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上半年房地产市场经济分析报告完整版
上半年房地产市场经济分析报告
上半年房地产市场经济分析报告
一、房地产开发情况
1、房地产开发投资
201X年1-6月,在国家宏观经济政策调控和市场监管的双重作用下,我县房地产市场有所波动,增速放缓,但总的态势平稳。
1-6月房地产开发投资
3.67亿元,同比增长36%;新开工面积1
4.32万平米,同比增长32%。
2、商品房竣工面积
1-6月,我县商品房竣工面积
3.827万平米,同比增长10%,其中住宅竣工面积
3.6743万平米,同比增长10%。
二、商品房市场成交情况
1、商品房面积分析
1-6月商品房销售面积为
10.14万平米,其中商品住宅
9.05万平米(755套),同比增长28%,户均套型面积为10
7.4平米;住宅成交面积为
9.05万平米,占商品房成交面积的89%。
2、购买房屋的类型、群体
﹙1﹚据销售统计:
选择小高层住宅的占15%,选择多层住宅的占83%,选择高档别墅的占2%。
根据以上数字可以看出,市民因为受传统住房观念的影响,选择的还是多层住宅的居多。
﹙2﹚客群:
以本地购房者为主,外地购房者为辅,分别占销售量84%、16%,自住兼具投资需求;
﹙3﹚房价:
1-6月份,商品住宅平均价为3460元平方米,同比上涨4%;
﹙4﹚供应量:
楼市供需基本平衡;
﹙5﹚户型:
以90-130平方米左右户型为主打。
89平方米以下面积需求量较少,一般为老人看管孙辈读书人群购买;140平方米以上面积,由于房价因素购买人较少。
3、二手房交易情况
1-6月,我县二手房交易360宗,交易面积
4.9万平米。
交易金额为326
3.28万元,同比分别增长221%、252%、17%。
三、土地竞拍情况
据县国土资源局土地供应统计显示:
从成交结构看,1-6月经营性土地成交主要以商住用地为主,成交面积3
6.89亩,成交价为155万元亩。
从今年上半年几次土地拍卖情况看,可以看出当前开发商的拿地热情比去年要高。
四、影响房地产市场的因素
1、政策因素
受国家一系列房地产调控政策的影响,我县房价也呈现增长放缓趋势。
2、经济因素
房地产市场与宏观经济发展密切相关,预计未来几年我县房地市场将继续保持稳步上涨趋势,但增幅会进一步放缓。
3、社会因素
房地产市场与人口数量关系非常密切。
当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产市场发展也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产市场发展也就会下落。
人口素质、文化素养、教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产市场的变化。
我县正处于城市化进程加速阶段,大量农村人口进入县城,对我县商品房需求的增加,促进了我县房地产市场的发展。
4、其他因素
购房者心理预期变化左右房价走势。
心理预期是人们对市场走势的综合判断,在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。
我们认为,在今后一段时期,由于受各方面因素的影响,人们对未来房价上涨的预期不断上升,购房意向仍然看好。
五、对我县房地产市场的现状分析
预计我县房地产市场形势在未来一段时间内将持续看好,价格也将继续稳中有升,但增幅速度会放缓。
一是我县的现有房价比周边县、市低。
很多县外人,看好发展前景,在买房、投资置业,促进了房地产市场的发展。
二是房屋建设成本增加推动了房价上涨。
近年来,土地成本、拆迁费用、建安成本、配套费用、稅费等有较大增长,对房价上涨起到了一定推动作用。
三是消费者对住房刚性需求的增加促进房价上涨。
如教育资源整合、学校撤并、城市化进程加快、婚房需求进入县城购房的比例明显增加,加大了住房需求。
四是投资和投机性购房的进一步增加也带动房价上涨。
由于潜在的通货膨胀,使不动产成为居民的首选保值商品,去年以来房价的不断上涨吸引了投资者购买房产进行投资增值,进而带动价格上涨。
五是由于开发商越来越重视住宅小区的品质和档次,房屋建设标准的提升也提高了房价。
六、当前房地产市场存在的问题
房地产开发企业存在不合理负担。
水、电、气等供应单位的垄断经营,增加了房地开发企业不合理的负担。
特别是小区外的配套工程均要由开发企业负担﹙10千伏输电线、变压器、输水管﹚,而且这些工程均要由水、电垄断企业来施工,其工程费用一般都高于市场行情的2-5倍,直接增加了房地产开发成本,也不符合相关规定。
附送:
上半年招商引资和外经贸总结
上半年招商引资和外经贸总结
201X年上半年,在市委、市政府的正确领导下,在全市各部门的大力支持下,外经贸局和市经济合作局紧紧围绕市委市政府提出的争当“三个发展”排头兵的发展要求和“一个目标、五个领先”的总体思路,以深入落实开展新一轮解放思想活动为契机,拓宽发展思路,创新招商措施,强抓机遇,攻坚克难,保持了全市招商引资和对外经贸工作又好又快发展势头。
一、全市招商引资和对外经贸工作运行情况一是招商引资整体提升。
1-6月份,全市共完成到帐外资9363万美元,同比增长2
8.3%,其中,到位资金100万美元以上的企业11家,过千万元的企业2家:
三星重工业3200万美元、安赛乐米塔尔212
6万美元。
1-6月份,全市共引进国内招商项目114个,项目总投资445亿元,实际利用内资2
8.67亿元,同比增长
10.7%,其中在建过亿元的大项目20个,实际到位资金11亿元,占实际利用内资总额的3
8.4%,国内招商综合考核指标列威海三市之首。
(一)研发项目实现突破。
为完善研发、生产、销售整体产业链条,我们立足已投资企业在我市取得的既得优势,不断加大对其总部和科研机构的引进力度。
今年,我市第一家外资研发机构—总投资2990万美元的三星造船船舶研发中心于3月份获得批准,目前已到位外资1200万美元,它将对提高我市造船产业技术水平、承建国内外大型高功能船舶产生积极推动作用。
(二)重点项目顺利推进。
为确保在谈、在建重点内外资大项目得到顺利推进,我们采取定期会谈、跟踪服务等措施,不断完善大项目聚焦服务机制。
上半年,总投资2700万美元的成山钢丝帘线项目已到位资金2122万美元,已经开始生产;总投资1100亿元的石岛湾核电站项目,正式开始厂区“五通一平”建设;总投资50亿元的建龙造船项目已经开始场地爆破工作。
此外,欧洲某公司投资7000万美元的产品生产及研发、总投资60亿元的鸡鸣岛综合开发等重点在谈项目也得到快速推进。
(三)节会招商务实高效。
上半年我们共组织了西洽会、上海松江区、韩国招商月等8次大型招商推介活动,精心论证汇编了12个重点对外招商项目,并通过市领导带队登门对客商决策层进行拜访,促动了三星二期增资、石岛新港开辟至韩国群山港新航线、先进精密特种车等项目的推进步伐,促进了好当家集团与西北大学合作、盛泉集团与深圳好口味合作开发海洋食品等合作项目。
二是对外贸易多点增长。
201X年,我们着眼于加快转变外贸增长方式,着力推动转型促动、品牌拉动、龙头带动战略,积极引导企业参加广交会、中国国际食品和饮料展、中日韩产业交流会等国内外展会31次,展会现场成交6000万美元。
组织企业参加了“国际市场开拓培训班”、“201X输日食品质量安全培训班”等开拓国际市场和应对国际贸易新形势专业知识讲座,提升了企业开拓国际市场能力,促进了我市对外贸易的健康发展。
1-6月份,全市完成进出口总额101752万美元,同比增长2
1.8%。
其中,完成出口总额63543万美元,同比增长2
5.5%,高出威海市平均增幅
9.3个百分点。
加工贸易高位增长,1-6月份全市加工贸易出口44774万美元,同比增长4
3.8%;工业品出口44831万美元,占全市出口总值的70.6%,同比增长40.8%,其中,机电产品出口25622万美元,占全市出口总值的40.3%,同比增长5
5.8%,成为拉动我市进出口高速增长的引擎;龙头企业带动作用明显,1-6月份,全市出口过500万元的企业19家,出口总额43212万美元,占全市出口总额的68%。
三是国际合作亮点不断:
1-6月份,全市对外签订劳务合同额826万美元,同比增长
5.6%,完成营业额792万美元,同比增长
3%,外派劳务人数358人,同比增长68%。
立足于加快我市企业开拓国际市场步伐,积极参与全球资源竞争,并有效规避贸易壁垒,我们认真筛选有条件的企业,鼓励、指导企业到境外投资设厂,实现重大突破:
1-6月份,全市有5家企业境外投资项目获得审批,分别为石岛新港港务股份有限公司投资1000万美元开通至韩国群山客货轮运输新航线项目、荣成美辰装饰有限公司在乌克兰投资100万美元从事室内装饰工程承包项目、成山集团投资50万美元在香港设立中仁信有限公司项目、好当家集团在韩国投资10万美元设立办事处项目、荣成市永进水产有限公司在菲律宾投资200万美元的海洋商业捕捞及加工项目。
另外,成山集团对老挝增资1793万美元的橡胶种植园增资项目正在积极推进当中。
四是争跑资金成效显著。
1-6月份,我们积极协助指导了我市泰祥水产、梅林食品、荣东食品等28家企业争取了农产品扶持资金13
4.6万元;协助指导了荣远渔业、华海渔业、王岛渔业三家远洋渔业公司争取了资源回运专项资金173万元;在我们积极申报我市为省首批出口创新基地,并获得审批的基础上,我们又认真研究相关政策,申请了出口创新基地专项资金40万元,目前这三项资金已全部落实到位。
另外,围绕提升品牌建设和自主创新能力,我们组织了黄海造船、荣佳电机、华鹏玻璃等9家企业上报了高新技术产业结构调整资金300万元;组织了好当家、库珀轮胎、波德隆食品等6家企业申报了201X-201X年度山东省重点培育和发展出口名牌及专项资金30万元。
落实国家对“走出去”企业的扶持政策,认真组织成山集团、汇成国际等6家企业上报了对外经济合作专项资金1172万元。
二、我市招商引资和外经贸工作面临的形势随着“两税合并”、出口退税率下调、人民币持续升值等宏观调控政策的实施,以及受美国次贷危机影响带来的全球经济增长放缓、通货膨胀压力加大,国际投资区域转移等因素的叠加,我市招商引资和外经贸工作已进入了一个全新的阶段,可以说是机遇与挑战共存。
(一)产业“磁场”效应明显。
随着我市三大产业规模的扩张,在国内外享有较高的知名度,自去年我市被确定为首批出口创新基地之后,今年6月份我市又被命名为船舶工业聚集区,这将对我市重点产业的发展起到极大的助推作用。
(二)审批“瓶颈”制约加大。
受土地政策、审批程序严格等宏观调控因素的影响,大项目推进难度加大,特别是涉及到既有海域又有陆地的造船项目实施起来更加艰难。
(三)企业“破壁”压力重重。
受人民币升值、原材料物价上涨、国际贸易壁垒等多种因素综合影响,我市农副产品、服装纺织等行业进出口企业面临压力越来越大,直接导致了我市相关领域对外贸易指标的下滑。
三、下半年招商引资和外经贸工作措施一是以科学谋划招商方式为举措,膨胀产业集群。
总结反思我市已引进的三星造船、库珀轮胎、中外运物流等国内外33家知名大企业的成功经验,可以看出,我们遵循的基本思路就是“优势对接,主动推介”,一方面依靠优势条件吸引外商,另一方面依靠主动推介跟踪外商。
下一阶段我们将突出做好三项工作:
(一)拉伸三大产业链条。
我市三大产业集群已初具规模,具备了承接配套企业的能力,我们将围绕已落户的三星造船、建龙造船、华泰汽车等产业龙头项目的辐射作用,认真筹备组织在日本、韩国、江浙举办的食品推介、船舶配套等专题招商活动,力争在引进三大产业配套企业方面形成更大突破。
(二)推介一批重点项目。
围绕我市潜力广阔的港口、海带、海洋制药、旅游开发等领域,精心策划包装一批重点招商项目,灵活采用网上查阅资料、电话沟通联络、主动登门拜访等多种方式,紧盯世界500强、行业龙头,积极靠上去主动推介,争取引进更多的产业大项目。
(三)拓展三产招商领域。
以第三产业招商为突破,着力加快推进服务外包、物流、文化、教育、餐饮娱乐、商业批发零售等领域对外招商,重点做好大润发卖场、振华商场、如家酒店、外交学院荣成校区等项目的对接招商,以第三产业的整体提升优化我市投资环境,促进更多、更好、更高层次外商入驻。
公务员之家:
二是以调整优化外贸方式为举措,打破贸易制约。
(一)强练内功,提高检测能力。
将积极引导企业加大产品检测投入力度,充分发挥骨干企业的资金优势和管理优势,引导好当家、泰祥两家检测中心进一步扩大出口检测能力,鼓励其他骨干企业加快建立检测中心,进一步加强我市出口产品自我检测能力。
(二)多元发展,开拓更广市场。
由于花生仁出口日本市场受阻,今年1-6月份我市花生出口同比下降8
8.3%。
以此为警示,我们将不断拓宽信息渠道,积极引导企业加大产品开发力度,精心包装,高密度宣传,打开欧、美、大洋洲及国内新市场,获得更大市场份额。
(三)争跑政策,提升企业实力。
抢抓国家出台多类外经贸扶持政策的机遇,进一步加大跑省进京力度,认真协助企业整理相关资料,帮助企业争取农产品出口扶持资金、中小企业国际市场开拓资金、对外经济合作专项资金等政策扶持基金,增强企业在国际市场竞争力。
(四)引导创新,促进贸易升级。
充分利用我市被确定为海洋食品出口创新基地、船舶工业聚集区这两个重要平台,从源头上提高自主创新能力,实现外贸向产业延伸,打造临港产业和海洋食品精深加工产业新优势。
三是以完善项目服务机制为举措,优化投资环境。
外来投资项目尤其是大项目涉及的立项、审批等行政许可事项较多,办理手续比较繁杂。
对此,我们将集中优势条件、精干力量向重点大项目倾斜,以聚焦服务加快项目推进。
对符合条件的外资项目,及时、快捷帮助办理相关手续;对引进的旗舰式大项目,充分发挥安排专门人员常驻三星造船、建龙造船进行现场办公服务这一成功经验,协助投资方加快办理审批手续;定期走访调度项目进展情况,及时反馈汇总项目存在问题,灵活寻求解决方法。
同时,切实帮助外商解决就医、子女入学等生活问题,拉近与外商的感情距离,以优质高效的服务使我市成为来荣客商投资置业的“洼地”,确保“以商招商”的效应得到最大限度的发挥。
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