新建800套廉租房项目可行性研究报告.docx

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新建800套廉租房项目可行性研究报告

新建800套廉租房项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1概述

1.1.1项目概况

（1）项目名称:

会泽县2011年度廉租房项目

（2）建设性质:

新建

（3）项目主管单位:

会泽县建设局

（4）项目实施单位:

会泽县建设局

（5）项目法人代表:

（6）项目单位联系地址:

会泽县城南内街建设局

（7）项目建设地点:

会泽县通宝路以南--木府街以西

（8）项目建设标准:

按保障性安居房分类廉租房户均50平方米进行建设。

（8）项目建设规模：

新建800套廉租房（套均面积50平方米），总建筑面积约40000平方米，项目占地32亩。

（9）项目估算总投资：

总投资7003.69万元,其中建安直接费5549.74万元，土地使用费480万元，工程建设其他费376.16万元，预备费597.78万元。

（10）资金来源：

申请中央、省补助，及地方自筹等多渠道筹集。

（11）建设内容：

总建筑面积约40000平方米。

新建800套廉租房（套均面积50平方米），及相应配套绿化、消防道路、给排水等。

1.1.2项目实施区域经济收入、住房现状概述

会泽县属于云南曲靖市所辖，国土面积5893.09Km2，林业用地面积521.54万亩，占国土面积的59.4%；森林覆盖率39.9%，森林蓄积量1100万m3。

县城金钟镇是全县的政治、经济、文化中心。

会泽县城既是会泽县域的政治、经济、文化中心，又是滇东北地区南连昆明，北接昭通；东连宣威、贵州威宁，西接四川会东、会理和云南昭通巧家的重要中等交通枢纽；经济既受昆明、曲靖等大中城市的辐射，据统计会泽县2009年末全县总人口95.8481万人，年平均人口95.3682万人，人口密度为161人/Km2。

城镇登记失业率控制在3.95%，城镇化率达27%，全县小集镇人口25.88万人。

2009年会泽县实现国内生产总值（现行价）82.1781亿元，人均GDP8574元。

地方财政一般预算收入5.5116亿元，地方财政支出完成17.4476亿元，金融机构存款余额52.6721亿元，金融机构贷款余额23.3677亿元，增18.6%；社会消费品零售总额13.54亿元，城镇居民人均可支配收入11991元,农民人均纯收入2370元，全年完成固定资产投资48.64亿元。

在岗职工年平均工资31855元，城镇居民家庭恩格尔系数为52.26%，住房配套有厕所浴室的比例61.23%，普通楼房、平房等配套性较差的住房所占比重33.7%，人均住宅建筑面积24.8m2，为全省城镇人均住房面积2007年28.24m2的87.82%，为全省城镇人均住房面积2009年35.8m2的69.27%。

然而会泽县作为国家级贫困县，困难企业、破产企业、下岗职工较多，据对低收入困难群体入户调查不完全统计，2009年该困难群体再就业在岗职工年平均工资14900元（月平均仅680元），为全县平均值的46.77%，城镇居民人均可支配收入8160元（月平均仅680元）,为全县平均值的68.05%，城镇居民家庭恩格尔系数为57.8%%，比全县高5.54个百分点，住房配套有厕所浴室的比例27.8%%，比全县低33.43个百分点，普通楼房、平房等配套性较差的住房所占比重76.8%，是全县平均值的2.28倍，人均住宅建筑面积11.54m2，仅为全县的46.53%，全省的32.23%。

据不完全统计人均住房面积不足13平方米的有2700多户，人均住房面积不足8平方米的特困群众有1700余户，特困群众住房多为1978年前的土木结构房屋及少量1984-1988间建盖的砖混结构、砖木结构，还有部分特困难居民仍居住于简易土木石棉瓦屋，使用年限基本都在30年以上。

1．1.3编制依据

本项目根据会泽县城镇廉租房建设工作的切实需要,受会泽县建设局的委托,承担项目的可行性研究报告编制工作。

主要依据如下:

（1）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）；

（2）住房城乡建设部《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》建住房[2006]204号；

（3）云南省人民政府《关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》（云政发〔2009〕145号）；

（4）2010年云南省人民政府工作报告；

（5）云南省人民政府《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》（云政发〔2007〕183号）；

（6）《云南省财政厅转发财政部关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通知》（云财综〔2007〕137号）；

（7）《云南省财政厅关于转发财政部中央廉租住房保障专项补助资金实施办法的通知》（云财综〔2007〕156号）；

（8）《云南省财政厅关于转发财政部廉租住房保障资金管理办法的通知》（云财综〔2007〕157号）；

（9）《国家发展改革委关于印发中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法的通知》（发改投资〔2007〕3676号）；

（10）建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局《廉租住房保障办法》（令第162号）；《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部令第120号）；

（11）《云南省2010－2012保障性住房建设规划》;

（12）会泽县建设局提供的《会泽县2011年度廉租房项目初步规划方案》；

（13）《会泽县城市总体规划》；

（14）国家现行的专业法规、规范；

（15）《建设项目经济评价与参数（第三版）》；

（16）会泽县国土局2010年7月同意项目建设的土地证明。

1.1.4研究范围

本可研报告通过对会泽县困难居民住房的现状及综合其发展需要进行认真分析,提出项目建设的必要性,从需要分析确定建设规模,项目的选址,建筑方案的选择,项目实施管理措施、分析项目对环境的影响提出保护措施,分析项目的主要能耗提出节约能源的措施,通过建筑方案对投资进行了估算,分析社会效益,研究消防、劳动安全与卫生等。

1．1.5项目预期目标

通过会泽县2011年度廉租房项目建设,基本满足最困难居民保障性住房建设标准要求，完善配套功能和基础设施，改善最困难居民居民居住条件，为会泽县实施国家保障性住房政策创造一个较好保障平台，使之为全县的经济社会发展发挥更大作用。

具体目标：

（1）改善最困难居民住房条件，解决城镇最低收入群众的住房困难，保障基本居住要求。

（2）完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。

1．2主要技术经济指标简表

序号

项目名称

单位

数量

备注

一、

总建筑面积

m2

40000

各功能建筑

二、

规划改造用地面积

亩

32

含公共绿化用地

项目规划容积率

1.88

项目规划绿化率

%

31

项目建筑密度

%

32

三

项目规模

套

800

户均50平方米

四、

项目总投资

万元

7003.69

1．3研究结论

（1）实施廉租房建设，有利于加快解决最低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境；有利于加快完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展；有利于带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业；有利于发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。

会泽县2011年度廉租房建设项目建设符合国家保障性住房政策要求。

（2）会泽县2011年度廉租房建设建设项目符合国家相关建设标准要求，符合《会泽县城镇体系总体规划》和项目区群众的实际需要，符合国家相关建设规范和强制性标准。

功能布局科学合理，建设指导思想明确，项目管理措施具体，建设资金有保障，建设条件具备。

（3）工程建设方案本着实事求是、因地制宜、功能实用、建筑美观、装修简朴的原则，建设规模适度，建设标准选取合适，建设区无不良地质水文条件，建筑材料供应充分，建设工程技术可行。

本项目符合国家的方针政策。

从项目实施的技术性和建设条件分析，本项目属保障性住房基本建设项目，有上级政府、主管部门和当地政府、各相关部门的支持，按国家基本建设程序进行实施，项目的建设是可行的。

第二章项目建设的必要性和可行性

2.1项目建设背景

2.1.1项目党和国家方针政策背景

20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

但城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

据调查，截至2006年底，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。

对此党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

把住房问题列为重要的民生问题。

2007年8月7日国务院国发〔2007〕24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确加快加快保障性廉租房建设步伐。

廉租房建设要符合以下要求：

困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。

明确廉租房建设是改善民生的重大举措。

实施廉租房建设，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。

云南省人民政府要求以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众居住条件作为廉租房建设的根本目的，力争用3年左右时间，基本完成全省从2009年到2011年，采取新建、配建、收购等方式筹集廉租住房房源31.5万套，以实物方式，结合发放租赁补贴，解决好全省38万户左右城市低收入、国有大中型企业及相关行业、系统等城镇低收入住房困难家庭的住房问题。

具体目标任务为自2010年至2012年，结合开展保障性住房建设，基本完成23.5万户（其中廉租住房12.5万户）、1100万平方米廉租房建设工作任务。

其中，城镇棚户区350万平方米，独立工矿棚户区750万平方米。

年均完成370万平方米左右（城镇棚户区120万平方米、国有工矿棚户区250万平方米）改造任务。

2.1.2项目宏观经济背景

当前席卷全球的金融危机的经济复苏存在巨大不确定性，对我国的影响也在逐步显现，全球经济放缓，我国经济增长同样在降低。

为应对这场危机，中央提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，千方百计保增长促发展。

广义货币供应量将同比增17%左右。

国家投入扩大内需资金1.18万亿元，带动地方政府及社会投资将达到4万亿元。

保障性住房基础设施建设应当纳入当地经济社会发展总体规划。

给廉租房建设发展带来良好机遇。

2.1.3项目实施的会泽县政策环境

当地党委、政府明确提出在面临新的机遇和挑战中，要认真贯彻党的十七届三中全会、中央“三农”政策和中央经济工作会议精神，紧紧围绕县委、政府工作思路和要求，认真分析研究目前面临的困难，结合实际，强化和提高思想认识，开拓思路，抓住机遇，发挥优势。

特别是在积极争取项目和资金问题上下功夫，把项目建设和管理列入工作的重点。

要在项目争取上多做努力，并做到领导分工明确，有专人开展项目建设管理。

积极争取上级各部门的支持，同时加强部门之间的沟通和协调，认真抓好各项工作。

2.1.4项目实施的技术层面要求

会泽建设局有多年投资管理建设项目的成熟经验和严格的管理制度，当地建筑技术水平较高，地方建材供应充分，外购建材运输方便快捷，加之该项目建设技术难度不算很大，且有一批项目管理人员，具有一定项目实施的优势，本项目方案符合十六大