供需失衡加剧地价上涨土地市场供需分析.docx

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供需失衡加剧地价上涨土地市场供需分析

供需失衡加剧地价上涨

2009年土地市场供需分析

一前言

“时至四年动工寥寥，闲置多年易主惹倒地嫌疑”——北京昔日地王“工体四号地”争议尚未停止，2009年新一轮“地王”热潮旋即随着广渠路10号地的争抢不期而至，并由此揭开了全国地王大联欢的序幕。

6月，北京土地市场上中化方兴40亿元勇夺广渠路15号地，9月，上海市场中海、绿地逾70亿元分别囊括长风、徐汇地块，10月，雅居乐、中海和九龙仓40亿元分别抢占广州科学城地块、重庆江北嘴地块，11月，顺义大龙以超过50亿元成为北京总价地王（却在2010年1月底因不能交齐土地款被收回，失掉2亿元保证金），12月，广州市场富力、碧桂园和雅居乐联合以255亿元拿下番禺区亚运城项目，毫无悬念地成为全国地王之最。

这些琳琅满目的地王背后，是房地产市场经历了2008年短暂低迷之后的辉煌，是全年近30%的货币增长与10.52万亿元的新增贷款带来的空前流动性造就的空前的市场热情和价格高度。

浮华背后，土地的供需矛盾愈演愈烈，土地市场上看得见的手所发挥的作用差强人意，与初衷渐行渐远发人深省。

资金与土地是决定房地产市场的两大要素，与今年资金宽裕相对应的是可建设“熟地”的稀缺，以及可建设用地在空间结构上的非均衡，这些因素集中在一起，成就了今年全国各地频出的“地王”。

地王是供需失衡的产物，是土地供应结构严重失衡的体现。

就市场逻辑而言，土地供应本身就滞后于需求变化，看不见的手的调节作用滞后，在下一年才会有所体现。

但就土地供应端而言，存在几个问题，其一，随着城市发展的进程，城市土地存量减少以及整理成本上升、周期加长，势必延缓土地的供应和推出节奏；其二，更重要的是土地供应的减少是制度变化的不期效应。

当前的土地供应仍然受到中央“控制土地供应结构”的限制，土地规划审批的力度加强与土地开发浪费的现象并存，用地政策日益严谨和趋紧，土地供应也日益稀缺；其三，土地“招拍挂”的出让方式使得土地出让金成为地方财政的“金矿”，土地一级开发权收归政府的举措致使土地市场出现垄断，“市场化”已名不副实，由于作为一级开发主体的政府部门对市场的把握能力弱于开发企业，无法或不愿根据市场需求合理确定开发规模，因此土地供应出现短缺也就不言而喻。

本文通过分析全国和部分重点城市土地市场的供需情况，并重点以北京土地市场为例，揭示了土地市场上供需失衡的现状以及出现的原因，以期对未来土地市场的变化作出客观评判。

二土地市场供需矛盾加剧

“看不见的手”通常是无情的，供应和需求之间的波动是经济发展中不可回避的矛盾。

自2005年以来，在房地产行业自身发展规律、宏观经济环境、土地政策调整等共同作用下，中国房地产市场出现阶段性调整。

1.从全国整体形势看，土地市场在2007年出现明显的转折，供需缺口在扩大

从2005年开始，为了抑制房价的过快增长，房地产调控政策进一步深化，以致2005～2007年间新建住宅销售价格增幅不断回落，但房地产企业的房地产投资热情不减，土地开发面积逐年上升。

步入2008年后，受市场低迷、经济危机、企业资金链紧张等因素影响，企业购地热情明显降温，土地购置面积和土地开发面积开始下行。

2009年是特殊的一年，也是土地市场供需矛盾最为突出的一年。

尽管楼市实现全面回暖，新建住宅销售价格增幅已经恢复到2005年水平，国家政策环境由紧变松，企业资金流已经充分富裕，企业战略已经由保守转为积极，重新回归到土地储备上，但土地供应未能根据市场调整及时扩充，致使全年土地购置面积与土地开发面积双双持续下降，预示着未来土地供需的缺口将持续增大（参见图1）。

图12005～2009年全国土地购置面积与开发面积变化情况

2.从各个城市看，土地资源稀缺与用地成本高涨致使一线城市供需矛盾最为严重

一线城市中不仅土地资源稀缺，而且用地成本较高，供需矛盾尤为突出，上海和深圳两个城市的土地平均溢价水平均超过100%。

面对高企的成交价格和溢价，上海、深圳对土地出让方式进行试点，除了采取“勾地”制度外，对于特定地块进行招标。

北京在二季度也成功启用“预申请制度”成交了四块康庄限价房用地。

与其他城市一样，受市场低迷影响，上半年上海市政府推地较为谨慎，土地供应较少；下半年，为了积极响应市场的回暖以及应对地王产生的苗头，政府不仅将土地供应迅速扩充，而且在出让方式上采取了“预申请”制度以期加快推地节奏。

“预申请”制度的实施不仅加快了土地开发的推进速度，而且减少了开发商拿地的盲目性，提高了供与需之间的匹配度。

自首块地块“黄浦区8-1地块”完成预申请开始，在下半年通过预申请供应的土地面积达131万平方米。

尽管如此，上海今年的土地供应计划仍未完成，下半年土地的强大放量仍然难补2008年的供应缺口，强劲的需求致使市场竞争激烈，成交价格和溢价持续高企。

部分二线城市如杭州、南京也表现出强劲的供不应求现象，溢价在50%左右。

图22009年部分重点城市土地供应与成交面积

相对于其他城市土地市场白热化的竞争，天津和武汉的土地市场表现平稳，这主要得益于新城规划带来的土地巨大放量，平抑了市场需求，使得溢价水平较低，供需较为平衡。

天津滨海新区的土地供应占据了整个市场供应的一半，其相对充足的土地供应和广阔的发展空间，将成为未来市场热点，也是未来土地供应的主要区域。

三北京土地市场供需解析

北京土地市场可以视为全国土地市场的一个缩影，在2009年领先全国其他一线、二线城市成功实现了从供应萎缩、流拍不断到放量供应、地王频现的V形华丽反转。

伴随楼市销售的持续回暖、金融信贷政策的宽松、开发企业资金流的充裕，5月份成为开发企业拿地预期转变的分水岭。

5月份前期，受市场低迷影响，供应紧缩，土地市场主要靠内城地块预热、商服地块入市来维持活跃度；5月份以后，开发企业拿地热情开始回复，随着企业新一轮土地储备的战略计划实施，到南城计划的推进这一积极信号的释放，后期土地供应放量不断扩大，高溢价、地王开始出现，并向远郊区蔓延。

北京土地市场上地王的郊区化是土地供应结构失衡的直接表现。

图32008～2009年北京土地市场阶段划分

（一）土地供应计划与现实的落差

2009年全年，北京通过“招拍挂”供应住宅用地686万平方米，占供应计划1300万平方米的52.8%。

自2005年北京市开始实行土地供应计划以来，供地计划犹如空中楼阁，每年实际供应量多在当年计划的半数以下徘徊。

图42005年以来北京住宅用地计划完成情况

2005年土地成交面积只达计划面积的30%，此后连续两年受“国六条”等一系列宏观调控政策的影响，交易土地面积只达计划供地的50%、32%。

2008年保障房建设力度加大，土地供应计划进一步扩充，但受市场低迷的影响，土地成交首次跌至计划供地的24%。

2009年在楼市全面回暖的背景下，土地交易市场也异常活跃，尽管土地放量不断加大，但与市场期望相比，土地市场总体紧缺的现象仍未得到显著改善。

根据国土局最近发布的2010年北京土地供应计划，住宅用地面积将不低于2500万平方米，其中保障性住房将占一半。

与2009年相比，尽管土地放量进一步加大，但由于地价已随房价攀升到历史最高点，在拿地成本上升、对未来市场前景争议增加的情况下，土地实际供应能否接近计划仍存在很大疑问。

（二）地王郊区化直击土地供应的结构失衡

1.新增供地结构发生变革，郊区放量成主角，市场进入“新城”时代

北京全年土地（除工业用地外）成交地块116宗，建设用地面积为788.8万平方米，规划建筑面积达1593万平方米，同比上升26%。

其中，城八区土地成交面积为138.9万平方米，占比17.6%，而作为2009年土地供应市场的主角，通州、昌平、房山和大兴土地成交面积达407.3万平方米，占比51.6%。

此外，郊区地块单体面积明显大于城区地块。

内城土地的稀缺性导致优质地块一经推出便会受到市场追捧，进而催热市场周边房市。

5月份左右入市的优质地块有：

朝阳区内奥运村乡2幅地，亚运村乡3幅地，广渠门10号地等。

但政府推地入市的基调比较谨小慎微，因此交易地块面积较小。

相比之下，郊区入市地块面积较大。

尤其是南城计划推出以来，丰台区、房山区和大兴土地放量巨大。

根据北京市土地储备中心发布的2010年即将入市的地块看，房山、丰台、大兴区域仍将会成为明年土地市场的主角。

图52009年北京各区域住宅用地成交情况

图62009年朝阳区和房山区单幅地块交易面积

2.郊区地块价值认同度提高，城、郊价差缩小

城八区内土地成交楼面价低于10000元/平方米的时代早已成为陈年往事，而郊区正在不断向其靠近。

朝阳区以雅居乐拿下的百子湾路14号地块为代表，地块的楼面价已高达17123元/平方米，丰台区以景旭房地产拿下的六里桥地块为例，其楼面价已达13688元/平方米。

与北城的高房价、高地价相比，南城一直以来处于价值洼地，楼面价在5000元/平方米以下。

自北京市出台了2900亿元打造南城新方案——《促进城市南部地区加快发展行动计划》之后，随着地铁线的规划建设，南城造城计划逐步展开，南城的房价也应声而涨。

大兴地铁沿线地块楼面价与城区的差距逐渐缩小。

比如，大兴的亦庄新城Ⅲ-1街区F地块居住项目楼面价高达18014元/平方米，地铁大兴线枣园路站居住项目楼面价10928元/平方米。

此外，郊区的关注热度相对城区不断提升。

朝阳由于热点板块奥运村、广渠路和百子湾产生地王的因素致使平均溢价率高达137%，丰台区受王佐镇佃起村项目溢价429%的影响，平均溢价率为200%，成为最高点；郊区中，通州、房山和大兴区域均因为地铁附近地块的高溢价使平均溢价提高，通州首次超过100%接近朝阳水平，房山和大兴都在80%左右，与城区溢价水平差距缩小。

图72009年北京市各行政区成交地块楼面价和溢价情况

图82009年朝阳区和房山区成交地块的楼面价

3.资金泛滥，地王走向郊区

与土地供应走向“郊区化”相辅相成，总价地王、单价地王和溢价地王已经打破了城市中心的局限性，开始在顺义、亦庄、门头沟、通州和大兴这些认知度日趋成熟的区域诞生。

相对于供求弹性小的城区，郊区供求弹性较大，地王郊区化使得明年市场上郊区地块的抗风险能力减弱。

从地块成交总价看，与2007年总价地王诞生地——朝阳和海淀相比，今年总价冠亚军的宝座被顺义后沙峪天竺开发区地块和亦庄新城III-1街区F地块夺去。

顺义后沙峪地块成交总价达50.5亿元，远远超过2007年西大望路27号住宅地块的17亿元。

从楼面价格看，顺义后沙峪地块高达29859元/平方米的楼面价赶超城区百子湾14号地块的17123元/平方米，成为北京土地市场上的历史最高点。

此外，郊区产生地王的数量也在增多。

2008年郊区县地王价格为5000元/平方米，今年楼面价超过5000元/平方米的有12个地块，包括怀柔区湖光小区甲26号地块、通州九棵树地块、亦庄新城III-1街区F地块。

此外，企业对郊区地块的价值认同也反映在溢价率上，例如远郊的门头沟新城项目、平谷镇项目的溢价都超过了500%，成为北京土地市场上溢价历史上的最高点。

除土地供应郊区化外，2009年地王的郊区化还与开发企业自身的资金实力和开发资质有关。

自今年5月份广渠路10号地的入市引起土地市场地王大战以来，地王记录不断被刷新，楼面价格也随之一路飙升，随之而来的是房地产开发门槛的不断提高。

除了高额的土地出让金会让大部分开发企业退出城中心地块的竞争，退而求其次追逐郊区地块外，高额的楼面价促使城中心地块只适合开发高端住宅，一些专注做中高端项目的企业也会被挤向郊区土地市场。

4.土地稀缺致使拿地企业从“国进民退”到“全民跟进”

城区土地的稀缺和用地成本的高涨，致使企业进驻门槛提高。

相对获取信贷难度较大、资金链紧张的民营企业，资金异常充裕以及对楼市的预期较高的国企，在土