广东清远市千竹湖生态园旅游项目建议书.docx

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广东清远市千竹湖生态园旅游项目建议书

清远千竹湖生态园旅游

项目建议书

一、项目名称：

清远千竹湖生态园（以下简称千竹湖生态园，暂定）

二、项目选址：

中国广东·清远东城。

三、项目简介

项目通过分期开发，将生态旅游景区和中国传统文化以及休闲养生完美结合，最终将致力于把千竹湖生态园打造成一个占地面积最少10000亩、集休闲养生旅游地产、低碳生态休闲度假、现实版开心农场于一体，同时兼负着青少年农业科普教育、再现中国传统文化生活韵味的新型旅游综合实体。

项目四大核心理念：

一是中国传统文化活动策划基地；二是农场生活文化体验；三是休闲养生旅游地产；四是低碳生活，就在家门口。

四、项目的必要性和可行性

（一）项目的必要性

“千竹湖生态园”项目的提出，就是充分发挥清远本地生态城市优势，突出其优秀的生态环境，实施可持续发展旅游战略，引领全新的低碳旅游观念，以及满足清远本地和珠三角广泛的休闲旅游需求，同时是清远青少年在农业科技、传统文化教育等方面的教育基地；其必要性体现在如下几个方面：

1、是国家实施国民旅游休闲计划的需要

国民旅游休闲计划的出台，为国内旅游业的发展提供了政策上的支持，全民参与旅游，大力发展旅游业，成为现时中国经济持续良好地增长的一个主要动力。

本项目适时提出，符合国家在旅游方面制订的发展战略，

2、是大力推动清远旅游业可持续发展和休闲养生地产发展的需要

清远有着优越的生态环境和丰富无比的天然旅游资源，但存在着同质化开采和经营，核心竞争力逐渐减弱的的问题，随着国家提出低碳生活概念，低碳已经成为我国新时期经济可持续发展的重要战略之一，旅游行业如何进行可持续发展和成长，亦随即成为业内最关键的课题。

随着清远和广州以及珠三角融合的加快，清远的旅游资源和宜居的生态环境日益凸显，优势也更加突出，不可再生和复制的自然资源优势，使旅游地产上升至休闲养生地产阶段。

千竹湖生态园的提出，正是引领低碳旅游观念，作为未来旅游发展新方式的项目，为创造清远旅游和地产业新的发展形式作出有益的探索。

3、是大力发展清远经济，创造财富的战略需要

本项目选择在清远东城，因地制宜，建设符合清远东城“宜居、宜学、宜游”规划的一个旅游项目，是前瞻性的眼光和战略性的选择，是对资源的合理利用，是实事求是的必然选择，是创造财富的战略需要。

（二）项目的可行性

今天的清远，不仅仅是珠三角的后花园，不仅仅是宜居名城，随着政府全力打造“世界的清远”的城市定位，将会为清远的旅游产业发展和旅游地产发展提供了一个千载难逢的机遇。

1、区位优势：

本项目选择在发展潜力极高的清远东城，优越的区位优势、便利的交通条件，丰富的旅游自然资源为项目的开发打下良好基础。

2、政策支持：

广东两会明确提出要求：

“加大粤北地区的休闲旅游项目建设力度，将其打造成为体验休闲旅游之基地”，清远市政府为此发布了《清远市贯彻广东省国民旅游休闲计划实施意见》，意见表明，试行国民旅游休闲计划是清远市实施“绿色经济强市、岭南宜居名城、华南休闲之都”战略目标的一项重要举措，对拉动内需、扩大消费、推动经济发展具有深远意义。

此外，市政府还提出如下工作要求：

出台相关配套政策措施，建立完善的管理机制，鼓励和扶持旅游企业开发适合居民旅游休闲的线路，推进国民旅游休闲计划；各旅游企业要联动起来，互惠互利，共同振兴旅游业。

3、深厚的旅游市场基础：

清远作为休闲旅游之都，涵盖温泉、漂流、森林、探险等典型属于休闲旅游的项目，在全国特别是省内珠三角声名卓著，游客08年流量达到1520万人次，休闲旅游之氛围无地出其左右，客户群遍布珠三角港澳地区，辐射湖南、广西等地。

4、项目开发经营方的实力优势：

本项目将由实力超群，财力雄厚的公司进行悉心打造，同时项目团队涵盖了旅游业内的多名经营和策划专家，对本省的旅游市场具有敏锐的行业洞察力，掌握着丰富的媒体资源，为本项目的顺利上马和日后的策划运营打下坚实的基础。

从“国民旅游休闲计划”的出台，标志着中国旅游业的发展进入一个历史性的增长阶段，清远是广东省内最为著名的珠三角后花园，休闲旅游业发展一日千里。

清远市政府与联合国、世界银行、世界华商总会等达成协议，投资总达5千亿元人民币的六大项目，将极大地提升清远的城市品位和知名度，对清远的经济社会发展特别是旅游业的发展将具有十分重要的意义，清远将成为真正意义上的世界的清远。

综上所述，只要因地制宜、合理布局、科学规划、有效开发和整合各种资源，建设一个集生态旅游观光、传统文化活动基地、休闲养生旅游地产于一体的新型旅游项目是可行的，它将成为一个引领清远旅游业的可持续发展项目。

五、项目机构设置

本项目总体规划占地面积为10000亩地，分为四大区域板块，每个区域都有自己独特的特色和消费功能，包括面向旅游者免费开放的旅游观光区域、活动营销为主的中国传统文化活动策划举办基地、面向高端客户群体的休闲养生旅游区域、面向广大白领人群和青少年的开心农场以及生物科普教育基地。

（一）设立旅游观光开放区

占地面积：

3000亩

功能：

公共区域，低碳概念为主的开放式景区，给旅游者休闲观光之用。

简介：

以一个人工湖为核心，围绕人工湖建造一条适合自行车和马车进行观光的绿道，于湖岸绿道可以观光，于湖中可泛舟玩水。

本区域面向旅游者全面免费开放。

景观设置：

1、建造千竹湖

整个项目以植物为主要基调，湖的四周种满竹子和各种植物，故称之为千竹湖，湖内可泛舟，亲水，成为清远目前最大的人工湖。

2、观光绿道

绿道如今成为低碳旅游必有的硬件设施，围绕着千竹湖建造而成，每隔1000米便有一个休息驿站，驿站包括餐饮、小吃、自行车停放等功能规划。

游客围绕绿道，选择步行、自行车或者马车进行观光，是身心放松，漫步健身的最佳去处。

3、两大主题园林

A、以果树为主题的果园：

种植适合南方生长的不同类型的果树。

作为景区内各项目的有机补充，果园既增加景区的娱乐和游客的乐趣功能，又能为其它项目提供一个营销配置。

B、以植物为主题的植物园：

每逢春风植物花开，游客或住户在林里赏花作乐。

植物林里建有古式亭台楼阁。

（二）设立中国传统文化活动策划举办基地

占地面积：

500亩

功能：

半开放区域，策划举办中国传统文化活动和其它主题活动的区域。

力争成为省内最具文化品牌魅力的活动式景区。

简介：

这个区域以中国宋代传统文化精髓为建造的核心理念，打造最有文化底蕴、最新潮的活动基地，最具高雅气质的休闲生活区域。

成为南中国最著名的中国传统文化策划基地。

区域设置：

1、传统文化体验区：

包括建设有影视城、琴阁、棋社、书坊、画苑、茶楼、影院。

A、建筑风格：

整个区域统一复制宋代的民间建筑风格，令人仿佛回到了历史文化最繁荣的宋代时期，进行一次难忘的时光之旅。

B、活动策划：

定期开办琴、棋、书、画、茶道、插花、盆栽学习班，定期策划相关主题活动，例如围棋比赛、书画展览、新书发布活动，电影试看活动等，让游客学以致用，享受传统生活之美妙乐趣。

优雅的环境，完善的功能设施，在营销方面可引进文化教育产业，以推广国学（儒家）为基本，以制造时尚的市场手段销售传统的“君子六艺”；举办各种赛事，承接与举办相关内容的大型文化展览，打造最有人文气息和文化内涵的高品位生活，引领社会时尚，成为华南地区最具中国传统文化气息的活动基地，以此为品牌效应，最终将整个项目建设成为具有极厚文化意味的旅游景区。

2、活动休闲广场：

包括景区大门、活动广场、多功能会议室、行政大楼、土特产展销区。

广场可举办大型的主题活动，例如举办失去已久的中国传统节日文化活动：

元宵赏灯节，中秋赏月等，还可以针对目前市场潜力巨大的种类主题活动，如化妆舞会、相亲派对；其它可以此举办新闻发布会、联谊会、产品展览等。

3、餐饮住宿区域：

A、包括特色农家餐馆：

推广特色健康养生菜谱，各类农家菜为主要菜系。

B、景区酒店：

建造成传统客栈风格，与整个景区文化融为一体。

（三）设立休闲养生旅游地产区域

占地面积：

6000亩

功能：

旅游地产项目和以休闲养生为主题的酒店式疗养院。

简介：

本区域作为项目最重要的核心区域，分为两大主题地产，一是以中国传统建筑四合院为主要设计风格的，加上为其专门配置的酒店式疗养院，引领身体和精神双重休闲养生旅游地产新潮流；二是以乡村风情为主题的高端地产版块。

两大版块针对的潜在客户有所不同，同时和为其配置的销售元素亦不同，是为本项目的核心。

版块设置：

1、中式四合院为设计风格的区域（1000亩）

A、建筑风格：

幽雅、精致、自然、朴素、复古的中式风格，具有中国传统建筑精华的风情庄园。

B、核心配置：

每座四合院，均配置私家菜园一个、私家花园一个、私家管家一个。

每个院子均存放农具、肥料、菜园用作于主人携一家大小或者亲朋好友亲手劳作，花园给用户种植花草、学习根雕之用，管家之作用在于租用本房子的主人平时不在的时候，为其打扫卫生，维护，聆听指令之用。

C、建筑亮点：

设计屋顶天窗，令住户躺在床上可欣赏到庄园的星空。

D、核心点：

花园、菜园、以及房子里面均装有远程遥控的摄像头，令租用的用户无论身处何方，均可以看到自己的菜和花长得如何，并且通过程序设计好的网络，直接在电脑上就可以进行管理，例如浇灌、施肥、落指令给管家进行其它工作。

用户自己种植的花草和菜蔬，可以在山庄的网站上进行公开售卖，或者由山庄统一收购出售。

E、整合营销：

凡本房子的客户，均成为山庄的VIP会员，免费享受山庄内其它的旅游资源及养生休闲设施，优先参加山庄举办的各种主题活动。

F、辅助营销：

山庄建立一个专门的网站，以管理这些VIP会员用户的资料，开展远程监控，定期举办联谊会，为会员创造一个品味生活、休闲养生、商务沟通交流平台。

2、酒店式健康休闲养生疗养院（500亩）

A、功能介绍：

建造一个综合型的休闲疗养基地，以先进的生命科学技术，健全的治疗器械，以人为本，为人们解决相关的生命保健、人体保养、心理健康、疾病治疗等问题。

本疗养院包括体检服务中心、保健服务中心、疗养服务中心、美体美容服务中心、康乐服务中心、医疗服务中心、心理服务中心等多功能版块。

B、发展方向：

前期可与省内著名的疗养院或者大型的医疗机构进行合作，后期与专门的疗养科研机构或者大学进行深度合作，联合办学，延伸至相关产业功能，成为华南地区最专业的休闲养生旅游地产。

3、乡村风情小镇（社区）（5000亩）

A、项目理念：

乡村风情小镇和社区不流于尘俗，它与整个项目的定位浑然一体；它体现了城市、自然、建筑与人之间的平衡尺度关系，体现了一种生活价值的追求，一种纯朴自然的精神境界与人生哲学。

它以独特的建筑形式和淳美的乡村文化，强调独立与融合，倡导人、自然、建筑之间的亲密尺度的地方，旨在建立专属于新兴知识精英阶层的社区精神，为清远的休闲地产树立一个标杆式的高度。

B、建筑风格：

小镇（社区）体现的是一种知识精英阶层的社区精神，它以世界各个旅游圣地、异国风情乡村小镇（社区）的风格为参考，融合中国传统文化精神内核，建造成一个适合追求自然风尚，以打造一个以绿色为主题的低碳生活的地产项目。

（四）开心农场区域

占地面积：

500亩

功能简介：

成为华南地区众多白领人士疯玩的现实版开心农场、同时是清远市青少年的植物、生物科普教育基地。

设置：

1、开心农场

A、规划：

农场根据功能不同划分为种菜区、养殖区、花草区、果树区。

每个区域又细分成为小块的田地，用作给市场进行销售。

B、核心概念：

农场装有可远程监控的摄像头，令玩家除了到景区进行真实版的乡村生活式旅游之外，在家里的网上也可以进行种菜、种花，偷菜、摘果等指令操作，设有专人进行现实操作。

C、策划活动：

围绕这群庞大的消费群体，可以进行种菜、种花比赛、在限定的时间内可以进行偷菜等刺激市场的游戏。

同时结合景区活动资源，为其设定系列不同的主题策划活动，保障景区的日常客源量。

D、市场分析：

珠三角地区的白领阶层，目前最火爆的网络游戏，就是上开心网玩开心农场的各类游戏，项目通过把现实生活的农场和网络相结合，必然在清远引起轰动效应，给景区的品牌宣传带来爆裂式提升。

这些消费群体将会成为项目除地产之外的最大消费客源。

2、温室植物观赏园

种植不同类型的温室植物，用作于青少年的科教、观光。

3、盆景、花草植物销售区

制作微型的盆景、花草和其它纪念品，用作于销售。

4、农作物、果树种植示范区

用作于青少年现场参与学习种植农业作物之用，亦是开心农场的示范区域。

六、项目市场分析

1、项目类比

截止到目前，国内类似的项目日渐火爆，休闲生态旅游成为都市人最喜欢的旅游方式，例如北京的开心网“开心农场”、广东从化“快乐田心”项目、农家乐重庆万盛区2500亩大型“开心农场”等。

这些项目的规划，大多从自然回归、人文回归和心灵回归等概念进行运营，项目内容包括花果种植、动物饲养等，例如重庆的开心农场，在在自然回归区内，市民们可以在香氛植物区内欣赏栀子花海、体验攀岩，在茶山亲手采摘茶叶，学习烘焙方法等；在人文回归区中，主要为开心农场、开心牧场、梯田景观保护区和薰衣草景观园。

上述项目，在项目规划中均以让游客享受原汁原味的“乡村生活元素”为主题，市场反应良好，受到广大都市人的狂热追捧，这表明当今旅游的趋势，已经从自然风景旅游到心灵旅游的进化，旅游已经不再是吃喝玩乐的享受，更是精神和心灵的回归，富裕生活的后面，是对精神追求的向往。

本项目与上述项目相比，前期规划既有生态旅游、低碳出行的旅游元素、让人们在城市近郊就能享受最自然的生态景区风情，回归最原始的生活方式；在活动策划方面，本项目更是开创性的以恢复中国传统文化为宗旨，策划打造南中国最有文化传统韵味的系列活动，形成景区最独特的品牌，以文化和活动为核心竞争力，创造华南地区最有特色的旅游项目；后期规划中的旅游地产项目，开创出以四合院为主体的建筑风格，享受简单的充满乡村风情意味的农家生活方式，同时配置专业的休闲养生疗养院，让人们真正的回到生活的本质，享受到精神和身体、物质三方面的最佳结合。

项目和其它相比，超越了类似项目所没有的中国传统文化内涵，并且把这种中国传统文化和景区的项目设置通过不同的活动策划结合起来，可以预见的是，本项目代表了当今旅游的最新趋势，亦超越了其它项目的核心竞争力。

2、市场定位

从本项目运营的四大核心竞争力分析，其潜在客源市场定位分析如下：

（1）从珠三角自驾游游客的活动半径上来看，双休日的游程距离在150—300公里之间；黄金周的游程距离一般在400—600公里的范围内。

本项目完全符合此活动半径，基本涵盖了珠三角和港澳地区。

（2）《2008年广东国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2008年广东全省私家轿车总量达到了251.57万辆，成为继北京之后全国第二大拥有私家车最多的省份。

（3）珠江三角洲地区主要城市（包括广州、深圳、东莞、佛山）发起的户外运动俱乐部和车友会就有500多家，按每家1000至2000会员计，这一地区喜爱户外运动并有条件参加自驾游活动的人数多达50万以上，并且逐年增长。

而如果按每辆出游车辆最低旅行消费3000元，中级消费4500元，高级消费6000以上来算，户外自驾游清远旅游业的市场消费能力将十分惊人。

（4）休闲养生的市场分析：

中国近几年老龄化加速,每年仍以3.2%的速度增长，预计到2015年中国大陆60岁以上的老年人将超过2亿,约占总人口的15%。

随着珠三角地区人口的老龄化，到山青水秀的城市养老,为清远休闲养生地产提供了巨大的潜在消费群，而珠三角工业发达，高收入群体多,他们有经济能力消费这种形态的产品。

（5）清远历来有广州后花园之称，既表明了清远紧邻广州的地理位置，也是对清远优越生态环境的认可。

随着人们对居住质量要求提高，越来越多的人选择工作在闹市、居住在郊区。

随着清远至广州的轻轨建设确定以后，清远已经成为广深两地房产投资客和真正有需求的买家热烈追捧，清远休闲地产市场良好持续增长，本项目作为集合了几大旅游核心概念的综合型休闲养生地产项目，在市场竞争方面，更具优势。

从以上分析可知，本项目的客户定位除了清远本地客源之外，更大部分是珠三角和港澳地区的广大中产阶级、包括月收入在10000元以上的都市高级白领、年收入在20万以上的私营企业主、工作收入稳定的国家公务员和其它年收入在12万以上的中产阶层；还有就是一直被人忽视的，数量庞大的老年休闲养生旅游地产市场消费群体。

七、项目投资策略

为了项目开发建设达到“政府有产值、投资者有回报、项目能发展”的多方共赢目标，根据项目业态的实际情况，以制定机制灵活多样的投资策略。

1、项目投资主体的优化组合

本项目运作的投资主体和投资方式通过成立项目公司，做到合理的优化组合，建立灵活的公司机制，经营理念紧紧围绕市场灵活转变。

2、项目投资公司

本项目将组成实力超群、财力雄厚的公司对项目进行融资、规划、设计、建设及营运。

八、项目效益评估

（一）经济效益

1、带动相关产业的发展，提供新的就业机会，本项目每年至少可以增加1000人以上常年就业。

2、本项目运营后，预计每年产值达到45亿元，纯利润为6亿元，为清远市每年增加税收约3亿元。

（二）社会效益

1、引领清远旅游业发展新趋势。

作为一个新型的旅游综合项目，低碳、生态、休闲养生地产、中国传统文化、农场生活等概念融合在一起，相互补充，相得益彰，成为引领清远乃至省内的新式旅游项目。

2、成为清远本土的具有公益性质的旅游项目，项目的前期规划，均向市场免费开放，为清远市民提供一个生态观光、低碳旅游的好去处；同时，青少年农业科普基地的建成，亦为本土的科普教育提供了一个良好的平台。

九、结论

低碳旅游目前已经成为旅游业发展的最大趋势，清远旅游资源得天独厚，生态环境保持良好，正是发展低碳旅游项目的最好区域。

低碳不仅仅是旅游，它是一种生活方式，它已经延伸到地产领域，低碳环境已经成为清远地产发展的一大王牌。

基于此，我们所建造的这个新型旅游综合项目，无论是从经济效益的角度，还是后期的可持续发展，都无须置疑；我们已为市场化运营和商业运作积累了成熟的经验，并作了充分准备。

旅游市场为我们提供了广阔的发展空间，本项目必定建设成低碳型社区的一个典范、为促进低碳型社会的发展作出有益的贡献。

目　录

一、项目简介1

（一）名称1

（二）拟实施地点1

（三）拟投资金额及注册资本1

（四）拟引进股东及股本结构1

（五）市场定位1

（六）运作模式简介2

二、产品与服务描述2

（一）产品及服务介绍2

（二）产品定位3

（三）产品服务所必需的技术支持3

（四）产品服务所需要的原辅料、生产体系、配送支持4

（五）业务流程5

三、行业与市场6

（一）市场规模6

（二）消费者消费行为特征分析6

（三）产品的市场定位8

（四）目前市场上存在竞争对手分析8

（五）本项目产品与竞争对手产品比较9

（六）本项目运作模式与传统商业模式的优势比较10

四、软件开发与网上交易平台建设11

（一）软件开发11

（二）网上交易平台建设13

五、产品设计15

（一）设计队伍15

（二）拟与外围的合作15

（三）拟投入研发经费15

（四）设计人员相应激励机制16

（五）设计流程17

六、品牌推广及营销策略19

（一）品牌推广19

（二）营销策略20

七、产品制造21

（一）生产方式21

（二）产品质量控制21

（三）成本控制22

八、管理23

（一）公司治理结构23

（二）团队建设24

（三）管理体系建设24

（四）对管理层及关键人员激励机制24

九、融资说明25

（一）资金的需求25

（二）资金的使用计划25

（三）拟出让股份25

（四）投资者权利26

（五）退出方式26

十、财务预测26

十一、风险分析26

（一）市场风险分析26

（二）产品风险分析27

（三）软件开发风险分析27

（四）质量控制风险分析27

十二、项目实施进度27

目录

第一章总论1

一、项目概况1

二、项目提出的理由与过程6

三、项目建设的必要性8

四、项目的可行性12

第二章市场预测15

一、市场分析15

二、市场预测16

三、产品市场竞争力分析19

第三章建设规模与产品方案22

一、建设规模22

二、产品方案22

三、质量标准22

第四章项目建设地点25

一、项目建设地点选择25

二、项目建设地条件25

第五章技术方案、设备方案和工程方案28

一、技术方案28

二、产品特点30

三、主要设备方案32

四、工程方案32

第六章原材料与原料供应35

一、原料来源及运输方式35

二、燃料供应与运输方式35

第七章总图布置、运输、总体布局与公用辅助工程37

一、总图布置37

二、运输38

三、总体布局38

四、公用辅助工程39

第八章节能、节水与安全措施44

一、主要依据及标准44

二、节能44

三、节水45

四、消防与安全45

第九章环境影响与评价47

一、法规依据47

二、项目建设对环境影响48

三、环境保护措施48

四、环境影响评价49

第十章项目组织管理与运行50

一、项目建设期管理50

二、项目运行期组织管理52

第十一章项目实施进度55

第十二章投资估算和资金筹措56

一、投资估算56

二、资金筹措58

第十三章财务评价与效益分析61

一、项目财务评价61

二、财务评价结论65

三、社会效益68

四、生态效益68

第十四章风险分析70

一、主要风险分析识别70

二、风险程度分析及防范风险的措施70

第十五章招标方案72

一、招标范围72

二、招标组织形式72

三、招标方式72

第十六章结论与建议74

一、可行性研究结论74

二、建议75

附件77

一、附表77

二、附件77

三、附图77