江苏常州九龙新世纪商贸城项目定位及规划设计建议报告.docx

江苏常州九龙新世纪商贸城项目定位及规划设计建议报告.docx

《江苏常州九龙新世纪商贸城项目定位及规划设计建议报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江苏常州九龙新世纪商贸城项目定位及规划设计建议报告.docx（56页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

江苏常州九龙新世纪商贸城项目定位及规划设计建议报告

集团标准化工作小组[Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]

江苏常州九龙新世纪商贸城项目定位及规划设计建议报告

九龙新世纪商贸城

常州项目组

2010年2月6日

谨呈：

金三角置业有限公司

　　根据与贵司有关协议的约定，我司现按时提交常州九龙新世纪商贸城项目之定位及规划设计建议报告。

贵司可将该报告用于与上述项目相关的开发与营销活动。

并对本报告提出修改建议和意见。

深圳市世方市场营销策划有限公司

常州项目组

注：

本报告中所采用之原始资料除特别注明外均来自深圳市世方市场营销策划有限公司，内容属深圳市世方市场营销策划有限公司与本项目开发商共有机密。

未经许可，任何第三方不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。

地址：

深圳市华强北路圣廷苑酒店世纪楼1001-1008室

电话：

5

传真：

3邮编：

518028

第一部分项目定位分析

一、项目整体定位

1、项目整体经营定位

5万平米常州传统小商品商圈升级版，现代化小商品批发采购中心

本项目地处常州小商品市场成熟商圈，该片区小商品市场具有较长的经营历史，知名度较高。

但区域内如九龙小商品市场、金三角小商品批发市场等由于经营规模小、经营环境差、经营档次低、业态布局不合理等诸多问题，导致采购客源的逐步流失，一定程度上影响了该部分市场的长足发展。

本项目旨在打造现代化的小商品市场，从市场规模、建筑格局、业态布局、商户质量及市场配套等各方面入手，进行市场升级，最终成为常州核心区小商品市场升级代表作。

规模升级：

5万平米常州核心区最大小商品批发采购中心；

硬件升级：

现代化商场式经营，中央空调、消防系统、升降电梯等现代化设备一应俱全；

配套升级：

仓储中心、物流中心、升降货梯等配套设施为市场经营提供便利；

规划升级：

进行科学的业态配比和经营分区，一改老市场杂乱、同质化经营现象；

营销模式升级：

本项目将在保持传统交易模式的基础上，创建网络平台，将现货交易、网络交易及代理加盟等多种交易模式有机结合，拓宽生意机会；

管理升级：

组建专业市场经营管理公司，引进具有成熟市场操作经验的的管理人才，为市场提供全方位服务。

2、项目经营定位SWOT分析

1）优势和机会分析（SO分析）

项目地处小商品成熟商圈核心区域

项目区域内有九龙小商品市场、金三角小商品批发市场等小商品市场，市场规模达28000平米，商户总数逾1200户，该部分市场经营稳定，商户总体实力较强，在常州及周边地区具有较大的知名度。

老市场亟待升级改造

常州现有小商品市场经营环境差、配套设施不完善、经营分散、缺乏统一的市场经营管理和推广，市场发展已进入瓶颈期。

项目定位为现代化小商品批发采购基地，立足本地现有市场，从硬件设施及软件配套等方面进行升级改造，顺应市场需求。

项目所处区域交通便捷

项目位于青龙西路，周边公交系统较为完善，公交线路遍布常州市区的各个主要商业中心及居民集中区域，项目公交通达性强。

另外，本项目临近城市快速公交红梅新村站，附近人车流密集，从而使本项目拥有优越的地理位置及交通条件。

常州市小商品消费基础庞大

常州市辖5个区、2个县级市。

截止2008年底，常州市常住人口（含在常居住半年以上的外来人口，扣除本地户籍人口外出半年以上的人口）总量达万人，比上年末增加万人，增长%。

2009年常州市完成社会消费品零售总额亿元，增速居长三角16城市的第3位。

小商品与人们的日常生活息息相关，常州市庞大的人口基数及消费能力为本项目立足常州，辐射周边的有力保障。

2）劣势和威胁分析（WT分析）

项目周边现有小商品市场形象对本项目的影响

提起九龙、金三角市场，市民的第一反应就是：

都是低档货、便宜；而商户则反映，档次高、价格贵的货不好销；由于九龙、金三角等老市场整体形象较差，无法承载商品档次的提升。

导致九龙、金三角市场内的商家好货不好卖，消费者不愿来的恶性循环。

逐步形成“低档市场”的形象。

未来本项目建成后，难免会受到这些不良形象的影响。

政府对本项目小商品市场定位认同度不高

任何产业受到当地政府的认同或者支持就已经成功了一半，尤其是当今热点房地产业。

而常州政府对本项目小商品市场的定位认同度并不是很高，这样一来，在本项目的开发过程中难免多走一些弯路，在一定程度上限制了本项目更好的发展。

清洋路高架桥的开通，导致万都义乌小商品城给本项目带来一定的竞争压力

万都义乌小商品城开业至今已一年多时间，虽然目前市场生意惨淡，采购客户稀少，在营业商铺不到一半，但其拥有足够大的市场规模，在市场配套方便占有一定的优势，加上万都义乌乃常州市政府重点支持的项目，能享受一定的税务优惠政策，更具有义乌品牌的优势。

然而，市场东侧的青洋路高架桥即将开通，届时该市场在经营状况上定能出现一定的好转，将在一定程度上分享本项目的采购客户流，从而与本项目形成强有力的竞争关系。

3、项目经营业态定位

1）业态定位

大众化小商品+服装鞋包的批发与零售

2）各业态经营品种分析

小商品类：

业态

经营品种

小类范例

日用百货

家居清洁用品

家居清洁用品（洗洁精、清洁剂、洗衣粉等）

个人清洁用品

洗发水、沐浴路、牙膏、牙刷等

纸品

纸巾、尿布、妇女卫生用品

化妆品

美发用品（摩丝、染发霜等）化装品（洗面乳、润唇膏、香水等）

日杂百货

厨房用具

杯壶、餐具、一次性用品、厨房用品（锅、刀、碗、筷子等）

清规用具

衣架、衣刷、衣罩、储物袋、衣刷、熨衣板，熨衣配件、洗衣球、洗衣袋等

清洁用具

拖把、垃圾桶、盆桶、门垫等

浴室用具

镜子、梳子、沐浴球、挂钩等

雨具

雨衣、雨伞等

一次性用品

一次性杯子、塑料袋、一次性筷子等

劳保用品

安全帽、口罩、手套、安全带、工作服等

酒店用品

酒店清洁用品、酒店餐具、大堂用品、客房用品、餐饮设备、酒店厨房设备等

大针织

床上用品

被子、枕头、席子、蚊帐等

窗帘布艺

窗帘、电器套等布艺制品等

小针织

内衣

文胸、内裤

睡衣

睡衣

毛巾

毛巾

袜子

袜子

服饰配件

领带、领结、领夹、方丝巾、围巾等

工艺品

钟表

电子表、手表

陶瓷品

艺术（陈列）陶瓷等

花艺

干花、花瓶

相框画框

相框、画框

文物古玩

字画、古董等

珠宝玉器

珠宝、乐器

玻璃制品

水晶球、玻璃杯等

水族

鱼缸、水草等

喜庆用品

节日装饰品、婚庆用品对联、礼炮、利市封

饰品

服装配饰

领带、丝巾、围巾、帽子、手套等

首饰、头饰、挂件

胸花、手机链、发夹、太阳镜、手链、项链等

小五金

电器附件

开关、插座、灯炮等

工具类

电钻、螺丝刀、扳手、钳子等

五金配件

螺丝、钉子等

家庭防护

锁

电器

日用小电器

电话、吹风筒、小电扇等

厨用电器

电饭锅、电磁炉等

家电类

电视、DVD机、音响等

玩具

毛绒玩具

公仔、布娃娃等

电动玩具

四驱车、遥控车、遥控飞机等

塑料玩具

模仿玩具、卡通模型

文体用品

体育用品

球类、拍类、健身器材、其他

办公文具

文件夹、文件袋、订书机等

学生文具

本子、笔、小黑板、笔盒等

婴幼用品/童装

婴儿服饰

婴儿衫、婴儿裤、婴儿袍、连体内衣等

婴儿用品

婴儿鞋/帽、婴儿袜/手脚套、围兜/口水肩/尿裤/尿布/隔层纸巾/抱毯、睡袋/婴儿被/婴儿床、摇篮等

童装

三岁以上小孩服装鞋

服装鞋包类：

业态

经营品种

服装

男装：

男正装（西装衬衣）、男休闲装、男运动装、男式青少年潮流装；

女装：

女正装（上班族穿的西裤衬衣）、女休闲装、女运动装、女式青少年潮流装；

中老年装：

中老年人休闲服装；

其他：

唐装、婚纱等；

鞋

一般包括男装皮鞋、男式休闲鞋、女潮流鞋、女式休闲鞋、童鞋、运动鞋、布鞋、拖鞋等；

箱包

一般包括旅行箱、公文包、休闲挎包、手袋、背包、夹包、钱包、皮带等。

4、项目辐射商圈定位

1）小商品类：

核心商圈：

常州市城区及下辖乡镇440万人口消费市场

次级商圈：

毗邻常州的其他周边县市及其乡镇，如镇江丹阳、扬中，苏州江阴等

设定依据：

目前常州小商品辐射范围主要局限为本地，部分业态辐射能力有一定差异：

业态

常州市场辐射范围

服装、鞋

常州本地以及区域内零售

餐具厨具、化妆品、喜庆用品、文体用品、窗帘布艺、小针织、副食品

主要以辐射本地为主

日常用品、劳保用品、塑料制品、酒店用品、饰品、花艺、玩具、小电器、小五金、床上用品、箱包皮具

以常州本地客户为主，并能辐射到周边县如溧阳、金坛、江阴、丹阳、扬中等区域

常州周边同类地级市均有较成熟的批发市场，市场辐射商圈仍以本地为主，与常州市场形成鼎足之势。

本项目商圈范围将受竞争环境的影响，很难有大的扩展。

业态分类

镇江

苏州

无锡

餐具厨具

镇江地区

苏州地区

无锡地区、少量江阴市

日常用品

镇江地区

苏州地区

无锡市、江阴及苏北地区

劳保用品

镇江本地

苏州地区

无锡地区、苏北地区

塑料制品

镇江地区

苏州地区

——

酒店用品

——

苏州地区

——

化妆品

镇江本地

苏州地区

无锡本地

饰品

镇江地区

苏州地区

无锡地区、苏北地区

喜庆用品

——

苏州地区

无锡地区

花艺

——

苏州地区

——

文体用品

镇江地区

苏州地区

无锡地区

玩具

镇江地区

苏州地区

无锡本地

小电器

镇江地区

苏州地区

——

小五金

——

苏州地区

——

床上用品

镇江地区

苏州地区

无锡市

窗帘布艺

——

苏州城区

——

小针织

——

——

无锡地区

2）服装鞋包类：

核心商圈：

市区居民零售采购消费

次级商圈：

下辖县镇经营户批发采购

设定依据：

常州九龙市场服装类业态主要以零售为主，主要目标群体为本区域居民，批发份额仅局限在下辖乡镇的部分服装经销商：

经营品类

批零比例

零售客户

批发客户

批发

零售

客户地区

采购交通方式

客户地区

客户群

采购方式说明

采购交通方式

男装

5%

95%

常州市各个辖区、县、乡镇

公交车、自驾摩托车、电动车

扬中、小河、湖塘、新桥、等

小批发商、零售店、百货店

送货、电话订购、上门采购，以上门采购为主

自驾车、公交车、长途客车

男装

5%

95%

常州市各个辖区、县、乡镇

公交车、自驾摩托车、电动车

扬中、小河、湖塘、新桥、等

小服装店

送货、电话订购、上门采购，以上门采购为主

公交车、长途客车

女装

5%

95%

常州市各个辖区、县、乡镇

公交车、自驾摩托车、电动车

扬中、小河、湖塘、新桥、等

服装零售店、百货店

送货、电话订购、上门采购，以上门采购为主

自驾车、公交车、长途客车

女装

5%

95%

常州市各个辖区、县、乡镇

公交车、自驾摩托车、电动车

扬中、小河、湖塘、新桥、等

服装零售店、百货店

送货、电话订购、上门采购，以上门采购为主

自驾车、公交车、长途客车

常州距离杭州、上海、常熟等服装鞋包一级批发市场距离较近，将对本项目的服装类业态形成打压之势，本项目该类业态无论从价格、款式、商品更新速度都无法跟一级市场抗衡。

因此，未来市场辐射只能局限在本地，并且批发份额占比将相对较少。

5、项目消费群体定位

1）常州市区及下辖乡镇的杂货店、士多店、中小超市、各类专业店及批发商等；

定位依据：

通过对常州市下辖乡镇小商品经营户进行抽样调查，得出如下结论：

从经营业态看:

该部分群体的采购品类主要为日杂百货、床上用品、针织品、五金等小商品，及服装、鞋包类业态。

本项目业态定位中基本涵盖小商品大部分品类，足以满足下游客户对商品种类、款式的需求。

服装鞋包类业态，虽然常州本市场缺乏竞争力，但是根据调研情况反映，农村市场相对比较认同九龙老市场一些低端服装、鞋包商品，未来本项目服装、鞋包在业态配比中结合现在市场需求，在增加适当青年男女装的比例，将丰富服装、鞋包业态，也可以吸引一部分下游服装类经营户。

从进货渠道看：

从调研可以看出，目前常州市下辖乡镇经营户小商品主要采购渠道为九龙批发市场，本项目毗邻老市场，项目可凭借交通、老市场已形成的市场影响力、周边配套等因素，吸引这部分目标客户来项目采购。

从采购成本看：

本项目所处位置距离下辖乡镇均比较近，所抽样调查的几个乡镇，到本市场采购交通成本基本在10-20元左右，而几个乡镇到常熟、杭州等一级市场采购交通成本基本在50元以上，且耗费时间较长。

在单次采购量相对有限的，货物价格差距不大的情况下，来本项目采购即节约成本，又省时，具有较强的优势。

从采购意向看：

根据抽样调查数据显示，60%的经营户可以考虑到本项目进行采购。

该部分经营户目前都在九龙市场、金三角市场进货，而我项目靠近这两市场，交通比起这两市场更便捷，认为只要我项目未来规划的好，市场内部经营分区清晰，经营品种繁多，商品款式多样，价格合理，即会选择我市场作为今后的主要进货基地。

2）常州周边县市的杂货店、士多店、中小超市、各类专业店及批发商等；

定位依据：

从经营业态看：

常州周边县市小商品专业市场经营业态主要以日用百货、日杂百货、文体用品、玩具、喜庆用品、针织品、五金、服装、鞋包等业态，本项目业态定位基本涵盖以上所有品类，项目在商品品种、款式上将足够满足县级市场业态采购需求。

从进货渠道看：

周边县小商品专业市场，小商品目前主要进货渠道来自常州九龙、无锡、浙江等地；而床上用品则主要来自南通，部分源自无锡、常州；服装鞋包主要源自常熟、杭州、南京、上海等地。

由此可以看出，小商品业态常州九龙市场对周边县市仍然有较强的影响力，而服装类则无法与其他一级批发市场抗衡。

本项目邻近老市场，作为其升级版，在小商品业态中将有望继续对其辐射。

从采购成本看：

周边县到常州、常熟两地的交通成本基本在30-50元之间，而到南通、杭州、上海等地市场则均在100元以上。

常熟市场尽管成本跟常州相似，但其更侧重与服装业态，由此比较，周边县到常州采购小商品将最节约成本。

从采购意向看：

根据抽样调查的江阴、金坛两市小商品市场，目前有70%的商户愿意来本项目采购。

主要原因是目前两地商户采购小商品会选择在常州九龙，已养成一定的采购习惯，未来来本项目采购的意向比较明确，同时在采购时间、采购成本上本项目具有一定优势。

但是服装、鞋包类业态来项目采购的意向则较为薄弱。

3）常州市各餐馆、宾馆招待所、美容美发店、学校、机关单位、企业专项采购客户等；

定位依据：

目前，常州市在校学生约达74万人，以平均每个学生每学期对文体用品及日用百货的消耗约为36元，常州市学校对小商品类的采购量达2600万元；

据了解，常州市现有餐饮企业约10028户，按每户一年6000元的小商品采购量计算，常州市餐饮企业对餐具厨具、一次性用品的年需求量高达6000万元以上；

常州现有宾馆、酒店约1700户，每户针对一次性用品、酒店用品和床上用品类的平均年采购量为万元，按此计算，常州酒店、宾馆对小商品类的需求额约为4250万元。

然而，常州市拥有工矿企业约7万户，按每个单位对办公用品和清洁卫生用品的年需求量在万元左右，全年将有亿元的小商品需求量；

针对美容美发店的专项采购，全市目前共有美容美发个体约3300户，以每户一年需要3万元的美容美发用品的消耗量，全市将有约1亿元的需求。

——综上所述，常州各专项市场对小商品的年需求量将达亿之多。

4）常州市区居民小商品日常消费。

定位依据：

根据对常州本地九龙、金三角两个批发市场，及同类地级市小商品批发市场调查，可以看出每个市场虽然以批发为主，但均有一定的零售份额，目标客户主要来自市场周边及本市居民。

因此，未来我项目零售消费群体也将重点在周边居民及常州市居民。

二、项目经营分区

1、各业态经营面积比例一般规律研究

1）小商品、服装鞋包总体经营面积比例一般规律研究

通过对江苏省内同类地级市经营稳定的现代化小商品市场进行业态组合分析，得出成熟的现代化小商品市场内小商品、服装鞋包业态总体经营面积比例的一般规律。

无锡国际招商城

业态

经营面积

所占比例

小商品

58275

78%

服装鞋包

16204

22%

合计

74479

100%

苏州钱万里桥市场

业态

经营面积

所占比例

小商品

8338

%

服装鞋包

2124

%

合计

10462

100%

从以上所列无锡国际招商城、苏州钱万里桥市场等同类地级市成熟小商品市场的业态组合及经营面积比例可以看出，江苏地级市现代化小商品市场内小商品、服装鞋包业态的经营比例一般约为%—22%。

2）小商品各业态经营面积比例一般规律：

业态名称

常州

无锡

镇江

苏州

经营面积（㎡）

业态经营面积比例

经营面积（㎡）

业态经营面积比例

经营面积（㎡）

业态经营面积比例

经营面积（㎡）

业态经营面积比例

文体用品

3230

5%

5256

8%

1124

18%

1072

7%

玩具

2183

3%

2787

4%

244

4%

862

5%

婴幼用品/童装

6831

10%

3267

5%

540

8%

1014

6%

小五金/电器

5437

8%

5593

8%

703

11%

794

5%

日用百货

2480

4%

2834

4%

210

3%

998

6%

饰品

10876

16%

4014

6%

300

5%

2081

13%

工艺品

4135

6%

6207

9%

351

5%

1310

8%

日杂百货

16554

25%

19143

28%

1384

22%

3668

23%

小针织

14209

12%

8640

13%

779

12%

3098

19%

窗帘布艺

3%

3100

5%

70

1%

467

3%

床上用品

8%

7604

11%

684

11%

647

4%

合计

65935

100%

68445

100%

6389

100%

16011

100%

3）服装鞋包各业态经营面积比例一般规律：

业态名称

常州

无锡

镇江

苏州

经营面积（㎡）

业态经营面积比例

经营面积（㎡）

业态经营面积比例

经营面积（㎡）

业态经营面积比例

经营面积（㎡）

业态经营面积比例

服装

19468

64%

8465

36%

1164

60%

5081

58%

鞋类

7568

25%

8747

37%

565

29%

1923

22%

皮具箱包

3508

11%

6511

27%

219

11%

1832

21%

合计

30544

100%

23723

100%

1948

100%

8836

100%

2、项目各业态经营面积测算

1）小商品、服装鞋包总体经营面积确定

根据江苏省地级城市现代化小商品市场内小商品、服装鞋包业态经营比例的一般规律，结合常州本地小商品及服装鞋包市场现状，建议本项目小商品、服装鞋包总体经营面积比例为8：

2，即：

业态名称

经营面积比例

经营面积（㎡）

小商品

80%

36546

服装鞋包

20%

9136

合计

100%

45682

备注：

为避免项目社区商业部分在未来经营过程中商户随意经营，与商场内业态发生冲突，而影响市场整体规划布局。

建议将社区商业临市场一侧铺位（只计算一层面积，二层作为仓库或住宿功能）与商场部分进行统一规划，未来需考虑统一经营。

因此，本项目小商品市场的建筑面积为28873（S1）+15747（S2）+1062（社区商业临商业一侧铺位的一层面积）=45682㎡。

2）各业态经营面积确定

计算方式

各业态经营面积

=项目商业部分面积*该业态所占经营面积比例

该业态在各同类城市所占经营面积比例*该城市对应的加权系数

=项目商业部分面积*————————————————————————————

加权系数之和

加权系数的确定

一般采用各城市人均社会消费品零售值的比值作为计算各业态经营面积的加权系数。

常州

无锡

镇江

苏州

社会消费品零售总值（亿元）

户籍人口（万人）

人均社会消费品零售值（万）

由上表可得：

常州、无锡、镇江、苏州四个城市的加权系数之比为，

：

：

：

项目各业态经营面积测算

小商品类：

各业态经营面积比例

本项目业态经营面积

常州

无锡

镇江

苏州

本项目

文体用品

5%

8%

18%

7%

9%

3289

玩具

3%

4%

4%

5%

4%

1462

婴幼用品/童装

10%

5%

8%

6%

7%

2558

小五金/电器

8%

8%

11%

5%

8%

2924

日用百货

4%

4%

3%

6%

5%

1827

饰品

16%

6%

5%

13%

10%

3655

工艺品

6%

9%

5%

8%

7%

2558

日杂百货

25%

28%

22%

23%

25%

9137

小针织

12%

13%

12%

19%

14%

5116

窗帘布艺

3%

5%

1%

3%

3%

1096

床上用品

8%

11%

11%

4%

8%

2924

合计

100%

100%

100%

100%

100%

36546

服装鞋包类：

各业态经营面积比例

本项目业态经营面积

常州

无锡

镇江

苏州

本项目

服装

64%

36%

60%

57%

53%

4842

鞋类

25%

37%

29%

22%

28%

2558

皮具箱包

11%

27%

11%

21%

19%

1736

合计

100%

100%

100%

100%

100%

9136

3、各业态楼层分布一般规律研究

城市

市场名称

一层

二层

三层

镇江

招商市场

日杂百货、日用百货、小五金小电器、箱包皮具、针织品、饰品、工艺品、鞋、玩具、妇婴用品

文体用具、小五金小电器、玩具、日杂百货、针织品

——

七里甸小商品市场

小五金小电器、日杂百货、日用百货、鞋、工艺品、箱包皮具、办公用品、针织品

服装、童装、鞋、针织品

——

润鹏小商品城

箱包皮具、日杂百货、饰品、工艺品、玩具、办公用品、针织品、妇婴用品、小五金小电器

服装、鞋、玩具、针织品

——

无锡

无锡国际招商城

鞋、箱包皮具、服装、针织品、副食品、日杂百货、针织品

日杂百货、小五金小电器、饰品、工艺品、日化用品、文体用具、箱包皮具、玩具

针织品、家电、日杂百货、茶叶茶具、工艺品、文体用具

华东商贸城

针织品、日杂百货、文体用具

小五