房地产经纪操作实务考试题.docx

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房地产经纪操作实务考试题

房地产经纪操作实务考试题

51.存量房买卖合同中，一般无需写明的内容是（）？

[单选题]*

A.双方当事人的姓名

B.房屋的坐落

C.房屋的面积

D.房屋历史交易情况（正确答案）

答案解析：

存量房买卖合同中，应包括的具体条款：

1.双方当事人名称或者姓名。

2.房地产权属证书的基本情况。

3.房屋的坐落。

4.土地使用权性质、土地用途、土地使用权剩余年限。

5.房屋具体情况如面积、户型、结构。

6.房屋单价与总价。

7.房款交付时间、地点、交付方式。

8.房屋交付时间和交付方式。

9.违约应承担的法律责任。

10.纠纷的解决方式。

11.合同附件。

12.补充协议。

52.在签订存量房买卖合同时，房屋的图纸等资料（）？

[单选题]*

A.另行提供，不作为买卖合同的组成部分

B.附在买卖合同内或者合作合同附件，作为买卖合同的一部分（正确答案）

C.附在物业服务合同中，不作为买卖合同的一部分

D.交付给物业服务企业，不作为买卖合同的一部分

答案解析：

如果图纸和附件直接附于合同中，应视为买卖合同的组成部分。

53.丁某将其所有的房屋出租给吴某，在承租期内，未经吴某同意将房屋出售给金某，并签订了房屋买卖合同。

下列说法正确的是（）？

[单选题]*

A.房屋所有权归吴某

B.丁某有权让吴某搬离该房屋

C.吴某有权主张该买卖合同无效

D.金某无权让吴某搬离该房屋（正确答案）

答案解析：

根据规定，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

因此买方必须接纳承租人居住到合同到期之日。

54.在新建商品房销售代理业务中，房地产经纪人员可为买方提供的项目查询信息不包括（）？

[单选题]*

A.项目开发进度

B.项目价格

C.项目销售价格

D.房地产开发企业财务状况（正确答案）

答案解析：

房地产经纪人员在签订买卖合同前，需要告知买方可以亲自或者由房地产经纪人员帮助查询、核对相关预售许可证的信息；并告知买方有权了解项目有关的情况，如开发进度、具体的竣工日期及其项目是否办理过抵押等情况；买方有权了解项目的价格、销售等情况；有权实地考察项目及其配套的设施设备情况。

房地产经纪人员可以帮助买方核对开发企业提供的有关预售资料，并可以提供网上查询的帮助。

不包括D选项。

55.房地产开发企业与买方就某格式条款的理解产生争议，法院对于该争议的正确处理方式是（）？

[单选题]*

A.在有通常理解的情况下，按照通常理解予以解释（正确答案）

B.在有通常理解的情况下，按照法官自己的理解予以解释

C.应当作出有利于买方的解释

D.应当作出有利于房地产开发企业的解释

答案解析：

对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以说明。

56.下列签订新建商品房买卖合同时的做法中，符合风险防范要求的是（）？

[单选题]*

A.未在合同附件中加盖房地产开发企业印章

B.不在合同约定分摊的共有面积

C.将商品房销售广告和宣传资料写入合同（正确答案）

D.不在合同中约定合同备案有关内容

答案解析：

在商品房销售合同中，不仅需要预售方在合同上盖开发企业的公章，还需要有该房地产开发企业法定代表人的签字（章）。

做好以下防范工作：

1.土地与开发情况说明。

2.房屋图纸与结构的确认。

3.宣传资料与广告明示内容写入合同。

4.面积误差条款的约定。

5.合同备案的约定。

6.相关费用的负担与前期物业管理的约定。

7.交付和保修及风险责任的约定。

8.定金罚则的提示。

9.合同附件和补充条款的说明。

57.通常情况下，出租房屋及其设施设备的维修责任由（）承担？

[单选题]*

A.出租人（正确答案）

B.承租人

C.物业服务企业

D.房地产经纪机构

答案解析：

如没有特别的约定，维修责任由出租人承担。

58.关于房屋租赁中相关费用和责任的说法，正确的是（）？

[单选题]*

A.如果没有特别约定，房屋及其设施设备的维修责任由承租人承担

B.如果没有特别约定，水、电、燃气等费用由出租人承担

C.按照法律法规规定，房屋出租需缴纳的相关税费由出租人承担（正确答案）

D.通常情况下，煤气灶、热水器等设备在正常使用下的风险由承租人承担

答案解析：

按照目前的规定，房屋出租需要缴纳相关的税费。

纳税是出租人的义务。

通常水、电、气、有线电视、电话、网络等费用均是由承租人缴纳的。

房地产经纪人员应该提醒出租人确保其提供的房屋和附属设施设备等（如煤气灶、热水器）是符合安全要求的。

当事人应在合同中约定房屋和设施设备正常使用下的风险一般由出租人承担；非正常使用产生的风险应由承租人承担。

59.根据《城市房地产管理法》，必须进行备案登记和合同是（）？

[单选题]*

A.房屋租赁合同

B.房屋买卖贷款合同

C.新建商品房预售合同（正确答案）

D.房地产经纪服务合同

答案解析：

商品房预售合同必须进行备案登记，这是法律规定。

60.表明房屋所有权已转移的时间节点是（）？

[单选题]*

A.签署房屋买卖合同

B.交付房屋钥匙

C.完成房屋所有权转移登记（正确答案）

D.完成房屋转让合同网上签约

答案解析：

表明房屋所有权已转移的时间节点是完成房屋所有权转移登记。

61.根据有关法律法规，禁止房地产经纪机构在房地产经纪活动中从事的活动是（）？

[单选题]*

A.协助交易双方规避税费（正确答案）

B.房源广告宣传

C.代办过户服务

D.开设资金监管专用账户

答案解析：

在此题中，房地产经纪机构可以从事的活动有房源广告宣传、代办过户服务、开设资金监管专用账户，而不能协助交易双方规避税费，这是违法的。

62.在新建商品房交易中，定金合同或定金条款生效的前提是（）？

[单选题]*

A.签署定金合同

B.实际交付定金（正确答案）

C.交付了首付款

D.进行了交易资金监管

答案解析：

定金是合同当事人在合同订立时或债务履行前，为保证合同的履行。

63.将房地产交易资金监管专用账户内资金划转到卖方账户的前提条件是（）？

[单选题]*

A.完成房屋所有权转移登记（正确答案）

B.完成房屋查验

C.卖方将钥匙交于买方

D.买方办理完贷款

答案解析：

转移登记和抵押登记手续办理完毕，将相应的交易资金划转给卖方，交易完成。

64.房屋买卖双方在房屋买卖合同订立时，为担保合同的履行，依据法律规定或者双方规定，买方按买卖价款的一定比例，预先给付卖方的钱款是（）？

[单选题]*

A.押金

B.定金（正确答案）

C.首付款

D.违约金

答案解析：

定金是合同当事人在合同订立时或债务履行前，为保证合同的履行，依据法律规定或当事人双方约定，由一方当事人按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的钱款。

65.在各类房地产交易资金中，数额最大、安全性要求最高的是（）？

[单选题]*

A.定金

B.押金

C.房屋买卖价款（正确答案）

D.租金

答案解析：

房地产买卖价款，由于资金数额较大，还有交易资金监管要求，手续较为复杂。

房地产经纪人员要掌握交易资金的类型、支付方式及结算程序，以保障房地产交易的顺利完成。

66.下列房地产交易涉及的钱款中，不具有惩罚性的是（）？

[单选题]*

A.定金

B.押金（正确答案）

C.违约金

D.保证金

答案解析：

定金是一种双向担保，既适用于付定金的一方，也适用于接受定金的一方，具有惩罚性；押金只能由债务人提供，只能返还或抵扣，不具有惩罚性，但具有补偿性。

违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，具有补偿性和惩罚性。

保证金是合同履行的一种担保方式。

67.在存量房买卖过程中，对购房首付款不会产生影响的因素是（）?

[单选题]*

A.评估价格

B.贷款成数

C.卖方对资金的急需程度

D.卖方的信用情况（正确答案）

答案解析：

首付款一般由双方约定，但又受一下两个因素的制约：

①买方可以申请贷款的最高限额，这个又受城市购房贷款政策、房屋的房龄、买方的收入和信用等情况的影响。

②卖方对资金的要求。

与卖方的信用情况无关。

即选择D。

68.如果买房以现金方式支付购房款，房地产经纪人员应提醒其要求卖方（）?

[单选题]*

A.出具收款凭证（正确答案）

B.立即交房

C.写保证书

D.立即迁出户口

答案解析：

以现金支付时，需要对方出具收款凭证。

69.房地产交易资金监管方式中，房地产经纪机构监管是指通过（）划转交易资金?

[单选题]*

A.政府主管部门设立的存量房交易资金托管中心

B.当地房地产行政主管部门在银行开设的监管专用账户

C.买卖双方自行选择政府主管部门指定的一家银行

D.房地产经纪机构在银行开设的监管专用账户（正确答案）

答案解析：

房地产经纪机构或交易保证机构监管。

要求符合条件的房地产经纪机构或者交易保证机构，在银行开设监管专用账户，交易资金可通过该账户划转。

70.因房屋不具备所有权转移登记条件而导致交易终止，买方已存入监管专用账户的资金应（）?

[单选题]*

A.划转给卖方

B.退还给买方（正确答案）

C.划转给房地产经纪机构

D.留存在监管专用账户

答案解析：

如交易失败，交易资金将退还到买方账户。

71.存量房买卖交接过程中，卖方预交的有线电视费尚未用完，其处理方式通常是（）?

[单选题]*

A.退还给卖方（正确答案）

B.由买方无偿使用

C.由房地产经纪人员占用

D.由买方与房地产经纪人员协商处理

答案解析：

存量房买卖交接过程中，卖方预交的有线电视费尚未用完，多交的费用退还出售人。

72.下列存量房买卖实地查验项目中，属于共用部分查验内容的是（）?

[单选题]*

A.嫌恶设施方位

B.环境污染情况

C.噪声干扰程度

D.电梯等设备运行状况（正确答案）

答案解析：

共用部分包括共用部位和共用设备设施，实地查看时以后者为主，特别是高层住宅的电梯，上下水管道等是否正常。

73.临时管理规约由房地产开发企业制定，由（）签字确认?

[单选题]*

A.买受人（正确答案）

B.房地产开发企业负责人

C.物业服务企业负责人

D.代理销售的房地产经纪机构负责人

答案解析：

业主临时管理公约是由建设单位制定，买受人签字确认，规范区分所有建筑物或建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件。

74.前期物业服务合同的签订主体是（）?

[单选题]*

A.房地产开发企业和物业服务企业（正确答案）

B.房屋买受人和物业服务企业

C.房地产经纪人员和物业服务企业

D.房屋买受人和房地产开发企业

答案解析：

前期物业管理合同是房地产开发建设单位和物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议。

75.新建商品房交接时，查验毛坯房装饰装修的标准是（）？

[单选题]*

A.是否达到了可以直接入住的装修标准

B.是否达到了装修的最低标准（正确答案）

C.墙面粉刷材料是否环保

D.墙面粉刷材料颜色是否均匀

答案解析：

对于毛坯房主要检查是否达到装修的最低标准，对于装修房，要查看是否达到承诺的转修标准。

76.新建商品房交接查验燃气设备时，房地产经纪人员应（）？

[单选题]*

A.查验燃气有关文件（正确答案）

B.检查相关设施设备构成

C.检查燃气管道是否漏气

D.检查燃气设备厂家资质

答案解析：

燃气设备比较特殊，没有专业资质的单位不能随便触动相关设施设备，所以只查验有关文件即可。

77.关于房地产经纪业务档案管理的说法，错误的是（）？

[单选题]*

A.档案管理包括收集、整理、归档和利用四个环节

B.房地产经纪人业务信息的归档，需按照一个委托一个档案的原则归档

C.房地产经纪业务记录无条件对社会公众开放（正确答案）

D.房地产经纪业务记录中涉及商业秘密的应予以保密

答案解析：

房地产经纪机构可制定相关制度，按照一定手续对社会开放，供需要的公众检索使用。

78.为客户提供办理贷款服务时，房地产经纪机构必须签订（）？

[单选题]*

A.居间合同

B.个人住房贷款代办服务合同（正确答案）

C.代理合同

D.买卖合同

答案解析：

根据规定，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他业务，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订个人住房贷款代办服务合同。

79.房地产经纪机构仅办理不动产登记业务代办服务，应收取（）？

[单选题]*

A.房屋买卖佣金

B.代办服务费（正确答案）

C.看房费

D.税费

答案解析：

房地产经纪机构仅办理不动产登记业务代办服务，应收取房地产登记代办费用。

代办服务费不包括应由委托人缴纳的各种费用。

80.不动产登记业务代办服务，应收取（）？

[单选题]*

A.佣金

B.信息费

C.代办服务费（正确答案）

D.看房费

答案解析：

不动产登记业务代办，应收取不动产登记代办费用。

81.在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构提供的服务内容主要有（）？

*

A.提供买卖信息（正确答案）

B.协助议价（正确答案）

C.协助订立房屋买卖合同（正确答案）

D.协助交验房屋（正确答案）

E.代收房款

答案解析：

存量房买卖居间业务的内容主要包括：

提供买卖信息，提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询；实地查看和权属调查，信息发布和广告宣传，协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同等，代办抵押贷款、交易资金监管、协助缴纳税费等，产权过户等手续，协助交验房屋等。

82.下列房地产经纪人员的工作中，属于存量房租赁居间经纪业务内容的有（）？

*

A.发布房源信息（正确答案）

B.代办抵押贷款

C.购房资格核验

D.房屋查验和交接（正确答案）

E.办理不动产转移登记手续

答案解析：

存量房租赁居间业务的内容主要包括：

提供租赁信息，提供市场行情和相关政策咨询，房地产实地查看和权属调查，信息发布和广告宣传，协助议价、交易撮合、订立房屋租赁合同，代办房屋租赁合同备案手续，协助缴纳税费，协助交验房屋等。

83.房地产经纪机构在培训新建商品房销售人员时，主要的培训内容有（）?

*

A.房地产开发企业基本情况（正确答案）

B.销售项目基本情况（正确答案）

C.销售技巧（正确答案）

D.签订买卖合同的程序（正确答案）

E.房屋瑕疵回避方法

答案解析：

培训内容包括房地产开发企业基本情况、销售项目基本情况、销售技巧及签订买卖合同的程序等。

84.在存量房买卖居间业务中，实地查看阶段应重点查看的信息有（）?

*

A.房屋实物状况（正确答案）

B.买方的主体资格

C.房屋区位状况（正确答案）

D.房屋物业管理状况（正确答案）

E.房屋内家具状况

答案解析：

在房地产经纪服务过程中，房屋实地查看主要包括三个方面的内容：

实地查看房屋区位状况、实物状况和物业管理状况。

85.房屋状况说明书的主要内容有（）?

*

A.物业管理状况（正确答案）

B.房屋实物状况（正确答案）

C.房屋区位状况（正确答案）

D.房屋历史交易状况

E.房屋权益状况（正确答案）

答案解析：

房屋状况说明书包含五个方面的内容：

（1）房屋实物状况；

（2）房屋权益状况；（3）物业管理状况；（4）房屋区位状况；（5）房屋交易信息。

86.房地产经纪人员在带领客户看房过程中，正确的做法是（）?

*

A.路上保持绝对安静，给予客户一定的空间

B.对于房屋优缺点都要说明（正确答案）

C.口头告知客户其拟选定房屋的基本情况

D.及时了解客户对待看房屋的看法（正确答案）

E.进出电梯，客户先行（正确答案）

答案解析：

（1）在路上要多与客户交谈，充分展示专业水平，态度坦率诚恳，从客户的回答中获取更多客户需求的信息。

（2）看房时若要乘电梯，则不论进出，都让客户先行，避免客户被电梯夹住。

（3）进入带看房屋向客户介绍房地产时，对于优点，需要重点说明；对于缺点，实事求是向客户展示房屋的全貌，并给出合理建议。

（4）若客户对所看房屋有较大兴趣，可以让客户交纳少量的意向金。

同时，将客户请回门店，了解客户的付款方式，计算要交的税费及佣金等。

（5）房地产经纪人员要向买方一次性书面告知其拟选定房屋的基本情况，包括：

房屋的坐落、面积（建筑面积或套内建筑面积、使用面积）、楼层（自然层数）、朝向、户型、房龄（或竣工日期、建成年月、建成年份、建成年代）、产权性质、抵押查封情况、出租和占用情况等。

87.房地产经纪人员进行房屋实物状况查看时应注意的事项有（）?

*

A.下水是否畅通（正确答案）

B.房顶是否漏水（正确答案）

C.窗外景观如何

D.下水道是否有异味（正确答案）

E.采光是否良好（正确答案）

答案解析：

房屋实物状况查看的注意事项：

（1）若房屋为一层，要注意下水是否通畅，或者有没有异味。

（2）看房顶是否有漏水。

（3）户型是否方正。

（4）对于采光，要分两个层次：

一是，各房间是否为全明格局，即每个房间是否有窗。

二是，阳光照射时间的长短。

（5）关注电梯质量。

88.房地产经纪人员带领客户看房时应做的铺垫工作有（）?

*

A.提醒客户不要再看房时与业主直接谈价格（正确答案）

B.提醒业主掩盖房屋漏水的瑕疵

C.事先熟悉带看的路线（正确答案）

D.带齐看房所需的各种物品（正确答案）

E.预留充足时间（正确答案）

答案解析：

带领客户实地看房前的铺垫工作：

（1）让客户不要与业主在看房时直接谈价格。

（2）事先熟悉带看的路线。

（3）带齐物品。

（4）备足时间。

（5）带看的房屋不宜超过3套。

89.房屋状况说明书中包含的内容有（）?

*

A.房屋装饰装修状况（正确答案）

B.房屋出租占用情况（正确答案）

C.房屋景观情况（正确答案）

D.购买人情况

E.地籍图

答案解析：

房屋状况说明书包含五个方面的内容：

（1）房屋实物状况；

（2）房屋权益状况；（3）物业管理状况；（4）房屋区位状况；（5）房屋交易信息。

90.在新建商品房销售代理业务中，房地产经纪人员应为买方提供的项目查询信息有（）?

*

A.开发进度（正确答案）

B.项目价格（正确答案）

C.项目销售情况（正确答案）

D.开发企业财务状况

E.出让金缴纳情况

答案解析：

房地产经纪人员在签订买卖合同前，需要告知买方可以亲自或者由房地产经纪人员帮助查询、核对相关预售许可证的信息；并告知买方项目有关的情况，如开发进度、具体的竣工日期及其项目是否办理过抵押等情况；买方有权了解项目的价格、销售等情况；有权实地考察项目及其配套的设施设备情况。

房地产经纪人员可以帮助买方核对开发企业提供的有关预售资料，并可以提供网上查询的帮助。

即选择答案ABC。

91.房地产经纪人员代表房地产开发企业和买方签订商品房买卖合同的，合同签订前的准备工作有（）?

*

A.事先填好买卖合同的主要条款

B.推荐买卖合同文本（正确答案）

C.向买方披露与房地产开发企业的关系（正确答案）

D.体现项目查询服务（正确答案）

E.说明认购协议书或意向书的作用（正确答案）

答案解析：

商品房合同签订前的准备：

（一）向买方披露与开发企业的关系

（二）商品房项目的主要情况及物业管理情况介绍（三）提供项目查询服务（四）说明认购协议书或意向书的作用（五）推荐买卖合同文本（六）解释商品房销售的法律规定

92.房屋租赁合同的内容一般应包括（）?

*

A.房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所（正确答案）

B.房屋的坐落（正确答案）

C.租赁用途和房屋使用要求（正确答案）

D.租赁期限（正确答案）

E.室外设施状况

答案解析：

按照规定，房屋租赁合同一般应当包括以下内容：

1.房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所。

2.房屋的坐落。

3.出租房屋的户（套）型、面积（明确是使用面积或者是建筑面积）、结构。

4.附属设施设备、家具和家电等室内设施状况。

5.房屋租金及支付方式和押金数额、支付方式。

6.租赁用途和房屋使用要求。

7.房屋和室内设施的安全性能。

8.租赁期限。

9.房屋维修责任。

10.物业管理、水、电、燃气、网络、有线电视等相关费用的缴纳。

11.违约责任和争议解决办法。

12.其他约定。

93.关于转租的说法，错误的有（）?

*

A.房屋租赁合同中没有约定可以转租的，不能转租

B.如果房屋所有权人同意转租，口头约定即可（正确答案）

C.转租后，承租人与出租人之间的租赁合同无效（正确答案）

D.转租后第三人对房屋造成损坏的，承租人不负责赔偿（正确答案）

E.转租期限不得超过原合同规定的期限

答案解析：

没有约定转租的，不能转租。

如果房屋所有权人同意转租，须签订书面合同；转租期限不得超过原合同规定的期限；转租后，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；|转租后第三人对房屋造成损坏的，由承租人负责赔偿

94.房地产经纪人员帮助买卖双方协商拟定存量房买卖合同关键条款时，应注意的事项有（）?

*

A.买卖双方需填写真实的身份信息（正确答案）

B.详细说明房屋装修状况（正确答案）

C.写清有关公共配套设施

D.明确约定房屋交易价格（正确答案）

E.模糊界定买卖双方履行义务的期限

答案解析：

房地产经纪人员帮助买卖双方协商拟定存量房买卖合同关键条款时，应注意的事项有:

（1）买卖双方需要填写真实的身份信息。

（2）写清房地产坐落与四至。

（3）表明房屋的结构和户型。

（4）有关房地产价格的约定必须明确。

（5）详细说明房屋装修状况，特别是合同中须写明是否含有固定设施和家具。

（6）约定买卖双方履行认可的时限，如具体的交付房款、房屋的时间。

即正确选项是ABD。

95.下列房屋中，不得出租的有（）?

*

A.未取得预售许可证的预售房屋（正确答案）

B.暂未取得房屋所有权证的新建商品房

C.尚未取得完全产权的经济适用住房（正确答案）

D.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋（正确答案）

E.已设定抵押的商品房

答案解析：

违法建筑、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的、违反规定改变房屋使用性质的房屋不能出租，有些政府规定保障房、群租房等禁止出租。

即ACD是不可出租的房屋。

96.房地产交易资金自行交割的优点有（）?

*

A.操作简单（正确答案）

B.交易周期短（正确答案）

C.审核手续简单

D.风险较小

E.安全性高

答案解析：

房地产交易资金自行交割的优点是操作简单、交易周期短。

97.交易资金监管的作用有（）?

*

A.保障交易安全（正确答案）

B.规范交易流程（正确答案）

C.提高交易效率（正确答案）

D.规范市场秩序（正确答案）

E.简化交易流程

答案解析：

交易资金监管具有以下积极作用：

保障交易安全、规范了交易流程、提高交易效率、规范市场秩序。

98.存量房查验中房屋查验内容包括（）?

*

A.房屋共有部分

B.结构（正确答案）

C.装修和设备（正确答案）

D.计量表（正确答案）

E.家具家电（正确答案）

答案解析：

房屋查验包括检查房屋结构、查验装修和设备、查看计量表、检查家具家电。

99.房地产经纪机构协助委托方拟定合理的贷款方案，其主要要素包括（）?

*

A.贷款成数（正确答案）

B.贷款额度（正确答案）

C.贷款期限（正确答案）

D.偿还比率（正确答案）

E.贷款担保方式

答案解析：

贷款方案主要由以下要素组成：

贷款银行、贷款成数、偿还比率、贷款额度、贷款期限、贷款利率与偿还方式。

100.个人住房贷款代办服务程序一般包括（）等?

*

A.与银行签订贷款合同

B.拟定贷款方案（正确答案）

C.签订个人住房贷款代办服务合同（正确答案）

D.协助委托人准备贷款申请材料（正确答案）

E.