经济适用房可行性研究报告.docx
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经济适用房可行性研究报告
一、总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
****房地产开发有限责任公司“***·**花园”住宅小区一期工程
1.1.2建设单位概况
本项目由****房地产开发有限责任公司(简称“****房地产”)开发建设。
******略
1.1.2可行性研究报告编制原则与依据
1.1.2.1编制原则
1、严格遵循国家有关法律、法规,从实际出发,合理确定建设规模,做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。
2、坚持“客观、公正、科学、可靠”的原则,提出可供项目单位决策的建议,为有关部门审批项目提供依据。
3、本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技术方案的可行性。
4、认真调查研究各项基础条件,避免不利因素对工程建设和运营过程中产生的不利影响。
5、在科学发展观的指导下,坚持可持续发展战略方针,贯彻执行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。
6、力求建造一处“经济、适用、安全、舒适”的居住小区,为当地广大中低收入家庭提供安全可靠的宜居环境。
1.1.2.2编制依据
1、国务院关于《解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号);
2、国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号);
3、******人民政府关于《加快住房保障体系建设切实解决中低收入家庭住房问题的通知》(****号);
4、建设部等颁布《经济适用住房管理条例》(建住房[2007]258号);
5、《**市***市住房建设规划》(2008—2012年);
6、建设单位与****政府签订的《土地开发协议书》;
7、****人民政府关于公布《经济适用住房管理暂行办法》的通知(*****号);
8、国家发展和改革委员会《投资项目可行性研究指南》(试用版);
9、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
10、建设单位提供的有关资料和基础数据。
1.1.3项目提出的理由与过程
**市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源,目前已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有**类**种,是全国的重要煤炭和天然气产地。
*********略
于此同时,随着**市****区的建设,****政府所在地****区凭借其优越的地理位置,成为**市重点建设的主城区,另外以重要的能源基地和旅游资源和区位优势,使**市机场坐落在该区,为****区扩张城市规模、完善基础设施、丰富城市内涵提供了难得的发展机遇。
然而,****区作为地处西部较为偏僻地区,其城市发展基础和人民居住环境条件均为非常薄弱,随着其经济社会的快速发展和城市化进程的不断加快,城市基础设施建设和住房供求矛盾日益突出,已不能满足日益发展的社会需求。
为了加快城市基础设施建设和满足城镇居居住需求,****政府以****区并入**市“一市三区”规划、大力发展城市化进程之际,提出了加快建设城市基础设施、改善居住条件为重点的旧城区改造和新城区建设工作。
其中,经济适用房作为满足城市中低收入家庭居住需求的重要保证措施,得到了****政府的高度重视,在全省城市建设规划中把经济适用房的建设作为一项重点民生工程来抓,并严格按照国家、自治区经济适用住房的相关政策,本着积极稳妥、量力而行、分步实施的原则,组织实施经济适用住房的建设工作。
在此背景下,*****房地产开发有限责任公司作为**市房地产开发行业的领军者,凭借其雄厚的实力和良好的品牌,成为****重点引进的房地产开发企业。
根据****城市建设规划,区政府与*****房地产公司于2009年3月就****区***路北、***路路东侧的F10#地块的开发建设签订了合作开发协议。
根据协议条款,该地块将用于住宅小区开发项目,其中根据区政府的要求建设一批经济适用房,其余土地则由企业以市场化的原则进行开发建设。
对该地块的开发建设,*****房地产根据合作开发协议和当地城市建设规划,结合自身的项目开发计划,提出了现行开发经济适用房项目,以优先满足中低收入家庭日益迫切的居住需求。
同时,为了使经济适用房住户能够分享优质的居住环境和物业条件,拟将该地块统一命名为“***·**花园住宅小区”,使经适房与商品房形成有机结合,为广大市民提供环境优良、居住舒适、安全卫生的宜居生活区,以满足居民日益增长的高品质居住需求。
对于该区域建设项目,本公司接受编制可行性研究委托后,组织有关专业技术人员对本项目所在地进行了实地考察,充分考虑了建设环境、工期、效益的要求,进行了相关的材料收集和调查研究,对建设地点的水文地质等情况以及当地经济适用住房市场供求现状等进行了认真的调查研究,结合实际情况,组织有关专家对研究方案进行了分析论证,并与建设单位交换了意见,在此基础上编制了可行性研究报告,力求为建设单位提供一份专业而客观的决策参考依据,也为有关主管部门进行立项审批提供审批依据。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
本项目场址位于********区西侧偏北位置,地处老城区和新区过渡地段,****路与***路交汇处的东北侧。
项目场址西靠***路路、南邻***路,西北侧为***街、东北侧为***路,东侧为***街,场区基本呈向北延伸的五边形。
本期工程是**花园小区的一期工程,主要建设经济适用房,占据场区东北部,三面沿街,分别为东南侧***节、东北侧***路、西北侧***街,平面布置呈三角形。
1.2.2建设规模与目标
本期工程总用地面积45789m2(约合68.68亩),其中净用地面积45294m2(约合67.94亩),主要建设13栋多层(6层)住宅楼(经济适用房),总建筑面积50431m2。
根据国家经济适用房建设有关规定,本项目单户建筑面积控制在60m2左右,能够解决840户中低收入家庭2940人的住房需求。
本项目是根据区政府要求而开发建设的经济适用房,其用地由区政府负责征用和拆迁安置补偿,由*****房地产进行规划设计和施工建设,并一次性建设配套基础设施建设,保障入驻居民的正常生产生活。
因开发对象为经济适用房,其销售对象为****区符合购置经济适用房条件的城镇中低收入家庭。
在开发建设过程中,建设单位在满足政府制定的限价政策下以收支相抵微利原则进行开发建设,具体购房资格审核和购房批准工作由区政府有关部门负责。
1.2.3总投资与效益情况
1、总投资与资金筹措
本项目估算总投资为8519.34万元,土地费用949.65万元、前期工程费用158.72万元、基础设施建设费用1290.29万元、建筑安装工程费5295.26万元、开发期税费172.07万元、其他费用180.04万元、预备费218.46万元,根据项目建设管理和销售过程的需要,计提管理费用202.33万元、销售费用58.10万元。
根据建设单位的投融资计划,本项目投资开发资金由建设单位自筹解决。
2、财务评价
根据经济适用房建设管理规定,本项目以保本微利的原则进行建设和销售。
产品销售价格以开发建设投资为基础,使利润率控制在3%以内的原则进行定价。
根据上述原则,本项目销售价格为1920元/m2,总销售收入为9682.75万元,547.08万元、土地增值税为290.48万元,利润总额为325.85万元,上缴所得税81.46万元,税后利润为244.39万元。
项目平均开发投资额为1689.31元/m2,税后利润为244.39万元,项目投资利润率为2.87%、销售利润率为2.42%,符合国家经济适用房建设项目3%的利润率控制标准,说明销售价格的确定较为合理,是符合保本微利的建设原则。
1.2.5问题与建议
本项目作为经济适用房建设项目,属于政策性开发工程,具有较强的公益性特点。
因此开发建设以盈利目的,以收支相抵的原则进行,旨在为当地中低收入家庭提供居住条件,以满足城镇住房困难户居住需求。
因此,特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本费用的管控力度,使建设成本控制在合理范围内,并协调有关部门争取有关减免优惠政策,以最大程度降低工程建设成本,为购房户提供经济、安全、优质的居住条件。
由于本项目属于政策性开发过程,具有很强的公益性特点,由于可行性研究阶段估算的建设费用具有一定的不确定性,因此在本项目房屋最终销售价格的确定上,建议采用下述原则:
1、建安工程费用以现行计价定额做竣工决算,并由当地政府审计确认。
2、工程建设其他费用(含土地费)以实际发生列支,并经政府设计确认。
3、以政府确定后的总建设费用为基础,根据国家经济适用房有关价格管理规定进行最终销售价格的确定。
另外,建议建设单位在工程建设过程中落实好以下几项工作,使项目开发建设能够顺利实现预期效果:
1、加紧做好前期工作,及时完成项目开工前各项审批手续。
2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。
3、积极、及时、足额落实工程建设资金,确保工程建设如期、顺利完成。
4、精心安排各项工作,确保工期、质量、投资控制目标的顺利如期完成。
5、工程实施过程应有全程监控,确保本工程不出现任何人为的毗漏。
项目单位应制定严格的验收标准,严格合同管理,保证工程的经济安全、环境保护和功能完善。
1.2.6主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数值
备注
一
基础指标
1.1
总占用地地面积
m2
45789
68.68亩
其中:
净用地面积
45294
67.94亩
1.2
总建筑面积
m2
50431
其中:
地上建筑面积
m2
50431
地下建筑面积
m2
0
1.3
建筑密度
18.55%
1.4
容积率
1.11
1.5
绿化率
35%
1.6
可出售面积
m2
50431
1.6.1
经济适用房
m2
50431
1.7
住户总数
户
840
1.8
居住人口数
人
2940
(户均3.5口人)
1.9
平均户型面积
m2
60
1.20
计划开发经营期
年
2
开发期
年
2
销售期
年
1
第二年
二
经济指标
2.1
总投资
万元
8519.34
2.1.1
其中:
开发建设投资
万元
8519.34
2.1.2
经营资金
万元
0.00
2.2
资金筹措
万元
8519.34
2.2.1
其中:
资本金
万元
8519.34
2.2.2
银行借款
万元
0.00
营业收入
0.00
2.3
营业收入
万元
9682.75
2.4
营业税金及附加
万元
547.08
2.5
土地增值税
万元
290.48
2.6
营业利润
万元
325.85
2.7
所得税
万元
81.46
2.8
税后利润
万元
244.39
三
单位面积指标
3.1
单位面积售价
元/m2
1920.00
按可出售面积加权平均
3.2
单位面积开发建设投资
元/m2
1689.31
按可出售平均分摊
3.3
单位面积土地成本
元/m2
188.31
按可出售平均分摊
3.4
单位面积利润总额
元/m2
64.61
按总建筑面积平均分摊
3.5
单位面积税金
元/m2
182.23
按总建筑面积平均分摊
3.6
单位面积税后利润
元/m2
48.46
按总建筑面积平均分摊
四
财务评价指标
4.1
投资利润率
2.87%
4.2
投资利税率
12.70%
4.3
销售利润率
2.52%
4.4
项目投资内部收益率
5.46%
税前
4.5
项目投资内部收益率
4.10%
税后
4.6
项目投资财务净现值
万元
25.10
税前
4.7
项目投资财务净现值
万元
-48.79
税后
4.8
全部投资投资回收期
年
1.96
税后
二、政策环境与市场分析
2.1政策环境
2.1.1我国房地产政策概况
我国自1998年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来,房地产业一直以较快的速度发展,从而带动城镇住房价格尤其是大中城市房价的迅猛增长。
另外,随着房价的快速增长,投资型、投机性炒房现象日益加重,对城镇居民的正常购置房屋造成了较大影响。
因此,为了抑制房价过快增长、优化房地产结构、稳定房地产市场和保持国民经济的良好运行,国务院自2005年开始陆续出台了多项措施,意在遏制投机性炒房,控制投资性购房,鼓励普通商品住房和经济适用住房建设,合理引导住房消费,促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。
如2005年3月出台的《加强房地产市场引导和调控的八条措施》,提出了以稳定房价为主的八条措施(俗称国八条),以及随即出台的房贷政策、价格政策和融资政策等;2006年5月国务院出台了以调整结构为主的六项措施(俗称国六条)及其细则《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,其中明确提出了“9070”政策,即套型面积90平方米以下户型占开发总面积的70%以上,以及相应的税收、信贷政策,对各地房地产供应结构不合理、价格过快增长做出了进一步的控制和引导政策。
同时,为了解决城镇住房困难户和中低收入家庭的住房需要,国务院和财政部、住房与城乡建设部等部委也陆续出台了《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房保障办法》等针对中低收入住房困难家庭的保证性住房政策,逐渐形成了商品化与保障性同步运行的住房体制,为社会各层次居民提供了多样化、正对性的住房供应体系。
2.1.2我国经济适用房政策概况
1、经济适用房概述
经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势而由政府推出的新型房产种类,是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的特殊商品房。
经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。
一般由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房,其价格一般按建设成本确定。
它是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。
其中经济性是指住宅价格相对于市场价格而言,是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。
适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。
2、我国经济适用房政策
我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度,一般由单位统一建房再统一分配给个人居住。
随着我国改革开放的进一步深化和市场经济的初步形成,这种分配制度已不能适合我国经济建设和社会发展趋势。
因此国务院于1991年下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》,标志着一轮城镇住房制度改革的开始。
随着住房制度改革的深逐渐入,国务院下通知于1998年下半年开始全面停止城镇住房实物分配、实行住房分配货币化,从此基本完成了我国城镇住房市场化改革,使房地产行业基本实现了市场化。
虽然城镇住房市场化改革是我国实现社会主义市场体制的必经之路,但是因城镇居民收入水平和家庭条件的的不同,出现了一部分城镇中低收入家庭住房困难现象。
对此,作为城镇住房改革的补充和调剂,于1998年开始推出了面向中低收入住房困难家庭的经济适用房制度,1999~2005年成为我国经济适用房建设的高速发展期,经济适用房在全国各地的快速发展,以其低廉的房价逐渐成为中低收入家庭的首选。
为了给城镇中低收入家庭提供经济适用的居住环境,我国在实行经济适用房制度中,制定出台了相应的各项优惠政策和限制条件,以保障住房建设中的经济性和适用性。
如免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税,减半征收水电增容费等各种税费,建设用地采取行政划拨方式供应,优先办理有关手续。
另外,经济适用房建设管理费限于1%~3%,市场利润被限在3%以下。
随着经济适用房制度的推行,因其低廉的价格和各项优惠政策条件,近几年在经济适用房建设中也出现了一些负面效应,如改变用地性质、改建商品房、套取优惠政策、变相推向市场等现象,使经济适用房变成了少数部分人谋私利的工具,而真正的中低收入者很难购得经济适用房,给社会造成了一定的恶劣影响。
针对经济适用房建设中出现的不良现象,为了改进和规范经济适用住房制度、保护当事人合法权益,使经济适用房制度真正成为一项符合群众利益的民生工程,国家建设部根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号),联合国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局于2007年12月发布了《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号),对经济适用房建设的原则、有股优惠政策和扶持政策、建设管理和价格管理、准入和退出管理以及监督管理等做出了明确的规定,为我国今后进一步开展经济适用房建设奠定了政策依据。
2.1.3当地经济适用房政策环境
为了切实解决城镇中的收入家庭住房困难问题,根据《经济适用住房管理办法》,******近几年也加大了以经济适用房、廉租房为主的保障性住房建设力度。
尤其今年开始,自治区把全面推进保障性住房建设列为全省建设领域落实“保增长、扩内需、调结构、惠民生”决策部署的首要任务,扩大廉租住房保障范围,将区县市城区人均住房不足13平方米的低保家庭全部纳入保障范围,逐步把低保边缘的家庭纳入保障范围,并力争使实物配租家庭占今年住房保障总量的40%。
从**市的层面看,该市于2001年开始建设经济适用房,在2001年—2006年间,共完成经济适用住房建设面积共80.75万平方米,完成总投资8.9亿元。
从2007年起,全市已完成经济适用住房建设面积108.4万平方米,与2006年同期相比,经济适用住房面积增长了348%,解决了10562户住房困难户的困难。
2008年,**市委、政府决定,今后全市每年要完成200万平方米经济适用房和5万平方米廉租房的建设任务。
目前这两项建设任务已在全市各地全面展开,为全市范围内的城镇中低收入家庭改善住房条件提供了政策性保障。
从项目建设地区—****经济适用房政策上看,该区于2007年出台了《****经济适用住房管理暂行办法》,并自2007年开始在全省范围内围绕建设教育、就业、医疗、社会、住房、公共服务“六大保障体系”,实施了“十大惠民工程”。
期间区财政安排6.6亿元用于改善民生,占财政总支出的51.8%。
另外该区在《****2009年国民经济和社会发展计划》也把经济适用房建设作为重要的民生工程和社会保障体系来专门制定了发展计划,提出了加强保障性住房建设、加快经济适用房、廉租房和农牧业转移住宅小区建设,提供配套住房4000套50万平方米,将住房保障范围由城镇无房户扩大到城乡住房困难户。
并把住房保障工程纳入2009年实施的十项惠民工程中,以进一步提升全省广大人民群众的幸福指数和满意度。
2.2市场分析
2.2.1**市***区房地产发展概况
近年来,随着**市城市建设步伐的加快,房地产市场呈现出投资高速增长、市场需求持续旺盛、商品住宅成交活跃、价格快速上升的发展态势,促进了**市经济的快速发展。
1、房地产开发投资增长迅猛
2007年全市房地产完成投资84.9亿元,2008年房地产投资达到140.9亿元,呈现出快速、持续发展态势。
2、房地产开发规模、竣工面积和销售面积迅猛增加
2007年,全市房地产开发规模达到538.6万平方米,同比增长32%;2008年开发面积达到1151万平方米。
2007年,全市房地产竣工面积达到204万平方米;2008年,全市房地产竣工面积达到204万平方米239平方米。
2007年全市销售面积达到416.4万平方米;2008年全市销售面积达到278万平方米。
2.2.2**市***市住房供需预测
1、住房需求预测
根据**市规划局制定的《**市***市住房建设规划(2008—2012)》(以下简称“住房规划”)数据,截止2007年12月,***区已建成住房建筑面积1300万平方米,***区现有户籍人口25万人,常住人口42万人,按户籍人口计算人均住宅建筑面积52平方米,按常住人口计算人均住宅建筑面积31平方米。
预计2012年***区人口达到80万人,规划期末城市居民人均住房建筑面积达35平方米,每户家庭拥有或租住一套使用功能齐全的住宅,有较好的居住环境,共需要2800万平方米的住宅供应量。
居住水平指标围绕建宜居城市目标,争取在2020年人均住房建筑面积达40平方米。
以上述规划目标为基础,预计在2008年—2012年之内,住房总需求约为1500万平方米。
其中:
新建普通商品住房746万平方米;新建非普通商品住房450万平方米;新建经济适用住房300万平方米;新建廉租房4万平方米。
2、住房建设供应规划
根据《住房规划》,住房建设面积供应方案按年度分解如下:
(1)2008年:
规划总量265.56万m2,其中:
普通商品住房104.5万m2,非普通商品住房79.5万m2,经济适用住房80万m2。
(2)2009年:
规划总量212.3万m2,其中:
普通商品住房68万m2,非普通商品住房63.5万m2,经济适用住房80万m2。
(3)2010年:
规划总量346.5万m2,其中:
普通商品住房181.9万m2,非普通商品住房104万m2,经济适用住房60万m2。
(4)2011年:
规划总量345.14万m2,其中:
普通商品住房190.9万m2,非普通商品住房103.7万m2,经济适用住房50万m2。
(5)2012年住房建设面积规划总量330.5万m2,其中,普通商品住房200.7万m2,非普通商品住房99.3万m2,经济适用住房30万m2。
2.1.3****住房供需分析
1、住房建设现状
经调查,********区现住房建筑总面积为115万平方米,常住人口为4.3万人,人均住房面积为26.74平方米。
住房完好房屋占60%,一般完好占20%,一般损坏占14%,严重损坏占6%,住房自住面积为101.20万平方米,占总数的88%,出租面积为13.8万平方米,占总数的12%,无闲置房屋,无直管房屋。
城市住房困难户1125户,最小住房面积21.5平方米,最大住房面积42平方米,户均住房面积为30.1平方米。
2、住房建设需求情况
根据《****国民经济和社会发展第十一个五年规划》,到2010年***区人口将达到6.5万人,城镇居民人均居住面积达36平方米,规划期内的住房建设总需求为234万平方米,需新建住宅119万平方米,从2007年开始至2010年每年建房平均约30万平方米;在全镇住房建设规划中,2008年占建设总量的28%,2009年占建设总量的22%,2010年占建设总量的8%;在新开工住宅建设面积中,中低价位住房面积比重占70%(其中经济适用住房占25%、廉租住房占5%),普通商品房面积比重占30%;在中低价位普通商品房建设中,经济适用住房户型面积为90平方米,廉租住房户型面积为65平方米,普通商品住房户型面积为120平方米。
3、土地供应情况
目前***区的住房建设用地原则是:
按照***区城市建设的总
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