房地产估价报告项目名称.docx
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房地产估价报告项目名称
房地产估价报告估价项目名称:
关于绿都城11单元6住宅之价值评估委托方:
金萍估价方:
郑州市伟业房地产交易评估有限公司估价人员:
徐指挥估价作业日期:
二OO九年十月八日至二OO九年十月十五日估价报告编号:
郑伟业评字2009-0015号1目录一.致委托方函…………………………………………………3二.估价师声明…………………………………………………4三.估价的假设和限制条件……………………………………5四.估价结果报告……………………………………………6五.估价技术报告…………………………………………8六.评估物业位置图七.评估物业照片复印件2致委托方函金萍:
承蒙委托,我公司对贵方拥有的截止于2009年10月15日的房地产进行评估,评估目的为贵方以房地产抵押向银行申请贷款提供依据。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》及郑州市有关法规和政策,遵循房地产评估的必要原则和程序,依据贵方的评估委托螅夜疽狄焉蠛肆斯蠓教峁┑挠泄夭ㄗ柿希档夭榭绷擞泄匚镆担云拦牢镆到辛似蓝ü浪悖纸拦澜峁ǜ嫒缦拢?
物业名称建筑面积评估单价评估价值评估净值绿都城11单元住宅98.715500542905542905估价员:
徐指挥复审:
徐指挥初审:
(房地产估价师)(房地产估价师)法人代表:
郑州市伟业房地产交易评估有限公司二OO九年十月十一日3估价师声明我们郑重声明:
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
估价师:
徐指挥4估价的假设和限制条件1.对于被评估的房地产权属,我方仅以委托方提供有关产权证明材料予以确定。
2.对于房屋的建筑面积等有关数据,均以委托方提供的证明材料为依据,我们并未进行实地丈量。
3.我们没有接受进行结构测试和检验设施的要求,因此不能确定物业有无内部缺损。
4.物业评估价格为市场价格,其中包含发生转让时应交的各项税费,这里假设该物业不受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支所约束。
5.本报告并未考虑该等资产所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制。
6.本报告各项附件与报告书具有同等效力,不可分割对待。
7.必须说明,本报告仅就上述评估目的对物业的市场价值做出评估,不对其它用途负责。
8.本次物业评估价格为现时价,即在评估期日对物业利益进行合理销售的最佳价格。
9.自愿销售的卖主。
10.有一段合理的洽谈交易时间,可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价。
11.在此期间物业价值将保持稳定。
12.该物业可以在公开市场上自由买卖。
5估价结果报告
(一)委托方:
金萍估价方:
郑州市伟业房地产交易评估有限公司
(二)估价对象:
名称:
绿都城11单元6住宅用途:
高层住宅地址:
郑州市中原路与西三环交叉口西南角面积:
98.71平方米权利人:
金萍(三)估价目的:
为房地产提供价值参考依据(四)估价时点:
二OO九年十月十一日(五)价值定义:
本次估价拟采用公开市场价值标准。
所谓公开市场价值,就是在公开市场上最可能形成的价格。
(六)估价依据:
1.《房地产估价规范》;2.国家有关法规和政策;《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产抵押管理办法》郑地税发[1999]360号“转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知”文件,对于个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税。
6郑府[1999]203号“关于普通住宅转让暂免征收土地增值费问题的通知”文件,对于个人的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值费。
3.委托方提供的有关资料(房地产证等);4.深圳市福田区现行房地产租售价格调查;5.估价人员实地查勘调查获得的有关资料。
(七)估价原则:
1.合法原则;2.最高最佳使用原则;3.替代原则;4.估价时点原则。
(八)估价方法:
本次估价拟采用市场比较法进行。
所谓市场比较法,就是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
(九)估价结果:
经过分析测算,确定本次评估物业,建筑面积98.71平方米,在二OO九年十月十一日的评估价值为人民币542905元,大写人民币伍拾肆万贰仟玖佰零伍圆整。
(十)估价人员:
本次估价由徐指挥完成。
(十一)估价日期:
二OO九年十月八日至二OO九年十月十五日。
(十二)估价报告应用的有效期:
本估价报告应用有效期为一年。
7估价技术报告一、物业概况:
1.物业位置及环境绿都城住宅小区,位于郑州市中原路与西三环交叉口西南角;小区近邻景,景丽花园,湖光苑,市中心医院,裕达国贸,市政府等;绿城广场、二七购物商圈、郑州一中,河南工程学院,中原工学院等均近在咫尺;302、112、205、321、411等各路大、小巴士经过小区,交通较为便利。
2.物业权属状况根据委托方提供的有关资料[《房地产证》郑房地字第0015号],确认金萍为此次评估物业权利人。
物业权属来源:
购买(安居房换证);用途:
住宅;使用年限:
70年(1993.06.30—2063.06.29)3.物业概况物业名称:
绿都城11单元6住宅物业用途:
高层住宅建筑结构:
框剪结构物业楼层:
楼高共六层,评估物业为第11单元6层建筑面积:
98.71平方米竣工年限:
2004年09月户型布局:
四房二厅装修情况:
外墙:
马赛克内墙:
乳胶漆天花:
乳胶漆8地面:
实木地板地面门窗:
铝合金窗、木门、防盗门厨、卫:
地砖地面、瓷砖贴墙面设施:
电梯三部、水电齐全、栓式消防管理:
大众物业公司专业管理、有保安服务等二、评估方法:
考虑到目前市场上类似物业交易实例较多,故采用市场比较法评估。
所谓市场比较法,就是在求取估价对象房地产的价格时,将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产已知价格,修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。
其计算公式如下:
估价对象房地产价格=比较实例房地产价格×交易情况因素修正×交易日期因素修正×区域因素修正×个别因素修正9三、计算分析
(一)交易实例资料项目实例1实例2实例3比较物业绿都城某单元绿都城某单元绿都城某单元
房地产估价报告座落位置景田片区景田片区景田片区楼层6层18层6层面积77M299M299M2用途高层住宅高层住宅高层住宅交易日期02/0802/0902/12市场价格5300元/M25100元/M25200元/M2
(二)交易情况修正将比较实例与正常交易情况比较,得各比较实例交易情况修正如下:
实例1:
100/100实例2:
100/100实例3:
100/100(三)交易日期修正根据各实例交易日期,以估价时点为基准,各实例修正率如下:
实例1:
100/100实例2:
100/100实例3:
100/10010(四)区域因素修正比较实例区域因素实例1实例2实例3繁华程度202020交通通达202020公共配套202020区域规划202020环境景观202020合计100100100根据各实例所在地区与估价对象所在地区的区域因素比较结果,各修正率如下:
实例1:
100/100实例2:
100/100实例3:
100/10011(五)个别因素修正比较实例个别因素实例1实例2实例3新旧程度202020设施设备202020平面布局182020楼层朝向181315结构质量202020合计969395根据比较实例情况,个别因素修正率如下:
实例1:
100/96实例2:
100/93实例3:
100/95(六)价格计算根据以上各项修正,可求得估价对象之比准价格如下表:
项目实例1实例2实例3交易价格5300元/M25100元/M25200元/M2交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/100100/100100/100个别因素修正100/96100/93100/95修正后单价5521元/M25484元/M25474元/M2根据上述结果,结合物业实际情况,我们采用算术平均法,则综合得出一个价格=(5521+5484+5474)×1/3=5493元/平方米考虑本次评估物业现况、楼层、保养情况及装修等各项影响因素,确定绿都城11单元6住宅,建筑面积98.71平方米,评估单价为5500元/平方米,则:
物业评估价值:
5500×98.71=542905元四、评估结果:
金萍拥有的物业,建筑面积98.71平方米,评估价值为人民币542905元。
12房地产评估结果明细表物业名称绿都城11单元6住宅物业位置郑州市中原路与西三环交叉口西南角物业权利人金萍权属证明郑房地字第0015号房地产证权属来源购买(安居房换证)物业用途住宅建筑面积98.71平方米建筑结构框剪结构原购建价453422元竣工年限2004/09/30评估期日2009/10/11评估单价5500元/平方米评估价值542905元评估净值542905元13如物业发生转让,应依法缴纳税费等,预计缴纳有关税费如下:
房地产抵押贷款保证额测算表单位:
元抵押物原值(购建价)
(1)453422现值(评估值)
(2)542905年限n(购日--评估日)应补地价=无(3)房地产增值额=
(2)-
(1)-应补地价=89483(4)营业税=
(2)×5%=免(5)城建税=(4)×1%=免(6)印花税=
(2)×0.05%=271(7)房地产增值税=(3)×20%=免(8)企业(个人)所得税={
(2)-
(1)-[(4)+(5)+(6)+(7)]-应补地价}×15%(20%)=免(9)拍卖费、诉讼费、执行费=现值×6%=32574(10)税费合计=(4)+(5)+(6)+(7)+(8)+(9)+登记费(100元)=32945(11)抵押贷款保证额=
(2)-(10)-应补地价=509960
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房地产估价报告(市场法和收益法)
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房地产估价报告
估价项目名称:
××市××区××街××号房地号房地产
估价项目名称:
××市××区××街××号房地产
委托估价方:
××××科技发展有限公司
委托估价方:
××××科技发展有限公司
受理估价方:
××××房地产资产评估有限公司
受理估价方:
××××房地产资产评估有限公司×××
(注册证书编号:
421997××××)
×××(注册证书编号:
422004××××)
估价人员:
×××(注册证书编号:
422006××××)×××(注册证书编号:
422005××××)六年十一月一日至二〇〇六年十一月七日
估价作业日期:
〇〇六年十一月一日至二〇〇六年十一月七
估价作业日期:
二〇〇六年十一月一日至二〇〇六年十一月七日评字[2006]××××号
估价报告编号:
××评字
估价报告编号:
××评字[2006]××××号-0-
致委托估价方函…………………………………………………………1
注册房地产估价师声明…………………………………………………2
估价的假设前提和限制条件……………………………………………4
房地产估价结果报告……………………………………………………7
一、委托估价方……………………………………………………7
二、二、受理估价方……………………………………………………7
三、三、估价对象概况…………………………………………………7
四、四、估价目的………………………………………………………9
五、五、估价时点………………………………………………………9
六、六、估价作业日期…………………………………………………9
七、七、价值定义………………………………………………………9
八、八、估价依据………………………………………………………9
九、九、估价原则………………………………………………………9
十、十、估价方法………………………………………………………10
十一、十一、估价结果……………………………………………………11
十二、十二、估价报告应用的有效期……………………………………11
十三、十三、估价人员……………………………………………………11
十四、房地产估价技术报告…………………………………………………13
十五、附件………………………………………………………………35~59
致委托估价方函
××××科技发展有限公司:
我公司于2006年11月1日接受贵公司委托,对XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行评估,估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。
我公司自2006年11月1日收到贵公司提供的项目相关资料后,组织人员于2006年11月1日至2006年11月7日对估价对象----XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行了评估。
评估人员在现场查勘的基础上,根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料,结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的,遵循公正、客观、独立的原则,按照估价程序,选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断,
确定估价对象XX市XX区XX街67号房地产在2006年11月1日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为RMB1289.69万元,大写人民币壹仟贰佰捌拾玖万陆仟玖佰元整;单价4179元/平方米,每平方米大写人民币肆仟壹佰柒拾玖元整。
特此函告!
××××房地产资产评估有限公司法定代表人:
×××(签名)
2006年11月7日
第1页注册房地产估
注册房地产估价师声明
对本估价报告我们特作如下郑重声明:
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
五、注册房地产估价师×××、×××(签名)于2006年11月1日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录,但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况,尤其因提供资料有限,我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任,也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供,委托人应对资料的真实性和可靠性负责。
八、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算,报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据,估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。
九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段,致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据,相应责任由委托人承担。
第2页签发人员:
签发人员:
×××(注册房地产估价师)
签名:
(注册证书编号:
421997××××)签名:
审核人员:
审核人员:
×××(注册房地产估价师)
签名:
(注册证书编号:
422004××××)签名:
主评人员:
主评人员:
×××(注册房地产估价师)(注册证书编号:
422006××××)
签名:
签名:
实地查勘、撰写人员:
实地查勘、撰写人员:
×××(注册房地产估价师)(注册证书编号:
422005××××)
签名:
签名:
××××××××××××××××××(注册房地产估价师)(注册证书编号:
422006××××)
签名:
签名:
第3页估价的假设前提和限制条件一、本次估价的假设前提本次估价的假设前提估价的假设1、本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使用为估价前提,即估价对象以办公用房用途为整体、持续使用为估价前提。
2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价,即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。
3、在评估过程中,我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业,且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。
4、本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内,该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。
5、注册房地产估价师×××、×××(签名)于2006年11月1日进行现场查勘,但并未对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量,因此无法确认该物业是否存在结构性损坏或质量问题。
同时,未进行实地丈量以核实该物业的土地面积及建筑面积,因此我们将采用委托方提供的估价对象的《房屋所有权证》(武房权证市字第2006012588号)和《国有土地使用证》(武国用[2006]第481号)上载明的面积,即总建筑面积为3086.05平方米、总土地面积为1053.69平方米为本第4页次估价的前提条件。
6、委托方提供的估价对象资料部分为影印件,估价人员不保证影印件与原件的一致性。
本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的,其合法性和真实性应由委托方负责。
二、本次估价的限制条件本次估价的限制条件1、估价对象地段等级依据《XX市市区二○○四年商业用地级别与基准地价图》及《XX市征税等级图》确定。
2、估价对象土地使用权取得方式为出让,根据估价对象的《国有土地使用证》(武国用[2006]第481号),估价对象的土地使用权终止日期至2045年12月18日止,即至估价时点土地剩余使用年限为39.08年。
本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。
3、本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行,如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化,估价结果应作相应调整。
4、本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式,以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响,也未考虑国家宏观政策发生变化,以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响,委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。
5、本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价第5页目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。
如果估价目的发生变更,必须另行估价。
6、本估价报告必须完整使用方为有效,对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失,本评估机构不承担责任。
7、本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用,未经本估价公司许可,不得提供给其他任何单位和个人使用,其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。
8、本估价报告应用的有效期为一年,自本估价报告完成之日起计,即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年。
本估价报告应用的有效期超过一年时,需重新进行估价。
9、本估价报告的最终解释权由本评估公司所有。
第6页房地产估房地产估价结果报告一、委托估价方委托方名称:
XXXX科技发展有限公司法定代表人:
XXX委托方住所:
XX区XX街XX号XX大厦注册资本:
壹仟贰佰万元整企业类型:
有限责任公司二、受理估价方估价方名称:
XXXX房地产资产评估有限公司法定代表人:
XXX估价方住所:
XX市XX大道XX号XX大楼XX楼A、G座估价资质等级:
贰级三、估价对象概况
(一)估价对象区位状况估价对象位于XX区XX街67号,所在地段属XX市城区征税五级地段、XX市商业三级地段。
估价对象西靠喷泉公园,东临XX街,南邻台北一路,向西北方向为建设大道,周边有XX市检察院、荣华宾馆、环亚大厦、中环大厦等物业。
估价对象所临XX街无公汽通过,交通受到一定程度的影响;周边基础设施、公共配套设施较为完善;政府机关较少,环境较好。
靠近台北一路商务办公氛围较好,而估价对象所在的XX街商务办公氛围一般。
第7页
(二)估价对象实物状况估价对象为一栋办公楼,共九层,建成于1996年,根据《XX市房屋重置价格标准》附表三,结合建成年限及估价人员实地勘查状况,确定估价对象为九成新,建筑结构为砖混一等。
目前,由于XXXX科技发展有限公司正忙于处理企业改制中遇到的各类问题,对该幢写字楼市场发租无暇顾及,故该物业除一楼作为员工食堂,七楼、八楼作为自用办公,其它楼层暂时空置。
估价对象装修状况如下:
该栋楼外立面面饰白色条型面砖,门厅处:
天棚采用木龙骨、木芯板、九厘板叠级造型,墙面、地面面贴红色花岗岩,柱面采用镜面不锈钢包柱,大门为全玻地弹门;室内:
大堂天棚为轻钢龙骨,纸面石膏板,面饰白色乳胶漆。
各层走道天棚为轻钢龙骨,600×600硅钙板吊顶。
内墙面面饰白色乳胶漆,踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。
柱面为木龙骨,九厘板造型面饰硝基清漆。
地面铺贴玻化砖。
楼梯间楼梯铺贴踏步砖,楼梯栏杆为不锈钢栏杆。
门均为胶合板门面饰硝
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