提供项目信息，办理项目登记。

第十三条　本地登记注册的纳税人，办理项目登记的，由纳税人直接通过“税企信息互换平台”进行登记。

外来临时从事建筑劳务的，由纳税人填报《项目登记表》及相关附报资料后，直接到主管税务机关办理项目登记。

对于纳税人提交的证件资料不齐全或填写不符合要求的，由主管税务机关一次性告知纳税人需补正的资料。

第十四条　建设方与施工方工程项目信息发生变动的，应在工程项目信息发生变动之日起30日内，向主管税务机关提供变更项目信息，并办理项目变更登记。

对于涉及其他总包、分包项目信息发生变化的，都必须同时按规定办理相关的变更或者重新登记手续。

建设方与施工方在进行项目变更登记时，必须如实填写《建筑工程项目变更登记表》（见附件3）。

第十五条　施工方在建筑业工程项目完工并经相关部门竣工验收及出具工程竣工结算报告之日起30日内，持下列有关资料向主管税务机关（管理分局）申请建筑工程项目清算。

（一）《工程项目登记表》；

（二）竣工结算报告、工程项目结算书；

（三）工程决算审计报告书。

主管税务机关在办理工程项目清算时，应对工程结算价款、甲供材、设备扣除等项目进行核实确定，同时清缴税款。

主管地方税务机关完成工程项目清算工作，且清缴税款入库后，办理建筑工程项目注销登记。

第十六条应办理项目初始登记而未登记，应办理项目变更登记而未登记，应办理清算而未清算，并经主管税务机关通知仍未办理相关手续的，可由主管税务机关发出《税务事项通知书》，责令工程双方在通知书发出之日起15日内办理相关手续。

第十七条　主管税务机关要结合建筑工程项目登记信息，建立建筑工程项目和房地产开发项目开工、销售、竣工登记备案制度。

第十八条　主管税务机关应从以下几方面加强项目后续监控管理。

（一）对税收政策进行宣传解释，辅导纳税人正确办税，遇到问题及时反馈；

（二）及时掌握不动产销售和建筑工程项目进度、拨付款及项目结算情况；

（三）根据不动产销售和建筑业工程项目进度监控不动产和工程项目的纳税申报及税款缴纳情况，确保税款及时、足额入库，并做好相关台账登记工作；

（四）监督纳税人合法取得、使用、开具不动产销售和建筑业发票；

（五）对不动产和建筑业工程项目的登记信息、申报信息、入库信息进行采集、录入、汇总、传递、分析、比对，对比对有疑点问题的通过质疑约谈等方式排除疑点；

（六）不动产销售完毕及建筑业工程项目竣工后及时清缴税款。

第四章　税款征收管理

第十九条　提供建筑劳务的自开票纳税人应当在每月的申报期内汇总缴纳当月的应纳税款。

纳税人应纳税种及税款金额按照现行税收政策执行。

第二十条　房地产和建筑业项目实现的各项税收，应当按照现行财政体制确定的分成比例和入库级次，分别缴入相应的国库，严禁混级混库。

第二十一条　主管税务机关为纳税人代开建筑业统一发票前，应先予征收税费。

纳税人应按月向主管税务机关办理相关税收、基金（费）纳税申报，对此前先予缴纳的税费作已缴税费处理。

第二十二条　建筑业总包方、分包方和再分包方应当分别按规定开具建筑业统一发票并缴纳税款。

纳税人将建筑工程分包给其他单位的，在计算缴纳营业税时，可凭分包方开具的正式发票将分包款从营业税计税依据中扣除。

已办理项目登记的纳税人扣除分包款时，主管税务机关应当在分包发票原件上注明“已抵扣”字样。

第二十三条　已办理税务登记（含报验登记）的纳税人以其税务管理编码开具发票并缴纳税款。

未办理税务登记的纳税人应当先办理零散税收登记，后缴纳税款并开具发票。

第二十四条缴纳企业所得税的纳税人在申请代开建筑业统一发票时，查账征收企业分别按工程收入的2％计算预缴企业所得税；核定征收企业按8％的应税所得率计算缴纳企业所得税。

对于持有《外经证》报验登记的企业所得税纳税人，属省内建筑企业的，所得税回其登记注册地申报缴纳；属省外建筑企业的，其企业所得税按照《国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》（国税函〔2010〕156号）及《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法>的公告》（国家税务总局公告2012年第57号）执行。

只缴纳个人所得税的纳税人，在申请代开建筑安装发票时，按工程收入的2％计算征收个人所得税。

第二十五条纳税人申请开具《外经证》，机构所在地主管税务机关在开具《外管证》时，不预征企业所得税。

纳税人异地经营成果应纳入统一核算，并按规定办理企业所得税预缴申报和汇算清缴。

如未纳入核算，企业所得税由经营地税务机关征收入库，经营地税务机关未征收的，由注册地税务机关征收入库。

第二十六条　纳税人异地提供建筑安装劳务的，应按照规定向机构所在地主管税务机关报送建筑业营业税纳税申报表和异地提供建筑业劳务税款缴纳情况申报表。

第五章发票管理

第二十七条　施工方在收取工程价款时，必须开具建筑业统一发票。

建设方必须凭施工方开具的建筑业统一发票支付各种工程所需款项。

第二十八条对提供建筑劳务和销售不动产的纳税人，根据其开具建筑业发票开具方式的不同，分为自开票纳税人和代开票纳税人。

第二十九条同时符合下列条件的纳税人为自开票纳税人，可以在不动产所在地和建筑业劳务发生地自行开具由当地主管税务机关售给的发票：

（一）依法办理税务登记证；

（二）如实填报《不动产项目情况登记表》或《建筑业工程项目情况登记表》;

（三）财务制度健全，会计核算规范、准确；

（四）能按照税务机关的要求，及时申报缴纳税款；

（五）严格按照《发票管理办法》等规定领购、开具、保管和缴销发票。

不同时符合上述条件的纳税人为代开票纳税人，由其工程项目所在地和不动产所在地主管税务机关为其代开发票。

申请代开票发票时须提供如下资料：

（一）《代开发票申请表》；

（二）不动产销售、建筑劳务合同；

（三）申请代开发票人的有效身份证件；

（四）税务机关要求提供的其他资料。

第三十条　对已认定为自开票纳税人的建筑、房地产纳税人，如有下列情形之一的，经主管税务机关（管理分局）审定，取消其自开票纳税人资格。

（一）不符合规定的自开票纳税人应具备的条件，或经主管税务机关（管理分局）查实有伪造申请认定资料而骗取自开票纳税人资格的行为；

（二）未按财务制度和税法要求正确核算收入、成本、费用、税金、利润的；

（三）不能按规定向税务机关进行正常纳税申报和缴纳各项税款的；

（四）经税务机关查实有为他人代开或虚开发票行为的；

（五）不能妥善保管、使用建筑业统一发票或销售不动产专用发票造成严重后果的。

第三十一条　凡被取消自开票纳税人资格的纳税人，一年内不得再认定为自开票纳税人，一律由主管税务机关代开建筑业统一发票或销售不动产统一发票。

第三十二条自开票纳税人开具建筑业统一发票和销售不动产统一发票的，应通过“网络发票管理系统”开具。

开具发票应如实、一次性填开，手写无效。

主管税务机关应积极辅导纳税人正确使用“网络发票管理系统”开具发票。

主管税务机关应对纳税人自开票情况进行实时监控。

第三十三条自开票纳税人应建立严格的发票领、用、存制度和相关台账。

主管税务机关应严格加强发票管理，限量供应，定期检查。

对认定为自开票纳税人的建筑业和房地产开业纳税人，税务机关不得以任何借口和理由为其代保管发票。

第三十四条主管税务机关在受理纳税人申请代开统一发票时，达到项目登记标准但未进行项目登记的，应首先引导纳税人正确进行项目登记和征收税款后开具发票。

税务人员不得在项目尚未登记时为其代开发票。

第三十五条　建设项目的建设方要积极配合主管税务机关进行项目登记，并协助税务机关加强税收管理。

建设单位不得接受外地建筑业统一发票和其他非法凭证入账。

无工程所在地建筑业统一发票，不得向施工单位支付工程款项。

对建设方未按规定取得发票的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定进行处理。

行政事业性单位的建设项目未按规定取得发票的，由主管税务机关（管理分局）会同财政、审计部门进行核查，并督促建设单位责令施工企业提供建筑业统一发票。

第六章监控与统计分析

第三十六条　主管地税机关应建立健全项目管理台账，对建筑业纳税人应纳税款缴纳情况实施监控。

各税源管理单位要对项目动态信息实行台账登记管理，项目管理台账至少应包含营业收入、往来款项收付、申报纳税以及发票开具等信息。

要明确专人负责登记和管理台账，对项目税收征管实行全程监控管理。

管理人员工作交接时，项目管理台账应一并移交。

第三十七条建筑工程和房地产开发项目开工后，管理人员应至少每季度下户巡查一次。

跟踪了解纳税人项目进展及工程款拨付等情况。

第三十八条　各主管地税机关应当对房地产和建筑业税收实行协同管理，相互控管，实现上下游企业税收信息共享，提高税收征管效能。

第三十九条项目主管税务机关应充分应用MIS系统、“税源专业化管理平台”、“网络发票管理系统”等系统各功能模块，适时掌握纳税人工程项目、发票开具、纳税申报等基础涉税数据，进行较验比对和逻辑判断，对于异常情况给予预警提示。

第四十条管理人员应及时对“税源专业化管理平台”等征管业务系统提示的纳税人涉税风险进行跟踪核查或实地调查，发现异常原因，深入分析，区别不同情况做出处理。

对于不能立即排除的异常情况应及时转入纳税评估，通过纳税评估确定拟进一步采取的征管措施。

第四十一条项目主管地税机关应建立约谈机制。

以统计分析发现的疑点为约谈要点，与重大建设项目相关的纳税人进行约谈沟通、纳税提醒或纳税辅导，督促其及时补缴相关税款，提高纳税遵从度。

第四十二条项目主管地税机关应该按期（月或季）做好重大项目的税收统计，将实缴税款与工程款的拨付情况、工程实际完成投资额、工程进度和发票开具情况进行比对，分析税收收入与实际投资的差异，进而加强对项目的动态监控管理。

实现由事后结算管理变为事前、事中、事后全程监控。

第四十三条建筑工程竣工后，税收管理员应根据纳税人提供的建筑工程结算书，及时进行税款结算。

主管税务机关在对房地产开发的纳税人进行税款结算和清算时，应该安排负责建筑业税收的管理员参加。

管理员对房地产开发纳税人财务账簿中列支的各项成本、费用、支出以及往来账体现的应该开具建筑安装发票的部分，应责成应该负担该笔税款的纳税人开具发票、补缴税款，并按相关税收法律、法规处理。

第七章户籍档案管理

第四十四条主管地方税务机关应当对建筑工程和房地产开发项目分别建立项目管理档案，按照档案管理的要求收集、整理、装订档案资料，编写档案编号。

第四十五条主管税务机关应当自项目登记之日起30日内建立项目管理档案；自项目全部竣工清算完毕之日起60日内完成档案材料的整理、归档工作。

项目跨年度建设的，档案归档工作应在项目建设完工清算年度内进行，在项目建设期间不需要对档案资料进行归档。

第四十六条同一纳税人在同一县（市、区）级主管地税机关下只能办理一次税务登记。

纳税人在同一县（城区）级主管地税机关有多个建筑业和房地产开发项目的，应在同一户籍信息下进行项目登记管理。

第四十七条项目管理档案资料内容包括（各项目档案包含资料区分项目的具体情况而定）：

（一）《土地使用证》或《建设用地许可证》复印件、《建设用地规划许可证》复印件、《建设工程规划许可证》复印件、《建设工程项目施工许可证》复印件、《建设工程施工合同》复印件、《中标通知书》复印件等建筑业工程项目证书、建设工程书面材料；

（二）《外出经营税收管理证明》（异地提供劳务纳税人提供）；

（三）房地产项目平面图复印件、《可售房源明细表》、《商品房预售许可证》复印件；

（四）建筑业工程项目竣工结算报告或工程结算报告书；

（五）《纳税申报表》和其他纳税申报资料；

（六）项目税收管理台账

（七）发票管理环节形成的书面材料。

第八章附则

第四十八条充分应用第三方信息加强项目登记管理。

各主管地税机关应要将建筑业工程项目和房地产开发项目信息采集和税源监控纳入社会综合治税体系统筹安排，通过综合治税网络有效获取第三方信息，不断健全项目管理信息，有效减少征纳双方信息不对称，为深化税源监控提供保障。

第四十九条纳税人在税务登记、纳税申报、税款缴纳、账簿凭证管理、发票管理等方面有涉税违法行为的,由主管地税机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则等相关法律法规进行处罚。

第五十条地税机关工作人员徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守,擅自延期征收税款,或少征、不征应纳税款的,视情节轻重按照有关法律、法规的规定追究主要领导和直接责任人责任。

第五十一条本办法未作规定的其他事项，按现行税收法律、法规和其他有关规定执行。

第五十二条本办法由XX市地方税务局负责解释。

第五十三条本办法自公布之日起执行。

附件1

建筑安装业工程项目登记表

（一）

纳税人识别号：

征收管理代码：

纳税人名称

注册地址

工程项目名称

工程项目编号

工程项目地址

联系电话

开工时间

竣工时间

项目用途

工程类别

建筑面积（平方米）

承包方式

项目总投资金额（万元）

其中建筑安装投资总金额（万元）

项目预算（万元）

建设单位名称

建设单位纳税人识别号

施工单位名称

施工单位纳税人识别号

施工单位注册地址

外出经营管理证发放单位

外出经营管理证编号

施工许可证

发证机关

施工许可证编号

施工许可证发放日期 

工程分包情况

分包人名称

分包人税务登记证号

分包工程价款（万元）

以下由税务机关填写

项目所在地

地方税务机关

项目所在地

地方税务机关编码

税收管理员

项目管理起始时间

项目管理结束时间

备注：

建设单位如果是总包，施工单位为分（转）包的，则建设单位与施工单位不一致。

建设单位如果没有分（转）包的情况，则建设单位与施工单位一致。

附件2

不动产项目情况登记表

（一）

纳税人识别号：

征收管理代码：

开发单位名称

注册地址

联系电话

不动产项目名称

不动产项目编号

不动产项目地址

建设期工程项目名称

建设期工程项目编号

建设单位名称

建设单位纳税人识别号

项目用途

□自用□房地产开发□市政工程□园林工程□绿化工程□人防工程□其他（请划√选择）

土地使用证发放单位

土地使用证发放时间

填写土地转让合同时间

土地使用证编号

规划许可证发证机关

规划许可证号码

规划许可证发放日期

销售许可证发放单位

销售许可证发放时间

销售许可证编号

土地面积（㎡）

建筑面积（㎡）

项目总投资（万元）

工程总造价（万元）

（建筑造价）

开工时间

预计竣工时间

预计售房时间

如不动产对外捐赠，请填写以下栏次

捐赠意向书

编号

受赠单位名称

受赠单位纳税人识别号

如不动产低偿债务，请填写以下栏次

抵债合同书

编号

债权人单位名称

债权人纳税人识别号

以下由税务机关填写

项目所在地税务机关

项目所在地税务机关编码

税收管理员

项目管理起始时间

项目管理结束时间

附件3

建筑业工程项目情况变更登记表

纳税人识别号

注册地址

征收管理代码

纳税人名称

联系电话

工程项目情况

工程项目名称

工程项目编号

工程项目地址

项目变更后情况

变更原因 

变更时间

变更后项目预算（万元）

变更后建筑面积（平方米）

变更后工程分包情况

分包人名称

分包人税务登记证号

分包工程款（万元）

停缓建及复工情况

停缓建原因

停缓建时间

复工时间

停缓建时工程进度

停缓建时已竣工价款（万元）

停缓建时已纳税额（元）

营业税

城建税

教育费附加

填报人

填报日期

附件4

不动产项目情况变更登记表

纳税人识别号

注册地址

征收管理代码

纳税人名称

联系电话

工程项目情况

工程项目名称

工程项目编号

工程项目地址

不动产项目变更后情况

变更原因

变更事项

变更时间

变更后建筑面积（㎡）

变更后项目总投资（万元）

变更后项目总造价（万元）

变更后建设单位名称

变更后建设单位纳税人识别号

变更后项目用途

□自用□房地产开发□市政工程□园林工程□绿化工程□人防工程□其他（请划√选择）

其他变更情况

填报人

填报日期