广汉市调15.docx
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广汉市调15
广汉市场调研
北外新区
1、广信鹭岛
开盘时间:
2012年12月13日1#楼开盘。
面积区间:
1#楼。
77㎡、87㎡、99㎡
推出套数:
1#楼推出66套。
梯户比:
2梯5户(1#楼)
建设规划:
分2期,共6栋,每期3栋。
建设规模:
一期:
1栋、5栋、6栋;一批次开6栋,二批次开5栋(预计10月份左右推出),三批次开1栋。
二期:
2栋、3栋、4栋。
优惠方式:
一次性付款优惠5%,按揭2%,最大优惠8%。
物业公司:
广信物业
物管费:
1.4元/㎡/月
交房时间:
2014年9月
按揭银行:
工行、德阳商业银行。
按揭情况:
首套房,基准利率。
二套房,利率上浮10%
报价:
3400-3600元/㎡
成交情况:
开盘当天共售出20套左右,截止元旦期间共售出40套左右。
元旦期间:
每天推出2套特价房,价格在3080元/㎡。
目前总体销售300套左右。
项目总体评价
优势:
1、广信地产在当地成功开发了多个楼盘,品牌效应已深入人心。
2、精心打造园林景观号称“亿元造林”,栽种了如银杏、金桂等名贵树种,打造的“婚纱基地”和30万平米的商业项目在当地也是很吸引眼球,其楼盘整体调性拔得很高。
劣势:
1、当地人地域观念重,觉得该项目位置偏远,更偏向于靠近市中心位置的项目。
2、其户型设计上毫无亮点可言,没有入户花园;过道太长,面积浪费大。
而且,套三的设计均为单卫设计,业主的舒适度不能保证。
赠送面积少,赠送率在10%左右。
水域不集中,不节能;厨房卫生间有不采光的。
3、这次所推出的户型,均朝向北京路,噪音,粉尘污染较严重,业主的居住品质无法得到保障。
2、格兰维亚
开盘时间:
2012年11月17日开盘。
在售楼栋:
9#楼,10+1小高层
面积区间:
110㎡(套三)、顶跃160㎡。
推出套数:
38套。
物业公司:
金领物业
物管费:
多层:
0.8元/㎡/月、电梯:
1.2元/㎡/月、商业:
1.2元/㎡/月
交房时间:
2104年6月
梯户比:
一期二批次:
2号楼、6号楼(多层),4号楼(多层带电梯):
1梯2户
建设规划:
分两期开发,一期共9幢楼,1栋至8栋楼为6+1多层,9栋楼为10+1小高层。
二期共15幢楼。
按揭银行:
工行、农行
按揭情况首套利率基准,二套利率上浮10%
优惠方式:
按揭:
1%一次性:
3%
报价:
3900-4788元/㎡。
成交价:
3700-3800元/㎡
成交情况:
20套左右。
共销售:
100套左右。
项目总体评价:
优势:
1、格兰维亚位于城北新区的“新行政中心”,区域位置极佳,周边自然环境资源丰富,生态环境优美,较适合居住。
2、其多层和小高层的建筑结构,也较符合广汉客户的需要。
3、一批次的3500元/平米价格在周边范围内,也是较有市场竞争力的价格。
劣势:
1、项目占地96亩,共有24栋住宅,楼间距整体感觉紧密,居住舒适感较差。
2、120平米的大三居为该项目主力户型,套数比例高,总价较高,客户受众群体受限较重。
3、泓景湾
开盘时间:
一期:
2011年12月
物业公司:
成都玉沙物业管理有限公司
物管费:
1.3元/㎡/月(高层,小高层,多层)
交房时间:
二期未定
面积区间:
89、88平米㎡(套二)、118-140㎡(套三)、118-140㎡(套四)150-190(跃层)
在售面积:
118平
推出套数:
一期约500套
在售栋数:
29栋(11+1)、30栋(11+1)、31栋(26层)
梯户比:
多层、小高层一梯两户;高层两梯五户
按揭银行:
农行
按揭情况:
首套房基准利率,二套房利率上浮15%
建设规划:
分四期开发,一期已进入尾盘,剩10%,跃层已售罄,二期春节左右开盘;三期、四期目前开盘时间不明确,四期有酒店,自持,品牌未定。
建设规模:
一期8栋楼,二期待定,三期为商业约3万㎡,四期为酒店。
优惠方式:
一次性7个点;按揭5个点。
老带新,新客户多1个点的优惠。
报价:
目前住宅报价4000元/㎡,跃层的报价在5200元/㎡。
成交均价:
3800-4900元/㎡。
成交情况:
目前已到一期尾盘,剩35套,跃层已售罄。
而二期预计明年春节前后开盘。
30#楼价格
一单元
二单元
三单元
11+1F
156.77㎡
163.46㎡
156.77㎡
163.46㎡
156.77㎡
163.46㎡
4906--5139元/㎡
10F
118.79㎡
4489--4822元/㎡
5F
118.79㎡
4350--4683元/㎡
1F
118.79㎡
5306—5472元/㎡
项目总体评价:
优势:
1、项目紧邻市政行政中心以及金雁湖公园,为城北新区的高品质住宅区;
2、有自身和政府联合打造的大型商业体量,配套完善;
3、是该区域内唯一有知名度的开发商开发,具品牌优势;
劣势:
1、楼间距较密,小区环境压抑;
2、有高层、小高层、洋房,对于洋房及小高层来说,他的排列布局私私密性会很差;3、户型设计很一般,所有户型的卧室要么是长条形,要么尺度偏小,不具备舒适型居住条件。
4、小区并排分布的布局会让小区通风很差,视野效果也不是看风景,而是看对面的小高层或者洋房。
4、嘉铭悦城
开盘时间:
2012年12月29日开盘
在售楼栋:
二期二批次,6#楼(11+1)、7#楼(11+1)小高层。
面积区间:
110㎡(套三)、160㎡(跃层)
推出套数:
6#楼和7#楼共95套,6#楼57套,7#楼38套。
梯户比:
一梯两户。
物业公司:
成都置信物业管理有限公司
物管费:
1.45元/㎡/月(高层,小高层)
交房时间:
2014年12月底
按揭银行:
工行、建行、农行
按揭情况:
首套房工行基准利率,建行、农行首套房利率上浮5%
建设规模:
一期6栋(6栋高层),二期总共6栋(小高层),三期总共5栋,均为多层。
优惠方式:
按揭1%,一次性1%,排号3%。
排号3000抵8000,1万抵2万。
报价:
3900-4200元/㎡,成交均价在3700-3800。
成交情况:
开盘当天成交20套,截止目前,销控30套左右。
剩余65套。
二期总共推出185套,共销售:
102套
项目总体评价:
优势:
1、项目紧邻市政府行政中心及金雁湖公园,为城北新区的高品质住宅区。
2、有自身的商业体量,而且周边也有政府重点打造的商业街,配套完善。
劣势:
1、小区布局一般,会影响通风效果。
2、虽然位于政府重点打造的新城区,但是该区域发展较晚,周边配套成熟发展周期较长。
3、开发商知名度不高,没有实力保证。
5、英伦豪庭
开盘时间:
2012年12月30日
物管公司:
兴晟佳
物管费:
1.6元/月/㎡
交房时间:
2014年5月
在售楼栋:
4#楼6+1多层和13#楼为27+1层的高层
面积区间:
79㎡(套二)、106㎡(套三)、111㎡(套三)
推出套数:
4#楼30套,13#楼260套。
共推出290套。
梯户比:
4#楼为1梯2户和1梯3户。
13#楼2梯5户
建设规模:
一期为1栋高层和5栋多层。
二期,三期的推出栋数还未定。
按揭银行:
农行、工行、德商银行。
其中农行对于省内首次置业客户,不需要德阳市的一年社保和纳税证明。
首付三成,基准利率上浮5%,首付四成,基准利率上浮3%。
其他两家银行都需要一年社保和纳税证明。
报价:
3750-3950元/㎡,成交均价3600-3700元/㎡。
优惠方式:
排号费用一万元,排号客户可优惠1%,开盘当天1%,按时签约1%,一次性4%,按揭1%。
成交情况:
当天上午9点签到,10点正式开盘选房。
到场客户在80人左右,下午1点售楼部现场只有两组客户。
当天认购103套(销控表所体现)剩余,187套。
项目总体评价:
优势:
1、项目周边紧邻金雁明珠,经典上城,格兰维亚等楼盘,住宅小区已初具规模,给客户的感觉,那个片区较繁华,人气较高。
3、开发商在广汉有成功开发项目的案例,因此其知名度较高,在客户中有一定的知名度。
4、其基本上是准现房销售,交房时间和区域内其他项目相比,有较强的优势。
劣势:
1、小区地块呈“L”型,楼栋为线型布局,因此楼宇之间的间距十分狭窄,楼间距为40-100M.通风采光和日照时间都得不到保障。
且,地块限制了其园林景观的面积,再加上英伦的楼栋布局过密,使其无更多的地块来打造自身的园林景观,它的中庭景观仅约10000㎡,虽然也有活水系统,但是是自来水来打造的,肯定会摊到业主的身上,增加业主的后期费用。
2、小区内配套设施不完善,没有幼儿园、篮球场、羽毛球场等运动活动空间,而且,其一楼的架空层的用途,现在还未定下来。
3、英伦的户型面积为80㎡的标准套二,106㎡,111㎡的套三。
其产品性价比不高,得房率较低。
而我们的产品,不仅仅有67-68㎡的套二,也有79-96㎡的套三,以及106㎡的套四。
不管是从面积的适度,户型的布局,都优胜于英伦。
总结:
1、区域认可度较高,北外新区的规划和未来居住价值是得到当地人的广泛认可,该区域是当地人首次置业,改善居住环境,升级居住品质的首选区域。
2、目前在售的四个楼盘中,其中广信鹭岛、嘉铭悦城、泓景湾前期的户型均以80-100㎡功能性套三和舒居型套三为主。
这种户型是市场受众群体较高的户型。
说明广汉整体市场还是以刚需产品为主,改善型为辅的市场格局。
3、从价格体系上看,北外新区的价格战已经开始。
除了泓景湾尾盘销售,其为了下批次开盘造势,价格维持在3800-4900元/㎡的高位外。
其余的楼盘成交均价在3000-3800元左右。
广信鹭岛在元旦每天有2套特价房,价格为3080元/㎡。
而,格兰维亚作为以多层为主力的楼盘,其成交均价为3600-3900元/㎡。
4、从客户群体看,目前主要客户来源于广汉市中心,改善居住环境的;从事行业主要是政府、电视台等机关单位职员,而作为本项目的目标客群乡镇客户,其他楼盘关注不多,是我们的一个机会。
5、从交房时间上看,泓景湾、英伦豪庭、格兰维亚已是准现房,交房时间都在2013年内,广信鹭岛2014年9月交房,本项目交房时间较晚。
6、逸品城·奥园
开盘时间:
2012年3月二期开盘。
物业公司:
极宇物业管理有限公司
物管费:
0.8元/㎡/月(多层)、1.0元/㎡/月(小高层,高层)
在售楼栋:
3号楼(5+1),4号楼、8号楼(18层)、13号楼
面积区间:
93.42㎡、120.43㎡、90㎡、114㎡、117㎡
推出套数:
二期推出895户。
梯户比:
二期:
多层:
1梯2户,高层:
2梯6户。
建设规模:
65亩,分三期开发,一期交房,在售二期,分三批次。
优惠方式:
按揭1%,一次性2%。
报价:
3500-4200元/㎡。
成交情况:
共584套房,现余120多套.共销售,464套。
4#楼价格
1号房
2号房
3号房
楼层
面积
单价
总价
面积
单价
总价
面积
单价
总价
18
120.34㎡
4074.19
490288
83.37
4074.19
339665
120.34㎡
4052.69
488065
17
120.34㎡
4074.19
490288
83.37
4074.19
339665
120.34㎡
4052.69
488065
16
120.34㎡
4074.19
490288
83.37
4074.19
339665
120.34㎡
4052.69
488065
15
120.34㎡
4063.44
488941
83.37
4063.44
337229
120.34㎡
4041.94
484920
14
120.34㎡
4052.69
486240
83.37
4052.69
336316
120.34㎡
4031.18
483717
13
120.34㎡
4041.94
484920
83.37
4041.94
335403
120.34㎡
4020.43
482514
12
120.34㎡
4031.18
483720
83.37
4031.18
334573
120.34㎡
4009.68
481311
11
120.34㎡
4020.43
482400
83.37
4020.43
333660
120.34㎡
3998.92
480108
10
120.34㎡
3998.92
479760
83.37
3998.92
331834
120.34㎡
3977.42
478905
9
120.34㎡
3977.42
477240
83.37
3977.42
330091
120.34㎡
3955.91
477702
8
120.34㎡
3955.91
474600
83.37
3955.91
328265
120.34㎡
3934.41
476499
7
120.34㎡
3934.41
472080
83.37
3934.41
326465
120.34㎡
3912.90
475296
6
120.34㎡
3912.90
469440
83.37
3912.90
324665
120.34㎡
3891.40
474043
5
120.34㎡
3891.40
466920
83.37
3891.40
322865
120.34㎡
3869.89
472890
4
120.34㎡
3869.89
464280
83.37
3869.89
321042
120.34㎡
3848.39
471687
3
120.34㎡
3848.39
461760
83.37
3848.39
319219
120.34㎡
3826.88
470484
2
120.34㎡
4264.52
511680
83.37
4149.46
344367
120.34㎡
4343.01
521160
项目总体评价
优势:
1、位于老城区,周边交通便利,生活、商业配套齐全。
2、付款方式灵活,首付可分期。
劣势:
1、户型设计一般,均无入户花园,私密性差。
水域不集中,能源浪费大。
2、项目周边紧挨,高压线,辐射大。
周边还有化肥厂,生活环境恶劣,居住氛围差。
3、项目整体品质差,户型异形,不通透,浪费大,小区居住舒适性低。
4、主推户型131㎡可免两年月供,宽松的付款方式加上案场的不规范,给客户造成很不信任很不专业的感觉。
总结:
1、老城区为传统居住区域,基础设施建设起步早,生活、商业配套齐全,但是规划建设早期的旧城区,道路狭窄,区域性质规划杂乱。
政府机关单位将全部外迁至城北。
2、目前市中心项目基本售罄,在户型面积上看,城中心以东临大件路的卓越·君城和城中心以西的逸品城·奥园均以100-130㎡的套三大户型为主,但基本无可变空间,赠送也少,且异形浪费。
3、价格上,有限的土地限制城市发展,也间接抬升了楼盘价格。
奥园虽有特价房,且付款方式宽松,3700元/㎡左右的均价,与其整体品质规划也不符,性价比相对较低。
4、形态上,老城区仍以小高层、高层为主,只有奥园有部分多层房源,帝景国际、时代广场高层等也都进入尾盘,剩余楼盘房源也因各自产品原因去化艰难。
5、从客户对象看,购买者为项目周边传统居民,就地改善;以及少量周边乡镇客户。
经济开发区
7、雍景坊
开盘时间:
2011.年底开盘。
物管公司:
华力物业管理有限公司
物管费:
1.1元/㎡/月(高层)
在售楼栋:
3#楼、5#楼、7#楼均为18层
面积区间:
3#楼、5#楼85㎡、110㎡、115㎡.7#楼,135㎡、178㎡
推出套数:
3#楼、5#楼:
144套和7#楼:
72套,共216套。
梯户比:
7#楼一梯两户,3#楼、5#楼两梯四户
建设规模:
326亩,分四期开发,总共2800多户。
优惠方式:
一次性5%;按揭3%;老带新,老客户免一年物管费。
成交均价:
3#楼、5#楼价格:
3045元/㎡-3800元/㎡,每层20元的层差。
7#楼3200-4040元/㎡
成交情况:
现在在售的剩余30%。
剩余70套左右。
项目总体评价
优势:
1、纯中式风格,园林景观精致,规模大,为品质规模大盘。
2、可利用周边厂矿消费群体。
3、为综合性项目,内部配备幼儿园、购物中心和大型会所等,自身配套较全。
劣势:
1.无论从风格、面积来讲,项目只能作为改善。
消费对象小众,但整体规模巨大,消化起来比较困难。
2、85平套二已售罄,只剩三居;三居可变空间小,整体布局不合理,浪费空间多。
3、小高层位于高层中部,私密性极差。
4、不是纯居住社区,有酒店、写字楼,形态混杂,社区人员组成素质不高。
总结:
1、该区域为经济开发区域,产业集中地,依托工业园区及周边厂矿职工做为消费群体。
2、片区楼盘非常集中,竞争激烈,项目规模普遍偏大,所售面积也都以110平以上大户型为主,且户型浪费可变性不大。
3、各楼盘形态多样,有洋房、多层、小高层、高层,均为小众楼盘却大量开发,去化困难。
4、客户对象以周边厂矿职工为主,以及部分老城区和周边乡镇客户。
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