杭州西湖文化园工程项目建设可行性研究报告.docx
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杭州西湖文化园工程项目建设可行性研究报告
西湖文化园项目
杭州西湖文化园工程项目建设可行性研究报告
序言………………………………………………………………………
第一章项目投资与开发实施单位简介………………………………
一、项目投资单位……………………………………………………
二、项目开发实施单位………………………………………………
第二章可行性研究报告的编制依据…………………………………
一、项目相关批准文件……………………………………………
二、可行性研究报告编制参考资料………………………………
第三章项目介绍………………………………………………………
一、总项目概况……………………………………………………
二、房地产开发项目概况…………………………………………
第四章项目建设背景与重要意义……………………………………
一、项目建设背景……………………………………………………
二、项目建设的重要意义…………………………………………
第五章项目市场调研………………………………………………
一、**地产市场分析…………………………………………
二、**房产市场分析…………………………………………
三、本项目的市场定位………………………………………………
第六章规划设计……………………………………………………
一、总项目规划设计简述…………………………………………
二、房地产开发项目规划设计………………………………………
第七章环境保护与节能………………………………………………
一、环境保护……………………………………………………
二、节约能源……………………………………………………
第八章项目投资计划与资金回收计划…………………………
一、总项目投资计划与资金的筹措………………………………
二、房地产开发项目投资计划……………………………………
三、房地产开发项目资金回收计划…………………………………
第九章项目可行性研究分析…………………………………………
一、从市场供需关系进行分析……………………………………
二、从项目投入与产出关系进行分析………………………………
三、结论………………………………………………………………
第十章项目可行性研究结论…………………………………………
序言
本项目位于**省**市区的**山北侧。
一**市
**市是**省会,长江中游地区重要的中心城市,国家历史文化名城。
市区面积556平方公里,市区人口210万。
**是一座具有3000多年历史的“楚汉名城”。
文化遗产、文物古迹众多。
**是一座具有光荣革命传统的城市,黄兴、蔡锷等民主革命家和一代伟人毛泽东、蔡和森、刘少奇等都在**度过了“风华正茂”的峥嵘岁月。
**第一师范、橘子洲、爱晚亭、船山学社旧址等革命史迹和纪念地众多。
**风景秀丽,**山巍峨西歭,古木参天。
橘子洲静卧江心,融山、水、洲、城于一体,具有自然和谐的城市生态环境。
**交通发达,黄花国际机场开通40多条国际、国内航线。
京广铁路纵贯南北,湘黔、浙赣铁路连接东西。
京珠、上瑞、长常、莲易高速公路四通八达。
内河航运可直达湘、资、沅、澧水、洞庭湖和长江沿岸各省市。
形成了航空、铁路、公路、水运等立体交通网络。
二区、**山
区是**市城区五大区之一,是**市政府所在地,位于**市湘江主航道西侧。
全区面积145平方公里,人口42万,区位优势明显。
区因境内**山而得名,历史悠久,人文荟萃,是全国著名的高校文化区,是**市“以文立市”的根基,独具高新技术与高教科研文化及自然人文景观等优势。
区自然山水资源得天独厚,境内有**山国家级风景名胜区、橘子洲、谷山森林公园、象鼻窝森林公园、王陵公园、咸嘉湖、后湖、梅西湖等自然山、水、洲景观,集**“山、水、洲、城”的城市风貌特色于一体。
**山国家级风景名胜区包括了书院、橘子洲头、爱晚亭、麓山寺、黄兴墓、云麓宫、禹王碑、新民学会旧址、蔡锷墓等特一级景观和北极峰、响鼓岭、天马山、凤凰山、桃花岭、寨子岭、飞来石、白鹤泉、桃子湖、咸嘉湖、后湖等自然景观。
三西湖文化园
本项目“西湖文化园”,位于**山三级景区咸嘉湖景区范围内。
项目由龙王港水域及生态景观防洪大堤、西湖主题公园、公园协调区、综合开发用地和滨湖路建设五个分项目组成。
项目总用地171公顷(2566亩),总建筑面积132.18万平方米,总投资61.55亿元。
主题公园性质:
观光游赏、生态湿地、运动健身、水上休闲、垂钓美食。
其他分项性质:
龙王港防洪大堤生态景观带,综合开发生态居住及综合配套,观光服务餐饮、观赏接待兼生产安置,市政道路亮化绿化。
四项目确定
本项目作为**市区重大招商项目,区委、区政府高度重视,于2005年5月24日与***房地产集团有限公司签订了《西湖文化园规划建设框架协议》,以“政府引导、市场运作”的模式确定***集团为项目战略合作伙伴。
2005年10月31日**市政府就本项目出具市长办公会议纪要,确定了本项目的运作模式。
2005年11月31日**市区政府与***集团在香港举行的**省“港洽会”上签订了《龙王港下游防洪综合整治工程(西湖文化园)合同书》确定了本项目的实施。
2007年6月9日**市区政府与***集团签订了《**市龙王港下游防洪综合整治工程(西湖文化园)筹资建设相关事宜合同书》进一步确定了本项目的具体实施,项目用地进入拆迁补偿安置阶段。
为进一步有序、有效开展工作,特编制本项目可行性研究报告。
第一章项目投资与开发实施单位简介
(本章由集团公司编写)
第二章可行性研究报告编制依据
一项目实施相关批准文件
2004年8月25日**省发改委《关于**市区龙王港中下游防洪工程可行性研究报告的批复》
2004年11月3日**市规划局《西湖文化公园概念性规划方案专家咨询会会议纪要》
2005年3月22日**市规划局《西湖文化园规划有关部门意见咨询会会议纪要》
2005年7月8日**市规划局《关于请求审批西湖文化园规划设计要点的请示及**市人民政府批复》
2005年9月28日**市规划局《西湖文化园概念性详细规划方案评审会会议纪要》
2005年10月20日**市规划局《(研究西湖文化园项目规划建设问题)局长办公会议纪要》
2005年10月26日**市政府《(研究龙王港下游防洪综合整治工程建设)市长办公会议纪要》
2005年11月2日**市规划局《关于西湖文化园有关问题的请示及市政府批复意见》
2005年12月6日**市环保局《西湖文化园建设项目环境影响初审意见》
2005年12月6日**市发改委《关于龙王港下游防洪综合整治工程立项的批复》
2005年12月25日**省建设厅《龙王港下游防洪综合整治工程(西湖文化园)建设项目选址意见书》
2006年3月24日**市规划局《龙王港下游防洪综合整治工程建设用地规划许可证》
2006年7月25日**市水利局《关于区麓山垸泵站设计有关问题的会议纪要》
2006年12月14日**省水利厅《关于报送**市区麓山垸西湖片治涝方案调整的意见函》
2007年3月9日中共**市委《常委办公会议纪要》
2007年4月10日国土资源部《关于**市城市建设农用地转用和土地征收的批复》
2007年4月27日**省政府《**市龙王港下游综合整治工程农用地转用、土地征收审批单》
2007年4月28日**市规划局《西湖文化园》修建性详细规划方案审查会会议纪要》
二可行性研究报告编制参考资料
1、《**市城市总体规划》(2003-2020)
2、《**山国家重点风景名胜区总体规划》《2003-2020》
3、《**市广场周边地段控制性详细规划》
4、《**市城市防洪总体规划》
5、《**山国家级风景名胜区咸嘉湖景区详细规划》
6、《西湖文化园概念性详细规划方案》
7、《西湖文化园修建性详细规划方案》
8、《西湖文化园规划设计要点》
9、《咸嘉湖景区详细规划设计要点》
10、《风景名胜区规划规范》
11、《城市居住区规划设计规范》
12、其它相关法律、法规及政府文件
第三章项目介绍
一总项目概况
西湖文化园是一个综合性项目,由龙王港下游防洪大堤、主题公园、综合(房地产开发)用地、生产安置用地和滨湖路建设五个分项目组成。
(一)项目地理位置
本项目地处**市区西部,区的中心地段,是**市中心“一环”繁华区范围,项目位于龙王港以东、以南,滨湖路以西,枫林路以北。
本项目用地处于**山风景名胜区三级保护区范围,本用地南向枫林路与**山相依、西面北面与龙王港风光带相连、东与湘江滨水区毗临,东北角现为西汉王陵公园。
(二)项目地块交通优势
本项目地块交通优势十分明显,南侧枫林路(三一九国道)是**市的东西向主干道,通过橘子洲大桥连接河东五一大道;西侧金星大道是区中心南北向的城市主干道;北面咸嘉湖路是城市次干道,规划中的湘江营盘路大桥将连接咸嘉湖路,进一步拉近了本地块与河东的距离;东面新建滨湖路,连通了枫林路与咸嘉湖路。
本地块东面有**的主要内河——湘江;通过枫林路、五一大道到**火车站仅10分钟车程;通过南北二环路、**大道到机场40分钟车程;汽车西站就在枫林路上。
水路、航空、铁路、公路交通都十分方便。
(三)项目所在地环境
1、自然环境:
区空气洁净、水质良好,生态环境绝佳,具有最佳人居品质的先天优势。
西湖文化园主题公园定位于“**西客厅、省会西大门”的形象要求,以湖港相融、山水相映为景观特色,具有观光游览、生态湿地、水上休闲、综合接待等功能;是展示**山山水风光、展现**旅游动力的、极具现代文化的城市开放式景区。
本所在地自然环境创立了本项目宜居、宜游、宜商、宜赏的综合性。
2、人文环境:
区是全国文化教育的密集区,**市31所高校有20多所座落于区,承转“中国四大书院”之首的“千年学府”——书院的**大学和中南大学、**师大等众多知名学府布于**山周边。
**国家高新技术开发区,**山国家大学科技园和**山大学城齐集于此。
科技、数字是区投资环境中的最独特的环境优势之一。
区又是**名人的集聚中心,古代有朱熹、张栻、陆九渊、曾国藩、左宗堂、王夫立在书院讲学、求学,现代有毛泽东、蔡和森、罗学瓒、张昆弟等革命家在**山聚会,在橘子洲流连;**山的苍松翠柏中安葬着黄兴、蔡锷、陈天华、姚宏业、焦达峰、蒋湘武、刘道一、陈作新、刘昆涛等革命家的忠骨。
现代名将肖劲光、陶峙岳生长于斯,当今20多位“两位”院士在此工作。
人文资源的高密度聚合,在全国是极其罕见的。
3、综合配套环境:
区不仅是**文化教育的中心,又是城市中心的主要部分,本项目所在地溁湾镇是河西的中央商务圈。
通程商业广场是市区最大商业广场之一。
省中医院、省肿瘤医院、市第四医院、市结核病院、省武警医院分布溁湾镇,影城、酒店、农贸市场、中小学校、幼儿园等各项生活配套十分齐全。
(四)项目建设规模
1、项目建设用地:
总项目建设用地:
171.00公顷(2566亩);
分项目建设用地:
龙王港大堤、风光带用地:
28.77公顷(432亩),
主题公园用地:
81.12公顷(1217亩),
生产安置(公园协调区)用地:
9.33公顷(140亩),
综合(房地产开发)用地:
44.00公顷(660亩),
滨湖路用地:
7.77公顷(117亩)。
2、项目(建设内容)建筑面积
总项目建筑面积:
1321800平方米;
分项目(建设内容)建筑面积:
龙王港大堤、风光带用地:
防洪堤、防洪通道、绿化带、
麓山垸排渍泵站等,
主题公园用地:
亭、台、楼、阁、廊等3000平方米,
生产安置(公园协调区)用地:
餐饮、接待等,266800平方米,
综合(房地产开发)用地:
商业、居住、公建,1052000平方米,
滨湖路用地:
道路、市政管线、箱涵、绿化、亮化等,全长1214米,路幅36米(局部42米)。
其中主题公园建设内容包括:
环湖游路6.03万平方米,铺装广场3.77万平方米,花木绿化26.5万平方米,停车场4800平方米,取水泵站及取水口上延管道、湖底及湖岸线处理、公园游堤及岛屿建设、水泵循环系统及排水(污)设施、水电市场设施等。
3、项目投资额:
总项目投资额:
615500万元;
分项目投资额:
龙王港大堤风光带:
13000万元,
主题公园:
42000万元,
生产安置(公园协调区)用地:
508000万元,
综合(房地产开发)用地:
46000万元,
滨湖路用地:
6500万元。
4、项目资金来源:
项目资金来源的分别为财政拔款、投资单位自筹和区、街道单独招商合作三类。
1)市、区二级财政拔款项目为:
龙王港大堤风光带、主题公园及滨湖路计61500万元。
2)投资单位自筹资金项目为:
综合(房地产开发)用地项目计508000万元。
3)区、街道单独招商项目为:
(公园协调区)生产安置用地项目计46000万元。
(五)项目建设时序:
本项目为一次总体规划,分期实施。
实行总项建设公益项目优先,开发项目建设基础建设优先的时序原则。
具体时序为:
1、总项目建设:
2006年3月—2015年12月,历时10年。
2、分项目建设:
龙王港大堤、风光带、防洪通道:
2006年3月—2009年5月;
主题公园建设:
2007年8月—2010年9月;
滨湖路建设:
2007年8月—2008年12月;
(公园协调区)生产安置项目建设:
2007年10月—2011年9月;
综合(房地产开发)用地项目建设:
2007年12月—2015年12月。
二房地产开发项目概况
西湖文化园项目(龙王港下游防洪综合整治工程)是市政府确定的“整体打捆、生地挂牌”的大型综合性捆绑式投资项目,根据我集团公司与区人民政府签订的相关协议,由我公司筹资建设西湖文化园范围公益性项目,而(房地产开发)综合用地作为投资回报用地。
公益性项目投资的社会效益、环境效益的实现,全部要由房地产开发项目的经济效益来实现。
所以在以后的阐述中,将把房地产开发项目放在一个主要的位置。
(一)项目地理位置及环境
本项目地处**市区西湖文化园,即东经113.04°,北纬28.21°。
位于西湖文化园龙王港大堤以南,东临滨湖路、南濒西湖主题公园水面、西隔主题公园隔离带与(公园协调区)生产安置用地为邻。
“湘江作带,麓山为屏;一湖水碧,两山林深。
左盘龙王,右踞王陵;市府前庭,省会西门”。
项目得天独厚的地理自然环境是充满诗情画意的。
(二)项目交通优势
除上述总项目的交通优势外,本项目还具备以下交通特色优势:
1、规划中的地铁将在本居住区的北主入口咸嘉湖路设西湖站,在公园南大门枫林路上设有一个地铁枢钮站,将大大方便本居住区业主居民的快速出行。
2、本龙王港防洪通道由10米加宽到20米,与公园环湖路和城市道路滨湖路相连通构成居住区的外环交通线。
3、本居住区的北主入口将兼作为西湖文化园的北大门,在南端临湖设一游船码头,与公园主入口——南大门码头构成水上航路。
4、本居住区内交通将采用人车分流,利用防洪通道与公园水面3.5米的高差,将居住区内车行道设在负一层,人行道在地面。
(三)项目建设规模:
1、项目建设用地:
44公顷(660亩);
其中:
教育(小学)用地:
1.4公顷(21亩)。
2、项目总建筑面积:
135—142万平方米;
1)地面建筑面积:
105.2万平方米,
其中:
配套商业面积:
6.6万平方米,
配套公共建筑:
4.6万平方米,
住宅面积:
9410万平方米。
2)地下建筑面积:
30—37万平方米;
其中:
地下汽车库:
23—30万平方米,
地下人防兼设备用房:
3万平方米,
地下综合用房:
4万平方米。
3、项目投资估算:
人民币51亿元;
其中:
土地成本估算:
24亿元,
建筑安置工程费用:
18亿元,
配套及其他费用:
9亿元。
3、项目建设时序
1)本项目将分作三期开发建设,每期建设周期为三年,计8年全部完成:
2007年12月——2010年12月第一期工程建设,
2009年10月——2012年10月第二期工程建设,
2011年10月——2014年10月第三期工程建设,
——2015年10月综合配套、场外工程全部完成。
2)本项目按地域分东、中、西三块作为分期建设地块,建设顺序优先考虑,从东到西。
第四章项目建设背景和重要意义
一项目建设背景
1、项目建设用地现状
本项目建设用地“咸嘉湖”2565亩,其中西湖街道的西湖渔场渔池水面1402亩,龙王港水域及大堤用地460亩,本区域内现有房屋总面积约9500平方米,全部为砖混、砖木和棚屋结构。
西湖渔场建于1973年,以前原是一片低洼水田,长年受龙王港洪水侵害,十种九不收。
1973年郊区人民政府集全部劳力将原水田以人工方式挖成渔池。
多年来西湖渔场一直处于低水平的养鱼状况,以城市酒店的下脚泔水在渔池堤路上发展棚屋养猪,将其粪便作为养鱼的饲料。
随着城市化的推进,大量外来租佃户以这种违章棚屋为作坊,生产劣质食品。
湖水又黑又臭,蚊蝇集聚,可以说是**市区最脏、最臭的地方。
地块内两千多居民生活质量极差,道路不畅,垃圾遍地,污水横流。
严重影响了区“山水名区”的对外形象。
龙王港为湘江一级支流,全长31公里,流域面积173平方公里。
由于上游河流高差大,下游枯水期水位仅为27米,湘江洪水期水位高达37米以上,西湖渔场路面标高仅为29米,连年洪水不仅造成西湖渔场十年九涝,也对望月湖小区4万多居民安全构成很大威胁,1998年江泽民总书记曾亲临龙王港大堤指挥抗洪。
2、项目的提出
根据城市总体规划和**山国家级风景名胜区总体规划,本地块规划为咸嘉湖景区西湖文化园,龙王港下游防洪大堤按200年一遇标准规划设计。
**市政府于2004年确定本项目为防洪、居住、风景游赏、观光服务、市政设施建设综合性打捆项目,为解决资金来源,以“政府引导、市场运作”方式实施。
区在2004年将本项目列入战略性重大项目对外招商。
3、项目前期工作成果
2005年应区人民政府邀请,本集团公司与区政府陆续签订了投资建设本项目的三个系列合同,确立了战略合作伙伴的关系,积极地开展项目各项前期工作。
2004年12月编制了《西湖文化园概念性规划方案》,
2005年3月召开了《西湖文化园概念性规划方案王家咨询与评议》,
2005年5月完成了《西湖文化园概念性评级方案》的编制和评审工作,
2005年12月底前完成了项目的立项批复、环境影响初审,项目选址、规划用地审批工作。
并开始了龙王港防洪大堤建设的前期工作。
2006年1月对龙王港防洪大堤进入实质性投资,开始征地拆迁工作。
2006年3月龙王港防洪大堤开工建设,支付了首期工程款4000万元。
2006年3月完成了项目《建设用地规划许可证》申批领发工作。
2006年12月底前编制《西湖文化园修建性评细规划》,办理项目用地、农用地征用申报手续。
2007年3月、4月完成了《西湖文化园修建性评细规划》的初审和复审工作。
2007年4月利用集团各种有利资源,协助市、省国土部门,完成了农用地转用、工地征收的国土资源部的申报、批准工作。
省政府下达项目农地转用、土地征收审批单。
我集团公司支付了总项目的各项征地税费4000多万元。
2007年6月我集团公司参与项目征地拆迁安置补偿工作,支付首期征迁费用1.6亿元。
2007年6月、7月完成了《**山咸嘉湖景区详细规划》的编制和市级规划评审。
2007年8月、9月完成了土地挂牌二次进窗、依法合理设置挂牌前置条件等挂牌前期准备工作。
足额支付了二、三土地征迁费用7000万元。
二项目建设的重大意义
本项目建设具有重大的社会效益、环境效益和相应的经济效益。
1、项目建设的重大社会效益
1)本项目的建设,建成了龙王港下游防洪大堤,解除了龙王港下游十余万居民的生命财产安全隐患,防洪标准达到了抗二百年一遇等级。
2)本项目的建设,将极大地提高了原西湖渔场渔民(农民)的生产、生活质量,生产、生活二项安置用地得到有效的落实。
3)主题公园的建设,将为广大市民提供了山水游赏、渔业观光、垂犯错误美食、水上休闲、运动健康的城市开放式公园。
提高了**西大门、**山风景名胜区的综合接待能力。
4)滨湖路的建成,进一步优化了本区块的城市交通条件,完善了本区块的供电、供水、供气、排水、排污市政功能。
5)高品质居住区的建设,将成为**全新的现代、生态、时尚的全国示范居住区。
明显改善**市民的居住模式,将会产生深远的影响力。
2、项目建设的重大环境效益
1)龙王港防洪大堤综合整治完成后,将改变龙王港河水垃圾成堆、洪水期水质混浊、枯水期水质发臭的现状;大堤内坡亲水平台和石砌护坡完工和外坡风光带的建成,将构成以“龙港莺舞”为特色的景观,成为西湖文化园优美自然环境的重要组成部分。
2)主题公园的建设将告别原西湖渔场极端“脏、乱、差”的历史。
以清澈的湖面、柳暗花明的湖堤岛屿、“登轩等月”的牛形山、龙头山观景台为骨架的西湖新十景取而代之。
主题公园的水面以梅西湖数千亩的水库净山补水、换水;增加了生态湿地、“城市之门”、“芙蓉出水”两个城市广场雕塑,营造分区植物景观林,建设“项链”式湖堤和小岛、自由随意的水体岸线,将使本区块自然环境得到脱胎换骨式的提升,成为****山下一颗璀璨的明珠。
3)公园协调区和综合开发区经过精心规划、合理布局,将以全新的现代化综合商务、生态居住的模式,将极大地优化本区块生活、居住环境。
3、项目建设的经济效益
1)龙王港防洪大堤的建成,西湖主题公园的项目推出,将原西湖渔场低洼地的土地价值提高了近十倍。
本宗土地的挂牌成本的溢余值将是巨大的,高额的土地出让金收益,不但解决了本项目公益项目6亿多元的资金来源,还给市、区两级政府带来相当的财政收入。
2)本项目50多亿的房地产投资建设和项目建成后的经济经营,将给国家和地方政府带来可观的税费收益。
3)本项目生产安置用地的经营性项目建成,将为原西湖渔场的渔民(农民)提供长远的就业岗位。
房地产项目的商业配套用房和生产安置经营用房的购置和租赁,将给许多业主和经营者提供经商场所,提供创业发展的机会。
4)本项目的房地产开发经营也将有长远的、综合性的经济效益。
第五章项目市场调研
本次可研报告编写,没有委托房地产顾问公司作专业市场调查,短期内收集的资料存在局限性,有待土地摘牌后,委托专业顾问公司进一步编写更为准确详尽的调研报告。
一**地产市场分析
**作为**省省会、全国地产二线城市,前五年地产市场处在缓慢发展状态,今年由于异常因素,房地产经营性土地出让价格有了迅猛的提高,这种异常现象,会给房地产市场带来巨大的市场风险,对本项目的土地出让价的最终确定,增大了可变因素。
2002年——2006年**地产市场在数量、规模、平均单价和土地开发强度等方面处于一个平稳的增长发展阶段。
而今年在明显提高了容积率(07年以前平均容积率为2.0以下,07年平均容积率达3.0)的情况下,单位地价出现了极端异常的增长。
而近期正在挂牌阶段地块的起始价有了较大幅度的回落,从而有利于房地产业健康、待续的发展。
现将上述分析的调查数居列表如下。
附表一:
历年房地产开发用地出让数据表
年份
出让面积
(hm2)
出让金总额
(万元)
出让土地平均单价
年涨幅
(%)
(元/m2)
(万元/亩)
2002
326.66
176018
538.8
35.9
2003
529.11
316369
579.9
39.86
11.0
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
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- 关 键 词:
- 杭州 西湖 文化园 工程项目 建设 可行性研究 报告