年月修改稿桐庐县城镇规划管理技术规定.docx

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年月修改稿桐庐县城镇规划管理技术规定

（年月修改稿）桐庐县城镇规划管理技术规定

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桐庐县城镇规划管理技术规定（试行）

第一章总则

第一条为加强城镇规划管理，保证城镇规划实施，根据有关法律法规、技术标准和规范，参照《杭州市城市规划管理技术规定（试行）》，结合本县实际，制定本规定。

第二条在县城域城镇规划建设用地范围内进行城镇规划、实施规划管理、进行建设须遵守本规定，城镇规划建设用地范围外可参照执行。

第三条详细规划编制、城市设计、建筑设计涉及建筑高度、建筑间距、建筑退让、设计标高和日照等建筑管理内容，应符合本技术规定，并按相关程序批准后方可实施。

风景区，历史风貌保护区和历史地段，县域或城镇总体规划确定的中心商务区和临富春江、分水江江滨等重要地段或区域，新城和较大规模的综合体开发项目，市政基础设施以及建设规划行政主管部门确定的其它特定区域，在规划设计时，在不与相关规范标准的强制性规定相抵触的前提下，可根据实际情况和特殊要求确定地块的建筑密度、容积率、绿地率、建筑高度、建筑退让和建筑间距等指标，必要时报县人民政府批准后执行。

第四条临时建设工程按有关规定执行。

农村住房建设规划管理另行按“二表合一”办法执行。

在乡、村庄规划区内利用原有宅基地进行农村住房建设或修缮的，以及城镇居民对原有私房进行修缮和翻建的规划管理办法另行制定。

第五条本规定未包括的内容，应符合国家和省市有关法律、法规、规范的规定。

本规定实施前，已建设或已取得方案设计（含初步设计）批复的仍按原规定执行（县政府另有规定的除外）。

本规定实施后，如有关上位标准、规范和规定发生改变，并作为强制性规定要求适用、并且本规定存在与之相抵触的内容的，则以上位标准规范和规定为准。

第六条本规定由桐庐县建设局（规划行政主管部门）负责解释。

对本规定实施情况进行评价与反馈，应及时动态完善及修订。

第七条本规定自发文之日起执行。

第二章规划选址和规划设计条件

第八条建设项目的规划选址和定点必须符合城镇规划和土地利用规划。

涉及风景名胜、历史文化保护、交通、水利、饮用水源保护、地质灾害防治、电力等内容的，必须由相应行政主管部门出具前置意见。

第九条建设项目选址，按建设项目设立的批准、核准、备案权限实行分级规划管理。

第十条规划设计条件及其附图必须严格依据经批准的控制性详细规划进行拟定提出，并作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

1、对于控制性详细规划暂未覆盖的区域，除县城、列入省培育中心镇工程的镇、新城以外的其它镇乡和风景名胜区范围、综合体项目以及单一地块的建设项目，可直接根据相关规划或以建设项目选址（规划条件）论证报告的形式提出规划设计条件。

2、建设项目涉及控制性详细规划局部修改的，可采用建设项目选址（规划条件）论证报告的形式进行；如涉及控制性详细规划重大修改的，须经论证和公示后报县政府审定。

建设项目选址（规划条件）论证管理规定另行制定。

3、未确定规划设计条件的地块，不得出让国有土地使用权；规划设计条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。

第十一条规划设计条件及其附图的拟定应当在县国土资源局确认的用地范围内进行。

图纸应当使用1：

500或1：

1000大比例尺现状地形图，并用国家统一坐标系坐标限定。

建设项目规划用地的相关技术指标一般以用地范围线为基数进行计算；但当所划定的建筑红线内用地面积与该地块用地面积的比显著偏低（一般指≤50%）时，可另行确定计算技术指标的基数。

用地红线内、建筑红线外的用地范围内非经批准不应设置有关工程设施，但必要时可设计作为地块内部的道路、绿化或地面停车。

第十二条工业项目应在规划确定的建设用地范围内进行规划选址和定点，并须有相关的准入批复文件。

居住项目和公共设施项目的规划选址和定点必须符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则，严格控制零星建设。

第三章建设用地的分类和适建范围

第十三条本县建设用地，根据其主要用途和功能分区，城镇规划建设用地范围内遵照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）进行分类，其它用地范围参照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）的规定进行分类。

第十四条各类建设用地的划分和适建范围，应遵循土地使用相容性的原则，按照批准的控制性详细规划执行。

尚无控制性详细规划的，应按分区规划、镇总体规划和本规定附表（3—1）《各类建设用地适建范围表》执行，并编制选址论证报告。

附表（3—1）《各类建设用地适建范围表》中未列入的建设项目，应由规划行政主管部门根据地块对周边环境的影响和外部基础设施的条件，具体核定适建范围。

凡须改变规划用地性质，且超出《各类建设用地适建范围表》规定范围的建设项目，应先提出调整详细规划，按规定程序报批后执行。

第四章建筑容量

第十五条新建、改建和扩建建设项目的建筑容量控制指标，根据批准的控制性详细规划执行。

控制性详细规划尚未批准或尚未编制的，且建设用地面积大于等于3ha（公顷）的建设项目（市政基础设施除外），应编制修建性详细规划，经批准后核定建筑容量指标；建设用地面积小于3ha（公顷）的建设项目，应编制选址论证报告，并参照表（4-1）《建筑容积率、建筑密度控制指标表》确定建筑容量指标。

但办公、商业建筑与居住建筑混杂时，办公、商业建筑的容积率，应通过选址论证报告进行分析并且原则上不大于3.5。

表4-1《建筑容积率、建筑密度控制指标表》

建筑类别

建筑密度

容积率

住宅建筑

低多层

≤35%

≤1.7

高层

≤28%

≤3.5

办公建筑

低、多层

≤40%

≤2.2

高层

≤40%

≤5.0

商业建筑

低、多层

≤50%

≤2.5

高层

≤50%

≤5.5

1、表中规定的指标为上限，单个建设项目的建筑容量，应由规划行政主管部门根据周边环境、交通、地价和配套服务设施等情况进行综合分析后确定。

2、建设项目包含两个及两个以上不同用地性质地块的，宜分别确定建筑容量指标。

3、同一地块兼容不同用地性质或建筑层数混杂的建设项目，在符合相关规范的基础上，由规划行政主管部门根据实际情况参照表（4-1）确定建筑容量指标。

4、未列入表（4-1）的其它建筑及设施，可按专业规范要求确定建筑容量指标。

5、国家和地方政府对土地建筑容量指标有专门规定时，并不与有关强制性规定条文相抵触的，应符合相关规定。

第十六条用地内原永久性建筑已超出表（4-1）《建筑容积率、建筑密度控制指标表》中规定值的，不宜进行扩建。

第十七条建设用地面积小于表（4-2）《建设用地下限指标表》的，除工业用地外，无特殊情况不应单独零星建设永久性建筑。

表4-2《建设用地下限指标》

建设项目类型

居住

非居住

低层

多层

高层

多层

高层

建设用地面积（平方米）

500

1000

2000

1000

3000

建设项目用地面积小于《建设用地下限指标》表的规定，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划的实施，可由规划行政主管部门批准后实施：

1、社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目和农村地区的村镇建设项目。

2、邻近土地为完成规划审批或实施建设的河道、道路、绿化或其他类似情况等工程，确无法与周边土地整合的建设项目。

3、被具有法定资质的机构鉴定为危险房屋，或处于地质灾害危险区域并经地质灾害主管部门认定，需进行翻建或搬迁避险的项目。

4、为已建成的住宅小区（楼）确因完善居住区配套设施需要、且在用地空间和规划技术上允许的。

如增设围墙（栏）、传达室、物业管理设施、环卫设施等。

第十八条地块内建筑基地能为社会无偿提供有效使用的地面广场、下沉式广场、公共停车场（库）、通道、绿化和开放式屋顶平台等公共使用的室内外空间，在满足规划要求及符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可以适当提高容积率。

增加的建筑面积按下表（4-3）规定执行，但增加的建筑面积不得超出地块核定建筑面积的20％、且最多不超过3000平方米。

本条所指公共开放空间必须同时符合下列条件：

1、沿城市道路、广场留设，且让出的该部分空间不再参加本建设项目相关的技术指标平衡（建筑密度、绿地率和停车泊位）；

2、任一方向的净宽度在8.0米以上,实际使用面积不小于200平方米；

3、土地产权归业主所有，规划部门事前指定必须提供或留出的除外，建筑物本身要求的建筑间距除外；

4、已作为公共开放空间在建设竣工后，设有相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理；

5、常年开放，且不改变使用性质，不得增加与公共使用功能无关的建（构）筑物。

表（4-3）《无偿提供公共开放空间容积率允许增加建筑面积表》

地块核定容积率

每提供1平方米有效面积的开发空间，

允许增加的建筑面积（平方米）

＜1.5

1.0

≥1.5，＜2

1.5

≥2，＜3

2.0

≥3，＜4

2.5

第十九条表（4-3）允许增加建筑面积的规定不适用于：

1、县城大奇山旅游度假区和桐君山风景区两个功能区；

2、在相关规划中需要管制控制的区域；

3、县规划行政主管部门认为不宜作大强度开发的地块。

第五章建筑高度

第二十条城镇总体规划、分区规划、详细规划和历史文化保护区（街区）保护专项规划确定的特定区域内新建、改建建筑物，建筑的高度必须符合相关规划确定的建筑控制高度或建筑限制高度；尚无规划明确的，应进行景观、日照、安全等分析后再提出高度控制和保护措施。

飞行器空域、电台、气象台、无线电微波通道及其它有净空限制地区内的新建、改建建筑物，其高度还必须符合有关规定。

第二十一条沿干道（街）（道路宽度大于或等于30米的城市道路）的建筑物（建筑物与道路平行或交叉角度小于30度）高度，除必须符合消防、日照间距、建筑保护等要求外，并尽量应符合下述公式的规定：

H≤A（W+S）

式中H为建筑高度，W为规划道路红线宽度，S为建筑后退距离，A为折算参数。

折算参数见表（5-1）。

表（5-1）折算参数表

沿街建筑长度L

L≤30米

30米

50米

A

1.0

0.8

0.7

1、沿路（街）建筑物长度大于或等于80米的板式建筑的建筑高度应根据街景要求，由规划行政主管部门确定。

2、道路交叉口的建筑高度控制按宽路确定，当沿窄路部分的建筑长度超过30米时，则按窄路确定。

3、特殊项目若不能符合表（5-1）规定的，应报县政府同意。

第二十二条沿城镇主干道和滨江的建筑物高度，应符合城镇防灾专项规划的有关建筑控高要求。

第六章建筑物退让

第二十三条新建建筑退让道路、公路、河道、铁路、电力线、地下管线及地界的距离，应当综合考虑安全、环保、交通、街景、管线布置等要求后确定，必须符合地块规划设计条件及其附图的要求。

地块边缘建筑物除满足有关规定的间距外，还需符合“标准间距一半”原则，即建筑物至用地分界线间距为不小于该建筑物标准间距的一半。

第二十四条沿规划城镇道路两侧新建、改建、扩建建筑物，后退道路规划红线的距离，应根据道路的性质、道路宽度、视距三角形视线以及建筑的高度、建筑物的性质等要求留出必要的后退间距。

一般按表（6-1）《新建建筑后退道路红线最小距离表》控制。

表（6-1）《新建建筑后退道路红线最小距离表》

道路宽度（米）

后退道路红线的最小距离

低、多层

高层

8-14（含）

1-5

3Q

14-24（含）

3-5

5Q

24-36（含）

5-8

8Q

＞36

8-10

10Q

[注：

1、Q为高层建筑高度综合影响系数，详见第十二章第一节《术语》。

2、高层建筑交叉口弧形凸点后退道路红线最小距离为12米。

3、当城镇道路上有部分桥梁等永久性建筑物时，其后退的距离应适当加大满足市政管线布置要求。

]

建筑后退道路红线的计算，以建筑底层最突出的外墙特征点边线为准。

允许阳台、台阶、雨棚、飘窗等突出部分在后退距离的1/3内安排，但突出部分后退道路不应小于2米。

当建筑上部外挑（凸）形成大体量时，应以外挑外缘计算后退距离。

第二十五条新建、改建有大量人流、车流集中的大型商场、影剧院、游乐场、体育场、展览馆等大型公共建筑，其后退道路红线距离以根据建筑性质、功能、主要出入口位置等特殊要求具体确定的规划设计条件为准。

建筑主要出入口方向后退道路规划红线的距离不应小于12米，并妥善安排好出入口位置和停车场地，不得影响城镇交通。

在城镇中心区内的建筑，执行前款规定确有困难的，由规划行政主管部门根据实际情况编制城市设计后核定，或组织论证后确定后退距离。

第二十六条围墙中心线后退道路红线规划设计条件不明确的，原则上按不少于1.0米后退。

后退相邻建设用地的边界，视相邻地块权属等情况确定：

界外为已征用地的，围墙中心线应与用地线吻合；界外为未征用地的，围墙基础与围墙外边线均不得逾越地界。

大门及单层门卫设施，后退30米及以上宽度道路红线距离一般不应少于5米，后退30米以下宽度道路红线距离不宜少于3米。

第二十七条沿铁路正线布置建筑的，应执行有关专业的规范规定。

除铁路设施外，建筑距最外侧铁轨中心线不得小于30米。

第二十八条建筑物沿城镇高压架空线布置的，其后退电力线地面投影边线的距离在满足电力安全相关规范的前提下，按表（6-2）《建筑物与电力线的距离表》进行控制。

表（6-2）《建筑物与电力线的距离表》

电压等级（KV）

500

330

220

110

35以下

建筑后退（米）

30

20

15

8

5

在城镇中心区内的建筑物，执行表（6-2）规定确有困难的，其后退距离由规划行政主管部门会同电力、环保部门核定。

城镇高压架空线沿建筑布置的，应满足环保、电力部门的要求，并按国家相关规范要求留出必要的安全距离。

第二十九条地上建筑物后退相邻建设用地边界的距离，按表（6-3）《建筑外墙退界距离表》和表（6-4）《建筑山墙退界距离表》要求控制。

1、本地块或周边用地为居住、教育用地的，应同时按照《浙江省建筑工程日照分析技术管理规则》的要求模拟日照分析，以确定周边地块能按照规划要求进行开发建设。

2、界外是现状或已通过方案设计的永久性建筑物的，地块内建筑物与外界建筑及地界的距离，应按第七章建筑间距有关规定确定。

3、相邻地块两个或两个以上建设项目谋求上部建筑联体建造的，可不按表（6-3）和表（6-4）控制离界距离，但各地块应满足各自的技术经济指标和其它相关规范要求。

4、相邻地块之间为共同征用的双方公用通道的，边界按征地分界线计算；界外是城镇道路、绿化等公共用地的，离道路和绿化等公共用地中心线边界的距离也应符合表（6-3）和表（6-4）的规定。

5、在城镇中心区，如退让距离难以满足上述要求的，应征得相邻业主同意，并符合消防规范，且应报规划行政主管部门批准。

表（6-3）《建筑外墙退界距离表》

居住建筑

非居住建筑

建筑高度

H＜100米

H≥

100M

H＜100米

H≥

100M

退界距离

一般距离（米）

最小距离（米）

一般距离（米）

最小距离（米）

低层

6

北侧居住用地，退北界≥0.6H；南侧居住用地，退南界≥0.5H。

其它情况按最小值控制。

4

多层

≥0.61H

9

6

高层

北侧居住用地，退北界≥1/2L

15

1/2L

北侧居住用地，退北界≥1/2L

15

1/2L

南侧为规划高层建筑

15

20

其它情况

9

15

其它情况

13

20

表（6-4）《建筑山墙退界距离表》

居住建筑

非居住建筑

建筑高度

H＜100米

H≥

100M

H＜100米

H≥

100M

退界距离

一般距离（米）

最小距离（米）

一般距离（米）

最小距离（米）

低层

4

北侧居住用地，退北界≥0.4H。

其它情况按最小值控制。

4

多层

北侧居住用地，退北界≥0.4L。

其它情况按最小值控制。

6

高层

北侧居住用地，退北界≥1/2L

15

1/2L

北侧居住用地，退北界≥1/2L

15

1/2L

其它情况

9

15

其它情况

6

13

[注：

1、L为建筑之间间距的要求控制。

2、建筑朝向偏角小于等于45度时，按照南北向控制，大于45度时，按照东西向控制。

]

第三十条建筑物的地下室规划设计条件不明确的，原则上不得逾越建筑后退控制线。

1、新建建筑的地下室，后退城镇公共绿地的距离不宜小于2米；与现状住宅的外墙距离不宜小于10米，与住宅的山墙距离不宜小于6米；后退城镇道路、相邻建设用地和已建用地边界的距离，不宜少于地下室深度（自室外地坪至地下室底板的距离）的0.7倍，且不少于3米。

按上述要求退让确有困难的，除应采取技术安全措施和有效的施工方法外，需经论证后，可适当缩小后退距离。

2、界外建（构）筑物、地下工程有特殊要求的，应根据建筑结构设计及场地地质情况，加大新建地下室后退地界的距离。

3、相邻地块两个或两个以上建设项目协商谋求地下室联体建造的，可不按上述要求控制连接处离界距离，但应满足其它相关规范的要求。

第三十一条除市政管理用房、公厕等社会公益项目外，建（构）筑物后退城镇公共绿地边界的距离按表（6-5）《建（构）筑物后退城镇公共绿地边界的距离表》进行控制。

表（6-5）《建（构）筑物后退城镇公共绿地边界的距离表》

建筑类别

后退城镇公共绿地边界的最小距离（米）

绿地在建筑的东、西和南侧

绿地在建筑的正北侧

围墙

1

1

低层

2

3

多层

3

5

高层

3

建筑两端离绿地的距离平均值不宜小于建筑长度的0.15倍，且不小于6米。

第七章建筑间距

第三十二条新建建筑间距，应当综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、卫生（含视觉卫生）、工程管线、土地合理利用、环保、园林文物、建筑保护和城市景观等因素合理确定。

第三十三条新建建筑间距的确定一般采用规定倍数法。

当有关各方在建设工程规划许可证前提出进行模拟日照分析的，以日照分析报告的意见为准；在建设工程规划许可证之后且未进行模拟日照分析的，均以满足间距规定倍数为准。

下列情况必须按照《杭州市建筑工程日照分析技术管理规则》的要求模拟日照分析，必要时可以要求建设单位向规划行政主管部门提供由指定的机构出具的日照分析报告，满足大寒日有效日照3小时要求（Ⅲ气候区，北纬29°35′～30°05′之间，中小城市）：

1、拟建建设项目为高层建筑，或布置有高层建筑的。

2、为维护相邻地块的开发权益，拟建建筑周边为尚未进入实施阶段的规划地块时，亦应进行模拟叠加分析。

①拟建建筑北侧为规划居住、教育、卫生用地时，应进行日照分析；

②拟建建筑为居住、教育、卫生建筑在北侧，南侧为规划高层地块时应进行模拟日照分析；

③拟建建筑东、西两侧为规划高层地块时，应对规划地块做模拟方案进行综合叠加日照分析。

第三十四条日照分析报告复核须由规定资质的机构进行。

对日照分析计算结果有异议的，可以申请再次复核；若经两次复核基本一致即作为实际日照的最终结果。

日照不足可以采取协商救济。

新建建筑影响原有建筑，并导致其日照低于规定要求时，建设方可与受影响住户协商补偿解决。

第一节低、多层建筑之间的间距

第三十五条住宅正面间距不应小于13米，但遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10米，且应符合下列规定：

1、平行布置且朝向为正南北向时，不应小于南侧建筑高度的1.22倍；

三层及三层以下住宅的正面间距不应小于南侧建筑高度的1.5倍。

2、平行布置且方位为非正南北向时，住宅正面间距可按表（7-1）《不同方位间距折减系数表》换算。

表（7-1）《不同方位间距折减系数表》

方位

0°-15°（含）

15°-30°（含）

30°-45°（含）

＞45°

间距系数

1.0L

0.95L

0.85L

0.95L

[注：

1、表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角；

2、L为南（东、西）侧遮挡建筑高度1.22倍或1.5倍。

]

L1=1.0×1.22HL2=0.95×1.22H

且L1≥13m且L2≥13m

L3=0.85×1.22HL4=0.95×1.22H

且L3≥13m且L2≥13m

3、两幢建筑非平行布置，当夹角小于等于30°时，按平行关系控制；当夹角大于30°时，其最窄处间距不应小于遮挡建筑高度的1.1倍。

建筑山墙宽度若大于18米，按平行布置间距要求控制。

4、已建居住建筑，原则上不应加层或拼接，但在某些特殊条件下确需加层或拼接，其拼加部位日照间距须按有关规定计算。

第三十六条住宅与北侧非住宅建筑的间距，不应小于住宅高度的0.8倍且不应小于13米，遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10米。

第三十七条住宅两侧的非住宅建筑与住宅垂直布置的，其间距不小于10米，遮挡建筑为低层时最小值可放宽至8米。

若对住宅主朝向产生较大视线干扰时，间距不应小于与住宅垂直布置的建筑高度的0.7倍。

第三十八条新建住宅楼底层作架空层、车库、商业等非居住用房的，与南（东、西）侧遮挡建筑间距可扣除其底层非居住用房的高度（但最多扣除4.8米），且不应小于13米，遮挡建筑为低层时最小值可放宽至11米；当新建建筑为遮挡建筑时，间距不得扣除被遮挡现状住宅（不包括同一项目用地、同步规划而先行建造的住宅）底层非居住建筑的高度。

第三十九条住宅山墙之间间距，应符合下列规定：

1、相对建筑山墙仅一侧开窗或设阳台时，外边线距离不宜小于8米。

2、相对建筑均开窗或设阳台时，外边线距离不应小于8米。

第四十条老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与南侧建筑平行布置的，间距不应小于南侧建筑高度的1.5倍，且不应小于15米；与其正面垂直布置的建筑的间距，不应小于南侧建筑高度的1.22或三层及以下1.5倍，且不应小于13米；以上最小距离遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10米。

当方位为非正南北向或与南侧建筑有一定夹角时，应参照住宅建筑的相关规定折减后确定间距。

同一地块内自身遮挡的可根据用地情况适当放宽。

老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与山墙两侧其它建筑的间距参照住宅建筑控制。

第四十一条宾馆客房、科研办公等建筑与南侧建筑平行布置的，外墙间距不应小于遮挡建筑高度的0.75倍，且不应小于10米；相互垂直布置的，间距不应小于遮挡建筑高度的0.65倍，且不应小于8米；集体宿舍（非居住用地内）间距应适当扩大。

宾馆客房、科研办公和集体宿舍（非居住用地内）等建筑之间的山墙间距参考住宅建筑山墙间距控制。

地块内的非居住建筑在满足消防、卫生等要求前提下，根据建筑布局情况间距可适当放宽。

第四十二条非居住用地内的集体宿舍，外墙间距参照第四十一条规定并适当扩大，山墙间距参照住宅建筑山墙间距要求。

第四十三条经具有法定资质的机构鉴定为危房，需翻