住宅小区项目立项报告书.docx
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住宅小区项目立项报告书.docx
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住宅小区项目立项报告书
报告说明:
1.工程概况
本项目为通南市闸港区又一住宅小区房地产建设项目,位于通南市永和路南、秦灶河西(R12049)地块。
建设主要内容包括新建小高层、高层住宅、公共配套建筑及项目所在地段绿化景观等。
2.市场调查和分析
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。
3.规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后方案,并对其进行详细的描述。
包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。
4.开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排,按照项目前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。
本项目为大型开发项目,它的建设期长、投资额大,需要对开发的内容作出统筹安排。
5.项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。
房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用及不可预见费用。
估算的精度没有预算那样高,但需力争和未来开发事实相符,提高评价的准确性。
6.项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析。
本项目开发投资较大,必须在投资前做好对资金的安排,通过不同的方式筹措资金,保证工程的顺利实施建设,并努力减少筹资成本,确保发挥最佳的投资效益。
7.项目财务评价
依据国家现行的财税制度、现行价格和有关法规,从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力等从财务状况进行分析,并借以考察项目的财务可行性。
具体包括项目的销售预测和成本预测,并在此基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制,债务偿还表、资金来源与运用表的编制,以及进行财务评价指标和偿债指标的计算,如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等,据此分析投资的效果。
8.不确定性分析和风险分析
主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。
该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析,了解各种因素对项目的影响性质和程度,为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。
同时根据风险的可能性,为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。
9.可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行性作出明确的结论。
10.研究人员对项目的建议
对本项目中存在的风险和问题提出改善建议,以及对建议的效果作出估计。
上述分析和财务评价结果表明,本项目有较好的内部收益率,较强的借款偿还能力、自身平衡能力和较强的抗风险能力。
综合评估结果表明,本方案是可行的。
关键词:
可行性研究;财务评价;风险;内部收益率背景分析
附件:
1、附表(5张)
2、项目总平面布置图
3、企业营业执照复印件
4、企业组织机构代码证复印件
5、建设用地规划条件
第1章前言
可行性研究是项目投资决策的重要依据。
尤其是大型投资项目决策的科学合理性,是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。
本报告着重对项目建设的背景、需求、运作模式、合理的建设规模、建设条件、环境保护等进行研究分析,并对项目投资做出估算,提出初步的资金筹措方案,按国家现行财税制度和建设项目经济评估方法及参数,对项目的财务状况进行了分析评价,对项目的社会效益进行分析,提出项目的可行性研究结论,供有关部门决策。
为此,现根据有关法律、法规和政策的规定,作如下可行性研究分析:
技术可行性
经济可行性
操作可行性
本报告研究的内容有项目概况,市场调查和分析,规划设计方案优选,开发进度安排,项目投资估算,项目资金筹集方案及筹资成本估算,项目财务评价,不确定性分析和风险分析,研究人员对项目的建议,可行性研究的结论。
第2章总论
2.1项目概况及建设主要内容
2.1.1项目概况
(1)项目名称:
永和路南、秦灶河西(R12049地块)住宅小区新建项目
(2)项目建设单位:
通南123置业有限公司
(3)项目负责人:
孙跃华
(4)项目建设地点:
通南市闸港区永和路南、秦灶河西地块,南侧为规划空地,西侧隔友谊路为尚海城。
(5)建设主要内容:
新建小高层、高层住宅、公共配套建筑及项目所在地段绿化景观等。
(6)建设规模和目标:
本项目规划总用地46622.43m2,总建筑面积为131180m2,计容建筑面积99700m2。
项目规划设计以现代建筑思想为基础,结合当地文化,通过平面布局、空间划分,以及平面、空间景观的架构和建筑形式,建筑材料、建筑空间的细心协调,旨在建设兼具中国传统文化和当地文化底蕴,同时又是和谐、温馨、自然、亲切的现代城镇,体现出其应有的发展活力和人文价值,充分展现通南市社会、经济、文化等各个方面的腾飞。
(7)项目方案的主要技术经济指标:
本项目的主要技术经济指标见表2-1:
表2-1项目主要经济技术指标表
项目
单位
经济指标
规划总用地面积
m2
46622.43
总建筑面积
m2
131180
其中
地上总建筑面积
m2
99700
其中
住宅面积
m2
98440
文化活动站
m2
400
居委会
m2
200
治安联防站
m2
30
公厕
m2
100
物业管理用房面积
m2
530
地下总建筑面积
m2
31480
其中
地下非机动车车库面积
m2
7680
地下机动车车库面积
m2
23800
容积率
-
2.14
建筑占地面积
m2
6180
建筑密度
%
13.26%
绿地率
%
32.8%
绿化面积
m2
15292
公共绿地面积
m2
5680
人均公共绿地面积
m2
1.58
总户数
户
1022
总人口
人
3577
住宅地面停车率
%
10%
机动车停车位
辆
1189
其中
地面停车数
辆
126
地下停车数
辆
1063
非机动车停车位
辆
2115
其中
地面停车数
辆
27
地下停车数
辆
2088
销售收入
万元
76130
建安成本
万元
56407
税金
万元
4216
土地增值税
万元
1713
利润总额
万元
13357
所得税
万元
3339
净利润
万元
10018
投资利润率
%
17
2.1.2项目建设主要内容
本项目由3幢15+1F层、4幢18+1F层、1幢34层和2幢11+1F层高层住宅以及配套公建绿化等组成。
规划总用地46622.43m2,总建筑面积为131180m2。
地上建筑面积99700m2(计容面积)包括:
住宅面积98440m2,文化活动站400m2,物业管理用房530m2,居委会200m2,治安联防站30m2,公厕100m2)。
地下车库建筑面积31480m2,主要为地下车库及人防工程。
绿化面积15292m2,覆盖率达32.8%。
项目建成后,规划总居住户数1044户,总居住人口3654人,机动车停车数量1189辆,非机动车停车数量2115辆。
2.2项目总投资及资金筹措
(1)项目总投资:
60625万元。
(2)资金筹措:
本项目资金来源主要由资本金、银行贷款和自筹资金组成。
其中公司资本金投入22000万元,向银行贷款20000万元,通过预售等途径自筹资金投入18625万元。
(3)投资效益:
本项目开发建设完成后,预计销售收入为76130万元,扣除开发建设成本,减去销售(营业)税金及附加、土地增值税、所得税后,预计净利润为10018万元。
2.3项目建设工期
本项目一次性进行方案设计和编制可行性研究报告,根据项目实施时间要求,进行建筑设计和审批。
2013年6月工程开工建设,至2015年6月全面竣工,建设年度初定为2年。
2.4可行性研究报告编制依据、编制原则及工作范围
2.4.1项目编制依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》(2008年);
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(2008年);
(3)《中华人民共和国土地管理实施条例》(2008年);
(4)《建设项目用地预审管理办法》国土资源部27号令;
(5)《中华人民共和国城乡规划法》(2008年);
(6)《城市规划编制办法》(建设部146号令);
(7)《城市环境卫生设施规划规范》(建设部公告第178号);
(8)《城市居住区设计规范》(GB50180-93);
(9)《城市居住区公共服务设施设置规定》;
(10)《住宅设计规范》(GB50096-99)(2003版);
(11)《住宅建筑规范》(GB50386—2005);
(12)《商店建筑设计规范》(JGJ48-88);
(13)《城市道路绿化规划及设计规范》;
(14)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001);
(15)《高层民用建筑设计防火规范》(GB50016-2006);
(16)《建筑设计防火规范》GBJ16—87(2001修订版);
(17)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97);
(18)《江苏省城市规划管理技术规定》(2004年版);
(19)《江苏省建设工程工程量清单计价定额》(2009年);
(20)《江苏工程造价信息》;
(21)《通南市城市总体规划》(2008-2020年);
(22)通南市住房和城乡建设局提供红线及设计要点;
(23)编制可行性研究报告委托协议书;
(24)承办单位提供的其它相关资料。
2.4.2编制原则
本报告本着分析全面、透彻和正确的原则,围绕项目的技术可行性、经济可行性和操作可行性三大核心,进行市场调查和分析,优选规划设计方案,科学安排开发进度,正确进行投资估算,提出资金筹集方案及筹资成本估算,并进行项目财务评价,不确定性分析和风险分析,研究人员对项目提出建议,并作出项目可行性研究结论。
2.4.3工作范围
报告重点对项目建设的背景、需求、运作模式、建设规模、建设条件、环境保护等进行研究分析,并对项目投资做出估算,提出初步的资金筹措方案,按国家现行财税制度和建设项目经济评估方法及参数,对项目的财务状况进行分析评价,对项目的社会效益进行分析,提出项目的可行性研究结论,供有关部门作为立项审批依据。
2.5建设单位简介
2.5.1注册资金
通南123置业有限公司于2013年1月4日成立,注册资金8000万元,资质等级为暂二级。
2.5.2主营业务
通南123置业有限公司主要从事房地产开发业务。
2.5.3配套基本条件
永和路南、秦灶河西住宅小区建设项目基础设施齐全,工程地质和水文地质条件良好,交通运输条件便利,市政条件较好,有稳定的电力保障和完善的给排水系统,通信设备齐全,具备新建条件,尤其是优越的地理位置为项目建设与资源整合带来了优越的条件。
2.6可行性研究主要结论和评价
123置业开发的永和路南、秦灶河西(R12049地块)住宅小区建设项目,必须遵循国家经济建设方针政策,体现“以人为本”的建设理念,立足当前,目标长远,统筹规划,建设和完善高品位的“宜居天地”。
本项目位于通南市闸港区永和路南、秦灶河西侧地块。
建设用地已落实,工程地质和水文地质条件较好,交通运输便利,市政条件较好,具有稳定的电力保障和完善的给排水系统。
本报告的经济和技术研究表明,本项目符合通南市经济和社会的发展需要,可充分发挥良好的社会效益,因此项目建设是切实可行的。
第3章项目建设的必要性
3.1项目建设地的区位优势
1、通南地处长江北岸,隔江与上海及苏南地区相依;北接广袤的苏北大平原,通过铁路与欧亚大陆桥相连;从长江口出海可通达中国沿海和世界各港;溯江而上,可通苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕、豫等地。
苏通长江公路大桥已建成通车,使通南进入上海一小时经济圈。
通南面临海外和内陆两大经济辐射扇面,与上海有着相似的地理区位优势。
素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉。
通南集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身,拥有长江岸线226公里,其中可建万吨级深水泊位的岸线30多公里;拥有海岸线210公里,其中可建5万吨级以上深水泊位的岸线40多公里。
全市海岸带面积1.3万平方公里,沿海滩涂21万公顷,是我国沿海地区土地资源最丰富的地区之一。
已探明的矿产资源主要有铁矿、石油、天然气、煤、大理石等。
全市耕地总面积700万亩,土壤肥沃,适种范围广,盛产水稻、蚕茧、棉花、油料等作物。
水产资源十分丰富,是全国文蛤、紫菜、河鳗、沙蚕、对虾的出口创汇基地。
吕四渔场是全国四大渔场、世界九大渔场之一。
2、通南市闸港区概况
闸港区位于通南市主城区西北侧,成立于1993年,为通南市6个省级开发区之一。
闸港区地处长江入海口北岸,海陆空交通十分发达,南枕长江,与上海、苏州隔江相望,北临广袤的苏北平原,通沙汽渡和通南火车站坐落区内,204国道、沿江一级公路、宁通高速公路、宁启铁路和通扬、通吕两大运河穿区而过,通南机场咫尺毗邻,区内九圩港河和第二船闸是连接苏北腹地的水陆交通枢纽。
全区总面积134.5平方公里,耕地面积6.45万亩,粮食作物面积9.49万亩;拥有9公里长江岸线,天生港港区是通南港的上游重要组成港区。
根据闸港区分区规划综合方案,规划综合方案,规划将闸港经济开发区(简称开发区)、天生片、唐闸片、站前片四大区片。
其中开发区片规划为闸港区的政治、经济中心,以发展工业为主,根据分析,本报告认为在通南发展城市形象和成熟地产行业尚有巨大的空间。
通南的地产业需要国际化的居住概念和更多的品质楼盘。
3.2项目建设地的环境优势
本项目北侧为永和路,东侧为规划道路和秦灶河,南侧为规划道路,西侧为友谊路。
根据通南市2012年环境状况公报,通南市闸港区环境空气中的PM10、SO2、NO2的年日平均浓度均符合《环境空气质量标准》(GB3095-1996)中二级标准。
建设项目周边环境较好,无主要环境问题。
本项目道路交通状况良好,可达性及可见性高,对于建设住宅项目来说拥有较好的条件。
地块完整方正,适合打造高档次的综合社区。
目前通南市虽已建成十多个新住宅区,但通南的社会经济发展较快,住宅用房的发展空间仍然很大。
项目位于通南市极具发展潜力的地块,地理位置优势明显,具有闹中取静之优,为提高区域居住层次,规划设计中重视绿化,以水为主,以景为本。
因此,通南123置业有限公司拟在通南市闸港区永和路南、秦灶河西地块建设住宅小区,使之成为通南市高品位、高格调于一身的宜居天地十分必要。
第4章自然条件与社会经济概况
4.1自然条件
通南市地处以长江冲积成土为主、浅海为次的长江中下游平原。
境内地形低而平坦,沟河纵横,平均海拔4.96m。
地势呈西北偏高,东南偏低态势。
西部最高处海拔5.2m,东部最低处海拔2.5m,南北横截面呈孤形,两头低,中间高。
地层基本为沙土沉积,平均承载力标准值为120Kpa,可作为一般建筑物的天然地基持力层。
区内第四系地层自下而上分为:
下更新统、中更新统、上更新统和全新统四个沉积阶段。
其中全新统(Q4)成因类型复杂,冲积相沿江分布,为一套黄褐、青灰色粉土和粉砂及灰色粘性土层,厚度0~72m,层底埋深31~72m。
地表下50m以浅的第四纪沉积物可分为十个工程地质层。
土层特征和分布大致如下:
(1)地面标高4.0m以上为耕土;
(2)地面标高4.0m~3.0m左右为亚粘土,硬可塑,其地基允许承载力为100~120kN;
(3)地面标高3.0m~1.0m左右为轻粘土类有粉砂薄层,可塑及软塑,地基允许承载力为90~120kN;
(4)地面标高1.0m~0.0m左右为粉砂、细砂、夹薄层粘土,地基允许承载力为150kN以上;
(5)地面标高0.0m~-4.0m左右为轻亚粘土粉砂土交错层,地基承载力为150kN~200kN。
项目所在地区地下水位对建筑物基础无影响。
通南地区地震烈度为6度。
4.2水文条件
通南市濒江临海,境内沟河纵横,成网络状分布。
长江流经通南市。
全市长江岸线长约33km,年均径流量约8904亿m3,年均流速29000m3/s,流域面积约17.14万亩。
(1)长江高低潮水位:
最高潮水位6.38m(1974年8月)
最低潮水位0.42m(1965年2月)
最大潮差4.01m
(2)不同频率高低潮水位:
1%(高低)6.18m/0.45m
2%(高低)6.05m/0.49m
5%(高低)5.90m/0.56m
10%(高低)5.75m/0.62m
20%(高低)5.60m/0.70m
(3)内河水位:
最高水位5.203m(1974年8月)
最低水位2.14m(1963年)
该地区地势较低,排水为一单独系统,其与长江、内河皆有涵洞,以闸门控制水位。
4.3气候条件
通南市地处中纬度,属亚热带季风湿润气候,全年气候温和,四季分明,雨量充沛,光照较足,无霜期长,具有明显的海洋性季风气候特征。
根据1996-2000年气象资料统计,年平均气温15.4℃;年平均风速3.8m/s,年主导风向为东南风,春夏季以东南风为主,冬季以西北风居多;年均降水量1131.3mm,雨日127d,年均日照1930.8h,年均无霜期210d。
大气稳定度以中性(D类)状态为主,出现频率约占45.5%。
(1)气温
极端最高气温38.2℃(1978年7月9日)
极端最低气温-10.8℃(1969年2月6日)
全年平均气温15℃
(2)风向及风速
全年主导风向东南及东北风
夏季主导风向东南
冬季主导风向东北
最大风速26.3m/s(风向东北,1960年7月27日)
全年平均风速3.1m/s
冬季平均风速2.9m/s
夏季平均风速2.7m/s
风荷载0.40kN
(3)降水量
年平均降水量1066.3mm
日最大降水量287.1mm(1960年8月4日)
一小时最大降水量86.9mm(1962年8月23日)
(4)积雪深度
最大积雪深度17cm(1984年1月19日)
雪荷载20Kn
(5)冻土条件
最大冻土深度12cm(1977年2月17日)
(6)日照时间
年平均日照时数2191.9h
(7)水汽压(绝对湿度)
年平均水汽压1.60kPa
最大水汽压4.13kPa(1972年7月7日)
4.4社会经济概况
1、通南市基本情况
通南地处长江北岸,隔江与上海及苏南地区相依;北接广袤的苏北大平原,通过铁路与欧亚大陆桥相连;从长江口出海可通达中国沿海和世界各港;溯江而上,可通苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕、豫等地。
苏通长江公路大桥已建成通车,使通南进入上海一小时经济圈。
通南面临海外和内陆两大经济辐射扇面,与上海有着相似的地理区位优势。
素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉。
通南集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身,拥有长江岸线226公里,其中可建万吨级深水泊位的岸线30多公里;拥有海岸线210公里,其中可建5万吨级以上深水泊位的岸线40多公里。
全市海岸带面积1.3万平方公里,沿海滩涂21万公顷,是我国沿海地区土地资源最丰富的地区之一。
已探明的矿产资源主要有铁矿、石油、天然气、煤、大理石等。
全市耕地总面积700万亩,土壤肥沃,适种范围广,盛产水稻、蚕茧、棉花、油料等作物。
水产资源十分丰富,是全国文蛤、紫菜、河鳗、沙蚕、对虾的出口创汇基地。
吕四渔场是全国四大渔场、世界九大渔场之一。
统计数据显示,2012年全市生产总值4558.7亿元,按可比价计算,比上年增长11.8%。
其中,第一产业增加值319.1亿元,增长4.6%;第二产业增加值2414.1亿元,增长12.4%;第三产业增加值1825.5亿元,增长12.3%。
人均地区生产总值62506元,按当年平均汇率折算达9902美元,按可比价计算,比上年增长11.7%。
财政总收入占地区生产总值的比重达23.2%。
2、通南市闸港区概况
闸港区位于通南市主城区西北侧,成立于1993年,为通南市6个省级开发区之一。
闸港区地处长江入海口北岸,海陆空交通十分发达,南枕长江,与上海、苏州隔江相望,北临广袤的苏北平原,通沙汽渡和通南火车站坐落区内,204国道、沿江一级公路、宁通高速公路、宁启铁路和通扬、通吕两大运河穿区而过,通南机场咫尺毗邻,区内九圩港河和第二船闸是连接苏北腹地的水陆交通枢纽。
全区总面积134.5平方公里,耕地面积6.45万亩,粮食作物面积9.49万亩;拥有9公里长江岸线,天生港港区是通南港的上游重要组成港区。
根据闸港区分区规划综合方案,规划综合方案,规划将闸港经济开发区(简称开发区)、天生片、唐闸片、站前片四大区片。
其中开发区片规划为闸港区的政治、经济中心,以发展工业为主,引导工业项目向开发区聚集,将开发区建设成为高档包装材料生产基地;天生片规划以能源工业及相关配套产业为重点;唐闸片着重改造振兴老工业基地,并在规划建设新居住区、引导镇区居民向新居住区分流的同时,相应改造老居住区;站前片考虑结合市区外环北路沿线的整治开发,多发展商贸流通、交通运输、房地产建设等服务行业。
闸港区是中国近代民族工业的发祥地之一,秉承清末状元张謇先生奠定的工业基础,如今的闸港是通南市以发展工业为主,居住和服务业相配套的重要城市组团。
目前,全区共拥有规模以上工业企业702家,实现销售收入363亿元,实现利税27.3亿元;亿元以上企业58家,10亿元以上企业6家。
依托得天独厚的国家首批沿海开放城市的区位优势,闸港区已具备了较为雄厚的经济基础和产业配套能力,并逐步形成了以纺织服装、电子信息、生物医药、电力能源、装备制造机船舶修造等为主体的具有较强竞争力的区域产业。
近年来,闸港区通过强化载体建设,产业集聚度不断提升,全区逐渐形成了“三区三园”的产业发展格局。
分别为即通南闸港经济开发区、通南船舶配套工业集中区、通南北翼新城核心区及秦灶机电一体化产业园、幸福科技产业园、唐闸都市产业园。
本项目位于通南市闸港区永和路南、秦灶河西地块,所处地块已经规划为居住、用地,与区域规划和环保规划及周围环境是相容的。
4.5房地产市场分析
通南市2013年2、3月份楼盘成交量有所升温,城区中心地段主要楼盘均价已达8000元/㎡以上。
现主要楼盘平均销售价见表4-1:
表4-1通南市闸港区主要楼盘平均销售价
楼盘名称
建筑面积(㎡)
平均销售价
(元/㎡)
备注
尚海湾
69050
8800
普通住宅
苏建阳光新城
450000
9800
普通住宅
中港城世家
500000
7500
普通住宅
盛唐君廷
68000
9000
普通住宅
北城一品
51600
8600
普通住宅
中海碧林湾
571904
待定
普通住宅
通南华润中心
607958
待定
普通住宅
保利香槟国际
575900
9000
普通住宅
国基桂花小镇
110000
8700
普通住宅
华强城
1312785
9500
普通住宅
4.6房地产市场发展趋势
(1)从国家大的经济环境方面来看,房地产作为我国新发展阶段的一个重要支柱产业
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