如何把屋子1步1步转变成为生活所需的现金流.docx
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如何把屋子1步1步转变成为生活所需的现金流
如何把屋子一步一步转变成为生活所需的现金流
有人赚钱不多但花费却不低,只因为他握有多套房产,每一年的房租就可以够带来不菲的收益。
不过屋子是“死”的,人是活的,一旦面临成婚生子的大事,屋子就成了弹药需要抛出去。
如何把屋子一步一步转变成为生活所需的现金流,是一门不小的学问。
刘新是一个十足的旅游达人,每一个季度,乃至每一个月都要有一次或短或长的旅行。
有朋友讥讽刘新,说他得上了旅行强迫症,待在家里就不愉快。
旅游自然要花钱,每一年刘新花在旅游上的钱大约要10万元,这还不包括配套设备,比如各类野外装备、更高品质的摄影器材、汽车保养等,每一年大约需要5万元。
每一年15万元的旅游费用,加上其他各类吃、喝、拉、撒的生活费用,刘新一年的总开销大约需要20万元,可是他一年的工资收入不过20万元(税后),大体花光。
所以虽然已经工作快8年了,靠工资攒下的积蓄并没多少。
刘新之所以敢如此斗胆地开销,很重要的一个原因是父母给了他三套住房:
一套一居室,刘新自己住;另一套三居室出租出去,每一年能够收入5万元;还有一间商铺,因为地理位置不是专门好,每一年的租金大约8万元。
刘新的车乃至车险都是父母给买,自己平时就花点油钱。
作为房二代,每一年刘新会有13万元的租金收入。
这也是很多人羡慕他的原因。
此刻手中的30万元银行存款,也大体上是靠房租攒下的。
但刘新碰到了新的问题:
男大当婚。
谈了三年的女朋友也该成婚了,成婚后一居室肯定不够住,住三居室出租一居室的话,租金收入就会减少3万元。
成婚需要彩礼,需要办酒席,需要度蜜月,需要从头装修三居室的屋子,未来还需要养孩子,光是成婚前后一次性的投入大约就需要70万元。
婚后,妻子的收入一年大约10万元,也是位旅游达人,这笔钱大体上能够知足她自己买衣服、用饭、旅游的需要。
可是未来若是有了孩子,每一年的大体开销就会增加5万元,还不包括其他各类支出。
一下子,刘新要从快乐的房二代变成婚奴、孩奴了。
家庭财务状况
资产:
一居室(50平方米)价值80万元,三居室(120平方米)价值240万元,商铺(65平方米)价值300万元,车子价值30万元,无保险,无金融投资
欠债:
无
婚前
收入:
工资收入20万元,房租收入13万元
支出:
旅游支出15万元,生活支出5万元
节余:
13万元
婚后(夫妻两个人):
收入:
工资收入30万元,房租收入10万元(从一居室搬到三居室)
支出:
旅游支出20万元,生活支出10万元,养孩子费用5万元
节余:
5万元
刘新决定开始调整自己的财务结构,以备婚后增加的各类花费。
有以下几个问题需要解决:
1.成婚需要投入的70万元,刘新手头只有30万元,缺口40万元,又不想找父母要钱,刘新想把屋子做银行抵押贷款,未来用房租和婚礼收的礼金(估计20万元)偿还,如此做是不是妥当?
是不是还有别的办法?
2.刘新感觉自己的财产中屋子所占的比例较大,但这部份资产的收益并非高,乃至低于银行存款利率,所以考虑卖出部份房产。
那么卖哪一套比较适合?
3.卖房所得现金用于哪些投资,能够取得比较稳固的不错收益?
4.在卖掉一套房后,租金收入会减少,自己的旅游消费肯定要紧缩。
另一方面,刘新也想给自己和妻子买支保险,并开始为孩子储蓄教育金。
要做到这些,自己每一年最多还能保留多少的旅游开支?
问题解决者
沃德财富理财计划建议
潘雪
北京市分行沃德客户领导、CFP,交通银行,,%)2012年度“明星理财师”
常怀感恩之心,常念他人之善,
常说心底之言,常想大局的地方。
家庭财务状况分析
刘新成婚后,夫妻俩面临的主要家庭财务风险包括:
家庭总收入和总支出不成正比;
收入结构单一,主要靠劳动收入和房租收入,没有投资性收益;
旅游支出项目过量过大,严峻超过正常财务经受能力;
新组家庭后会有许多不肯定支出没有计算在内,没有预留备用金。
致使这种状况的原因则包括:
家庭日常收支安排不合理,旅游支出比重过大;
没有必然比例的资产投资;
对于未来的不肯定性没有认知。
理财问题的解决方案
1.不要贷款,卖房解决费用缺口
第一,将屋子做银行抵押贷款的做法不太妥当,原因有以下两点:
一是刘新成婚费用的缺口为40万元,但估计房租和婚礼收到的礼金却只有20万元,即便做了衡宇抵押贷款依旧有20万元的缺口。
那个缺口,若是以刘新婚后每一年能有5万元的节余偿还衡宇抵押贷款计算,全数还清抵押贷款需要4年多的时刻。
以目前银行三至五年(含五年)的贷款利率%(2012年6月8日调息后)计算,等额本息法计算出刘新需要付给银行的贷款总利息为元。
加上20万元的本金,本息共计还款元。
也就是说刘新婚后5年内都会处于用家庭节余还贷款的局面。
这对于刘新夫妇婚后生活及养育孩子是十分不利的。
二是目前刘新名下的三套房产中,若是出租收取租金的话,租金收益远低于银行存款利率。
银行存款利率又低于衡宇抵押贷款利率。
也就是说,衡宇租金收益远远低于衡宇抵押贷款利率,若是再用衡宇租金偿还贷款利息的话在投资上讲是亏损的。
所以建议卖掉一套房产来弥补成婚费用的缺口。
如此做有以下益处:
能够从根本上减缓刘新的经济压力且做到无欠债;能够将剩余资金存入银行进行储蓄存款或是投资理财,收益上会高于目前的房租收入。
2.优先卖出商铺
刘新婚后需要搬入三居室衡宇进行居住。
依照当前市场估价,一居室衡宇的租金为每一年2万元,商铺的租金为每一年8万元。
商铺为商用立项,一般的产权期限是40~50年,普通住宅期限是70年。
这里假设商铺产权为50年,商铺和住宅取暖都是统一供暖,收费标准参照北京4环~5环间住宅和商铺收费标准,考虑到通货膨胀率和可能的房价增加率,设定房租收入会依照3%的增加率增加。
物业费、取暖费及维修费以每一年2%增加。
所有权到期后默许房产的残值为0。
物业费和取暖费、维修费均利用期末复利,房租收入利用期初复利来计算。
从表1分析得出,虽然目前看商铺的房租收益较比一居室高,但由于商铺的所有权权限只有50年,且租金与衡宇本钱总价相较,比值较低。
从整体的投资回报率来看,仍是一居室的更高。
因此建议卖出商铺。
卖出商铺后可取得300万元现金,减去成婚费用缺口40万元。
假设刘新夫妇在婚礼中收取礼金10万元,则共剩余270万元现金。
3.出售衡宇后的投资选择
按目前刘新家的生活费用估算,建议留出10万元作为家庭紧急备用金,这部份资金只在有紧急情形或是突发状况时应急利用。
考虑到目前刘新夫妇的旅游花费情形及新婚后需不断添置小件家电及家俱,建议拿出20万元作为一年内短时刻资产配置。
这部份资金主要用于家庭日常开销补足利用。
可购买银行一年期的固按期限理财产品或是短时刻转动性理财产品。
刘新估计在婚后两年内生育子女,因此,建议配置10万元两年按期储蓄产品,剩余资金继续进行按期储蓄以备期缴保险的后期续费。
考虑到目前通胀率降低,存款利率不断下行,为了保证资产尽可能多地保值和增值,建议购买50万元开放债券基金,同时建议配置80万元3年按期储蓄。
此项配置有两大目的:
一是目前优质教育资源的紧缺致使学区房受到了广大家长的追捧,考虑到刘新夫妇若是想让孩子有良好的教育环境则必需在孩子两岁之前就购买一套学区房。
以目前一套50平方米左右的老旧学区房总价一般在150万元左右,那么配置的开放式债券基金的本息收益和3年按期本息收益就足以支付学区房的房价;二是如不购买学区房,则能够最大可能地保值增值总资产,并为期缴保险续期缴费提供支持。
为了养老金储蓄及资产保值的目的,建议配置40万元5年按期储蓄,这是为了尽可能多地将不用资产锁定收益避免资产贬值。
同时,建议配置50万元人保健康全能险一份,这是考虑到刘新夫妇工资收入不菲,房、车、存款皆有且没有欠债,近30年的家庭生活应该没有负担。
但刘新夫妇退休后收入会急剧减少,且医疗支出和旅游支出会上涨,因此建议刘新夫妇从此刻起就考虑自身的养老问题,提前储蓄养老金。
刘新夫妇除单位所上的五险一金外均无任何商业保险,这对于一个家庭来讲风险极高,建议刘新夫妇购买重大疾病保险。
另外,刘新夫妇之前没有投资经验,因此建议从每一个月基金定投开始慢慢养成风险投资意识。
基金定投还有利于刘新夫妇对于月工资的合理计划和强制储蓄。
因此建议刘新利用自己的工资卡从次月起,按月定投一只指数型基金和一只股票型基金各500元,即每一个月刘新需要从工资中留存1000元用于基金定投投资。
这笔投资建议一直坚持至刘新夫妇退休,因为长达30年的经济周期既规避了风险又能够分享市场行情好时的逾额收益。
4.房产“瘦身”后的旅游计划
如上所述,刘新卖掉商铺并进行资产配置后,新的家庭现金流量表如表2。
表2显示,刘新夫妇的婚后家庭资金状况超级不乐观。
考虑到既要保障刘新夫妇旅游及较高品质生活,又要将家庭财政收支状况从根本上解决,有三点建议:
一、减少旅游支出
(1)每一年外出旅游选择淡季,提前一个月通过网络预订机票和酒店,如此能够节省相当于旺季出游至少40%的费用。
(2)对于一些旅游用品,如野外装备或是摄影器材等没必要每样都自己购买。
目前网络上流行“换客”和“租客”,如此做的话比自己购买能够减少80%的费用。
(3)对于刘新夫妇每一个月都要旅游一次的适应,建议改成每半年旅游一次。
依照上述三点来做的话,刘新夫妇每一年用在旅游上的花费能够由20万元降低到8万元。
二、降低生活支出
(1)调整私家车用途,减少用车费用。
建议刘新夫妇不要将私家车作为上下班代步工具,尽可能选择乘坐地铁或公交。
另外,要学会保养车辆,平时保养适当能够大幅度减少维修费。
如此刘新夫妇每一年养车的综合费用能够由原来的26000元降低到16000元。
(2)减少外出用餐。
婚后,建议刘新夫妇减少外出用餐的次数,尽可能在家开伙,既保证了卫生,又减少了费用,如此做能够将生活费用由原先的60000元降低至45000元左右。
三、降低育儿费用
(1)婴儿在开始的几年长得专门快,建议不要全数购买新用品,尤其是婴儿服装、推车等随着孩子成长淘汰率较高的物品,可向孩子稍大的亲友老友要一些利用过的。
只要保证干净卫生即可。
(2)让一样喜爱旅游的朋友在出国或去香港旅游时,帮忙带回一些奶粉、辅食等婴儿食物,如此会比国内售价低20%左右。
依照上述方式可将每一年的育儿费用由4万元减少至2万元左右。
依照建议的新支出比例,刘新夫妇婚后能够在保障将旅游进行到底的同时将旅游支出降低至每一年8万元左右。
而正的现金流在保证他们家庭优质生活质量的同时兼顾了子女教育储蓄、基金定投、黄金投资、保障型保费支出等资产配置的必要投资。
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