论房地产纠纷案件的成因和对策.docx
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论房地产纠纷案件的成因和对策
房地产纠纷案件的成因与对策
一.房地产纠纷案件的类型及成因
房地产纠纷案件涉面广、......
从个案情况分析,房地产争议主要集中在......
1.商品房买卖环节中存在违规销售、重复抵......
2.房屋中介租赁、置换......
3.产权产籍争议。
如房地产......
4.土地使用权争议。
如土地有偿使用、使......
5.房屋动拆迁争议。
随着上......
从市场宏观方面分析,随着我国市场......
从买卖双方争议焦点分析,一是房地产开发商占......
二.热点争议之我见
民法原则是经济活动道德规范的提升,......
1.保护弱势群体并不背离平等原则的立......
民事主体的法律地位平等是民事活动遵循......
笔者认为,保护弱势群体并不背离平等原则的立法精神。
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2.运用《中华人民共和国消费者权益保护法......
正当行使权利和履行义务,体现公平利益、公平合理......
笔者认为,目前的房地产法律法规过于注重双方......
3.“精神损害赔偿”的适用符合民法基本精神
近年来,精神损害赔偿案件不断见诸报端,......
目前对精神赔偿尚存在不同看法。
反对精神赔偿者认为:
......
笔者认为,肯定精神损失的存在和求偿的......
4.举证责任倒置有利于维......
购房者走进法院,想讨个说法时,诉讼成败的关键就......
笔者认为:
对故意欺诈行为的判别,长期以来一直是......
三.建议及对策
针对近年来房地产市场纠纷不断的现象,有......
1.完善立法,加大对主观故意欺......
完善房地产法律法规首先需要实现对立法......
2.开发企业资质标准有待调整
目前虽然房地产法对房地产开发企业的设立限定......
3.整体、单项工程设计图纸应成为必要......
通常购房者在房屋预售阶段只能凭一份......
4.建立维权组织,改变......
房地产消费市场上至今没有一......
一个能得到政府部门支持、代为集体诉讼、......
5.对于“欺诈”行为,设定......
到目前为止,房地产法律法规......
房地产业作为新兴产业,已成为我国国民经济发展的支......
市一中院分析房地产纠纷案件特点及成因并提出建议
市一中院 龙淼
随着我国房地产市场的蓬勃发展和住房制度改革的深化,房地产交易日趋活跃,但由于我国不动产立法还不尽完善,市场机制尚不健全,房地产纠纷案件呈逐年上升趋势。
此类案件处理中存在的新情况、新问题很多,且普遍具有当事人众多、涉及面广、处理难度大、易引发群体性事件等特点。
现就此类案件的特点及成因进行简要分析,并提出相应建议。
一 近三年房地产纠纷案件审理的基本情况及特点分析
(一)基本情况
2004年共受理房地产纠纷案件1154件,其中商品房买卖合同纠纷457件,占39%,建筑工程施工合同纠纷107件,占20%,房屋租赁合同纠纷107件,占9%,物业管理纠纷31件,占2%;2005年共受理1375件,其中商品房买卖合同纠纷457件,占33%,建筑工程施工合同纠纷211件,占15%,房屋租赁合同纠纷66件,占4%,物业管理纠纷34件,占2%;2006年(分院后)共受理1061件,其中商品房买卖合同纠纷560件,占52%,建筑工程施工合同纠纷162件,占15%,房屋租赁合同纠纷76件,占7%,物业管理纠纷31件,占2%。
总的来看,房地产纠纷案件呈逐年上升趋势,其中商品房买卖合同纠纷案件上升明显,其余三类案件也保持稳中有升势头。
(二)各类型房地产纠纷案件特点分析
1、商品房买卖纠纷案件群体性特征明显
商品房买卖合同纠纷案件的案件类型主要为业主对开发商迟延交房、逾期办证、合同中承诺的配套设施(包括周围景观、小区设施、绿化面积等)没有兑现、任意改动房屋结构、任意扩大或缩小房屋面
积、擅自改变公用场所用途、一屋二卖等违约行为要求支付违约金获赔偿损失。
该类案件的'群体诉讼'现象非常突出,由于'示范效应',往往由最初的一、二户业主起诉,演变为一个楼盘的几十户,甚至上百户业主会因同一法律诉求将开发商诉至法院。
如刘芳与重庆富达置地有限公司商品房买卖合同纠纷等70余案,金朝平与重庆展成暄房地产开发公司商品房预售纠纷等116案。
2、建设施工合同纠纷案件矛盾突出。
不仅施工单位为追讨工程欠款会向法院起诉,建设单位为拖延付款也可能以质量不合格、未按时竣工等理由诉至法院。
该类案件所涉标的额大,当事人讼争问题多,各方矛盾比较激化(常与农民工工资问题相联系),诉讼中本诉与反诉交织,法律关系比较复杂,证据数量大,绝大多数案件还需进行工程造价、质量等方面的鉴定。
因此审理难度较大、周期较长。
3.房屋租赁合同纠纷案件日趋复杂
房屋租赁纠纷的主要表现形式为:
因转租、装修损失、拖欠租金、擅自改变房屋使用功能而引发纠纷;因不签订书面合同,或合同不规范,主要内容不完备,导致双方权利义务不明确而发生纠纷;因出租房屋装饰物的处置而引发纠纷。
作为转移房屋使用权的房屋租赁合同,由于其所具有灵活性、经济性特点,应用日益广泛,与此同时,由此而引发的纠纷也越来越多,并且呈现复杂化的趋势。
而我国现行法律关于房屋租赁的相关规定还不完善,司法实践中,法院在处理此类案件时面临不少困难或问题。
如对租赁合同效力的认定、租赁合同被确认无效或解除后添附物的处理等
4、物业管理纠纷案件类型多样。
物业管理纠纷案件类型主要包括:
物业管理企业向业主追索物业管理费纠纷;业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;业主或业主委员会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;物业用房及小区设施权属纠纷等。
此类案件类型多样,新类型案件居多。
由于物业管理还是一个新兴行业,调整规范物业管理方面的法律、法规也不太健全,对有关物业管理引发的房地产纠纷案件的法律关系及性质的认定在审判实务中尚待探讨。
二、房地产纠纷案件的成因
房地产纠纷案件持续攀升的原因有如下方面:
(一)主观原因
1.全社会的法律意识不断增强。
依法解决纠纷的观念逐步在全社会树立,通过司法手段解决纠纷、化解争议、维护合法权益的意识进一步增强。
这从群体性商品房买卖合同纠纷案件中可见一斑。
由于牵
涉利益主体广泛且争议的标的基本类似或者一致,众多分散的商品房买受人为增强其维权的力量而联
合起来维护自身合法权益,使本来分散的个体性的商品房买卖合同纠纷汇聚,形成群体性或集团性案件。
2.开发商、施工单位法制观念淡漠。
部分开发商受利益驱动,漠视并损害消费者权利,常有欺诈、违规操作行为;施工单位非法转包、违法分包建设工程或者允许没有资质的实际施工人借用其名义与他人签订建设工程施工合同,导致因资金和利润分配问题产生纠纷;租赁双方缺乏法律知识,怕麻烦、图简便,未签订书面合同,导致因权利义务不明确而发生纠纷。
3.物业管理公司自我定位错误。
物业管理是接受委托、按照业主的要求提供服务的一种活动。
但实践中,部分物业管理公司经常人为造成权利义务颠倒和概念混淆,把所管理的小区当作自己的“独立王国”,侵害业主权益。
还有相当一部分物业公司从属于房地产开发商,这种建管不分的“父子关系”体制,决定了物业管理企业依附、受制于房地产开发企业,为纠纷产生埋下了隐患。
(二)客观原因
房地产相关法律制度不健全。
目前我国在房地产方面的立法还很不完善,空白很多,而同时一些现有的法律法规与房地产市场的发展相比,又明显滞后,亟待修改。
如我国尚没有统一的物业管理法规。
由于立法上的空白,导致业主与物业管理公司签订的合同条款不完善,双方的责、权、利不清楚,
往往容易发生纠纷,且出现纠纷后面临无法可以的窘境。
又如物管公司是否负有安全保障义务这一立法上的空白,导致业主因自家被盗与物业管理公司就责任认定发生纠纷。
(三)外在原因
相关行政部门监管力度不够。
建设工程从批准到施工,法律法规对相关程序作了全面而严格的规范和限制,但从一些案件反映的情况来看,某些职能部门未严格依法办事,对一些关键环节疏于审查,是少数不具备相应资质的施工单位被顺利审查过关,埋下了纠纷隐患。
在物业管理中,物管公司更是未置于任何有关部门监管之下,加之本身管理体制存在缺陷,乱收费、管理不到位、不规范等现象大量存在。
三、预防和减少房地产纠纷案件的对策
(一)加强法制宣传,进一步提高全社会的法律意识。
不仅要树立上法院打官司维护自身权益的观念,更需确立预防纠纷发生的法律风险意识,进一步规范房地产市场参与行为,防患于未然。
(二)政府有关职能部门要加强监管,进一步规范房地产市场秩序。
相关部门要严格执法,密切配合,齐抓共管,建立良好的行政监督机制,从源头上遏制隐患的发生。
(三)应加快房地产立法进程,进一步完善全国性和地方性立法。
完善有关房地产问题的法律法规,在全国性立法条件尚不成熟的情况下,可在充分调查研究的基础上,先出台地方性法规,弥补法律空白,使房地产市场切实做到有法可依。
同时立法要具有前瞻性,以适应市场不断发展的需要。
房地产纠纷案件的成因
一、引发房地产纠纷案件的主要原因及法律适用中存在的问题
由于房地产案件诉讼标的额一般都很大,直接影响着当事人基本的生活状况和根本利益,在审理中当事人互不相让,往往难以调解结案。
房地产中又是适用地方法规、规章或地方政府的决定非常广泛的领域,案件的政策性、法律性强,但这方面的相当一部分法律法规制定于市场经济体制未完全建立以前,法律存在滞后性,与飞速发展的经济不相适应,矛盾突出,问题较多。
(一) 房屋拆迁纠纷案件中存在的问题:
当前,各地因拆迁引起的争议比较大,拆迁问题成为全社会关注的焦点。
《中华人民共和国民法通则》规定,财产所有人对财产享有所有权,法律依法予以保护。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条也规定,房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
可在我国现行立法框架下,在城市房屋拆迁中,拆迁往往具有国家行政强制性,而被拆迁人对其房屋所有权却丧失了平等处分的权利,拆迁人与被拆迁人的关系并非纯粹平等的民事主体关系。
这类案件最典型的特点是审理中双方矛盾比较尖锐,判决后上诉的比例高。
其成因和问题主要是:
1.拆迁补偿标准太低,市场评估价不客观,对被拆迁人安置方法考虑不周全,措施简单。
《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定:
货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定,具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
2001年修改后的《条例》最显著的一点是根据市场经济的原则,将拆迁补偿的标准由过去的被拆迁房屋的重置价格结合成新结算,修改为根据被拆迁房屋的区位、用途、建设面积等因素,以房地产市场评估价格确定货币补偿金额,因此,评估是否公正、准确,直接影响到双方(拆迁人和被拆迁人)的合法权益。
在实践中,拆迁人领到拆迁许可证后自行委托房地产评估机构对拆迁房屋进行评估,评估机构评估时完全参照当地人民政府确定的基准价格进行评估,房屋所在的地段因素对评估的影响不是很大。
而且,政府制定的基准价格并不随着房价的上涨及时调整。
即使是双方协商的情况下,补偿的标准和安置的办法也是行政机关早已制定的,市场价其实成了政府定价,权利的不对等更加突出,导致群众利益不能得到公正的保护。
2.拆迁人有权申请行政裁决和强制执行,被拆迁人处于不利地位。
国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》是一部行政法规,它对拆迁问题作了具体规定,拆迁中的拆与不拆是按行政法律关系来处理的,一旦某一地区被列入拆迁范围,拆迁人领到拆迁许可证后,被拆迁人即使不愿意搬迁也无可奈何,只能就安置和补偿问题与拆迁人协商。
安置和补偿属于民事法律关系调整的范围,但是,条例却赋予行政机关对应属民事法律调整的问题予以行政裁决权, 拆迁人与被拆迁人处于权利不对等的位置上。
3.房屋拆迁时,房屋所属土地不能给予合理补偿也是拆迁中争议的焦点。
建设部1995年10月31日《关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的复函》中答复:
拆迁城市私有房屋应当严格执行现行有关法律和《城市房屋拆迁管理条例》,并按照规定对拆迁的房屋进行安置补偿。
按此批复的精神,拆迁城市私有房屋对土地不予补偿。
但事实是,房价的组成中土地的价格所占比重更大,房屋的价格也因为所处地理位置的不同而差距较大。
拆迁时只对房屋进行补偿,而拆迁户在重新购买房屋时,房价中却又包含了土地价格,两种房价差距甚多,拆迁户所得到的补偿款根本无法购买到一套相当的商品房,有的拆迁户只能租房去住。
另外,《城市房屋拆迁管理条例》适用范围是城市规划区内国有土地上实施的房屋拆迁,对集体所有土地上建成的农民房屋的拆迁,如何补偿法律却没有具体的规定,一般也只是按照拆迁条例予以补偿。
但新政策规定农村拆迁不再另批宅基地,因农民住房结构等级本来就低,只补偿建筑部分,大部分的空地使用权不予补偿,结果是,拆迁补偿费连买半套楼的钱都不够,而更不用说农民们的生产资料、各种杂物的存放。
失去了住房,他们丧失了生活的基本保障,政府又没有很好的安置措施,造成严重的不稳定因素。
拆迁的目的是为了实现城市化,改善城市居民的居住条件,但这样的结果却使许多中低收入的家庭无力购买昂贵的商品房,拆迁因此受到城市居民的抵触,当前群众上访事件的不断发生,就是拆迁工作矛盾激化的表现。
4.对房改房土地补偿中的漏洞。
公有住房的土地大多是通过划拨所得,自1998年国家深化住房制度改革以来,公有住房逐步出售归职工个人所有。
职工购买公有住房后,办理了房屋所有权证,本以为拥有了属于自己的房屋,但是在不知情的情况下,土地部门却又将房屋所在的土地出让给他人。
出现的问题是,土地使用权与房产权的分离。
土地使用权人要对土地进行商品开发,追求利益的最大化,充分实现土地的价值,就会尽量压低对拆迁户的补偿费,产权人得不到应有的补偿,房屋所有权和土地使用权发生冲突,却无法解决。
5.立法设计不全面,造成保护疏漏。
除以上因素外,被拆迁人的搬迁往往是从地段比较好的地方,搬到地段比较偏僻的地方,会给工作、小孩上学、生活等带来不便,增加其家庭支出,这些都是拆迁带来的后果,但是拆迁安置条例对此并未规定相应的补偿办法,实践中也常引起争议。
6.有法不依。
比如,对房屋承租人的安置补偿问题,在《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、二十七条、三十三条中均已有明确规定,要求拆迁人要对承租人做出合理安置补偿,因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。
但是实际操作中,拆迁人通常不会给承租人予以补偿,由此发生纠纷。
由于拆迁(无论公益事业还是商业开发)总是打着城市建设的名义,具有很强的政府色彩,各地的政策法规又各行其是,有冲突,有漏洞,有缺陷。
因此,依据目前的状况,房屋拆迁案件即使起诉到法院,无论是民事诉
讼还是行政诉讼中,法院并不能给予被拆迁人更好的保护。
(二) 房地产交易纠纷案件中存在的问题
1.对于商品房买卖纠纷
由于预售商品房与现房买卖不同,双方议定条件时,标的物尚不存在或尚不完全存在,从预售合同成立到合同全部履行,有一个较长的周期,购买方通常是通过房地产商发布的售房广告对预售商品房的结构、环境及配套设施、物业管理进行了解,决定是否购买房屋。
但是,有的开发商没有取得开工许可证,预售许可证,土地使用权证;甚至有的开发商预售之后又将土地和房屋设定抵押贷款,致使购房者不能办理房权手续,受到欺诈;再有就是开发商为了追求经济利益,随意改变规划设计,减少小区公益设施,绿地的建设,不完成附属工程;或者因资金不到位等问题迟延交房,由此造成了纠纷。
在实践中这类案件作到准确适用法律有一定的难度。
不过,最高人民法院2003年5月7日公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)已于2003年6月1日生效实施。
该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件,公平保护当事人合法权益提供了法律依据。
《解释》对房地产交易中发生纠纷较多的一些问题如何具体适用法律做了较为明确、具体的规定。
如:
销售广告、具体的开发规划,房屋说明,对房价构成影响的都可以视为合同内容;即尊重当事人意思自治,商品房买卖合同不轻易被认定无效,又要坚决维护国家、集体和第三人利益,对违反法律法规强制性规定的,认定无效;并且明确规定由于开发商恶意违约和欺诈行为,导致合同无效、解除、撤销的,买房人还可获双倍赔偿;对开发商办理房产证的期限以及违约金的计算方法等都有较明确的规范。
但是,由于《解释》主要是针对审判工作中的问题进行规范,它并不能代替法律和行政法规,并且有些解释条款与行政法规还相抵触,有些在审判实践中需要解释的又未涉及。
比如“按揭”合同引起的纠纷,“按揭”合同当事人能否转让房屋问题,在《解释》中没有涉及;而对于欺诈行为的认定和处理问题,理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致;还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究?
当开发商将公益用地改作他用,是要恢复,还是承担违约责任,违约金应如何计算等等,在审判实践中不好把握。
2.房改房和经济适用房的出售限制过多,影响了住房二级市场的发展。
我国目前城市房屋中主要存在以下几种类型的房屋:
城市私有房屋、集资房、房改房、经济适用房、商品房。
对于私有房和商品房的管理和出售已有法律规定。
《解释》也将调整的范围明确限定在商品房买卖行为。
对集资房、房改房、经济适用房等的买卖限制过多,不利于住房的流转。
例如《宁夏回族自治区已购公有住房和经济适用住房上市出售暂行办法》第五条规定了这类房屋出售的条件,同时规定房屋所在地政府必须制定具体办法 ,出售必须经市、县房改办审批,必须按规定交纳税费和收益。
由于限制条件过多,审核程序和手续较为复杂,收益调节标准过高,税费负担较重;有些房屋建房时手续不全等历史遗留问题,部分住房无法登记发证,导致实践中大量存在私下交易的现象。
而在审判中,如何确认这些合同的效力成了难点。
3 .私有房屋转让中的问题。
没有办理产权变更登记的房屋买卖合同是否有效?
是引发这一问题基本原因。
过去的审判实践中有不同的两种观点:
一种观点认为,未办理登记手续的应认定为无效,所有权过户登记是买卖生效的必备要件;另一种观点认为,办理所有权过户登记手续不应是私有房屋买卖合同的生效要件,因为从《城市私有房屋管理条例》的规定看,所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经登记程序,而不是买卖合同的有效条件,只对房屋所有权转移发生影响,而不能以此来认定买卖合同无效。
因为,如果将登记作为必备要件,则会严重破坏交易诚信,当事人可以在登记前的任何时候反悔,这将使交易人始终处于不安状态,不利于保护善意一方当事人的利益,维护交易秩序和财产秩序。
现在,最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释
(一)》出台后,实践中基本已统一认识,《解释》第9条第1款规定:
“依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的。
或者仍未办理批准、登记等
手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
”这就明确了房屋买卖合同是一种债权债务关系,只要依法成立即产生法律效力,过户是转移房屋所有权应履行的手续,不影响买卖合同的效力。
4.房地产权属纠纷、房屋赠与、互易和继承纠纷。
由于发生侵占,错误登记,或是遗产分割不及时,遗产由继承人中的一方长期使用,当房屋拆迁或是出售时,为分割收益而发生纠纷。
常出现的难题是,一旦有一方当事人取得了房产的产权证,其他当事人再主张权利时,对方以产权证进行对抗,认为是政府以行政行为对其权利给予了确认,如果要重新确权,先要通过行政诉讼撤销政府的产权证,否则就不得以民事诉讼直接主张确权诉讼。
在审判实践中对此也有两种分歧意见,一种认为是要通过行政诉讼撤销产权证,再进行民事确权,因为产权确认是政府的行政行为;而另一种观点认为,不必通过行政诉讼撤销产权证,在民事审判中审查实体权利,直接确权,然后依据判决向政府登记部门申请产权变
更登记即可,因为产权登记仅是一种依当事人申请进行的登记行为,并非是行政许可,其基础是民事实体权利,属物权范畴,通过民事确权之诉完全可以解决。
对此问题没有明确的司法解释,笔者比较同意第二种意见。
(三)审理相邻权纠纷的难点问题
产生相邻权纠纷比较多的原因是由于在城市建设中,规划部门不能严格依规划标准履行职责,或是在旧城改造中不可避免的出现建筑间距不足等原因,导致了相邻采光,通风,排水等纠纷的发生。
这类问题在实践中往往是以牺牲被侵权人的利益解决,因为实践中当事人通过行政诉讼去撤销规划和建设批文、许可证的可能性不大,只好以获得一定的补偿作为最后选择。
实践中这类问题层出不穷,但到目前为止,造成损失的赔偿标准法律没有明确的规定,而当事人又认为长期居住于无光照的房屋,造成精神压抑,心情不愉快,要求侵权人不仅赔偿经济损失,而且要赔偿精神损失。
审判中,如何确定赔偿又是令审判人员难以处理的问题,实践中赔偿数额都由法官自由裁量,造成赔偿标准不统一,当事人对判决不满意。
(四)物业管理纠纷案件
2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》填补了房地产市场的一个缺陷,对整个房地产市场的发育和完善有重要意义。
它的颁布从根本上解决了物业管理法制建设滞后、相关主体之间的法律责任不清的问题,对规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,起到关键作用,当然也同时为人民法院正确审理这类案件,准确确定各方的责任提供了法律依据。
虽然目前我院受理的物业管理纠纷案件数量比较少,但随着商品房出售数量的增加,物业管理纠纷会逐渐增加,人民法院应通过审理这类案件,让当事人了解,学习条例的规定,用条例来确定各方的权利和义务,减少不必要的纠纷。
二、减少房地产开发纠纷案件的对策
如何减少房地产开发纠纷,避免矛盾激化,需对症下药,笔者建议:
(一)完善法律法规,规范行政管理。
我国现行的房地产方面的法律法规数量不少,但主要是房地产行政管理法律,规范政府对房地产企业的管理,对于房地产企业违反法律法规的行为大多仅规定了行政处罚,很少规定民事责任,所以在解决房地产开发纠纷时往往会感到无所适从。
笔者认为,在住宅质量等方面实行严格的民事责任是减少房地产纠纷的最好办法。
另外,还可以由消费者协会或房地产协会制订比较直观操作性强的赔偿计算办法。
各级政府及房地产主管部门应主动适应转变政府职能的要求,减少事前的行政审批,加强事后监督,建议在不危害国家安全和业主隐私的情况下,应将房地产有关资料向社会公开,既保护公民的知情权,也有利于管理部门对管理对象的监督。
(二)建立市场监管机制,强化房地产业自律。
房地产管理部门要加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目的审批管理,特别是要做好联营开发审批备案工作,确保项目的合法性。
严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度,积极推行业主工程款支付担保制度。
政府应该支持和 (下转第29页)(上接第43页) 鼓励具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组,形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。
要严格规范房地产项目的转
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