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方案定位分析
第四章项目定位剖析
一、影响项目定位的要素
1、土地价值剖析
项目地块规则
利于充分利用
易于规划与设计
2、需求剖析
总需求较乐观
高质量住所需求大
需求面积渐渐变小
3、供应与竞争态势
地区内供应量较大
土地贮备丰富,存在开发潜力
入市机遇较为重点
二、项目市场定位描绘
1、本项目主要经济指标
总建筑面积:
99215平方米
总占地:
公顷
绿化率:
30%
容积率:
地上建筑面积:
73440平方米
商场:
11750
平方米
写字楼:
21290
平方米
其他为公寓:
地下建筑面积:
25775
平方米
地下车位:
333
辆
地上车位:
63
辆
自行车:
466
辆
2、整体功能布局
建议项目规划为:
一栋写字楼,一栋商业,两栋公寓。
整个社区采纳围合式建筑方案
公寓采纳板式高层
围合社区中央空间
用地西侧从北至南挨次摆放商业配套、写字楼的一部分;用地南侧从西至东挨次坐落另一部分写字楼和公寓1号楼;用地北侧设计为公寓2号楼;社区西侧与东侧
保持完好外立面。
社区设计两个进出口,实现人车分流。
商业配套地下可设计为地下泊车场,主要知足写字楼的
需求;公寓泊车场可设计在1号楼和2号楼地下;商业
配套北侧小片空地可设计为商业用泊车位。
围合出的空
间可邀请拥有实力的景观设计事务所进行部署,达到环
境优美、视线光亮、集绿化休闲为一体的场所。
从外观
上,在西侧与南侧保持完好连结,成为:
劲松商圈地标性建筑。
(详细规划状况见附图)
三、目标客户集体描绘
1、写字楼目标客户集体
中小型外资公司
以CBD内大公司为服务对象的各种公司留学回国人员创立公司
投资型买家
2、公寓目标客户集体:
投资型买家
初次置业的白领阶层
只身一人贵族
著名公司高层管理人员的工作住所
外企置业
留学回国人员
注:
21世纪不动产以为项目在推行入市过程中,应给予产品一个包装概
念,但这一包装观点应是在产品已拥有鲜亮特点以后,才在项目具备
一系列竞争点的基础上,经过富裕创意观点进行推行包装,而不是在
塑造产品以前,毫无原因,且无产品支撑的一种空谈。
这一点若有机
会,21世纪不动产将会在此后一个阶段共同发展商及广告公司共同
达成。
第五章项目功能定位建议.
一、整体规划建议
本项目作为地标性建筑,整体布局重申完好大气,表现完好社区的形象。
尽可能地利用土地,力争经济、便利、利于管理和使用。
配套和非配套公建的布局应便于购置者使用。
采纳大尺度的手法办理,追求小区形象的一致感。
必需时可利用景观轴线法加以控制。
基于小区西南两面对街,应尽可能考虑小区内环境的创造。
倡导户型细部设计,尽可能在户型的单体设计方面发掘设计潜力。
二、外观设计建议
在建筑立面造型上形成真实的特点,是提高小区质量事半功倍的方法。
建成后可成为地区内的地标性建筑,易于辨别。
立面造型追求朴实、雅致、着重细节的风格。
经过设计达到的高质量的感觉。
考虑到北京客户的接受能力远高于建筑师的希望值,建议在立面造型长进行较为现代的探究,但要注意新奇不等于荒诞,分寸微风格的掌握极为重要。
在立面造型设计上不要给予建筑过多的理念,着重细节的
雅致和合理是较为理智的。
我公司依据当前市场标准和项目形象定位建议:
写字楼外墙采纳铝扣板联合淡蓝色或灰色双层玻璃。
公寓外墙基层采纳大理石、花岗岩贴面,上部采纳高档外墙砖。
三、户型设计建议
公寓的主力户型,主要空间控制在以下面积范围以内较为合理:
一居室:
60平方米建筑面积。
两居室:
100平方米建筑面积
在产品设计中,基本按照上述面积指标,不追求夸张的居室面积。
在某些空间设计中,假如确有极激烈的特点,在市场上会有较好反应,也能够不用墨守上述指标,在户型内部保存灵巧调整的余地。
单位:
平方米
一室户
两室户
客堂
20
25--35
餐厅
8--10
厨房
3--5
5--8
洗手间
5-6
6-8
主卧
13--15
16-18
次卧
10-13
储蓄室
2
2--4
四、配套设备建议
1、写字楼必需的硬件设备:
整体构造:
采纳柱网式构造,以提高楼层使用率。
层面积:
1000--1500平米,这样能够保证较合理的使用率。
标准层办公地区净高2.7-2.8米;
地下室净高起码3.5米,以便用作高科技公司的R&D中心
实验室或安装客户的UPS等
楼板承载力:
某些楼层楼板承载力能够达到或超出400千
克/平方米,以适应高科技公司及研发机构设置服务器/数据中心等的承重要求。
空调:
建议四管束FCU或VAV空调系统,新风量不低于50立方米/人/小时,能够供应24小时服务以知足IT公司加班屡次的要求。
电力:
≥100瓦/平方米,多路或起码双路供电,有后备电机
/UPS保证24小时不中断供电。
(高科技公司特别软件公司
的R&D中心对电力供应和不中断供电要求很高)电梯:
保证顶峰时等待时间不超出30秒
楼面:
设架高地台,高度约10-15厘米。
某些楼层于楼层
间预留可拆卸楼板,便于租用二层或多层客户设置内部楼
梯,比如嘉里中心在高层楼层的同一地点预留3米X4米
可拆卸楼板。
通信:
楼内铺设光缆进行语音、数据和图象多种信号传输
与宽带网连结(IP或ATM),充分数目的DDN(E1,T1)、ISDN、DID(全部分机拥有直线号码)等独立的无线通信,卫星通信设备。
自然采光:
楼层进深不超出15米,以防止自然采光不足。
楼面布局:
应采纳柱网构造,用作孵化器的楼层应易于切割成80-400平方米。
2、写字楼必需的智能化系统
A)楼宇设备监控系统
供热、通风和空气调理系统
给排水及中水系统
照明设备系统
电梯监控系统
B)泊车场管理系统
C)广播音响系统(紧迫广播分散)
D)保安监控系统
保安监督系统
巡更系统
防盗系统
E)消防自动化系统
消防报警系统
喷淋灭火系统
通风排烟系统
F)办公自动化系统
共享信息系统
办公与文件办理流程自动化管理系统
物业管理协助系统
电子邮件系统
设备共享系统
G)信息自动化系统
网络通信系统
电视通信系统
无线通信系统
程控电话用户互换系统
2、公寓必需的智能设备
进出口的管理
闭路电视监控系统
对讲防盗系统
水、电、气等远程抄表
住户报警系统
物业计算机管理系统
信息网络系统
车辆进出、泊车管理系统。
五、装饰标准建议
1、写字楼平面布局及装饰标准的建议。
平面布局:
标准层建议采纳全开间形式
以电梯间或某个公共地区为分开区,将整个标准层分为两大多数,在设计上预留上下水管道
依据业主的要求,开发商可在大的分区内进行规则性的摆列。
装饰标准:
大堂、电梯间:
磨光花岗岩地面,大理石墙面内墙为立邦墙面乳胶漆
地面为水泥沙浆找平配地毯
石膏板天花吊顶
塑钢双层真空内外开窗户
2、公寓装饰标准的建议
建议装饰价钱加室内配套设备,单价为800元/平方米。
室内装饰标准:
户门:
高级装饰三防门或高级木门
厨房:
墙面采纳高级瓷砖;地面铺布防滑地砖;铝扣板吊顶
配送高级橱柜,洗盆、龙头,抽油烟机
洗手间:
配送高档洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、
龙头、花洒。
地面铺设高级防滑地砖、墙面采纳高
级瓷砖
外窗:
铝合金双层中空喷塑
室内:
墙面:
高级环保乳胶漆
地面:
铺设优良实木地板。
六、配套服务建议
1、写字楼配套服务设备依据功能的不一样可分为商业设备、娱乐
设备和商务设备三大多数。
商业配套设备
大型仓储商场
便利店
精选专卖店
娱乐配套设备(可设于商场顶层)
健身休闲
娱乐设备
商务配套设备
银行
商务中心
服务快递
机票代理
建议首层设置:
银行、商务中心、代理服务。
2、公寓的服务配套设备
会所是小区的形象中心和心理中心,配套设备应设置于会所中,以便于使用。
配套设备:
游泳池、网球场、健身房、商务中心、职工食堂、24小时便利店
七、物业管理建议
物业管理的水平能影响项目及公司形象,产品的价钱。
物业管理的水平高低将对客户最后花费起重要的影响
著名的物业管理公司将成为项目预售的卖点,并带来部分客户资源。
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