非住宅物业管理行业分析.docx

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非住宅物业管理行业分析

非住宅物业管理行业分析

  非住宅物业管理行业潜力巨大,但目前格局分散.估算2030年全国非住宅物业管理面积将达113亿平,对应基础服务收入规模1.1万亿元,分别较18年+81%、+129%.随着中国消费升级、产业升级等因素将推动品质型商办物管增量需求增加,并存量改造后有望成为新的服务对象.近几年国家大力提倡后勤社会化,并对地方审计加强监管等措施,促使政府机其后勤服务逐步市场化,有望推动机构类物管业务的快速发展.非住宅物业面对单一大业主,重定价能力强,中长期利润率更稳定,并且机构类物业的定义有望扩围至城市市政服务等更为广义的概念,将物业管理的边界从小区拓展至社区乃至城市.

  一、在管面积的不同涵义

  住宅物业管理公司的基础服务和增值服务区分非常明显,基础服务一般就是保安、保洁、保修、保绿这“四保”.而且,住宅物业管理公司从入场开始,物业管理费就相对恒定.尽管也有提价的情况,但不会将某一类业务独立出来收费（例如不会专门收保洁费）.

  增值服务作为独立的收费单元存在,但增值服务往往是基于良好的基础服务,不饱满的员工工作时间和含糊的共有部分产权来实现的.总体来看,住宅物业管理公司的规模基础就是在管面积,在管面积的扩大一定意味着营业收入的扩大.而且,住宅物业管理公司的在管面积,普遍会提前一些年锁定,即先有“储备面积”,后有在管面积.

  物业管理公司披露的在管面积及市值比较

  物业管理公司披露的合约面积及市值比较

  但是在非住宅物业管理领域,在管面积的涵义其实和住宅有根本不同.投资者对于非住宅物业管理公司在管面积的认识,也应该和住宅物业管理公司有根本的区别.

  一方面,非住宅领域业务形态多元,不同业态之间区别极大.有些公共设施比如公园涉及到水面管理,机场涉及到机坪清洁,其面积的意义可比较性较低.当然不同形态之间物业费的区别也是巨大的.

  另一方面,即使是同类型物业,非住宅单位面积贡献的收入也不尽相同.与住宅物业管理“包干式”不同的是,非住宅物业的管理的服务往往是“菜单式”的,甚至会出现不同物业管理公司服务同一个项目,提供不同类别服务的案例.当然如果物业管理公司服务得到业主好评,服务类型也会不断增加,比如从最初的保安、保洁增加到绿化、餐饮、会议室

  管理、接待、会议等.有可能存在一部分在管面积单位贡献的收入极低的情况,但也可能出现在管面积不增长,收入迅猛增长的情况.实际上,很多“菜单式”服务是可以不断叠加的.一些业主在初期委托物业管理公司提供保安服务,后期就会增加保洁服务的需求.

  新大正管理的不同类别项目收费单价区别较大单位：

个,万平米,元/平米/月

  而且,非住宅物业管理公司少涉及储备面积的概念（当然也有）.这是因为预售合同关于前期物业管理服务,往往是针对商品住宅而言.非住宅物业管理公司的在管面积并不能说不重要,只不过这一面积未必和收入增长完全同步,而可能明显领先于收入增长.

  例如,截至2019年6月,中航物业全国物业管理项目613个,管理面积7,634万平方米,同比增长37%.而在2019年上半年,公司物业板块收入20亿元,同比仅增长21.2%.

  二、项目续约率和盈利能力不同

  住宅物业的续约,相对是容易的.一方面,前期物业管理合同可能长期持续,很多物业管理公司所管理项目业委会成立的比例,也不过是30%以内.另一方面,住宅物业项目的单盘亏损概率会大一些,尽管企业也可以退出亏损项目,但提价毕竟只是最近几年才在很少一部分项目出现的.

  非住宅物业续约的难度会更大,单一业主或较少业主更替物业管理合同提供方的可能

性更大.但是,非住宅物业提价也相对容易（只不过只能提升到维持较低净利润率的水平）,因为单一业主（或少量业主）更容易意识到成本的确刚性提升,提价势在必行.

  一些机构类物业管理公司的毛利率及分部毛利率

  新大正的撤场率和新签率

  绿城服务的退出率及退出面积占比

  招商物业不同业态的续约率

  中航物业不同业态的续约率

  三、长期住宅物业潜力更大,短期非住宅物业弹性更大

  毫无疑问,无论中国的房屋总面积有多少,住宅总归是其最核心组成部分.从国家统计局公布的经济普查数据看,物业管理行业在过去15年间,取得了快速发展,就业人数、净资产和收入分别增长3.4倍、7.7倍和12.3倍.其中,住宅物业管理公司占了大部分.

历年经济普查中,物业管理行业的主要指标

年份

法人单位（万）

就业人数（万人）

资产合计（亿元）

负债合计（亿元）

营业收入（亿元）

2004

3.2

143.4

2,780

1,736

682

2008

5.8

250.1

6,241

-

2,077

2013

10.5

411.6

13,668

-

-

2018

23.4

636.9

30,667

21,628

9,066

  住宅物业管理费长期而言提升空间更大.相比核心城市存量写字楼5-20元/月/平米的物业管理费,诸多物业管理费不足3元/月/平方米的住宅小区,中长期来看物业费向上空间更大.另外,由于中国住宅小区小区制的特征,导致中国住宅物业管理公司增值服务空间更为广阔.区别于其他国家,中国住宅小区有大量公共空间可供利用.

  相比之下,中国非住宅物业的管理形态和海外更加类似.如果说住宅物业管理公司的确在国际范围缺乏对标企业的话,非住宅物业的标杆公司则比比皆是,例如CBRE,JLL等五大行.

  物业管理500强企业的管理面积单位：

亿平米

  物业管理500强企业各业态单项目平均面积单位：

万平米

  测算的部分城市的人均住房面积

  测算的部分城市住宅类小区物业费规模单位：

亿元

  1999年以来房屋竣工面积累计值单位：

亿平米

  各年商品房竣工面积中非住宅的占比

  四、不过,相比住宅物业而言,非住宅物业的政策机遇更大,短期弹性也更大.

  十九大报告指出,深化事业单位改革,强化公益属性,推进政事分开、事企分开、管办分离.中国的非住宅领域比如医院、学校、场馆、城市环卫等基本都是由事业单位运营管理.由公共部门或者企事业单位自建团队管理,效率低,成本高,尽早进行市场化改革,让专业公司从事专业的服务是大势所趋.由此,物业管理也逐渐出现“大物业”的迹象,所谓非住宅物业,已经包罗万象,延伸到城市的每一个角落.

各地城市服务项目的签约案例

时间

城市

物业管理公司

服务内容

2019年1月7日

山西省柳林县

山东明德物业管理集团环境服务有限公司

中心县城的清扫保洁面积约475万平米，区域共有38座厕所，130个垃圾收集点，30个垃圾箱，400个果皮箱，5座（其中建成2座，在建3座）垃圾中转站，一处垃圾填埋场，共涉及184辆运行车辆。

由政府出资4316余万元对城区范围内的道路、公共厕所、垃圾箱、地下排水沟等共计420余万平方米的清扫保洁、垃圾清运实行市场化外包。

2019年11月1日

重庆市武隆区白马镇

某物业管理公司

每年由政府投入经费185万元，物业公司负责环卫车辆及人员配备及城区环卫作业及垃圾清运等工作，原40名环卫工人也全部自愿进入企业。

清扫保洁面积由原来约4万平方米增加到约5万平方米，白马镇环卫服务正实现全域覆盖。

  写字楼和商业虽然没有总量的爆发式增长,但品牌企业的结构性机会仍然广阔.这个领域原本外资品牌占据绝对强势,但如今中资企业也逐渐缩小差距,确立优势.

  五、住宅物业竞争更加激烈,非住宅物业的细分赛道多

  参与住宅物业管理服务的企业数量众多.尽管如今在存量房竞标等领域竞争还不算激烈,但当新房开发规模体量逐渐下降时,这种竞争就会激烈起来.

  非住宅物业领域的竞争者本身就少一些,而且还有许多细分赛道的分割.从中航物业及新大正近期获取项目的招标文件看,技术能力是获取非住宅业态的核心竞争力,而公司的行业经验、行业口碑是非住宅业务物业管理的重要壁垒,细分赛道的经验有利于其继续深耕赛道.

  而且,非住宅物业中的一部分公建物业（例如政府大院,军队营区等）,国有企业具备天然的优势.这客观上也降低了赛道竞争的激烈程度.

  中航物业及新大正近期获取部分项目的招标评分规则

物业公司

物业服务项目

价格分

商务分

技术分

中航物业

清华大学双清公寓物业服务采购招标

20分

20分。

包括体系认证证书8分；财务状况2分；业绩（近三年有类似物业项目管理服务经验）10分

60分。

包括管理整体设想及策划6分；人员的配备、培训与管理23分；主要装备配置4分；物业管理服务信息化能力8分；制度和档案的建设与管理3分；主要服务方案16分。

中航物业

湖南省文联湖南美术馆物业管理服务采购招标

20

40。

企业荣誉12%；信用等级7%；人员投入情况24%；工器具、设备投入情况10%；类似业绩30%；管理体系认证情况6；分支机构情况3；拟任项目经理现场答辩8%。

40。

物业管理整体设想及策划10%；质量管理方案10%；财务管理方案8%；环境卫生服务14%，工程技术服务方案14%；综合服务方案14%；安全管理方案14%；项目实施的人员安排方案10%；其他方案6%。

新大正

重庆工程职业技术学院物业服务采购招标

20

25。

包括企业资质荣誉10，业绩15

55。

包括1.整体设想策划方案；2.机构设置；3.拟任项目经理；4.主管人员；5.到岗承诺；6.员工制度方案；7.员工薪酬待遇；8.工具用具配备；9.进场交接方案；10.质量安全监管；11.建筑本体、公共设备设施管理方案；12.清扫保洁方案；13.学生公寓保障服务方案；14.教学保障服务方案；15.培训学员公寓保障服务方案；16.应急处置预案；17.大型活动保障方案；18.其他补充方案。

新大正

云南师范大学呈贡校区物业服务项目公开招标

20

30。

包括服务体系、规范化管理体系20%；供应商业绩50%；企业管理项目历年获奖情况10%；财务状况、社会信誉20%。

50．包括总体服务方案及应急措施30%；服务承诺15%；项目组织机构及人员配置40%；拟投入设备15%。

不同类别物业管理的服务特点和未来趋势

类别

服务特点

未来趋势

住宅

住宅仍是主流业态，高端物管初具端倪；多种经营模式各有特色，发展速度各有差异；加速布局智慧物业，打造社区运营载体。

服务质量要求提升，亟需标准化建设；市场开放程度加深，第三方物业占比增多；打造社区多种经营，或成新盈利增长点；推进智慧化建设，助理企业运营管理；增加社区亲密度，增强业主归属感。

写字楼

标准化程度较低，服务深度差异大；竞争日趋激烈，高端领域壁垒亦加速形成；个性化需求激增，创新业务涌现；外资品牌整体采取防守策略，中资品牌崛起。

智慧技术应用演变为“底层”竞争力；集成化、菜单式服务，助力企业业务升级；设施管理、资产管理能力渐成发展方向；“品质”和“品牌”仍将成为市场拓展竞争核心。

产业园区

服务标准化程度需提升；产业园区内服务链条延伸；科技化运营协助物业管理。

前期介入服务提前解决未来痛点；运营物业进行统一管理；智慧园区实现一体化运营；业务方向逐渐明晰化：

专业物业、运营管理、资产管理；产业园区物业服务领域拓宽。

学校

具有公益性，存在双重管理机制，服务对象多样性，收费方式不同。

社会化企业占比提升，后勤实体管理规模不断收缩；智能化技术应运促进管理效率提升；延生服务或成为企业主要盈利增长点；大型物业服务企业纷纷布局学校业态，行业竞争加剧。

医院

医院后勤我服务外包需求释放，空间广阔；“外来者”入局，市场竞争加剧，市场集中度提高，中小企业面临洗牌。

科技创新，打造后勤服务系统集成平台；服务创新，挖掘个性去修，创新服务方式；模式创新，集团式管控，规模发展全国布局。

公众场馆

区域深耕发展，市场竞争加剧；服务对象复杂，品质要求更高；设施设备管理，专业技能要求严格。

城市化进程推进，市场增长空间巨大；高盈利空间吸引，具备运营增值潜力；服务方式智能化，服务内容更加多元

商业

标准化建设不足，制约业态发展；物业定位逐渐明晰，服务深度得以延伸；服务业态复杂，管理难度大；培养力度偏弱，专业人才匮乏。

推进物业管理标准化，为行业管理赋能；加强物业前期介入，从源头优化物业管理；植入智慧技术基因，为物业运营提质增效；强化精细化管理，体验式服务成趋势。

  六、并购意义更为显著

  住宅物业在并购领域估值已经不低.另外,住宅物业并购市场上几乎没有品牌标的的身影.住宅物业公司并购,最多也就是能扩展在管面积,且代价不低.绝大多数住宅物业的并购,实际上可以透过优化品牌,内生扩张来实现.

  非住宅物业领域的并购,则机会更加明显.一方面,非住宅的细分赛道的领先者,并非传统意义的大品牌物业管理公司,确实存在一些并购的机会（例如高校物业,医院物业等）.透过非住宅物业领域的并购,可以迅速切入一个细分赛道,树立品牌形象.另一方面,非住宅物业的并购对于协同和文化融合也更为重视,故而并购对价可能更为合理.

  观察海外五大行,这些公司在发展历程中,都经历过一些比较大的并购.实际上,最近几年中国物业管理行业最为成功的并购案,就是招商蛇口并购中航物业,也是非住宅物业的并购案.这个并购不仅较之同期住宅物业的并购对价更为合理,也具备更加明显的协同效应.

仲量联行发展及并购历史

年份

历史

1968

公司成立

1997

公司上市

1999

Lasalle和JonesLangWootton合并2008改变美国行业版图的合并，6.13亿美元购并Staubach公司

2011

KingSturge和仲量联行在欧洲业务整合

2019

仲量联行收购HFF

世邦魏理仕发展及并购历史

年份

大事

1906年

世邦公司（CBCommercial）的前身在美国旧金山创立。

1998年

国际商业地产公司魏理仕（RichardEllis）与世邦（CBCommercial）合并，成立了专业的地产服务公司世邦魏理仕（CBRichardEllis），提供市场研究、销售与租赁、设施与物业管理、市场营销、金融服务和地产评估等服务。

2011年

收购ING集团亚洲和欧洲的房地产投资管理业务，以及ING集团美国房地产证券部，使世邦魏理仕成为世界上最大的房地产投资管理公司

2015年

以14.75亿美元收购江森自控有限公司旗下商务地产部门智达伟仕（GlobalWorkplaceSolutions,GWS），GWS主要是为商业地产企业提供设备管理服务。

2018年

以2.9亿元美金收购WarburgPincus旗下的FacilitySource。

FacilitySource是一家专注于设备管理解决方案的科技公司

  七、非住宅物业管理专题报告：

升维新模式,掘金新蓝海

  国内非住宅物管市场空间广阔,且由于业态多元、专业化要求更高,将产生多元延伸增值服务的机会,服务模式将从基础服务升维到高附加值,是一片亟待挖掘的新蓝海.未来国内非住宅物业管理企业可能往三个方向发展：

商办物业管理,以资产管理和设施管理为方向的全产业链发展；公共服务物业管理,以集成服务为核心的一站式服务输出；专注于部分领域的外包服务提供商.建议关注中航善达、万科A、华夏幸福、蓝光发展,以及其他正在加速物业管理证券化的企业.

  非住宅物管：

业态空间广阔,将成为物管领域新赛道

  非住宅物业主要包括商办物业、公共建筑和城市公共空间三大类.2018年中国非住宅物管市场规模2941亿元,占据基础物业服务半壁江山.相较住宅物业,行业竞争格局分散复杂,进入门槛、物业费、收缴率更高,盈利能力存提升空间,将成为国内物管公司拓展的重要方向,证券化也将提速.测算2025年非住宅物管市场规模有望超8000亿元,城市公共空间的模式拓展可能进一步拓宽规模.商办物业、产业园区、学校、医院、公共场馆等业态百花齐放,产业园区、学校、医院等业态500强企业覆盖度不足30%,覆盖度和集中度提升空间广阔.

  非住宅物管模式思考：

从单一到集成,从基础服务到高附加值

  海外非住宅物管以“设施管理”为核心,从非核心业务外包的思路出发,三十余年来出现了从单一到集成服务、从本地到全球、从低附加值到高附加值的进化过程.相比之下,国内非住宅物业存量广阔,但存在着管理粗放、服务少且品质弱等问题,蕴含着专业服务供需错配带来的较大发展机会.未来国内非住宅物管的发展路线将与住宅物管呈现明显区别,在丰富的物业业态、迥异的增值服务需求驱动下,将产生更为专业化、多元化的延伸服务机会.

  非住宅物管龙头复盘：

借力资本并购,拓展空间、升维模式

  通过复盘世邦魏理仕、爱玛客和欧艾斯的案例,行业龙头的发展路径,是通过产业链上的某项强势业务为切入点,形成自己的优势、壁垒或粘性,再借力资本市场进行横向或者纵向收购,拓展多元化业务和服务区域,最终形成对物业所有者的集成产业链服务或者集成设施管理服务,自身定位从物业所有者的“外包业务执行者”升级为“战略合作伙伴”,从一开始帮助物业所有者进行基础管理、降费增效,到最终反哺核心业务、创造更高附加值.

  总结：

基础赋能到价值创造,三路径谋多元发展

  国内公司可以沿三条发展思路布局非住宅物管：

一、商办物业管理,以资产管理和设施管理为方向的全产业链发展；二、公共服务物业管理,以集成服务为核心的一站式服务输出；三、专注于部分领域的外包服务提供商,在部分服务领域成为标杆.建议关注推进收购招商物业的稀缺非住宅物管标的中航善达,开发企业中具备发力非住宅物管业务禀赋的