项目工程设计管理方案计划办法.docx

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项目工程设计管理方案计划办法

上海皓帆置业有限公司

设

计

管

理

制

度

工程部

2015年1月

第一章、总则

第二章、设计委托制度

第三章设计方案评审制度

第四章设计阶段管理与跟踪制度

第五章图纸审核内容和要求

第六章成本控制制度

第七章设计修改、变更制度

第八章材料、设备选用

第九章资料管理

第一章总则

一、为强化设计管理，促进项目设计管理标准化、规范化，提高管理水平，确保设计结果的科学、合理、经济和创新，使开发项目获得最佳的投资效益，特制定本制度。

二、工程部是公司规划设计、技术管理与施工管理的归口部门，其工作内容贯穿房地产项目开发的全过程，包括为可行性研究提供技术咨询、编制设计任务书、外委各阶段和各专业设计、管理和协调设计合作单位、配合解决各报建阶段的技术问题、组织协调各专业和工种、办理施工图审查、组织技术经济评审和设计优化、为招投标提供技术要求、组织设计变更和修改、解决施工中出现的技术问题和项目设计管理后评估等。

三、工程部实行部门负责人领导下的项目设计主管负责制，工程部经理负责为公司决策实施的项目指定由一位项目设计主管及其他专业相关配合人员组成设计管理项目组，项目设计主管负责项目日常设计工作的管理、统筹和协调，并承担项目设计技术责任，工程部经理有权根据项目设计主管的工作情况对项目设计主管进行调整。

第二章设计委托制度

一、项目规划设计、建筑设计、景观设计、单体建筑设计和单项工程设计，严格按照公司《招投标管理规定》办理招标、议标或免标手续。

由工程部选择信誉好、专业水平高的设计单位参加。

二、由工程部根据营销策划部《项目营销策划方案》和《项目可行性研究报告》及设计限额编写《项目统一技术标准》和《设计任务书》，《项目统一技术标准》必须经过营销策划部审核，经审核符合要求后报主管副总经理、项目公司总经理审批；《设计任务书》必须经过工程部经理、主管副总经理审批。

审批后的《项目统一技术标准》和《设计任务书》作为招标技术文件或设计委托要求发送设计单位。

三、单项工程的设计委托，包括小型配套建筑、钢结构、预应力结构、索膜结构、基坑支护、高低压供电、室内设计、智能化专项设计等工程，按照公司《招投标管理规定》采用招标、议标或免标方式。

由工程部组织，提供三家以上设计单位及其报价，经主管副总经理及项目公司总经理审定批准后，确定设计单位。

四、住宅小区、单体建筑、单项工程的设计委托，统一由工程部负责。

工程部作为合同经办部门严格按照集团公司《合同管理制度》负责合同的起草、签订和执行。

五、设计合同必须采用经公司法务部审批的标准合同范本；所有设计项目应先签订合同后再安排设计。

第三章设计方案评审制度

一、住宅小区规划方案、单体建筑设计方案、园林绿化设计方案、会所（或售楼部）等大型公共空间装修设计方案及精装修交楼标准设计方案的评审，由工程部组织设计单位、营销策划部及部门主管副总经理、项目总经理和相关专家组成的方案评审小组进行评审，并由公司总经理审定确认后方可进行下一阶段设计。

方案评审的具体程序为：

第一步，由工程部组织设计单位向方案评审小组汇报方案；第二步，方案评审小组成员审查方案并提出书面意见，由工程部负责搜集各成员意见并归纳、整理；第三步，由工程部组织方案评审定案会。

二、影响销售的样板房、现场环境、展示空间等单项工程设计方案审核，由工程部组织营销策划部及两部门主管副总经理、项目总经理进行评审。

建筑结构体系、基础方案、供电方案、供水方案等专业方案由工程部组织部门专业人员及主管副总经理进行评审，评审结果报项目总经理审定后方可实施。

三、商场、酒店、办公及其他商用物业设计，由营销策划部组织商用物业使用单位对其使用功能及功能布置进行规划，由工程部及设计单位跟踪完善。

四、配合项目前期咨询、评估的概念性设计方案，由工程部负责组织设计，设计成果须经过工程部、营销策划部、分管副总经理、项目总经理进行方案评审，由公司总经理审定后方可提交相关部门。

五、规划设计方案、智能化方案、园林绿化方案、车库管理方案必须充分征求物业管理公司意见并尽量满足物业管理的要求，如物业管理的要求与设计意图有矛盾的，须报主管副总经理及项目总经理审定。

第四章设计阶段管理与跟踪制度

一、报建阶段设计管理：

1、项目规划设计方案确定后，进入设计报建阶段。

2、项目设计主管组织工程部相关人员根据公司《项目开发计划》编制《项目设计管理计划表》，报工程部经理审批、主管副总经理审定，审定后的《项目设计管理计划表》发送项目公司、行政部存档备案。

3、项目设计主管必须认真填写和严格执行《项目设计管理计划表》，并根据实际工作情况及时会同报建主管进行计划调整。

4、项目设计主管必须组织设计管理项目组成员依据各专业国家规范和地方政府部门的要求，认真审核各报建图纸和资料，提交报建前必须经过工程部经理审核、主管副总经理审批，如因政府批复需要对方案进行调整的，需重新进行相关方案审定手续。

二、项目施工图阶段设计管理：

1、施工图设计开始前，项目设计主管必须会同项目组成员，根据营销策划部《项目营销策划方案》和《项目可行性研究报告》，认真完善《项目统一技术标准》并编制《项目工程做法实施细则》。

《项目工程做法实施细则》必须经过工程部经理审批、主管副总经理审定。

经过审定后的《项目统一技术标准》和《项目工程做法实施细则》，作为施工图设计和工程实施的依据由工程部发送设计单位和工程项目管理人员，项目设计主管必须组织设计单位和工程项目管理人员召开《项目统一技术标准》和《项目工程做法实施细则》技术交底会并形成会议纪要存档。

2、工程部对设计单位的施工图设计成果必须依据《项目工程做法实施细则》、《项目统一技术标准》、经过审批的施工报建图纸和批文认真审核，设计管理项目组成员认真填写《施工图纸审核意见表》，责任落实到人。

3、《施工图纸审核意见表》经过工程部经理、主管副总经理审批后，项目设计主管方可发送施工图纸到工程项目部。

所有发送到工程项目部的施工图纸必须有项目设计主管签字，未签字的图纸不作为施工及结算依据。

4、施工图设计的出图进度，按照《项目设计管理计划表》由项目设计主管与工程项目部协调，施工图设计必须确保满足工程施工进度的要求。

5、施工图在施工前必须进行图纸会审，不经会审的图纸不得用于施工，如有施工单位擅自不经图纸会审进行施工，以后所有图纸变更而引起的变更费用由施工单位承担。

图纸会审由项目设计主管组织进行，各有关单位必须做好审图工作，按时参加图纸会审，施工单位须做好会审纪录，会审纪录文件必须经过工程部专业工程师、项目设计主管、工程部经理三级签字确认后方可盖技术专用章发出，同时留一份原件在工程部归档。

三、项目验收阶段设计管理：

项目竣工初验整改后，施工单位完成竣工图，竣工图经专业工程师审核后交项目设计主管，项目设计主管必须组织设计管理项目组成员依据各专业政府部门审批意见、设计变更和现场实际情况，认真审核各竣工报验图纸，经审核不符合要求的竣工图连同审核意见退施工单位重新修改。

提交竣工结算、审计部门的竣工图必须经过工程部经理和主管副总经理审批。

第五章图纸审核内容和要求

一、方案设计阶段：

1、总平面及建筑设计

图纸内容要符合当地规划局的规划设计条件和标准，配套齐全、布局合理。

建筑形式丰富多彩，空间组合富于变化，各类建筑、尤其是居住建筑的单体平面要满足使用要求；土地利用合理，竖向设计准确，节省土方，降低工程造价；功能分区应与现状条件很好地结合，有利于开发建设的分批分期实施和物业管理；按定额指标核算配套工程是否齐全，公共设施布局要合理；市政管线的间距应符合规定，站点的规模、负荷、建筑面积及用地要适宜；交通组织合理，避免过境交通；满足文件规定的绿化用地要求，环境优美、舒适；

建筑性质、建筑规模、层数、高度和建筑标准应符合规划要求和城市规划管理部门的设计条件；道路、交通、停车场地、消防、人防、日照、绿化、市政等要符合有关规范和规定；建筑外观要从小区整体考虑，既体现现代化城市风貌，又与街景相协调；建筑平面必须做到功能合理，满足使用，同时考虑经营及管理的要求；对公共建筑的平面和空间，应布置紧凑，利用率高，相同性质辅助用房相对集中布置，人流组织要合理；住宅建筑的户室比、面积指标、平面系数、建设装修标准须符合设计任务书要求；结构方案应安全、可靠，方便施工，经济实用。

2、投资估算

方案设计中各项经济技术指标及投资估算必须满足《项目统一技术标准》及《设计任务书》要求。

二、初步设计：

1、图纸内容要符合批准方案的规模和设计原则，符合防火、人防、节能、抗震以及其他有关规范和设计标准，符合总体设计，没有漏项或超出标准；各种用房的面积分配、平面布置、相关关系要合理，房间的开间、朝向、进深、交通、通风、采光、消防、疏散、建筑装修标准要适宜；结构选型及布置合理；给排水、消防、热力、煤气、采暖、空调、照明、电讯、电视等设施配备齐全、档次标准恰当。

2、初步设计概算

初步设计中各项经济技术指标及投资概算必须满足《项目统一技术标准》及《设计任务书》要求。

三、施工图设计：

1、施工图设计应抓好三个阶段：

事前控制、中间控制、出图前的检查，图纸必须满足《项目工程做法实施细则》各项要求。

（1）建筑图纸除符合方案设计和初步设计规定外，其各种指标和标准须满足项目销售经营和物业管理的要求。

（2）结构图纸要满足抗震及特殊地质条件的要求，安全可靠，减少不必要的浪费，充分考虑技术、设备条件及施工可行性。

（3）设备图纸要考虑各种系统设置的合理性及管线走向、设备布置的可行性，对采用新材料、新技术的设备应注意其使用的可靠性和耐久性。

（4）电气图纸要考虑线路布置合理、设备运行可靠，要特别注意防火、绝缘等保护措施及消防隐患。

（5）室外管线的设计应有综合管线图，注意各种管线的间距要符合规定，各交叉点处的标高要表示清楚，管线尽量一次建成，避免二次开挖，造成浪费。

（6）除上述分专业审核图纸外，各专业情况应适时交流，建立各专业会审制度，及时发现各专业相交占用平面、空间与其他专业交叠的情况，把问题和隐患消除在施工图审定和安装之前。

2、施工图设计预算

施工图设计中各项经济技术指标及施工图预算须必须满足《项目统一技术标准》及《项目工程做法实施细则》要求。

第六章成本控制制度

一、在各专业的设计各阶段实行严格的限额设计制度。

在项目策划阶段，由工程部、营销策划部等相关部门按项目《项目营销策划方案》和《项目可行性研究报告》共同制定设计限额，报主管副总经理、项目公司总经理审批后，报公司总经理审定。

工程部依据限额编制《项目统一技术标准》，各专业从方案设计、扩初设计、施工图设计各阶段必须按已定限额进行设计，各阶段超出限额，必须进行设计调整，如设计确无法满足限额的，则应进行限额调整，报公司总经理审定后方可进行下一步的实施。

《项目营销策划方案》、《项目可行性研究报告》及《项目统一技术标准》的编写必须具有前瞻性，尽量减少调整。

但如项目实际销售情况与项目策划阶段的确发生了较大变化，《项目营销策划方案》不得不根据实际进行调整时，《项目统一技术标准》及设计限额也将根据需要进行调整，但《项目统一技术标准》及设计限额的任何调整必须报公司总经理审定后生效。

二、严格控制设计变更，争取不变更，尽量少变更，严控大变更。

各设计方案须经由审定权的领导审定后，方可进行下一步工作，设计方案一经审定，任何人不得擅自变更设计方案，任何方案的变更必须重新进行方案审定程序，任何个人擅自变更设计方案给公司带来损失的，一经发现将追究其经济责任，扣发年度奖金，并视情节轻重进行降级或开除处理。

三、加强施工图前技术交底和施工图纸会审，减少各专业矛盾，避免造成返工损失。

在规划设计阶段，项目设计组各专业工程师必须提出书面专业设计方案要求，纳入由项目《项目统一技术标准》。

各专业方案如存在两种以上方案可能性的，必须经过方案论证，方案论证结论必须经过工程部经理、主管副总经理审定方可采用。

如专业工程师提出新技术方案经方案论证是可行的，并为公司提高效益、降低成本的，公司将根据实际情况给予奖励。

第七章设计修改和变更

一、各项报建批复后，报建主管必须及时将批复意见和批复图纸抄送设计主管。

如政府审批部门提出修改意见，必须由具体经办人填写《设计修改联系单》经项目设计组讨论，报主管副总经理审定后，方可发送设计单位进行修改。

修改后的方案需重新进行相关方案审定手续。

二、施工图纸的设计变更，由工程部负责管理。

设计修改和变更按如下程序处理：

1、因设计错误、遗漏或设计不合理等原因，设计单位或工程部认为施工图设计需要修改而要求变更的，由设计单位或设计主管填写《设计变更通知单》，经项目组专业工程师、设计主管、工程部经理批准后作为设计文件发送工程项目部安排实施，如果现场已按原设计进行施工，其设计变更损失按设计合同相关条款处理。

2、因公司内部相关部门或领导认为原设计需要进行调整的，由相关部门填写《工作联系单》，经相关部门主管副总经理、工程主管副总经理及项目总经理审核同意变更的，经过总工室研究，确认有必要变更的，由项目组专业工程师填写《设计变更通知单》，或通知设计单位进行设计变更，《设计变更通知单》经项目建筑师、总工室主任审核后，交审核部审核变更费用。

3、因施工单位认为原设计不合理（如施工难度大，成本高等），或因施工实际情况确不能按图施工的，施工单位提出《工程变更申请》，变更申请经由项目工程部经理、主管副总经理、项目总经理审核同意后，不影响使用功能、设计效果及结构安全的，由设计主管在工程变更申请表中直接签章；影响使用功能、设计效果及结构安全的，由设计主管通知设计单位进行修改。

变更文件交成本工程师审核变更费用后，单项变更费用超过3000元的，交主管副总经理审定签发，变更费用在3000元以下的直接交项目工程部安排实施。

4、设计主管负责所有设计修改和变更的资料管理，负责督促有关单位将影响使用功能、设计效果、结构安全及各项验收的设计修改和变更如实反映在竣工图纸内。

5、所有变更凡涉及方案调整的，需重新进行相关方案审定手续。

第八章材料、设备选用

一、按合同规定由乙方自购且价格包含在总包价格以内的材料：

所有乙方自购的装饰性材料，由设计主管指定样板，乙方按指定样板送材料样板及产品资料交工程部，工程部审核同意后，将乙方选送样板及产品资料签字封样；

乙方自购的其他材料如钢筋、水泥、砖砌体、水电材料等等，由乙方按图纸要求自行采购，但材料生产厂家必须报经项目工程部认可，原则上材料供应厂家必须是同行业内的产品质量与信誉较好的厂家；

如乙方报送材料样板或资料两次经审批不能满足要求，甲方有权指定两家或两家以上厂家由乙方选择，乙方不得提出异议。

乙方自购的水电材料、门窗材料由工程部指定两家或两家以上的符合要求的厂家，由施工单位进行购买，施工单位亦可选择其他厂家购买相同档次的产品，但选定的厂家需报工程部，经专业负责人及工程部经理签字认可后方可购买。

二、甲供或甲定乙供材料：

所有装饰性材料、水电设施设备等均应以甲供或甲定乙供为主。

甲供或甲定乙供材料设备，由工程部根据设计要求选择样板并拟定招标技术要求，并依据样板及招标要求，按公司的招标程序进行招标。

样板房用装修及装饰材料等，影响使用效果的，在设计限额范围内允许设计师指定，指定材料由项目设计主管与工程部经理签字后由材料采购公司购买，如材料采购公司能购买到品质相同、能达到同样效果而且价格便宜的材料，经项目设计主管同意后可以购买替代产品。

三、所有材料选定后，均需在工程部样板间及工地现场分别封存材料样板，封存的样板需经项目设计主管及工程部经理签字，项目工程部负责监督施工单位按确认的样板进行施工。

第七章资料管理

一、工程部资料实行统一管理，项目设计主管负责设计资料分类归档管理、文件传递、晒图复印等日常工作，归档后的资料移交工程部资料员统一管理。

二、所有设计资料必须按照项目分类建档，按照专业设立子项，按照设计阶段设立明细目录。

在项目建设中的各类设计资料工程部必须保留一份原件存档，原则上只准查阅、不予借出，确须借用的必须登记在案，限定还回时间。

所有应存档文件的遗失、遗漏、损坏均由资料管理员和部门经理负责。

项目结束后的资料归档按照《公司档案管理制度》执行。

三、本制度自公司颁布之日起开始执行，解释权归公司工程部。

附：

1、《项目设计管理计划表》

2、《项目统一技术标准》

3、《项目工程做法实施细则》

4、《施工图纸审核意见表》

5、《工程变更申请》

6、《设计修改联系单》