房地产前期策划服务提纲.doc

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房地产前期策划服务提纲

3.1、项目市场调研报告（第一份报告）

3.1.1、项目属性分析

1.项目区位分析

1.1.区域特性及定位

1.2.区域城市规划特征

1.3.配套条件（市政配套，生活配套，旅游配套等）

2.地缘因素调查及分析

2.1.局部生态环境

2.2.区域的气候环境

3.项目特性分析

3.1.整体占地面积（包括可建设土地面积及球场面积）

3.2.项目四至情况

3.3.项目地块形状

3.4.地形地貌分析（包括项目地形、高差、坡度等）

3.5.项目资源禀赋分析（包括自然资源及人工资源）

3.6.项目基地与周边项目之间的关系

3.7.项目交通条件、通达性及昭示性分析

3.8.项目九所岭地形资源研究

3.9.项目旅游产品的价值研究

>高端滨海度假区域的开发价值研究

>侨文化主题公园的开发价值研究

>其他价值研究（高尔夫、养生度假中心等）

4.项目开发指标分析

4.1.土地用途

4.2.容积率

4.3.项目开发限制性条件

5.项目基地内部价值划分

5.1.项目地块价值划分

5.2.项目旅游度假开发价值排序

5.3.项目地块价值排序及分析

6.项目综合分析及评价

6.1.项目S.W.O.T.分析

6.2.项目四大属性分析（独有属性、优势属性、劣势属性及缺失属性分析）

6.3.项目基地价值综合评价

6.4.项目旅游产品价值综合评价

3.1.2、宏观环境分析

1.区域经济发展现状分析

1.1.国民生产总值

1.2.产业结构及其特点

1.3.人均可支配收入及变化趋势

1.4.消费支出结构及变化趋势

2.区域整体规划情况分析

2.1.区域总体规划的空间结构

2.2.区域总体交通规划

2.3.区域重要基建项目

2.4.国际旅游示范区发展总体规划研究

2.5.国际旅游示范区的发展研究

3.旅游度假的发展情况

3.1.高端滨海度假区域发展研究

>滨海度假区的规划发展研究

>通达性研究

>旅游度假消费情况

>度假人群以及转化能力

>滨海度假配套辐射力研究

3.2.主题公园的开发价值研究

>主题公园的辐射能力研究

>主题公园的核心驱动价值研究

>主题公园核心内容研究

>主题公园人群转化研究

>主题公园消费情况研究

>主题公园营运能力研究

>主题公园开发模式研究

3.1.3、房地产市场分析

1.区域市场内典型项目分析

1.1.供求关系分析

1.2.价格分析

1.3.产品分析

1.4.购房客户群体分析

1.5.规划设计分析

2.区域滨海物业发展特征

2.1.供求关系分析

2.2.价格分析

2.3.产品分析

2.4.购房客户群体分析

2.5.规划设计分析

3.区域竞争项目分析

3.1.竞争项目主力客户群

3.2.竞争项目产品形式

3.3.竞争项目营销策略

3.4.竞争项目销售价格

3.5.竞争项目主要户型销售状况

3.6.竞争项目综合评判

4.区域客户群体调查分析

4.1.区域核心辐射城市界定

4.2.区域核心城市的发展特点

4.3.目标城市人群细分及特点

4.4.目标城市地产消费人群需求洞察

4.5.区域客户分析

4.6.界定项目目标客户群体细分市场和潜在市场

5.国内旅游度假区物业调查分析

5.1.价格分析

5.2.产品分析

5.3.购房客户群体分析

5.4.规划设计分析

3.1.4、旅游主题公园分析

1.区域内主题公园发展特征

1.1.主题公园物业研究

1.2.主题公园辐射力研究

1.3.主题公园竞争分析

1.4.主题公园旅游人群分析

1.5.主题公园消费模式研究

1.6.主题公园运营模式研究

1.7.主题公园与房地产开发关系

2.国内外主题公园典型案例研究

2.1.主题公园产品构成

2.2.主题公园价值组建模式

2.3.主题公园旅游人群分析

2.4.主题公园消费模式研究

2.5.主题公园运营模式研究

2.6.主题公园与房地产开发关系

3.1.5、项目发展方向初判

1.项目发展方向初判

1.1.项目竞争占位初判

1.2.项目发展战略初判

1.3.项目开发方向初判

1.4.项目开发进度预判

3.2、项目整体发展战略及定位（第二份报告）

3.2.1、项目属性回顾

1.区域属性

1.1.项目区位及区域概况

1.2.项目区位通达性研究

1.3.项目区域未来定位

1.4.区域成熟度（城市占位、交通、配套、规划、地块条件、资源）

1.5.区域发展的机会与面临的问题

2.项目属性

2.1.土地面积及其红线图

2.2.项目地形地貌状况

2.3.项目地块周边四至分析

2.4.可利用的内外部资源

2.5.项目的独有属性、优势属性、劣势属性及缺失属性

2.6.项目价值属性构建模型

3.2.2、目标体系的建立

1.开发商目标认识

1.1.利润目标分析

1.2.风险目标分析

1.3.现金流目标分析

1.4.价值最大化目标分析

1.5.旅游经营目标

1.6.主题公园开发目标

2.项目开发面临的问题

2.1.项目地块限制问题

2.2.项目开发商品牌与实力问题

2.3.项目区域整体市场的限制问题

2.4.旅游开发与房地产开发的关联问题

3.项目开发面临的核心问题界定

3.2.3、开发核心战略定位

1.项目整体定位战略研究

1.1.价值构建战略

1.2.品牌价值战略

1.3.主题构建战略

1.4.产品开发战略

2.主题旅游开发战略研究

2.1.主题价值构建研究

2.2.主题旅游开发定位

2.3.主题旅游开发配套消费模式研究

2.4.主题旅游开发度假路线设计研究

2.5.主题旅游开发辐射力构建模式

2.6.主题旅游推广模式研究

3.房地产开发战略研究

3.1.客户圈层战略

3.2.产品设置价值战略

3.3.产品开发战略

3.4.产品价格产略

3.5.产品定位战略

3.2.4、核心问题解决的案例模式研究

1.针对性的典型案例分析

2.开发模式的体系建立

2.1.开发模式（总体定位与核心区、启动区）

2.2.规划模式（指标分配、功能构成及布局）

2.3.主题公园开发模式的建立

2.4.产品模式（产品组合及演变模式）

2.5.客户构成（客户来源及演变）

2.6.资源利用

2.7.旅游产品的价值体系

2.8.与区域资源的价值联动

2.9.成功关键驱动因素

2.10.对本项目的借鉴点

2.11.项目适合的开发模式

3.2.5、主题旅游度假区定位

1.主题定位

1.1.主题选择研究

1.2.主题辐射力考核

1.3.主题价值构建

1.4.主题定位

1.5.功能分区定位

1.6.功能配套设置研究

2.主题公园运营开发模式

2.1.运营能力定位

2.2.客载量研究

2.3.客户消费能力释放研究

2.4.商业模式研究

2.5.开发价值研究

2.6.开发模式选择

3.主题公园商业研究

3.1.商业产品定位研究

3.2.商业产品产业链研究

3.3.商业盈利模式研究

4.客户定位

4.1.潜在客户量研究

4.2.潜在客户锁定

4.3.目标客户定位原则

4.4.度假客户的成长模型

4.5.度假客户转变购买客户的可能性研究

5.主题公园开发价值释放策略

5.1.价值分区梳理

5.2.价值时间轴模型

5.3.价值释放模式研究

6.空间上的分期开发策略

7.时间节点上的分期开发策略

3.2.6、房地产组团定位

1.整体发展方向确定

1.1.项目的核心竞争力分析

1.2.项目的错位竞争策略

1.3.项目开发主题定位及演绎

1.4.项目建筑理念的定位及表现

2.项目产品定位

2.1.物业类型及档次

2.2.项目功能体系及主体功能、辅助功能、配套功能

2.3.各功能组团的规划主题与价值增值

2.4.各组团的组合原则与组团之间的相互协调

2.5.产品线的确定及其配比

3.项目功能布局

3.1.各组团的规模及位置

3.2.结合项目地形地貌的利用，如何实现项目最大价值

4.客户定位

4.1.潜在客户锁定

4.2.目标客户定位的依据和原则（度假客户、购买客户等）

4.3.目标客户成长特征研究

4.4.客户的转变研究

4.5.项目销售推进过程中的客户定位的相应变化

4.6.研究结论（结论需要经过市场调研结果的验证）

5.景观建筑风格

5.1.园林风格

5.2.建筑风格

6.核心形象发展定位

6.1.项目主题形象定位

>主题形象定位及其依据

>主题形象的延伸

6.2.项目案名确定及其演绎

6.3.项目形象主题在产品与营销策略中的体现

>项目形象主题在产品中的主要体现方式

>项目形象主题与目标客户的互动与精神认同

>项目主要营销推广主题及表现形式

7.项目分期开发策略

7.1.空间上的分期开发策略

7.2.时间节点上的分期开发策略

7.3.区域价值开发选择策略

8.价格定位

8.1.竞争项目价格分析

8.2.项目价格定价体系

9.功能分区及功能比例划分

9.1.分期开发策略

9.2.项目核心区位置及规模

9.3.项目功能布局、资源利用等

10.功能分区及功能比例划分

10.1.分期开发策略

10.2.项目核心区位置及规模

3.3、项目启动区选择与物业发展建议（第三份报告）

3.3.1、项目启动区选择分析

1.启动区的特征分析

2.启动区选择的可行性验证

3.主题公园开发与启动区产品的配合模式

4.在整体规划背景下的启动区的发展方向

3.3.2、启动区整体定位

1.客户定位

1.1.潜在客户锁定（度假客户、购买客户等）

1.2.目标客户定位的依据和原则

1.3.目标客户基本特征

1.4.启动区销售推进过程中的客户定位的相应变化

1.5.旅游客户与购买客户的转化研究

1.6.研究结论

2.产品定位

2.1.启动区功能定位

>启动区功能体系及主体功能、辅助功能、配套功能

>各功能的规划主题与价值增值

>各功能的组合原则与功能组团之间的相互协调

>启动区功能布局、规模及位置

>对启动区地形地势的利用

>对启动区资源景观的利用

2.2.产品定位

>物业类型及功能组合

>产品户型及其配比

3.形象定位

3.1.启动区主题形象定位

>主题形象定位及其依据

>主题形象的延伸

3.2.启动区案名确定及其演绎

3.3.3、启动区物业发展建议

1.启动区物业发展总体建议

1.1.项目驱动模式与价值点衔接

1.2.主题公园与住宅产品的开发建议

1.3.当地现有物业类型创新点分析

1.4.区域竞争及价值的物业发展建议

1.5.物业类型及体量配比建议

1.6.产品及户型配比建议

1.7.物业价格预测分析及建议

2.整体规划建议