房地产本钱核算与把持.docx
- 文档编号:7846319
- 上传时间:2023-01-26
- 格式:DOCX
- 页数:6
- 大小:21.50KB
房地产本钱核算与把持.docx
《房地产本钱核算与把持.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产本钱核算与把持.docx(6页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
房地产本钱核算与把持
房地产本钱核算与把持
规范房地产业的会计核算和成本管理,分五个方面:
制定目标(预算)、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估、信息化管理。
以下就这五个方面做具体的分析:
一、制定目标——预算成本
预算成本法的基本思维:
制定预算成本,将预算成本按规范的成本构造树层层分解;再通过将预算指标落实到部门与行为上,把目标变成可执行的举动方案,并在执行过程中把实际成果与目标进行比较分析,找出差距,分析原因,深圳开发票,制定改良办法。
1、影响预算成本制定精确性的主要原因
从我们集团来看,主要是缺少规范的预算成本测算体系:
从项目管理的角度看,房地产项目存在较高的复杂度,项目周期长、波及的环节多。
项目发展、计划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理等每个环节都涉及到成本控制,因此要为这样的项目制定“预算成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施,即建立房地工业内部的“预算成本管理规范”。
2、规范的方式:
建立规范的成本结构树:
综合公司开发项目的特色,提炼出一套能兼容所有项目的全成本树,作为预算成本制定的基线(就是将成本项目逐级细分,开沈阳发票,以图表的方式列示出来。
这样直观、详细、全面,不容易漏项)。
建立规范的流程:
定义如何在项目发展阶段对“估算成本”进行测算,如何在“规划设计”、“裁减设计”、“施工设计”各个阶段完成对预算成本的层层细化订正,并造成最终的预算成本,指点招标、施工、洽购等业务运动中的成本费用的使用与管理。
二、明确岗位职责——建立预算责任成本体系
“责任成本体系”的目的是明白各专业职能部门的成本管理职责,并借助技巧经济指标反馈、考察评价其职责实行情况。
“责任成本”答复的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。
谁来做?
我们有哪些岗位与成本控制有关?
要逐个分析明确。
做什么?
这些岗位分辨对哪些成本控制指标负责?
怎么负责?
如何评价?
要一一列出。
“责任成本系统”包括四大因素,即责任范畴、责任部门/相关部门、评估指标、评价部门。
实现上述四要素的定义,就能够树立起责任成本体制的根本框架,从而在“组织架构”的层面保障预算成本的顺利执行。
落实责任到岗位,落实责任到人。
1、责任成本范围:
“责任成本体系”的目的是保证对预算成本的执行落到实处,因而“责任成本体系”中的“责任范围”的划分,实际上也就与预算成本的结构体系非亲非故。
简略的说,“责任范围”的集合应当来自“成本结构树”。
我们还可以把“成本结构树”的每一个分支都作为“责任范围”来对待,并为其定义相关的责任部门、评价指标、评价部门。
当然在实际工作中,考虑到可操作性,我们可能需要把最重要的那部门摘掏出来进行定义并加以实施。
2、功课进程治理:
明确了“责任成本体系”,依照部门/岗位对其负责的“责任规模”进行合并,咱们就可以得到部门/岗位的成本目标聚集,南京开发票。
然而如何才干保证部门/岗位的成本目标能被顺利的完成?
为此,须要制订一套“作业过程领导书”来对部门/岗位的行动进行标准,也就是说,必须从“制度流程”的层面保证对预算成本的执行,保证对成本的控制,这就是“作业过程管理”。
我们可以把房地产开发全过程划分为若干个绝对独立的作业过程,并为每个作业过程定义相应的流程制度规范,同时重点定义每个作业过程中与成本掌握相关的要点,包括量化的经济技术评价指标。
这样,我们就可以在日常业务这个层面实现对成本的过程控制,真正的将成本控制的执行力浸透到基层一线。
固然此项工作有必定难度,但必需做。
可参考董事长春节讲演中项目的四个阶段14个环节:
序号项目各阶段名称对应的管理工作标准依据收集和制作的资料
1.1项目预备阶段,项目可行性分析对项目可行性论证经济指标的测算(中心指标:
内部收益率及销售净利率)投入少、回报高、奏效快,利润不低于团体地产平均程度
(公司内部财务轨制)项目的基本概况,项目开发规划、估算成本,项目销售打算,配合方许诺等
1.2项目听证会筹备将项目可行性分析阶段结果构成文字情势:
项目的成本测算、税收分析谋划、经济效益剖析及资金应用猜测内部收益率≥?
;销售净利率≥?
;税收上交总额。
1.3项目土地合同会谈、签订有关付款方法和税收政策等的倡议,确定项目公司注册资金及股东单位、出资比例。
危险最小化、好处最大化(公司内部财务制度和董事会决定)
2.1项目计划,设立项目经理部根据项目开发计划、销售计划等材料编制项目经营计划项目投资回报,利润、费用指标(公司内部财务制度)按开发销售筹划编制的固定资产购买计划、人员配置计划、营销费用计划
2.2预算成本确定会同成本管理部编制预算成本可控,哪些項目可免征營業稅,合乎经营计划(公司内部财务制度)项目规划设计指标确定,项目施工图完成
3.1项目执行与控制,项目招标、签订施工、甲供资料合同施工、甲供材料合同的审核在预算成本范围内,付款条款公道预算成本预算成本确定
3.2项目施工,合同款及进度款的支付合同款及进度款支付的审核按合同付款对应的合同对应的合同已签署
3.3项目动态成本情形每月会同成本管理职员编制项目动态成本,分析成本变动起因与预算成本比拟(公司内部财务制度)预算成本断定
3.4项目前期销售推广营销合同及付款的审核在计划范围内营销费用计划营销费用计划确定
3.5项目开盘预售财务收银员收取房款,换退房审核,应收帐款管理,销售合同抽查等应收帐款起码化(公司内部财务制度)预售允许证
3.6项目综合变动情况分析分析项目各变动因素对经营计划的影响与经营计划比较(公司内部财务制度)以上资料肯定
4.1项目扫尾,项目入住房款补差的审核,入住前台收款部署等工作与预测面积比较(公司内部财务制度)测绘呈文
4.2项目竣工结算会同各部门召开项目总结会议,编制项目评估报告(公司内部财务制度)
4.3项目结盘审计帮助总部审计室完成项目结盘审计内部收益率≥?
;销售净利率≥?
(公司内部财务制度)项目竣工结算
3、建立预算责任帐套。
根据成本项目设立一级账户,根据明细科目和责任部门、责任人设立二、三、甚至四级明细账户,将成本按部门归集。
这里要主张凭证的制造和宰割使用。
这是一个难点。
要通过会计电算化解决和税务帐彼此取数的问题。
主要成本项目及其定义同一如下:
(一)开发成本共有八项:
1.土地应用权出让金。
国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的相似地块的出让金数额并进行时光、地段、用处、临街状态、修建容积率、土地出让年限、四周环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市国民政府公布的城市基准地价或均匀标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修改得到。
2.土地征用及拆迁安置补偿费。
(1)土地征用费。
国家建设征用乡村土地产生的费用主要有土地弥补费、劳能源安顿补贴费、水利设施维修摊派、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国度和地方有关划定进行。
(2)拆迁安置补偿费。
在城镇地域,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有贮备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济丧失,新用地单位应按规定赐与补偿。
它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费,梅州市处所税务局转发国度税务总局对于应用新版不动产。
2.前期工程费。
前期工程费主要包括:
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
个别可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通惯例划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘察费可根据所需工作量联合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。
重要包括地上原有建造物、构筑物拆除费用、场地平坦费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以依据实际工作量,参照有关计费尺度估算。
4.建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费(修筑、特别装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等装备及装置)以及室内装修工程费等。
在可行性研讨阶段,建安工程费可采取单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程教训估算法等估算。
5.基本设施费。
它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、途径、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。
6.公共配套设施费。
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
其估算可参照“建安工程费”的估算办法。
7.不可预感费。
它包含基础准备费跟涨价预备费。
根据项目标庞杂程度和前述各项用度估算的正确水平,以上述1~6项之和为基数,按3%一5%盘算。
8.开发期间税费。
开发项目投资估算应斟酌项目在开发过程中所累赘的各种税金和处所政府或有关部门征收的费用。
在一些大中城市,这局部费用在开发建设项目投资形成中占较大比重。
应根据当地有关法规标准估箅。
(二)开发费用。
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
1.管理费用。
可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数,按3%左右计算。
2.销售费用。
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代办的各项费用。
主要包括以下三项:
(1)广告宣扬费。
约为销售收人的2%一3%;
(2)销售署理费。
约为销售收入的1.5%一2%;
(3)其余销售费用。
约为销售收入的0.5%一1%。
以上各项共计,销售费用约占销售收人的4%一6%。
3.财务费用。
它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款本钱和其他财务费用。
三、跟踪执行——动态成本法
经由前两个步骤实现了“目表明确”、“义务清楚”之后,要进入最主要的第三步:
预算本钱履行过程的跟踪——动态成本。
动态成本反应的是名目实行过程中的预期成本,通过实时反映估算成本和动态成本的差别,辅助相干部分及时发明问题并解决问题,实现对成本的把持。
1、全动态成本:
动态成本的核心是实时性,动态指的是在项目整个性命周期的任一时间点,都能实时控制项目最新的成本状况,例如,每平方单方综合造价是多少?
我们强调“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行实时测算。
如何实现动态成本的测算?
要牢牢缭绕着“一个核心,三条主线”进行:
一个中心:
“以合同为中央”。
动态成本=合同性成本+非合同性成本+待发生成本。
合同性成本是动态成本中变动性最大(各种调剂和变革)的部分,其“高变动性”决议了它是成本控制的重中之重。
而“非合同性成本”,如前期政府的各种规费等,则相对轻易控制。
恰是由于工程合同的不确定性,导致了成本控制的复杂性,反映在实际业务中,就表示为“变更黑洞”、“成本不实”、“款项超付”等成本失控景象频频呈现。
所以,我们在成本管理中必须“以合同为中央”。
三条主线:
“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”。
①“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构散布,也就是我们的预算成本或者是设计成本,通过预算表格和台账体现;
②“实际发生成本”指的是项目当前已鉴定的工程量,与“动态成本”对比可反映出项目整体进度,是预算责任成本帐套的归集内容;
③“实付成本”指的是实际已支付的款项,与“实际发天生本”对照反映出款项的支付进度,包括敷衍、实付的情况,要建立实付成本台账。
这三条主线可以从三个层面反映项目成本执行的全貌。
四、事迹评估——优奖劣罚,拿数据谈话
将项目终极的“动态成本”与“预算成本”对比,我们可以评价全部项目的成本控制水平;将执行过程“实际完成的经济技术指标”与“责任成本体系”中的“评价指标”做比较,我们就可以很好的对部门/岗位在成本控制方面的业绩进行评估,并真正做到“优奖劣罚”拿数据说话。
五、建破成本节制和管理信息平台:
要建立成本管理信息系统,建立一个可以实时反映出项目成本的信息平台,它可以帮助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记载跟踪核心业务进展,实现业务、财务、资金管理的有机结合。
整个体系的核心要环绕合同管理进行的,包括:
估算成本、预算成本、合同台帐、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本、预算责任帐套等功效。
信息平台还应供给决议的依据,比方付款时间、历史账务,大批的基础工作可能依附成本管理来简化,它的透明和实时查问可以让相关人员提高效力并且对项目进行监控。
信息平台通过即时反响预算成本和动态成本的差异,大幅晋升企业对成本的掌控才能,加快决策过程,进而进步企业的核心竞争力。
根据期初编制有关项目的预算信息系统,跟着项目的进展,将有关业务信息录入账务系统,广东省国度税务局对于美国通用电器塑料中国有广州发票,使用资金单位在旬末的3日前,将需要资金计划按种别填报、录入资金数据库,经各开发公司、总公司经理、集团资金管理中心等授权逐级同意后,由网上宣布到执行分公司或部门,按批准计划调配资金。
计算机系统通过不相容岗位分别和权限的设置,使各业务岗位互相稽核,资金在受权范围内审批和使用,杜绝先斩后奏现象,以往具备权利特点的资金使用,通过资金计划管理信息系统得到规范。
资金的使用在网络上向公司决策层公然,梗塞资金使用中的破绽。
系统对超预算的项目给予报警提醒,实现对项目的事中控制。
通过项目计算机系统功能提供多种前提进行统计与查询,给公司高等管理层提供查询分析的依据。
同时可以就成本控制情况进行跟踪分析,不仅可以懂得该项目确当前状况,而且可以跟踪了解形成目前状态的明细事项,从而可以从源头对异样现象进行分析,有针对性地采用措施。
期末,管理者通过项目进行预算分析,为对相关责任中心和责任人进行业绩考核提供定量分析资料。
也减少了报表逐级上报的麻烦。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 本钱 核算 把持