高层住宅项目投资估算及资金筹措计划.docx

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高层住宅项目投资估算及资金筹措计划

高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分（项目投资可行性研究报告）

第一节建设项目的大体概况与投资经营方案

一、高层住宅项目概述

1、项目概况

项目位于南宁市旧城区,南临XXX，北临XXX，西南面对XXX，项目东侧为XXX，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。

（表：

6-1-1）【项目主要技术经济指标】

内容

指标

内容

指标

建设地点

南宁市区

规划总用地面积

47375.75m2

实际用地面积

39390.36m2

计容积率面积

149683.37m2

总建筑面积

157689.07m2

建筑容积率

3.8

建筑密度

28%

绿地率

30.8%

住宅面积

141125.49m2

商业面积

8527.04m2

地下室面积

8036.54m2

居住总户数

1520户

根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。

二、项目投资方案

（一）投资组合方式

在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。

所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：

一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。

资金动作方式如下：

自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。

本项目开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。

（二）资金动作方式

在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。

1、自有资金

整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投入。

详见表:

6-1-2

（表:

6-1-2）自有资金年度投入表（单位:

万元）

第一年

第二年

第三年

3340.15

6582.21

77.12

2、银行贷款

银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。

（表:

6-1-3）银行贷款年度投入表（单位:

万元）

第一年

第二年

10000

10000

3、销售收入再投入。

销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资的20.5%。

（表:

6-1-4）销售收入再投入年度投入表（单位:

万元）

第三年

上半年

下半年

5931.45

1793.9

第二节项目的建设工程规划与安排

二、商层住宅项目建设规划及进度安排

（一）建设方案及规划说明

1、建设方案。

经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：

2、规划目标。

（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。

（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。

（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态

（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。

（二）建设方式及进度安排

1、开发计划拟定的原则

①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。

②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。

③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。

2、建设方式。

采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。

3、进度安排。

项目拟用三年分三期进行（见表：

6-2-1）

根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：

A项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：

3个月

B住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：

18个月

C室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：

15个月

4、项目周期设定

①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。

②根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：

③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月（一季左右）的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。

5、分段周期设定

①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。

②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。

第三节项目投资估算及资金筹措计划

一、高层住宅项目投资与成本费用估算

（一）开发成本估算

（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金6000万元人民币。

（2）前期工程费：

1199.26万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：

6-3-1）。

（表：

6-3-1）前期工程费估算表（单位:

万元）

序号

项目

计算依据

计价（万元）

1

规划设计费

建安工程费×税率

620.30

2

可行性研究费

建安工程费×税率

31.02

3

水文、地质、勘察费

建安工程费×税率

31.02

4

筹建开办费

建安工程费×税率

516.92

合计

1199.26

（3）建安工程费：

20676.77万元。

（见表：

6-3-2）

（表：

6-3-2）高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价（单位:

万元）

项目

高层（元/平方米）

项目

高层（元/平方米）

桩基础

70

土建工程

750

电梯

120

消防

30

一般水电安装

100

煤气

10

通讯

5

公用天线

3

普通装修

50

对讲机系统

12

地下室费用

130

智能化设施

80

★高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价

=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米

建安工程费：

①高层建安工程费=1360×149652.53+（300+50）×8527.04=20676.77万元

注:

其中（300+50）为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。

（4）基础设施费（红线内外工程费）：

1348.62万元，（详见表：

6-3-3）。

（表：

6-3-3）基础设施费估算表（单位:

万元）

序号

项目

计算依据

金额（万元）

1

供电工程

65万元/公项×47375.75=307.94

307.94

2

供水工程

15万元/公项×47375.75=71.06

71.06

3

电信工程

7万元/公项×47375.75=33.16

33.16

4

煤气工程

7万元/公项×47375.75=33.16

33.16

5

绿化工程

5.4万元/公项×47375.75=25.58

25.58

6

道路工程

42.13万元/公项×47375.75=199.59

199.59

7

排水工程

37.6万元/公项×47375.75=178.13

178.13

合计

500+848.62=1348.62

848.62

注：

本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园

（5）公建配套设施费：

485万元,详见表:

6-3-4

（表：

6-3-4）公建配套设施费估算表（单位:

万元）

序号

项目

建筑面积（平方米）

单价（元/平方米）

金额（万元）

1

幼儿园

1000

500

50

2

卫生院

1000（位于裙楼房内）

400

40

3

文化活动中心

1500

700

105

4

超市

2000（位于裙楼房内）

——

——

5

邮政支局

500（位于裙楼房内）

——

——

6

电信营业所

500（位于裙楼房内）

——

——

7

储蓄所

700（位于裙楼房内）

——

——

8

物业管理处

200（位于裙楼房内）

300

6

9

会所

3000（位于裙楼房内）

700

210

10

公厕

100

500

5

11

垃圾压缩站

200

300

6

12

变电站

1200

500

60

13

煤气调压站

50

600

3

合计

485

（6）开发期间税费：

2657.38万元,详见表6-3-5。

（表：

6-3-5）开发期间税费一览表（单位:

万元）

序号

类别

计算依据

交纳税额（万元）

1

配套设施建设费

建安工程费×税率

1240．61

2

建筑工程质量安全监督费

建安工程费×税率

82．71

3

供水管网补偿费

住宅：

0.3T/人,600元/T

商铺：

0.1T/平方米,600元/T

住宅:

95.76

商铺:

51.16

4

供电用电负荷费

住宅:

4KVA/户,480/KVA

商铺:

8KVA/百平方米,1000元/KVA

住宅:

291.84

商铺:

68.22

5

其他

建安工程费×税率

413．54

6

物业管理基金

建安工程费×税率

413．54

合计

2657.38

（7）不可预见费。

711.29万元,取上面1-5项之和

不可预见费=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）×税率=711.29万元

（注：

第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）

（8）开发成本。

33078.32万元,以上1-7项小计:

开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32

二、开发费用估算

1、管理费用：

891.29万元,取上面1-5项之和的

（6000+1199.26+20676.77+1348.62+485）×税率=891.29万元

2、销售费用：

1495.14万元,详见表6-3-6。

（表：

6-3-6）销售费用估算表（单位:

万元）

序号

项目

计算依据

计价（万元）

1

广告宣传及市场推广费

（49838.4）销售收入×税率

498.38

2

销售代理费

（49838.4）销售收入×税率

498.38

3

其他销售费用

（49838.4）销售收入×税率

498.38

合计

1495.14

3、财务费用：

2260.6万元,详见贷款还本付息表

4、开发费用：

4647.03万元,前面1-3项之和

三、总成本费用汇总及分摊表

本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表：

6-3-7）

（表：

6-3-7）投资成本费用估算汇总表（单位:

万元）

成本项目

总额

（万元）

得房成本（元/平方米）

高层

商铺

车位

1．开发成本

33078.32

1903.71

4903.71

2862.31

（1）土地成本

6000

300

1500

985.8

（2）前期工程费

1199.26

76.05

76.05

76.05

（3）建安工程费

20676.77

1200

3000

1472.8

（4）基础设施费

1348.62

85.52

85.52

85.52

（5）公建配套设施

485

30.76

30.76

30.76

（6）开发期间税费

2657.38

168.52

168.52

168.52

（7）不可预见费

711.29

42.86

42.86

42.86

2．开发费用

4647.03

319.79

213.89

213.89

（1）管理费用

891.29

53.71

53.71

53.71

（2）销售费用

1495.14

105.9

---

---

（3）财务费用

2260.6

160.18

160.18

160.18

3．合计

37725.35

2543.29

5331.49

3290.09

注：

投资分摊的原则：

总原则：

所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。

细则：

（1）按计算投资的各项成本来分摊

（2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊

（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊

（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊

（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊

四、资金筹措、投资计划及借款利息

（1）资金筹措与投资计划

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：

一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。

本项目开发商投入自有资金10000万元作为启动资金，另需向银行贷款20000万元用于投资，剩余部分7725.35万元由销售房收入补充，总投资为37725.35万元，其中2260.6万元的银行贷款利息从住宅销售收入中支付。

详细投资见计划与资金筹措表（表：

6-3-8）

（表：

6-3-8）投资计划与资金筹措表（单位:

万元）

序

号

项

目

合

计

建设经营期

2005

2006

2007

上半年

下半年

上半年

下半年

上半年

下半年

1

投资总额

37725.35

2167

3340.15

11240.06

13175.15

6008.57

1793.9

1．1

建设投资

35464.75

2167

3067

11240.06

12340.8

6008.57

640.8

1．1．1

土地成本

6000

1500

1500

1500

1500

0

0

1．1．2

前期工程费

1199.26

400

500

299.26

0

0

0

1．1．3

建安工程费

20676.77

0

0

7000

9000

4676.77

0

1．1．4

基础设施费

1348.62

0

0

800

400

148.62

0

1．1．5

公建配套设施费

485

0

0

200

0

285

0

1．1．6

开发期间税费

2657.38

0

800

800

800

257.38

0

1．1．7

不可预见费

711.29

118.5

118.5

118.5

118.5

118.5

118.5

1．1．8

管理费

891.29

148.5

148.5

148.5

148.5

148.5

148.5

1．1．9

销售费用

1495.14

0

0

373.8

373.8

373.8

373.8

1．2

贷款利息

2260.6

0

273．15

0

834.35

0

1153.1

1．3

流动资金

0.0

0

0

0

0

0

0

2

资金筹措

37725.35

2167

3340.15

11240.06

13175.15

6008.57

1793.9

2．1

自有资金

10000

0

3340.15

1240.06

5342.15

77.12

0

2．2

借款

20000

2167

0

10000

7833

0

0

2．3

销售收入再投入

7725.35

0

0

0

0

5931.45

1793.9

（2）贷款本金的偿还及利息支付

长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后1年还清，从建设经营期第三年开始计算。

详见贷款还本付息表。

（央行2000年9月起执行的贷款利率：

5.463%）

（表：

6-3-9）贷款还本付息结算表（单位:

万元）

序号

项目名称

合计

建设经营期

----

第一年

第二年

第三年

1

借款还本付息

1．1

年初借款累计

----

----

----

----

第一笔借款

本年借款

10000

10000

10273．15

10834.35

本年应计利息

1426.25

273．15

561.2

591.9

年底还本付息

11426.25

----

----

11426.25

年末借款累计

10273．15

10834.35

0

1．2

第二笔借款

年初借款累计

----

----

----

10273．15

本年借款

10000

----

10000

----

本年应计利息

834.35

----

273．15

561.2

年底还本付息

10834.35

----

----

10834.35

年末借款累计

----

----

10273．15

0

1．3

借款汇总

年初借款累计

----

0

----

----

本年借款

20000

10000

10000

0

本年应计利息

2260.6

273．15

834.35

1153.1

年底还本付息

22260.6

0

0

22260.6

年末借款累计

----

----

----

----

2

借款还本付息的资金来源

2．1

投资回收

----

----

22260.6

注：

1、贷款利率为5.463%;

2、当年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）×年利率

第四节项目销售和租赁收入测算

一、住宅销售单价的确定

用房地产市场比较法确定销售价格上限（平均价格）

详细见本项目价格定位与策略部分：

由上次测算可知道本项目房地产价格为：

2500元/平方米

（二）建议销售测算单价

为了方便计算本项目的销售总额，我们取2500元/平方米为计算单价

（三）总销售收入的确定

根据估算出来的结果，确定住宅部分从建设经营期的第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批进行，住宅部分分别为10%、20%、30%、40%，价格分别为：

2500、2600、2700、2800，销售率100%；商铺部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，商铺部分分别为：

30%、35%，价格分别为：

11000、12500，销售率65%；车位部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分分别为：

50%、20%，价格分别为：

15万/个，销售率70%。

按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。

（详细见表：

6-4-5）

（表：

6-4-1）住宅销售总收入预测（单位:

万元）

项目

可销售面积

建议销售单价（元/平方米）

销售收入（万元）

第一批

10%高层

14112.55

2500

3528.14

第二批

20%高层

28225.10

2600

7338.53

第三批

30%高层

42337.65

2700

11431.17

第四批

40%高层

56450.20

2800

15806.06

合计

38103.9

（表：

6-4-2）商铺销售总收入预测（单位:

万元）

项目

可销售面积

建议销售单价（元/平方米）

销售收入（万元）

第一批

30%铺面

2558.11

11000

2813.92

第二批

35%铺面

2984.46

12500

3730.58

合计

6544.5

（表：

6-4-3）车位销售总收入预测（单位:

万元）

项目

可销售个数

建议销售单价（万/个）

销售收入（万元）

第一批

50%比例

247

15

3705

第二批

20%比例

99

15

1485

合计

5190

（表：

6-4-5）全部销售收入分批比例预测（单位:

万元）

销售计划

建设经营期年收入（万元）

合计

批数

比例

面积

2005

2006

2007

上半年

下半年

上半年

下半年

1

10%高层

14112.55

3528.14

3528.14

2

20%高层

28225.10

7338.53

7338.53

3

30%高层

42337.65

11431.17

11431.17

4

40%高层

56450.20

15806.06

15806.06

5

30%铺面

2558.11

2813.92

2813.92

6

35%铺面

2984.46

3730.58

3730.58

7

50%比例

247

3705

3705

8

20%比例

99

1485

1485

合计

3528.14

7338.53

17950.09

21021.64

49838.4

注：

1、项目销售计划

1.1销售的政策限定

1.1.1根据国家现行的商品房销售政策《商品房销售管理办法》（2001年6月1日执行）中规定,房地产项目须投资达到总投资的百分之二十五后方后预销售,南宁市一般的执行原则是工程形象达