陆家嘴竹园CBD战略发展研讨会.docx
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陆家嘴竹园CBD战略发展研讨会
陆家嘴·竹园CBD战略发展研讨会
2006年04月21日
主持人:
大家知道,在刚刚结束的全国人大代表会上,我们通过了十一五发展的规划纲要,在这个十一五发展规划纲要当中,我们明确提出了,要改变经济的增长方式和调整产业结构,这无疑对上海打造四个中心提供了更为广阔的战略规划前景。
第二,众所周知,国务院前不久才批准了浦东的行政改革方案,而这个行政改革方案为各位企业在浦东继续投资设厂提供了更加宽松的发布政治环境
第三,我们现在正迎来一个进一步的把上海的经济社会向前拓展的非常良好的时机,也恰逢浦东建区16周年。
在这16周年当中,我们举办这样一个主题的会议,无疑能够聚焦各位房地产精英的注意力,同时也非常荣幸地能够让我们有机会来分享政府的职能部门对浦东新区未来的战略发展的设想。
在这样的一个背景下,我们召开这样的会议,意义相当深远。
我们知道,在座的每一个企业家都在市场经济的海洋当中唱念坐打好多年,而社会繁荣跟各位企业家所作的卓越贡献密切相关,但是大家不要忘了,我们即使是再好的演员,我们也需要政府来搭台才能唱好市场经济这部大戏。
请允许我介绍今天的来宾:
浦东新区发展计划局局长朱若霖先生,浦东新区经济贸易局商业处处长荣雪伟先生,浦东新区国有资产监督管理委员会国资处处长,城建集团副总裁祝勇先生,戴德梁行执行董事上海公司总经理张国正先生,解放日报住宅消费主编乐缨女士,来自上海现代建筑集团都市院总建筑师李军先生,还有来自跟我一个学校、同时也是房地产方面的专家,他是上海复旦大学商业地产专家华伟先生。
另外还有很多的嘉宾,在这里就不一一介绍了。
这里我简单介绍一些代表集团机构,上海陆家嘴集团有限公司代表,英国渣打银行有限公司上海分行代表等。
在座都是房地产方面的专家,对上海的CBD以及商住楼或者是甲等写字楼的状况了若指掌,我们说淮海路、南京西路、徐家汇、小陆家嘴、虹桥开发区,这其中浦西占了四大,浦东小陆家嘴当然是当仁不让,但是有一个问题,对于浦东的发展,这么一个CBD够吗?
如果不够,当然按照市场经济的规律办事的话,我们又有可能推出怎样的一个新的CBD呢?
浦东新区的规划到底给我们带来哪些CBD进一步发展的信心呢?
我们以热烈的掌声欢迎来自浦东新区发展计划局局长朱若霖先生给我们分享他的心得。
朱若霖:
首先我代表万大宁区长向大会表示热烈的祝贺,也感谢我们的会议举办方给我们新区政府、给我本人有这么个机会在这里跟大家交流。
万大宁区长在去市里开会的路上也给我打了几次电话,问我到会场没有,准备好了没有,区长相当重视。
应该说,今天这个会议也是我们政府很希望、很倡导的,对于我们将来的发展,和我们投资者和开发商们,围绕我们的中心工作,把我们小陆家嘴以及周边地区建设更好,这是重要的宣传和体会。
现在我代表我们发展计划局也代表我的同事,因为今天在座还有很多在浦东新区一起工作的同事们,包括经贸局和国资委,他们都有一些共同的心得和体会。
我发言的题目是,加快产业升级,提升服务功能——浅谈浦东新区发展战略与商业发展机遇。
21世纪头20年是我国必须抓紧抓住并且是我国大有所为的战略时期,十一五期间是浦东新区率先基本实现现代化,率先全面建设小康社会,加快建设外向型、多功能现代化新区的关键化阶段。
这个阶段除了政府的努力以外,政府的影响以外,我们在座的各位,以及我们在座所代表的一个阶层,应该说是我们这些目标的一个很好的合作伙伴。
所以我们在此把我们的目标予以宣传,希望取得大家的一些理解、支持、批评、完善、指正,是一种非常必要的宣传。
一,浦东新区发展面临的机遇和挑战。
世界经济将保持稳定增长态势,我国正处于全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化新的发展时期,随着WTO有关协议的全面履行,国内外市场关联度进一步提高,将与浦东新区服务贸易,提升外向型的经济层次,推进国际化,带来重要的机遇。
十一五期间,上海将形成四个中心的基本框架:
国际金融中心、航运中心的加快建设,浦东新区综合配套改革试点工作全面推进,2010年上海世博会举办的难得机遇,都将成为浦东新一轮发展的新动力和良好的环境。
同时,浦东新区的经济和社会发展中也面临着不少的困难和问题,因此商务成本提高近几年开始显现。
二是在政策效益减弱的趋势下,体制和机制有待于进一步强化。
三是浦东新区综合服务功能的金融和现代服务业的发展仍显得缓慢,商业核心的竞争力和自主创新能力仍待提升。
四是经济运行环境与国际通行的规则和做法相比仍然存在一定的差距。
五是社会事业发展与经济发展水平相比仍显滞后。
同时,城市综合配套服务设施尚不完善。
六是城市管理体制有快速扩大的城市化面积,迅速增长的人口规模不适应等矛盾日益显现。
同时,城郊发展的不平衡问题依然存在。
这六大问题是我们面临着的发展瓶颈,需要我们一起共同解决。
二,浦东新区发展目标的确定。
浦东新区发展目标确定,面临新的形势,浦东新区要充分利用国际国内两个市场,进一步加大自主创新和扩大开放,努力争创经济发展的新优势。
为此,我们新区要按照科学发展观的要求,努力遵行六个更加注意。
一是更加注重遵循经济发展规律,更加注重调整产业结构,更加注重转变经济增长方式,更加注重依靠制度创新推动发展,更加注重优化综合发展环境,更加注重民生问题,以促进社会的和谐。
在五个方面要有所突破:
第一,在经济发展方面取得新的突破;第二,在构建和和谐社会方面取得新的突破;三是在科技创新方面取得突破;四是在自主创新和扩大开放上取得新的突破;五是在城市建设和功能提升方面取得新的突破。
三,浦东新区未来发展战略的选择。
为了实现浦东新区规划定位和社会发展的总体目标,考虑面临着的新机遇和发展的重点方向,围绕一个作用三个区的功能定位,浦东新区将重点实施五大战略:
一,创新推动战略;二,世博带动战略;三,区域化发展战略;四,产业高端和集群战略;五,综合环境优化战略。
四,浦东新区的城市空间结构。
浦东新区的城市空间结构一轴三带:
一轴是东西发展轴,从浦西的虹桥机场一直到浦东的浦东机场这么一个东西发展轴,这是我们城市的景观轴,又是我们上海市的一个城市风貌体现的延伸轴。
三带:
一个是沿着黄浦江的发展带,100年来黄浦江孕育了上海人,应该是我们产业的发源地,也是我们上海的一条母亲河。
但是随着时代变迁以后,这些滨黄浦江的地带如何还给老百姓,如何更加贴近我们生活,所以市委市政府非常注重黄浦江两岸的开发和发展,这个开发是把原来的产业回归于一些老百姓的绿化、生活、游戏区域。
第二个带,一江三桥的产业带,外高桥、金桥、张江。
三,滨江沿海产业带,这个产业带里面有外高桥的保税区,有外高桥港区,还有华夏旅游度假区。
浦东除了一轴三带以外,还有一个就是六大功能片区。
大家都知道,浦东发展现在已经进入第16年,整个来说城市化发展最快、最迅速、最令人瞩目的就是陆家嘴金融贸易区,我们进一步发展,如何提升功能,如何把浦东建设成为一个最适宜人居住的地方。
大家都知道,发展成为最适宜人居住的地方,那么高层人士、各界人士,尤其是国际人士,都会慕名而来,因为我们的各种活动都是和我们的生活密切相关的。
所以这里我们想打造除了陆家嘴地区以外、花木地区以外,打造第三个更适宜人居住的区域。
为此,区委区政府在市委市政府的指导下,着重发展浦东的六大功能区。
以外高桥产业为支柱的外高桥功能区域,金桥功能区域,张江功能区域,浦东机场物流区域为支柱的川沙功能区域,以及以世博园区为产业支柱导向的三林功能区域,还有就是我们现在所处的区域,以上海市CBD重要组成部分作为支柱的陆家嘴功能区域。
这六个功能区域,相信在若干年以后,除了小陆家嘴以外,除了花木地区以外,在浦东形成这六片相对集中相对繁荣的一个城市化的区域。
五,浦东新区商业发展设想。
1990年浦东新区开发之初,常驻人口140万,到2000年达到240万,2005年达到280万。
浦东新区已经成为我国人口发展最快的区域之一,从规模上看,相当于15年建设成一个百万人口的大省。
浦东新区与其他地区相比较发展商贸服务业的优势比较明显,主要体现在:
一,具有国际空港的优势;二,开放政策机制灵活;三,国际知名度高,吸引力强,商贸、旅游、港口、物流、会展、文化等合作比较紧密;四,资源占有,全区现有商业面积约330万平方米,十一五期间规划的商业建设达210万平方米,大型商业设施、商务楼宇等商业设施的建设为商业发展提供了基础保障。
浦东新区商业的发展目标。
着重发展商业的四大功能:
一是都市生活功能,以服务本区的居民,以零售业、餐饮业为主;二是高端商务部门,以及现代化集聚区,以高档商业楼宇为主要载体,星级酒店、会展设施相配套的高端商务区域;三是采购贸易部门,浦东新区便捷交通和区位优势,启动一批现代化新型的楼宇中心和要素市场,形成贸易总经济区域;四是旅游休闲功能,建设浦东新区的城市建设风貌,以及特有的一些都市型的旅游景点,比如东方明珠,即将建设的环球金融中心,金茂大厦等等,形成一个都市旅游化的中心,服务于全区、市内外,乃至国内外,满足人们作为城市旅游休闲的功能区。
规划布局的第三方面,我们在布置的商业区域当中有一个是市级商业中心。
市级商业中心又分为中心商业群和特色商业群。
第二是分区商业中心,分区商业中心指的是交通枢纽比较集中的区域,以及六个功能区所集中的一些区域里面设定的商业中心,根据城镇产业特色、区域支柱产业特色、基础设施、人口居住等等特点,形成了一个分区商业中心。
第三个层面是社区商业,以浦东新区现有的国际化社区为主导,还有大量新的一些居民社区为主要骨干的一些社区商业服务区域,由这些来组成一个完整浦东的商业功能区域。
综上所述,浦东新区在市委市政府的领导下,在中央批准的一个综合配套改革试点区的政策指引下,发展的前景一定会是很美好的。
由于时间所限,我在报告上面所讲述的一些内容,以后想详细通过网上和宣传机构以备大家索取,这里只能进行一些大概的描述。
谢谢大家!
主持人:
谢谢朱局长,时间观念意识非常强,即使给他的时间不多,他已经言简意赅地把浦东新区未来的功能打造战略布局给大家讲得非常清楚了。
他作为政府的官员,不太可能直接针对竹园CBD的战略发表自己的看法,因为他胸中怀着浦东整个发展的大局,但是他给我们的这些暗示请允许我在这里给大家点出来。
他认为,发展的战略有这么几条,一条是要跟创新推动结合起来,一条是要跟世博概念结合起来,一条跟区域化发展结合起来,一条跟高端产业发展结合起来等等,特别是要优化一些产业的配套。
如果在座细心的各位,能够仔细分享他这样五大战略的话,然后再把竹园CBD定位再跟这五大战略进行比较,我相信答案是不证自明的。
接下来我们特别荣幸地邀请到在浦东政府服务于企业方面也做出很多工作的,来自浦东新区经贸局商业处处长荣雪伟先生,跟我们分享他对浦东未来发展的具体看法。
荣雪伟:
各位领导,各位专家,各位来宾,下午好!
根据我们正在制定的浦东新区的商业十一五规划,浦东新区的商业正像刚才朱局长所说的,分为四个商圈:
第一,中心商圈,也是上海的市级商业中心;第二,特色商圈;第三,结合浦东新区的各个功能区的新市镇的建设,我们建设分区商业中心;第四,居住区的商圈。
浦东新区的商业分成四个商圈,中心商圈、特色商圈、分区商业中心、居住区商圈。
竹园商贸区正处于浦东新区的中心商圈,在中心商圈之内也有一部分紧贴中心商圈。
如果说要介绍竹园商贸区的商业发展态势,那么也就要主要介绍我们的中心商圈的发展态势,因为中心商圈发展的态势是一部分在中心商圈里面,一部分紧贴中心商圈,从中心商圈就可以看到整个竹园商贸区的商业发展态势。
下面我把中心商圈商业态势发展情况向在座各位领导、专家、来宾作一个汇报。
一,规划范围。
中心商圈,也就是我们所称的张杨路商业中心,或者是上海市的市级商业中心之一。
张杨路中心是以新上海商业城,也就是八佰伴周边,结合东方路、张杨路轨道交通枢纽的建设,和周边的空间发展资源,以张杨路为中轴线向南北辐射,北至世纪大道,南至潍坊路所形成的商圈。
二,现状概况。
新上海商业城商圈,张杨路到商城路,到崂山东路到浦东南路,截止2005年底有24幢商务大楼组成,其中的办公面积约50万平方米,商业面积共47万平方米,其中38万平方米商业面积以及办公面积都在营业当中,8.6万平方米的商业面积目前正在建设当中。
目前以时代广场、第一八佰伴,基本实现了一线品牌为导向,二线品牌为主体,三线品牌为补充的主体。
综合百货、数码家电、商业娱乐是新上海商业城的三大主力板块。
2005年全年实现商品销售共43亿。
另外,除新上海商业城以外,世纪大道、东方路枢纽周边,东方路轨道交通枢纽是上海市唯一一个四条轨道交通交汇的一个枢纽站,在这个枢纽站两侧规划建设二换三、二换四建设为核心,也就是世纪联华、好美家这一块,还有对面拆平的金碧辉煌这一块,现在是和黄、北仑都在参与建设当中。
还有潍坊路商业街,形成酒店、办公、娱乐、商业为主的办公集群。
整个张杨路商圈也是上海市的市级商业中心之一,我们对它的定位是,集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲功能于一体,以中高档的消费为主,满足浦东市民商务人员和市内外观光游客的消费需求,并与浦东开发开放的形态和功能相适应的综合性的市级商业中心。
四,规划布局。
以新上海商业城为核心,结合世纪大道、张杨路、东方路轨道交通枢纽,二换三、二换四地块高层次商业功能的开发,整合商业资源,以张杨路东向沿至世纪大道节点,转向世纪大道,形成世纪大道观光、休闲、购物一条街,在整个空间形态上形成两线、两新、两轴。
两新是新上海商业城,另外一新是二换三、二换四轨道交通枢纽的节点,两轴是张杨路发展轴、世纪大道发展轴,形成两新两轴的商业空间发展格局。
在功能结构组织上,以新上海商业城为基础,与二换三、二换四地块有机衔接,通过世纪大道沿街高级专卖店、艺术画廊、酒吧、咖啡馆等等功能连接起来,在整个商业圈内形成融合不同时代特征的不同建筑风格、不同功能配置,以及不同的业态组合,组团状的辐射,轴心发展的中心商业区,成为新城市繁荣的基点,新商业的样板之地,新浦东的活力之源。
整个张杨路中心商业圈内商业建筑总量控制在100万平方米。
以上这些是我今天要向在座各位领导和专家所要汇报的,我们今年十一五发展规划当中的张杨路中心商圈规划发展的一些配置。
谢谢!
主持人:
谢谢荣先生,荣先生也非常技术性地给大家描述了规划发展的新上海商业中心的未来概况。
我刚才也在下面做了一个小小的调研,一开始听不懂什么叫二换三、二换四地块,后来结合这个主体大概懂了,竹园似乎也跟这个地块有着密切的关系。
作为主持人,我不是房地产专业的学生或者是研究者,但是听到荣处对这样一个商业中心的整体规划,让我想到,上海其实有另外一个商业中心跟它类似,那就是徐家汇。
但是从他具体的介绍过程当中,我发现在商业发展的规划当中,比如说一线的品牌为主导,二线品牌为主体,三线品牌为补充,构成了一个非常完备的商业服务系统,这恐怕在徐家汇也是比较少见的。
更重要的是,我们有全市的四个轨道交通在这里汇集成为一个交通枢纽,因此城市交通基础设施的优势恐怕也是其他地方不可代替的。
接下来我们就要问了,从竹园CBD这样不断建设和发展的过程当中,我们有一些新兴的项目现在能够看得到,也能够展望得到。
我们知道戴德梁行是全球做房地产的咨询商,他们从浦东特别是竹园CBD的这样一个窗口,特别是从城建的城建国际中心这样一个项目的窗口,能够了望出未来竹园CBD发展怎样的景象呢?
我们特别邀请戴德梁行投资部董事叶建成先生给我们做一个发言。
叶建今天我讲的主题是投资市场在上海去年跟今年的蓬勃发展,会对我们的开发商带来一些什么新的机遇。
首先我会先回顾一下过去12个月上海的投资市场是怎么样蓬勃,有些什么样的机构投资者已经进入了上海的投资市场,他们拿些什么东西,做过什么交易。
然后我再讲,从这些交易来看他们为什么来上海做投资,他们投资收购的想法是怎么样的。
第三点我会讲,通过这样的分析,他们这样的举动,会给我们创造什么新的机会。
上海的商业市场经过十年的高速发展,今天我们已经遇到一个新的情况,以前我们招商引资是要招一些有实力的开发商进行土地开发,今天我们超前一步,我们今天考虑是怎么样建好的项目,怎么样引进住户,到今天有外资机构投资者进来的时候我们再超前一步想,我们的项目做好了,找到好住户了,怎么样找到一个包装形式整体出售给一个机构投资者,然后再启动另外一个项目。
其实这中间的过程不是一厢情愿想到就可以达到的,也是通过一个漫长的时间表,从土地开发,从土地制度的完善、公开,到整个商业市场走向国际化,有跨国企业的进入,而且这些跨国企业也陆陆续续壮大,把上海作为我们的总部基地,使得我们的办公室租金以及入住率提升,也一直带来新的投资机构。
中间我们走了十年,从05年开始看到了有一个最大的变化。
首先回顾一下上海投资市场过去十年所走过的一些路。
从90年开始,上海市场最早一批来的投资者以开发商为主,而这批开发商也是以东南亚资金为主,他们所做的一般都是开发型的项目,做商业房产开发、做高档住宅开发。
现在我们在南京西路、淮海路所看到的主要办公楼都是由这批香港、新加坡的开发商所开发的项目。
但是随着我们土地市场的公开招标拍卖、市场透明度开始增加的时候,我们开始看到有一批非亚洲地区的开发商进入这个市场,有荷兰的R&G做新高档项目的开发,有来自美国的汉斯在北京做一些地产开发项目,还有来自澳大利亚的墨格里银行在上海做一些住宅项目开发。
但是这一批来自西方的开发商,他们跟东南亚的资金有明显的不同,他们是单体一个项目一个项目做,而且做的规模都是比较小量的。
到今天这个市场我们可以看到现在有一批新的投资客户进入这个市场,这批新的投资客户以机构投资者为主,他们进来的方式不一样,他们会收购一些成熟的物业、带有租赁的物业,而不完全做开发性的项目。
但是这些机构投资者进入中国,他们把自己叫做机会性的投资者,就是看中中国高速的经济发展,看中中国的物业价值相对来说跟世界上的一些城市比较还是有相当低的价值空间,所以这些机构性投资者进入中国就看好这几点,然后经过这几年中国先进的物业管理,提升它的物业价值,三到五年比较成熟的时候,再把这些物业出售,这是他们来中国收购的理念。
各位会问,五到六年之后谁会接盘买这些项目呢?
大家不用担心,随着中国投资市场越来越开放,越来越成熟,我们会看到将来这个市场上会有一批长期的机构投资者,可能是从海外来的,最大的可能是从国内来的。
他们很清楚,在国内我们没有一个房地产信托投资渠道,国内很多的保险公司资金,民众的一些钱因为各种各样的原因还没能完全直接进入房地产投资,他们现在只能做一些短期性的融资,做一些银行贷款,甚至在海外的股票市场做投资,但法律上还没有这个平台,让他们有一个渠道进入直接的房地产投资。
当然随着国家政策越来越放开,我们会看到五到六年之后国内很多保险公司的钱会进入房产投资市场。
国内保险公司投资理念跟海外的机构性投资者不一样,他们可能不会再追逐高增长的投资,我们会追求稳定的低收益的方法。
未来房地产市场这四大块的增长会越来越多,最重要的还是长期资金进入这个市场。
长期资金进入这个市场对我们投资者和开发商来说会有一个比较好的消息,现在大家跟这些海外机构投资者谈判的时候,你会看到他们的价格出得很低,就是因为他们将来要看到未来的风险以及未来升值的空间,对于机构投资者来说,长期来说他们看到一个好的回报率和项目,他们出的金钱就会高一点。
上海投资市场其实真正启动是从05年开始的,我们的投资市场不一样,我们买一些投资性的物业,是比较成熟的物业,现成的物业,而不是说开发的物业。
开发也可以说是投资,但在我们投资市场管理里面会作为开发资金,我们说投资资金是指资金买现成的物业,可能是买烂尾楼,可能是买不完善的物业,可能是买位置很好的带租性的物业。
02年到04年投资市场显得比较零乱,而且是零零碎碎的交易,但是05年不一样,我们看到05年在上海有超过7亿美金的投资量发生。
06年到第一季度,我们看到的交易已经差不多接近05年的一半。
这就看到了海外机构投资者进入中国市场的兴趣越来越浓,而且所做的动作更快速了,不像以前慢慢计划、慢慢学习,现在因为很多资本进入了,就有很强的竞争性,而且在这个模式下,因为有一段时间理解这个市场的操作,他们也更熟练了。
你可以看到整个机构都是市场主要的资本还是以海外为主,国内的资本还是小于3%,大部分的资本以美国的资金为主,新加坡、香港、欧洲有一小部分还是以美国为主。
我们看一下在这个市场上到底发生了哪些交易。
办公楼市场过去12个月我们看到有五栋整栋的办公楼交易,我们公司去年也促成了一宗市场上比较具有代表性的交易,就是引进花旗房地产基金进入上海,为他们做中国的第一栋收购是永新广场,在人民公园的甲级办公楼,这栋办公楼是完全租赁的。
这栋租赁对于花旗银行来说有战略性的意义,因为花旗银行亚太区去年4月成立,6月份已经锁定这个收购项目,9月份完成交易,整个过程对他们来说很畅顺。
从这个交易之后,他们也大大增强对中国房地产市场的投资,他们现在管理的房地产资金从去年的2亿美金现在已经增加到20亿美金,大部分的投资都会放在中国地区。
办公楼市场去年一年总的交易类是4.6亿美金。
除了办公楼市场,商铺市场也是投资热点,去年我们看到有四个整栋商场的交易,总的交易量是3.9亿美金,只是比办公楼少了一点点。
商铺市场的投资跟办公楼有一点不一样,办公楼是带有租赁的成熟物业,在市场方面很多都是买一些空置、管理不完善的物业,希望通过重新的包装、重新的装修提升它的价值,很多的商场都是空的,所以他们利用团队的先进管理方法去提升物业价值。
住宅市场这里其实只是做服务性的公寓,去年有5栋整栋服务性公寓交易,交易额3.7亿美金。
最新的一栋是高盛收购了长宁区的一栋服务式公寓,7000万到8000万美金的一个交易。
最近看到新的机会资金在翠湖天地买了一栋楼,准备改造成为服务式公寓。
另外一个投资热点就是物流仓库物业。
去年我们完成了欧罗物流园的物流收购。
这个收购具有战略性的意义,因为欧罗物流园交易代表了上海第一个成熟物流物业交易个案,它全部都是租给一些跨国物流公司。
物流投资市场的机会在现在这个阶段还是停留在开发机会多于投资现有的物业,因为甲级的物流仓库在上海还是比较缺少的,很多都是需要自己买地再重新建造,但是我们会看到越来越多的资本会追逐仓库物流的物业。
上次我说过,自从我们公司代理了花旗银行做了这个交易之后,我们也帮花旗银行在中国寻找更多的投资项目,其中物流园的项目也是花旗银行比较重要的投资重点。
讲了那么多,对我们开发商来说有什么机会呢?
以前开发商做办公楼,很多时候他们都是倾向于预售,预售也是一个主要的融资渠道,楼还没建好之前去拆售,卖给个体的小业主。
但是现在有一个新的模式,我们先不预售,先把这栋楼建好、租赁好,比较成熟了之后,整体卖给机构投资者。
以前我们想整体出售、整体买卖,现在我们有了,现在投资市场、办公楼市场,有很多资金想找到好的整栋的办公楼去买,但是很多人都不愿意去买,不知道城建有没有兴趣找个整体买家出售,如果有兴趣的话,明天就可能促成这个交易了,现在是有很多买家,但是没有整体办公楼供应。
其实这是给开发商带来了一个新的融资渠道,现在很多投资者也很看好上海的办公楼市场,他们现在也不会很慢地等你把这栋楼建好租赁好再进入收购,因为那个时候的收购已经很慢了,他们会倾向于一个有实力的,有高档办公楼开发经验的开发商作为合作伙伴,他会提供开发前的资金,本地开发商负责建造和租赁,建好之后再以比较好的价格转让给他,他会提前进入上海办公楼市场。
刚刚我讲过永新广场,为什么机构投资者会倾向于收购这样的物业呢?
永新广场96年建好,它是上海浦西第一栋甲级办公楼物业,里面的住户都是财富500强企业,比如有AIG、柯达、法国航空这样一些知名住户,有这样知名的住户是吸引到花旗银行去收购的最重要原因。
花旗银行房地产部门的总部在纽约,他们觉得这个项目很好,有很多住
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