无锡市房地产市场研究分析.docx

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无锡市房地产市场研究分析

无锡市房地产市场分析

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无锡房地产市场特点研究

城市属性

城市概况

无锡位于北纬31°07′至32°02′、东经119°31′至120°36′，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏东南部，沪宁铁路中段。

东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。

无锡总面积为4628平方公里（市区1643.88平方公里），2014年末建成区面积522平方公里，其中，山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.90%；水面面积为1294平方公里，占总面积的28.0%。

城市交通

苏南硕放国际机场，位于无锡市新吴区硕放街道，交通优势十分突出。

2015年元月18日，机场二期航站楼正式启用，设计年旅客吞吐量1000万人次，机场的综合保障能力大幅提升。

无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。

铁路无锡站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一，无锡南站为货运特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。

无锡是沪宁线上的公路中枢，沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓312、104国道穿过无锡。

无锡轨道交通近期规划5条线路由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网，其中1、2、3号线为骨架线路，三线呈放射状，4、5号线为辅助线路。

规划线网总长157.77公里，设车站111座。

城市人口

2015年末全市户籍人口480.90万人，比上年增长0.8%。

全年出生人口40571人，出生率8.47‰；死亡人口33769人，死亡率7.05‰，人口自然增长率为1.42‰。

年末全市常住人口651.10万人，比上年增长0.2%，其中城镇常住人口490.93万人，比上年增长1.4%，城镇化率75.40%。

[13]

无锡市各区（市）面积与人口数据（2015年末）

区域名称

面积（公里）

常住人口（万人）

户籍人口（万人）

城镇常住人口（万人）

无锡市

4627．46

651．1

480．96

490．93

市辖区

1643．88

362．09

248．44

296．15

梁溪区

65．95

95．3

76．63

95．3

滨湖区

628．15

69．85

47．94

56．49

惠山区

325．12

70．66

45．86

49．35

锡山区

399．11

70．28

43．51

49．10

新吴区

220．01

56

34．68

45．91

江阴市

986．97

163．68

124．1

113．63

宜兴市

1996．61

125．33

108．3

81．15

城市基本经济概况

无锡市经济总量在江苏省位列第三，并且每年保持一定的上升，但近年来总体上增幅保持一定的下降趋势，发展进入了瓶颈期。

22015年无锡人均可支配收入39463元，同比增长8％。

在江苏省位列第三。

城镇化率，人均可支配收入，固定资产投资，社会消费水平紧跟长三角发达城市。

发展前景良好。

城市定位

无锡市2001—2020年城市总规划将城市定位为国际制造业基地，特大型生态滨湖山水城市，历史文化名城，著名旅游胜地，苏锡常都市圈中心城市，苏南物流中心和交通枢纽，中国最大动漫产业中心城市，滨水花园城市。

无锡市城市规划及现状

无锡市商业地产可用”缤纷多彩”来形容，同时也呈现出了成熟理性的发展态势。

无锡多元化，多层次的的商圈格局已经成为了发展趋势，满足了市民更多的消费需求和消费体验。

未来几年，无锡将进一步完善商业网点布局，构建“市级、地区级、社区级”三级商业中心体系，满足和开发各种层次消费者的需求。

其中惠山新城、河锊口地区、老城商贸商务中心、新区商务中心、广益—东亭地区等商业圈都获得一定程度的成功。

无锡房地产市场

从全国宏观房地产经济来看，除一线特大城市楼市依然火爆，二三线城市下阶段经济下行压力仍然较大。

中国GDP增速持续放缓，跌落神坛，在经济增速总体放缓的大背景下，房地产业也处于调整的重要阶段。

2015年开始，全国房地产市场供大于求的态势已基本确立，市场进入去化存量为主的阶段，各项指标放缓。

目前随着各城市逐步放松或取消限购政策，市场信心有所恢复。

“去库存”“维护房地产健康发展”是2015年政策主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向。

中央及地方各级政府在供应端实施“有供有限”严格限制房地产的土地供给量，从源头控制商品房供应；同时从需求端入手，放宽公积金贷款.降贷款利率、减低税费、给予补贴、降首付比例政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存，帮助房地产公司渡过难关。

经过一年多努力，部分城市库存压力虽大为缓解，但整体库存有增无减，注定了2016年“去库存”仍是房地产政策的核心。

虽然2015年房地产市场供给侧和需求侧调控政策均取得了十分显著成效，然而，一方面，当前宏观经济形势仍然不容乐观，经济增长仍需房地产行业托底，在某种程度上讲，房地产的增速放缓直接造成了全国GDP增速的下降；另一方面，房地产市场库存问题并未完全解决，特别是二线，三四线城市仍是库存积压的重灾区，供大于求，不敢降价销售造成了当前房地产的库存居高不下。

同时各城市房地产市场两极分化趋势仍在加剧。

因此，2016年房地产市场政策面仍将维持宽松局面，也可采取一些积极的扶持政策，“去库存”仍将是2016年政策调整重点，强化“分类调控”也将是房地产行业政策的一大主旋律。

从无锡市全市房地产情况来看，截止2015年末无锡商品房库存超过1800万方、可售套数近17万，按照目前的月成交套数计算，去化周期达34个月。

无锡在不新增供应量的情况下，现存的楼盘要近三年才能消化掉。

面临如此困境，许多品牌房企开始以调整产品线来加速突围。

例如，万科已经成立自己研发中心，完成了以“刚需”和“首改”产品为绝对主力产品的转变；此外，朗诗也在今年大批量地推出以两房、三房为主的经济型房源。

业内人士分析认为，当下及未来几年，全能型产品、紧凑型的改善类产品将成为楼市的一大市场需求，将在今后楼市的去库存以及稳定发展中扮演相对重要的角色。

数据引用——锡房网

从图表可以分析得出，无锡市房地产开发资金从2008年到2014年稳定增长，与之同时，房地产施工面积和竣工面积都稳步上升。

房屋竣工面积保持高速增长，使得市场的新增供应大幅增加，但2016年以来却看见明显回落。

经济增速放缓，人民手中买房资本减少，对于预期收入持悲观态度，而房地产开发的暴利吸引了众多开发商蜂拥而，开发土地面积增速加快，至导致了房地产库存居高不下。

相比之下，市场消化库存的速度慢于供应增加的速度。

目前市场存量充足，预测下阶段企业会以去化存量为主，放缓推盘节奏。

随着政府放松或取消限购，“微刺激”政策作用下部分城市商品房成交量出现回升。

而信贷政策的放松，一系列房地产利好政策的出台，对市场信心的恢复和预期的转变都产生明显的影响。

目前我市阶段性的安置房建设也基本结束，因此预测后期商品房市场成交将有所回升，但鉴于市场需求量的前期消化及对政策影响下后市变化的短期观望，市场成交难现大幅增长，或将稳中有升。

年份

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

销售面积（万）

397.45

826.7

719.26

444.81

631.38

615.13

602.91

687.33

销售金额（亿）

234.96

552.61

598.82

409.46

541.41

525.33

499.51

568.93

数据引用——锡房网

从无锡市每年销售面积和销售金额来看，2008年到2009年有了巨幅增长，而以后几年数据都趋于稳定，因为每年的住房刚需是稳定的，而无锡市场也没有出现大面积的炒房，所以导致了住房销售面积和销售金额的稳中有升，2011年的销售金额和面积下降主要原因是政府调控的作用。

房屋价格企稳，后期房地产市场成交的回升，将对开发企业信心形成较大支撑。

前期部分价格接近成本的项目将逐步减小优惠促销力度，个别热销楼盘可能拟涨价计划，但大部分企业或仍观察市场反应，理性定价，积极走量。

因此从总体来看，无锡房价与周边城市相比处于洼地，难再下行，后期或呈企稳态势。

1、

2、

数据引用——锡房网

无锡市房地产消费调研，此次受访者的家庭收入水平所占比例比较平均，除6万元以下的受访者外，家庭收入6万元以上的受访者比例基本在30%左右，其中10万元以上的家庭高收入受访者所占比例在三成以上，达35%；家庭年收入在6-8万元之间和9-10万元之间的受访者比例分别为25%和23%；低收入家庭所占比例较少，为17%。

由此看出有超过80%的受访者家庭年收入在6万元以上，他们在经济条件上相对优越，购房能力较强。

而从这些受访者我们得出以下结论：

（1）房价依旧备受关注。

（2）在购房目的方面，对于大部分无锡的购房者来说，改善居住条件仍是其购房的首要目的，分别占比例的53%和30%；少数人购房是为了投资。

（3）在购房时间上，约六成购房者欲5年内购房。

个人或家庭收入越高，已婚且年龄较大的消费者预计购房时间越短，而收入较低、未婚或年龄尚小的消费者越倾向于多年以后购房。

（4）选择在滨湖区购房的人数最多，占比例的37%；选择在崇安区、南长区、北塘区和新区这四个区购房的人数较均衡，分别占比例的13%、16%、12%和13%。

选择在锡山区和惠山区这两个区购房的人数较少，分别占比例的4%和5%。

————数据来源无锡市住房网。

区位划分的影响：

从区域看，滨湖区的库存量持续领先无锡七大区域，占比29.74%。

惠山区、锡山区、新区分别位列第二第三第四，占比分别为19.55%、18.89%和15.91%，这三个区域均以刚需置业为主，改善为辅，受区域内的供应频率与幅度影响，尽管成交量不俗，但库存量依旧居高不下，其中惠山区及锡山区的库存量主要来自新城板块。

南长、北塘、崇安，这三个区的库存量占比分别为8.55%、4.53%、2.83%，同为市中心片区，商品住宅供应量有限，因而库存量整体不大。

而盛传已久的无锡行政区划调整终于在年末尘埃落定。

国务院下发《关于同意江苏省调整无锡市部分行政区划的批复》，省政府下发《关于调整无锡市部分行政区划的通知》，同意撤销无锡市崇安区、南长区、北塘区，合并设立无锡市梁溪区，以原崇安区、南长区、北塘区的行政区域为梁溪区的行政区域，梁溪区人民政府驻崇安寺街道解放南路688号；设立无锡市新吴区，将无锡市锡山区的鸿山街道和滨湖区的江溪、旺庄、硕放、梅村、新安街道划归新吴区管辖，以鸿山、江溪、旺庄、硕放、梅村、新安6个街道的行政区域为新吴区的行政区域，新吴区人民政府驻新安街道和风路28号。

此消息一出，对于楼市必将产生一定的影响。

从新的行政区划归来看，新设的梁溪区将原有的老城区崇安、南长和北塘划为一个区域，这三个区域受地理环境、规划等影响，在原有的七大区域中成交量一直处于低谷。

新的行政区划归之后，梁溪区的成交量必将能与其他区域一争高下。

同时，鉴于是老城区，配套、交通等都以醇熟，对于这一区域的房价则是一个强大的保证。

之前滨湖区独大的格局，或将在2016年得到改观。

2016年上半年无锡楼市综述：

如果用一个词来形容2016年上半年的无锡楼市，用“稳中有升”一点都不为过。

在这半年中，开发商用非常诚恳的态度把购房优惠措施逐渐提高，从3月、4月、5月和6月的商品房成交套数来看，出现了一个递增的