酒店式公寓投资开发预算书.docx
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酒店式公寓投资开发预算书
酒店式公寓投资开发预算书
财务分析
(一).投资与成本费用估算
本项目总建筑面积为170489平米,其中地上建筑面积135501平米(内含高层住宅95337平米,排房16591.4平米,酒店式公寓19986.2平米,商业1860.2平米),地下建筑面积34988平米(车库22733平米,地下商场12255平米)。
1.开发成本估算
2.
(1)土地成本16000万元
(2)
土地出让金:
16000万元(含契税、市政配套)
(2)前期工程费:
963万元,详见本项目前期工程费估算表
前期工程费估算表
序号
项目
计算依据
计价(万元)
1
设计费
20元/平米
341
2
水文、地质、勘察费
3元/平米
16.7
3
筹建开办费
建安工程费×1.5%
409
4
平整土地
30元/平米
167.1
5
桩基测试
2元/平米
11.1
6
面积测绘
1元/平米
5.6
7
审核费
0.75元/平米
12.5
合计
963
(3)建安工程费:
27261万元。
建安成本将参考XX市一般商品房工程造价行情。
建安工程费地下建筑按每平米造价2000元/平米、高层及俱乐部按1500元/平米,酒店式公寓(含装修)按2300元/平米、排房及商业按600元/平米计。
项目
总建(平米)
计算依据(元/平米)
计价(万元)
地下建筑
34988
2000
6998
高层
95337
1500
14300
酒店式公寓
19986
2300
4597
俱乐部
1726
1500
259
排房及商业
18451
600
1107
合计
27261
(4)小区配套设施费1758万元。
序号
项目
计算依据
计价(万元)
1
绿化系统
20元/平米
341
2
道路系统
30元/平米
510
3
给排水系统
15元/平米
260
4
天然气管线
10元/平米
170
5
通信系统
8元/平米
136
6
智能化及安保系统
20元/平米
341
合计
103元/平米
1758
(5)开发期间费用:
1291万元。
开发期间税费一览表
序号
类别
计算依据
计价(万元)
1
建筑质量安全监督费
1.8元/平米
30.7
2
水电增容费
20元/平米
341
3
监理费
12元/平米
204.6
4
白蚁防治费
2元/平米
34
5
高教及附加费
10元/平米
170
6
墙改费
10元/平米
170
7
房屋测绘费
4元/平米
68
4
其它
建安工程费×1%
272.6
合计
1291
(6)不可预见费1379.5万元,取以上1-4项之和的3%
(7)开发成本为以上1-6项之和。
开发成本=48652.5万元
(二).开发费用估算
1.管理费用:
730万元,取开发成本的1.5%
2.销售费用:
1094万元
销售费用估算表
序号
项目
计算依据
计价(万元)
1
广告宣传及市场推广费用
销售收入×0.75%
469
2
其他销售费用
销售收入×1%
625
合计
1094
3.财务费用:
756万元
本项目共需银行借贷11000万元,需向银行支付利息756万元。
开发费用:
2580万元,前面1-3项之和。
(三).总成本费用汇总及分摊表
本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表
项目
总额(万元)
单位成本(元/平米)
1、开发成本
48652.5
2853.7
土地成本
16000
938.5
前期工程费
963
56.5
建安工程费
27261
1599
配套设施费
1758
103
开发期间税费
1291
75.7
不可预见费
1379.5
80.9
2、开发费用
2580
153.3
管理费用
730
42.8
销售费用
1094
64.2
财务费用
756
44.3
3、合计
51232.5
3007
注:
投资分摊的原则:
总原则:
所有的总投资均应分摊到可售的面积中去。
细则:
(1)按计算投资的各项成本来分摊;
(2)各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊;
(3)若不能按使用数量或容量来分摊,则按各功能面积比例来分摊;
(4)各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊,同工程无关的按功能面积比例分摊;
(5)与工程无关的分项按各功能面积比例分摊;
(四).资金筹措、投资计划
(1)资金筹措与投资计划;
(2)
本项目开发投资的资金来源有三个渠道:
一是企业自有资金,二是银行贷款,三是销售房收入用于投资部分。
本项目开发商投入自有资金18000万元作为启动资金,另需向银行贷款11000万元用于投资,剩余22232.5万元由销售房收入补充,总投资为51232.5万元,其中756万元的银行贷款利息从物业的销售收入中支付。
详见投资计划与资金筹措表
序号
项目
合计
建设经营期
05年7-12月
06年1-6月
06年7-12月
07年1-6月
07年7-12月
08年1-6月
08年7-12月
1
投资总额
51232.5
28603.1
6015
7879.4
4052.8
4579.6
100
0
1.1
建设投资
51232.5
28603.1
6015
7879.4
4052.8
4579.6
100
0
1.1.1
土地成本
16000
16000
0
0
0
0
0
0
1.1.2
前期费用
963
963
0
0
0
0
0
0
1.1.3
工程费
27261
9775
4338.6
6441
3111.6
3595
0
0
1.1.4
小区配套费
1758
524
298
404
225
304.8
0
0
1.1.5
期间费用
3871
929.5
1144.4
716.9
539.4
440.4
100
0
1.1.6
不可预见费
1379.5
411.6
234
317.5
176.8
239.4
0
0
2
资金筹措
51232.5
28603.1
6015
7879.4
4052.8
4579.6
100
0
2.1
自有资金
18000
17603.1
0
0
0
0
0
0
2.2
借款
11000
11000
0
0
0
0
0
0
2.3
销售收入再投入
22787.5
0
6015
7879.4
4052.8
4579.6
100
0
(五).项目现金流量分析
假定本项目的全部物业均由开发商独家建设并且销售,而对于开发商可能进行土地经营的情况所发生的现金流量,因属于开发商主观行为,在本报告财务分析中无法进行考虑。
◆建设进度
◆
本行假设本项目主体建筑工程自2005年7月开工,具体项目进度如下:
分期开发进度安排
一、开发周期
第一期
第二期
第三期
合计
二、开发进度计划(M2)
2005年
2006年
2007年
7-12月
1-6月
7-12月
1-6月
7-12月
地下建筑
10890
11100
12998
34988
高层
20000
27198
28140
20000
95338
酒店式公寓
19986
19986
排房
12250
12250
商业
1860
4341
6201
俱乐部
1726
1726
◆预售
◆
根据XX市目前在售物业的预售情况,本项目预售期可定于2006年上半年1月左右。
◆销售价格
◆
综合目前在售物业价格及对市场类商铺价格的预测,建议06年住宅均价3500元/平米,商铺均价9000元/平米,酒店式公寓均价4300元/平米,排房(底层另计)均价3000元/平米,地下商场5000元/平米。
各物业年度价格涨幅均按10%计。
注:
本项目在开发周期内可能实现的平均销售价格中均已考虑地段、竞争项目及价格涨幅等因素。
◆销售进度计划及销售收入
销售计划(M2)
2006年
2007年
2008年
合计
1-6月
7-12月
1-6月
7-12月
1-6月
7-12月
地下建筑
4000
3500
2850
6462
5652
2451
——
高层
30876
26131
24694
13636
0
0
——
酒店式公寓
15988
3998
0
0
0
0
——
排房
0
0
0
4900
4900
2450
——
商业
0
0
744
2480
2108
869
——
销售收入(万元)
18214
11351
10244
12226
7140
3319
62494
注:
地下车库价格按4万/个,销售50%计。
◆项目现金流量表
◆
对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》,参照我国新的财会制度,结合房地产开发的实际情况,分别计算全部投资和自有资金的经济效益。
注:
1、本项目贷款利率为5.6%,我行建议“选取稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率,故基准收益率Ic取为8%。
2.开发期间费用及不可预见费用等按每期建面比例分期投入。
项目全部投资现金流量表(万元)
序号
项目
建设经营期
05年7-12月
06年1-6月
06年7-12月
07年1-6月
07年7-12月
08年1-6月
08年7-12月
1
现金流入
0
18214
11351
10244
12226
7140
3319
1.1
销售收入
0
18214
11351
10244
12226
7140
3319
1.2
其他现金流入
0
0
0
0
0
0
0
2
现金流出
28603.1
7017
8503.7
4616.2
5252
492.7
182.5
2.1
付土地款
16000
0
0
0
0
0
0
2.2
付工程款
10738
4338.6
6441
3111.6
3595
0
0
2.3
小区配套费
524
298
404
225
304.8
0
0
2.4
期间费用
929.5
1144.4
716.9
539.4
440.4
100
0
2.5
不可预见费
411.6
234
317.5
176.8
239.4
0
0
2.6
销售税金
0
1002
624.3
563.4
672.4
392.7
182.5
3
净现金流
-28603.1
11197
2847.3
5627.8
6974
6647.3
3136.5
4
累计净现金流
-28603.1
-17406.1
-14558.8
-8931
-1957
4690.3
7826.8
5
折现净现金流
-26484.3
9600
2260.3
4136.7
4746.4
4189
1830.4
6
累计折现净现金流
-26484.3
-16884.3
-14624
-10487.3
-5740.9
-1551.9
278.5
评价指标
财务净现值(I=8%)
278.5
财务内部收益率
8.39%
从上述指数可以看出本项目全部投资的财务净现值为一正值,税后的财务内部收益率大于贴现率8%,故本项目投资可行。
◆结论
◆
根据以上对于项目开发进度和销售进度预期、销售价格定位以及建筑成本测算、现金流量分析,本行测算出本项目的总体财务损益情况如下:
损益表单位:
万元
序号
项目
合计
建设经营期
05年7-12月
06年1-6月
06年7-12月
07年1-6月
07年7-12月
08年1-6月
08年7-12月
1
销售收入
62494
0
18214
11351
10244
12226
7140
3319
2
成本总额
51232.5
28603.1
6015
7879.4
4052.8
4579.6
100
0
3
销售税金
3437
0
1002
624.3
563.4
672.4
392.7
182.5
4
利润总额
7824.5
-28603.1
11197
2847.3
5627.8
6974
6647.3
3136.5
5
所得税
2582
0
0
0
0
0
1547
1035
6
税后利润
5242.5
7
投资利润率
15.3%
从上表我们可以看出本项目的利润较为可观,因此项目可行。
另一面结合建设进度安排及销售进度预计,本项目一期开工建设(含交纳土地款)需投入资金28603.1万元,资金占用量较大。
(六)、项目不确定性分析
1、项目盈亏平衡分析:
假定本项目总投资不变,且售价与收款进度如基准方案所设,则由计算可得,当物业销售率为82%时,项目的全部投资利润率为零,也即投资刚能保本。
一般认为,当盈亏平衡点的销售率≤70%时,项目风险较低。
本项目盈亏平衡点的销售率为82%,可见其具有一定的风险。
2.敏感性分析
由于在目前房地产投资中发展赏对于成本的控制日趋严密,故房地产投资之主要风险来源于市场的变化。
对于影响本项目内部收益率变动的因素最有可能发生的波动变化的是售价和成本。
因而,本项目敏感性分析针对全部投资的评价指针(财务内部收益率和投资利润率),分别计算售价上下波动5%、10%和成本上下波动5%、10%时,对经济评价指针的影响。
计算结果详见敏感性分析表
敏感性分析表:
售价影响
基准方案
售价变动
-10%
-5%
5%
10%
销售收入
62494
56244.6
59369.3
65618.7
68743.4
项目利润
7824.5
1919
4871.2
10777.2
13730
投资利润率
15.3%
3.7%
9.5%
21%
26.8%
成本影响
基准方案
成本变动
-10%
-5%
5%
10%
总投资
51232.5
46109.3
48670.9
53794
56355.8
项目利润
7824.5
12947.8
10386
5263
2701.2
投资利润率
15.3%
28%
21.3%
9.8%
4.8%
由表中资料可得:
在建安成本不变的情况下当售价下降5%、10%,将引起该项目的投资利润率分别下降5.8%、11.6%;当售价下降6.3%时,该项目投资利润率等于基准收益率(Ic=8%),到达临界点,此时,售价再下降则投资利润率将达不到预期的基准收益率。
当在售价不变的情况下当建安工程费上升5%、10%,将引起该项目的投资利润率分别下降5.5%、10.5%;当建安工程费上升6.7%时,该项目投资利润率等于基准收益率(Ic=8%),到达临界点,此时,若建安工程费再上升则投资利润率将达不到预期的基准收益率。
由以上分析可以得出,售价和建安工程费都是该项目的敏感因素,相比之下,售价因素更为敏感。
除了售价对本项目的影响较大外,工期和销售率对本项目的影响也值得注意。
工期延误除了导致资金不能及时回收再投入,还会影响楼盘的信誉和形象;而销售率低下,即意味着投资资金不能快速回收,这样会使整个项目将陷入僵局。
(七).风险规避与控制措施
1.风险类型
a).成本风险:
从现时的社会物价情况来看,物资价格的大幅度上升的可能性不大,但有可能会因为决策和管理等人为错误而导致成本上升,换句话说,就是会有较大的公司风险。
因此在重要决策上要避免一个人说了算,避免主观错误的出现。
b).市场风险:
市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化,以及金融市场、原料市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。
在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下,本项目最大风险主要来自两个方面,一是资金的后续问题,若整个项目的工期不能进行合理安排将导致资金周转不灵;二是本项目面对的客群主要是高端客户,而XX本身是一个县级城市,高端客群相对比较少,同时又有马公滩项目会对高端客群产生分流。
2.风险应对措施
针对资金风险我行建议贵司在项目建设期合理安排工程进度,同时可以在项目动工后接受预定,(允许的话可收取预定金)。
积累大量客群,以便在开盘后能造势,形成热销现象,从而达到快速消化,快速回笼资金的目的。
同时可考虑让建设单位垫资建设(根据目前情况基本都存在垫资现象)从而缓解资金压力或者与承包商签定固定总价合同,让其承担部分风险。
针对市场风险,本项目可通过委托相关销售代理公司进行集中推广销售,充分发挥其资源整合优势,这样一来既可让代理公司分担一部分市场风险,又可以督促和鞭策代理公司尽最大努力来完成销售任务。
(八)结论
在上述的财务分析中我行认为本项目的建安成本基准计算的比较充裕,一般而言不会抬高,只会降低。
而销售价格根据对市场的预测还有上浮的空间,因此整个项目的利润率还有可能更进一步的提升,另一方面通过项目的盈亏平衡分析,项目的风险系数处于合理的范围内,因此该项目是切实可行的,同时我们也要对项目的可能风险做好充分的估计。
有关说明:
本项目各种费用估算及效益评价均是初步的,本行对于本项目的财务分析是以目前的市场资料为基础,对于未来成本和价格的变动以及销售量的预测基于相对稳健、客观的态度,兼顾了一定的市场抗风险能力,因而预测的盈利水平能够顺利实现的概率较高。
今后随着市场的变化,对有些指数的测算需按实际情况加以调整,同时任何销售进度的加快都将减小项目的资金压力。
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