雅居苑住宅小区可行性研究报告.docx

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雅居苑住宅小区可行性研究报告

第一章总论

第一节项目名称及承办单位

一、项目名称

雅居苑住宅小区

二、项目建设地点

三、项目承办单位及概况

1、单位名称：

2、法人代表：

3、法定地址：

4、注册资本金：

1000万元

5、开发资质等级：

暂定资质

6、项目承办单位概况：

泰安中奥投资有限公司经泰安市工商局注册批准，于2004年9月正式成立，公司注册资金1000万元人民币，经营范围主要包括向房地产、电力、交通、建筑、建材、高新技术投资（涉及法律、行政法规规定必须报经审批的项目，应凭国家有关部门的批准文件或证件经营）。

新成立的泰安中奥投资有限公司将凭借各投资方多年的商业经营运作经验与雄厚的资金实力，努力把齐鲁雅居苑建设成我市一流的住宅精品工程。

在公司组建后，各投资方均派出了精干的技术人员与管理人员进入公司，该公司现有管理人员10人，全部具有中、高级专业技术职称。

公司将坚持“诚信为本，实干兴业”的经营理念，力图以科学的管理方式，灵活的运作机制和不懈的奋斗精神，逐步发展成为综合性投资企业。

第二节可行性研究的依据与范围

一、可行性研究的依据

1、国家及省有关政策、法规和规定；

2、现行有关技术规范、规定；

3、国家发展计划委员会关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；

4、泰安市新一轮城市总体规划；

5、泰安市国民经济和社会发展第十个五年计划；

6、项目承办单位提供的有关基础资料、数据。

二、可行性研究的范围

1、项目提出的背景及建设的必要性

2、市场预测及建设规模

3、建设地点和建设条件

4、总体规划方案

5、环境保护与节能

6、物业管理

7、项目实施方案与进度安排

8、投资估算及资金筹措

9、经济评价

第三节可行性研究的结论

一、建设规模及建设内容

本项目总占地18268平方米（合27.4亩），总建筑面积36756平方米，其中住宅建筑面积32817平方米（约222套），公共商业建筑面积3939平方米。

二、投资估算及资金来源

本项目估算总投资9541.74万元，其中工程费4817.55万元，其他费3950.97万元，预备费438.43万元，建设期贷款利息334.8万元。

所需资金由泰安中奥投资有限公司以自有资金投入3000万元，申请金融部门贷款6000万元，不足部分拟通过楼房预售，从预售款中筹措。

三、项目建设期

本项目建设期2年。

四、项目效益分析

项目建成后，可实现销售收入13255.45万元，可实现利税3313.71万元，其中利润2319.52万元，投资利税率34.73%，投资利润率24.13%。

该项目的建设符合泰安市新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便。

项目建成后，可进一步缓解城市住宅紧张的状况，特别是满足泰城及周边地区个体私营业户、来泰投资商和大中型企业的高级技术管理人才对服务功能齐全、智能化、环保型的高档次住房的需求，对提高市民生活质量将起到积极的推动作用。

同时，还将拉动信息及其集成技术、网络技术的发展，最终为推进我市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到示范和带动作用。

其经济效益和社会效益显著。

本项目主要技术经济指标详见下表：

主要技术经济指标

序号

指标名称

单位

数量

备注

1

建设规模

1.1

总建筑面积

平方米

36756

其中：

住宅

平方米

32817

公建

平方米

3939

1.2

总套数

套

222

住宅

1.3

总居住人口

人

710

3.2人/户

2

总占地面积

亩

27.4

3

容积率

%

201

4

总建筑密度

%

28.16

5

平均层数

层

7.15

6

绿化覆盖率

%

40.54

7

建设总投资

万元

9541.74

7.1

工程费用

万元

4817.55

7.2

其他费用

万元

3950.97

7.3

预备费

万元

438.43

7.4

建设期利息

万元

334.8

8

销售收入

万元

13255.45

9

单位建筑面积平均造价

元

2596

10

投资利润率

%

24.13

11

投资利税率

%

34.73

第二章项目提出的背景及建设必要性

第一节泰安市概况

泰安市地处山东省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连齐都淄博，西濒黄河。

东西长约176.6公里，南北宽约102公里，总面积7762平方公里。

泰安因泰山而得名，取泰山安则四海皆安之意，象征国泰民安。

泰安市现辖泰山、岱岳两区，新泰、肥城两市，宁阳、东平两县，有86个乡镇办事处，3700多个行政村，总人口543.08万。

泰城是全市政治、经济、文化中心，北距省会济南66.6公里，南距三孔圣地曲阜66.6公里，建成区面积59平方公里，人口44万。

城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游城市，是山东的历史文化名城，也是国家卫生城市和全国城市环境综合优秀城市。

泰安市旅游资源得天独厚。

境内泰山融自然景观与文人景观于一体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产。

自然景观以雄著称，雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有“天然山岳公园”之美誉。

人文景观以神为尊，经过历代帝王的封禅祭祀和人文墨客的登临赋颂，沉积了厚重的文化底蕴，被称为“东方历史文化宝库”。

每年慕名来泰山旅游考察的中外游客多达数百万人次。

泰安交通便利，科技文化发达。

京沪铁路、京沪、京福高速公路、104、105、205、220国道穿境而过，即将开工的京沪高速铁路纵贯南北。

电话可直拨世界各个国家和地区的大中城市。

全市现有科研单位21所，普通高等学校5所，中等职业技术学校23所，是山东省除济南、青岛外的第三大文化教育中心。

改革开放以来，泰安市坚持以经济建设为中心，解放思想，求真务实，真抓实干，国民经济和各项社会事业都取得了快速发展。

2003年实现本市生产总值604.1亿元，按可比价格计算，比上年增长16.1%。

其中，第一产业增加值80.9亿元，增长8.6%；第二产业增加值304.5亿元，增长20.1%；第三产业增加值218.7亿元，增长13.9%。

产业结构不断优化,三次产业结构比例为13.4:

50.4:

36.2。

第二产业在经济增长中仍处主导地位，拉动GDP增长9.5个百分点，其中工业拉动7.4个百分点,比上年分别提高0.9和0.6个百分点。

城镇居民人均可支配收入7749.6元，比上年增长5.2%。

全市农民人均纯收入3350元，比上年增加215元，增长6.9%,增幅同比提高0.8个百分点，为近三年增幅最高年份。

第二节项目提出的背景

泰安市作为鲁中地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。

随着泰城城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施，到“十五”末，泰城规划面积将从现在的50平方公里扩大到达到100平方公里，其中建成区面积65平方公里，人口达到65万；到2010年泰安市将跨入大城市行列，城市人口达到100万，城区面积突破100平方公里，城市化水平要从2000年的36%提升到2010年的50%。

要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，集中挖掘更多的潜在市场购买力。

国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，使人们对住房提出了更高的要求，为改变当前泰城城区面貌，加强城区管理，加快泰城建设步伐，把我市建成新型的集旅游、农业、工业为一体的现代化城市，必须对旧城区进行改造。

本项目所在区域紧邻旅游区，建设时间较早，尤其是临虎山路的沿街平房，均不同程度的对市容造成了影响，已经被市委、市政府列入了旧城改造计划。

同时，随着城市建设不断完善，城市环境不断改善，必将进一步吸引越来越多的国内外的单位和个人来泰投资，这些来泰投资的国内外客商、个体私营企业家及目前泰城一些大公司的高层管理者收入较高，生活更加富裕，对居住条件和环境的要求也越来越高，宽敞、舒适、服务功能多样化、智能化、环保型的高档住宅已成为他们改善居住条件的首选目标。

但是，泰城目前开发的住宅多为中低档单元式结构，且小区环境也参差不齐，很难满足这些高收入群体的需求。

泰安中奥投资有限公司按照城市总体规划，在岱宗大街以北，梳洗河以南，虎山路东侧建设泰安齐鲁雅居苑住宅小区，项目选址位于泰山脚下，地理位置优越，交通便捷，是良好的生活居住场所，可以有效的满足这部分人的需求。

另外，户口管理制度明确了“引导人口聚集”，取消人口控制指标，这个政策表明房地产业将在地市、县等区域发生根本的格局变化，城市化进程的加快将刺激房地产业的发展，中高档住宅的需求将进一步加大，与日益收紧的土地政策而言，这意味着高档住宅的价格将进一步攀升。

本项目即是在上述背景下提出来的。

第三节项目建设的必要性

一、符合国家相关的产业政策要求

根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。

通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。

在2003年召开的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘要求，建设系统2004年要完善住房供应政策，调整住房供应结构；加强宏观调控，整顿规范市场秩序；大力推进住宅产业现代化，提高住宅科技含量和产业化水平。

项目承办单位充分利用自己雄厚的资金实力和丰富的房地产开发管理经验，根据泰安市城市规划要求，在居住环境较高的地段建设高标准的住宅，有利于促进泰城的住宅产业提升档次和品位，加快旅游城市的快速发展，有利于改善城区高层次居民的生活条件，促进城市建设进程和经济的发展，符合国家相关产业政策的要求。

二、是泰安市城市发展和城市化建设的需要

城市化是标志一个区域现代化发展水平的一个标准，也是城市建设尤其是房地产建设产生深远影响的重要因素。

居民住宅是城市化建设的主要内容之一，其发展的动力，一方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求；另一方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。

为提高住宅小区建设的现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长，在泰山脚下建设齐鲁雅居苑住宅小区，将有利于满足高收入群体对高档住房的需求。

本项目的建设，可以有效的提升泰城人口的容积率，是加快城市化进程，力争2010年跨入大城市行列的城市发展的需求。

三、有利于改善泰城居民的住宅结构，提高泰城居民的生活品位

“九五”期间，随着房改政策、住房供应政策、住房市场开放政策、住房税收政策、住房金融政策的陆续出台，我市住房建设取得了巨大的成就，城乡居民住房条件得到了很大的改善。

但是随着人们收入和生活水平的不断提高，尤其泰城个体私营企业家和前来泰城投资的客商的大量涌入以及一些大公司的白领阶层，使这一部分人们对住宅消费提出了更高的要求，宽敞、舒适、服务功能多样化、环境优美已成为他们住房追求的首选目标。

但是，泰安市目前的房地产开发呈现出两头小、中间大的态势，也就是说，泰城目前的中档住宅较多，而面向高层次消费的高档住宅和真正意义的经济适用房比例严重失衡，尤其是高档住宅的短缺，使具有购买能力的白领阶层不得不屈居中低档小区。

这不但影响了城市面貌的体现，也不利于居民生活品位的提高。

本项目的建设可以有效的缓解泰城高档住宅不足的局面，逐步改善高中低档比例失衡的住宅结构，提高居民的生活品位。

总之，房地产业关联度高，对经济增长影响力大，促进房地产市场持续健康发展，对于扩大内需，保持国民经济发展的良好势头，推动经济结构调整，提高居民消费水平和质量，扩大就业，促进科技进步和可持续发展都有着重要意义。

因此，本项目的建设是必要的。

第三章市场分析及建设规模

第一节泰安市房地产宏观状况分析

泰安市自2001年土地拍卖制度的确立，取消城镇私人购置土地建房的规定正式执行，私人建房现象大幅减少，房地产市场进入了合理有序的市场时代。

随着三大工业（科技）园区的建设，市政府的西移，以及城市改造的进行，合理有序房地产市场制度的确立，泰安市房地产市场表现比较活跃。

在整个国内房地产市场一片火暴的形势下，随着招商引资力度的不断加强，泰安市房地产市场已经步入快速发展的阶段。

第二节泰安市房地产发展特点分析

一、房地产市场整体呈现出供需两旺的态势

随着全国房地产市场的发展，2003年泰安市房地产市场也进入快速发展的阶段。

根据调查显示，许多新开发个案销售状况十分良好，销售率普遍达到60%--70%，有些甚至达到90%以上。

二、价格保持平稳，高价市场升幅明显

泰安市房地产市场发展比较晚，但房地产供应量十分充足，市场需求也是十分旺盛，因此价格水平微幅上涨，但基本保持平稳，2003年全市普通住宅平均价格为：

1500—1600元/平方米；基本与上年持平。

而2003年高档住宅供应量猛增，且价格水平提升很快，由原来的2200—2300元/平方米猛增至3200—4000元/平方米，如：

岱下阳光花园、干休一所住宅平均价格为：

3200---3700元/平方米；擂鼓石花园、开元天元花园、澳泰山庄住宅平均价格为：

3500---4000元/平方米，而龙泽花园更增至4600----5300元/平方米，增幅明显。

第三节房地产市场的供求与趋势分析

一、泰安市房地产市场的供求趋势

2001年，泰安市实行土地拍卖，稳定的房地产市场环境建立，房地产供销进入有序互动的阶段，2002年经济适用房和普通住宅价格相比去年都有5%--8%左右的上涨，而豪华住宅销售价格水平却上涨了10%左右。

泰安市房地产市场发展较晚，起步阶段的商品建设基本是以增大面积为改善居住环境的首选因素。

而没有实质进入提高居住环境的发展阶段。

房改之前，一般居民住宅面积普遍为50—80平方米，对于性情豪爽，具有显著北方人性格特点的泰安人，这种面积的住宅明显偏小。

因此，房改之后，新建商品房一般为100—150平方米，但拥有优良居住环境的房地产个案十分稀少。

因此没有明显实质进展的豪宅市场与中档住宅没有拉开明显的档次差别，以至中档市场侵蚀豪宅市场，因此2001年价格上升幅度最大的是普通住宅市场，而价格下降幅度最大的是豪华住宅市场。

目前，泰安市整体市场进入供销两旺的时期，整体市场需求充足，而目前的豪华住宅市场供应量较为稀少，目前已进入市场的供应量仅为21.4万平方米，与普通住宅和经济适用房的240万平方米后续量体相比十分稀少，仅占总量的8%，在这种情况下，豪宅市场不会出现供明显大于求的现象。

因此，豪华住宅市场价格的下降主要是因为产品形态和品质未能切入有效客户群的心理需求。

第四节本项目市场需求及价格分析

一、项目的市场前景分析

随着我国人口的自然增长和国民经济的持续发展，城乡居民收入不断提高，衣食无优之后，对改善居住条件的要求越来越高，住宅消费已成为人们新的消费热点。

同时，“十六大”确定了我国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，随着全国房改制度的实施，住宅建设已成为强有力的经济增长点。

有关资料表明，房地产业对其他产业的带动值为1：

3。

随着住宅二级市场的开始起步，城市居民消费观念的改变，集团和个人购买力有了较大的提高，刺激了我市住宅建设的快速发展。

依照新一轮城市总体规划，到2005年泰城居住人口将达到65万，对住宅建设将会有较大的要求。

泰城是全市政治、经济、文化中心，城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放的旅游城市。

近几年来，市委、市政府制定了一系列优惠政策，大力发展个体私营经济和招商引资，个体私营经济迅猛发展，一批个体私营企业家脱颖而出，他们在追求事业蓬勃发展的同时，对生活居住环境提出了较高的要求。

同时来泰投资的客商和济南的一些个体私营业主都有前来购房的意向。

在大力发展个体私营经济的同时，市委、市政府还狠抓了高新技术开发区的发展，大力发展招商引资项目，鼓励各类项目进区建设。

高新技术产业开发区通过几年的开发建设，已初具规模，有相当一批大中型企业落户开发区，这些企业为了招纳人才，出台了一系列包括住房在内的优惠政策，这些购房群体对住宅环境要求较高。

另外，项目区附近有山东科技大学、现代中学、解放军八十八医院等大批企事业单位，这些单位的干部职工也是一个不小得购买客户群。

通过对以上销售对象需求结构的分析，我们认为该项目市场定位为以高档单元住宅为主，中档住宅为辅，对于需求群体具有较强的吸引力，加之设计方案新颖，规划完善，配套设施齐全，交通便利，并充分考虑周围自然环境和人文景观融为一体，可为居民提供一个良好的生存、居住环境，符合个体私营业者等高收入群体不断提高的需求。

因此，本项目市场前景非常广阔，销售前景良好。

二、市场定位

根据泰安市房地产市场的调查情况分析，泰安市房地产市场高档竞争比较薄弱。

泰安市居民收入水平较低，但不乏具有较强购买力的私营企业主和高收入白领阶层。

他们苦于没有真正高档社区供应而不得不屈居于低档小区。

因此，以优美的自然环境，先进的规划设计理念，新颖时尚的外观及户型设计，高度智能化水平标准，推出真正高档的景观式高档住宅区，以适宜的价格强力入市，改善泰安市房地产高档市场不足的局面，辅以极具创意的营销手段，营造销售上的破竹之势，是唯一现实的选择。

三、市场价格分析

泰城的高档住宅均价基本在3600元/平方米左右，最高超过4000元/平方米，鉴于成本较高和环境的绝对优势，本项目价格应以市场领导的形态出现，以高单价来吸引注意力，以有竞争力的总价和高品质来吸引购买行为。

加之项目定位起点较高，销售对象较为确定，价格走势看好，综合该地段城市规划的情况分析，本项目住宅平均以3500元/平方米起价。

该价位在泰安市属中档偏高水平，但考虑到项目区位优势明显，配置的高档水平，该价位应具有较强竞争力。

第五节建设规模

根据泰安市新一轮城市总体规划，并充分结合上述市场需求情况分析、建设用地条件及周围环境与规划的土地面积，确定本项目建设规模为：

总占地18268平方米（合27.4亩），总建筑面积36756平方米，其中住宅建筑面积32817平方米（约222套），公共商业建筑面积3939平方米。

第四章建设地点和建设条件

第一节建设地点

拟建的“齐鲁雅居苑住宅小区”位于泰安市老城区，划定的用地范围位于梳洗河以南、虎山路以东，岱宗大街以北，总占地面积27.4亩。

由于本项目是根据区域规划定点而确定，该区地址没有其他可比选方案。

本区建设地点具有如下特点：

1、场内此前为城市规划的住宅用地，除区内有部分建筑物需拆除外，无其他影响建设的障碍物，待资金及配套条件落实后，可立即着手进行开发建设，政策上也没有明显的障碍。

2、水、电、气、暖、通讯设施等供应便利且有保障，交通基础设施条件良好。

3、该地块地处市区，交通便利；北枕泰山，景色秀美。

地块周边有科技大学、现代中学、解放军八十八医院，文化气氛浓郁，生活条件便利。

地块远望泰山，近靠梳洗河与虎山公园，人与自然和谐共处。

是适宜于居住良好生活环境。

4、同上原因，项目区周边一定范围内今后不会出现工业及其他的污染源，环境条件有望进一步得到改善。

第二节建设条件

一、气象

泰安市地处东经116°20′～117°59′，北纬35°38′～36°28′之间，属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。

具体气象资料如下：

1、气温

泰安市属暖温带半湿润大陆性季风气候，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。

年均气温12.5—13.5℃。

7月份最高，平均在24.9—26.9℃之间，最高极端气温42.5℃；1月份最低，平均-2.5℃，极端最低气温-22.5℃。

年积温4922℃。

山下（平原）高于山上，平均温差7.5℃，泰山顶极端最低气温-27.5℃；相对湿度3月份最小，为57%；8月份最大，为88%。

年均无霜期202天。

2、降水

由于受地貌影响，区内年均降水量东部大于西部，山区大于平原。

泰山顶气象站年均降水量为1124.6毫米，比山下泰安气象站多409.6毫米。

年最大降水量在北部山区，1964年曾达1800毫米。

一年中，1月份降水量为最小，平均4.7—8.6毫米；7月份降水量最大，一般在190.2毫米以上（其中泰山顶降水量多达332.8毫米），约占全年降水量的30%以上。

冬季雨雪稀少，季降水量均在33.6毫米以下（泰山顶降水量47.2毫米），降雪日数平均8.3天（泰山顶降雪日数年均27.3天）；平均初雪日为12月3日—10日，终雪日为2月26日—3月18日。

夏季降水最多，季降水量平均482.6毫米，占全年降水量的64%以上。

其中泰山顶降水最大，为709.3毫米。

3、季风

由于受泰山、徂徕山地形影响，泰安风向多是东北风。

风速8、9月份最小，平均2米/秒以下；3、4月份最大，平均3.7米/秒。

一年中，冬季以北到东北风为主，其它季节以南到东南风为主。

泰安每年有8级以上大风日数为18.5天。

1978年6月30日，泰安曾记录到瞬时12级大风。

泰山顶因受高空气流影响，8级以上大风日数平均每年为133.5天，最多达180天。

大风最多月份为3—5月份，平均每月可有两次大风，最少为8—9月份。

二、地温与冻土

区内年均地温为14.4—16℃。

地面温度的变化趋势是：

春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在27℃以上；然后地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在0℃以下。

1月份地温均在-1.5℃以下，4月份均在16.9℃以下，7月份平均达到29.4℃，10月份均降至16.6℃以下。

三、配套条件

1、给排水

项目区位于泰安市自来水供水服务范围内，南侧岱宗大街中心线下设有城市供水主干管，本项目拟采用自来水公司提供的自来水；岱宗大街人行道和非机动车道下均有雨、污干管，可就近排入。

2、供电

项目最大用电负荷969.1KW，泰安市电力供应充足，用电有保证。

电源线引自岱宗大街地下电缆，沿项目区路段已预留出线。

3、燃气和供热

岱宗大街一侧人行道下敷设有燃气和热力管道，项目用气和供热比较方便，本项目可根据需要灵活考虑气源和热源。

4、通讯

泰安市通讯网络已经健全，电信部门可保证项目通讯需要。

5、交通

泰安市的交通在省内综合运输网络中占有重要地位，京沪铁路纵贯南北，市域内泰辛、磁莱铁路与京沪铁路连成环状。

京沪、京福高速公路穿境而过，路网密度高于全国、全省平均水平，各级公路达100余条，交织辐射省内外各主要城市。

齐鲁雅居苑建设场址南侧为城市主干道岱宗大街，西侧为虎山路。

虎山路贯穿泰城东西向各条干道，出入交通十分便捷。

四、工程地质条件

1、地形、地貌及地下水

泰安市境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，项目场地属山前剥蚀堆积地貌单元，地形起伏变化不大，总体北高南低。

2、工程地质

该项目未做地质勘察，项目承办单位未提供地质资料，但据承办单位介绍，本项目区址内地质情况可以满足本项目建筑要求，地下水对钢筋无侵蚀性。

建议项目单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为土建工程设计提供依据。

第五章规划设计方案

第一节规划设计依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《城市规划编制办法》

3、《城市居住规划设计规范》（GB50480—93）（2002版）

4、《住宅设计规范》（GB50096—1999）（2003版）

5、《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）

6、《民用建筑设计通则》（JGJ37—