制造业聚居区服务平台建设项目可行性研究报告.docx

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制造业聚居区服务平台建设项目可行性研究报告

制造业聚居区服务平台项目

可行性研究报告

附表：

投资估算表

附件：

1、《某市发展和改革委员会关于某工业区制造业聚居区服务平台项目立项的批复》。

2、某投资有限公司营业执照。

3、《某市（某地区）工业区开发用地选址意见书》。

4、《某市工业区管理委员会建设用地规划许可证》。

5、某省环境保护局《关于某工业区建设项目环境影响报告表的批复》。

6、项目位置示意图。

7、项目具体位置图。

8、某工业区项目用地规划图。

9、某工业区制造业聚居区服务平台项目总平面图。

10、《某工业园区制造业聚居区服务平台建设项目可行性研究报告》（另附）。

第1章项目概况与项目建设的必要性

1.1项目概况

1.1.1项目名称:

某工业园区制造业聚居区服务平台

1.1.2项目主管单位:

某工业区管理委员会

1.1.3项目建设单位:

某建设投资有限公司

1.1.4项目建设单位负责人:

（某建设投资有限公司法人代表）

1.1.5项目建设性质:

新建

1.1.6项目建设地点:

某工业区

1.1.7项目建设期:

2008年12月-2009年12月

1.1.8项目建设内容和规模

1、项目建设内容

（1）新建配建综合商业服务区：

建筑面积18000平方米；

（2）文化活动及培训中心：

建筑面积7500平方米；

（3）银行储蓄点：

建筑面积1000平方米；

（4）电信通讯平台建设：

建筑面积2000平方米；

（5）医疗卫生所：

建筑面积3000平方米；

（6）幼儿园及小学建设：

建筑面积15000平方米；

（7）文化广场建设面积14000平方米；

（8）市政公用及公交系统设施的建设：

建筑面积3500平方米。

2、项目建设规模

总用地面积约90000平方米（135亩），总建筑面积50000平方米。

1.1.9项目投资估算

项目总投资8000万元。

1.1.10项目资金筹措方案

本项目总投资为8000万元人民币。

其中：

国家服务业发展引导资金扶持800万元，项目业主自筹4000万元，融资3200万元。

1.1.11项目建设效益

本项目建成后，将极大地缓解某工业园区居民日益增长的公共服务需求与公共服务总体供给不足、质量低下的矛盾，健全某工业园区公共服务供给的工作体制和管理机制，为园区内的企业和居民提供完善的、全面的公共服务，为园区的社会和经济可持续发展创造条件。

因此，本项目是集经济效益、社会效益为一体的建设项目。

本项目的建设，社会效益显著，建设意义重大。

项目的建设是必要的、可行的。

1.2项目建设背景

1.2.1地理气候条件

1、某市位于某省东北部，背靠大西南，面向XX、XX、XX，处于XX、XX、XX三省（区）的结合部，在北纬XX°XX′～XX°XX′，东经XX°XX′～XX°XX′之间，北部与XX省XX市相连，东部与XX省XX市、XX市接壤，西北部与XX市交界、西部和南部与XX市毗邻。

某市距某省首府某市XX公里，东抵XX市公路里程340公里，西达XX市公路里程301公里，南至XX市公路里程170公里，北距XX市公路里程216公里。

某市土地总面积11771.5平方公里，占XX省总面积的5%，2007年城区总人口为225.5万人，地理位置十分优越。

2、某工业区地处XX、XX、XX三省（区）结合部，距某市18公里，XX县城12公里，XX县城36公里，XX270公里，XX180公里，XX国道和XX国道以及于即将竣工的XX铁路从工业园区通过并设置货运站，正在建设中的XX（XX—XX）、XX（XX—XX）高速公路和XX（XX—XX）铁路以及正在设计中的XX至XX快速铁路、XX（XX－XX）高速公路都从某经过。

方便快捷的交通网络使某工业区成为XX、XX和XX各省通往珠江三角洲最便捷的通道之一，具有承东启西的重要区位优势，将主动地融入泛珠江三角经济区域。

3、某市某工业区位于北回归线偏北，属亚热带季风性湿润气候区，光照充足，雨量丰沛，夏季炎热、冬有霜雪，四季分明，年平均气温XX℃，一月份平均气温XX℃，七月份平均气温XX℃，≥XX℃活动积温XX℃～XX℃，无霜期XX～XX天。

某市风向以东、西为盛行风向。

大部分地区有霜冻，但霜期不长，无霜期320天左右，极少有雪，适宜农作物生长。

1.2.2某市工业园区发展规划

某市“十一五发展规划”提出：

要“牢固树立工业立市思想，坚持把发展工业摆在经济工作重中之重的位置来抓，按照‘大改革，大企业，大群体，大产业’的思路，坚持培育发展优势产业集群和强优企业为重点，着力建设某工业区、XX工业区和XX工业基地，发挥工业园区‘聚集、规模’两大效应，努力把特色工业、重点企业做大做强，延长产业产品链，壮大工业总量，下大力气整治现有高能耗、高物耗、高污染、低附加值的企业，坚决淘汰安全生产无保障、产品质量低劣的企业，严格控制并逐步淘汰落后工艺与装备，积极发展替代产业和后续产业，大力发展高技术产业，力求高技术产业取得局部突破，走新型工业化道路，使工业增加值占生产总值的比重明显提高，实现某工业跨越式发展。

”

加快某工业园区建设，是某市“十一五”时期发展的重点任务之一。

1.2.3某工业区已具产业规模

某工业区成立于XXX年XX月XX日,经某省人民政府批准升格为省级工业开发区。

某工业区位于XX、XX、XX三省（区）相接处，既在可享受国家西部大开发的政策区域内，又紧靠粤、港、澳经济发达地区，XX国道和XX国道从工业区通过，已开工兴建的XX铁路也从工业区通过，并在此设置大型货运站，在建的XX高速公路和XX高速公路将大大缩短工业区与粤、港、澳的距离，方便快捷的交通网络使某工业区成为XX、XX和XX各省通往珠江三角洲的重要交通要塞。

某工业区位于XX县XX镇，距市区XX公里，园区总体规划面积为24平方公里，近期开发6平方公里，中期开发12平方公里，远期开发24平方公里。

首期已完成开发面积3.85平方公里,已完成建设园区基础设施建设为:

平整土地4757亩，铺设给排水管道21885米,电线电路7100米,路面道路铺设13006米,平整路槽14445米,土石方工程1753816立方米,绿化面积60640平方米。

目前已完成130多公顷土地的“六通一平”建设及主干道路的铺设和绿化，园区内并建成了110千伏和220千伏的变电站以及日供水量2万吨的自来水厂。

按照某市的发展规划，某工业园区的建设是以制造业聚居区为特色的工业园区，某市大部分工业企业都将在此落户。

工业基地功能分轻工业区、电子业区、化工业区、机械业区、食品加工区、制衣城以及商住区和管理区。

目前，已经进驻园区的大型企业有XX集团、XXX公司、XXX公司、XXX公司、XXX公司、XXX公司、XXX公司等87家企业，共引进项目XX个，投资总额达到XX亿元人民币，项目涉及食品加工、服装、制药、植物提取、电子、稀土高新产业等行业。

1.2.4项目提出的理由与过程

某工业园区自建设以来，虽然在园区建设、设施配套、招商服务等方面取得了长足的发展，但是也还存在着公共服务需求与公共服务总体供给不足、公共服务质量低下、公共服务设施建设不够完善与配套等方面的矛盾和问题。

目前工业区人口约15000人，主要是已入驻工业区企业的员工，配套服务人员及工业区管理人员、附近居民。

由于某工业区属省级工业开发区，是某市承接粤港澳的区域经济辐射和产业转移的重点发展区域，经济发展迅速，人口增长较快。

从XX年工业区刚成立时的数百人增加到现在的15000多人，增长了近30倍。

随着园区规模的不断扩大，园区内企业的快速增加，到园区工作的人员和居民也将逐年大幅增加。

预计到2009年末，园区总人口将达到18000人。

但是，由于某工业园区距离某市区有18公里、没有城市为依托，各项公共基础配套设施建设还不够完善，无法满足园区快速发展和入园企业及居民的生产生活需求。

主要表现在如下几个方面：

1、交通运输服务设施不足，停车场地及相应设施不足，造成车辆占用道路面积停放，影响道路系统的正常运转。

2、物流运输系统建设不完善。

由于园区的物流运输系统不完善，基础设施投入少，受物流信息滞后、专业化程度不高等因素的制约，造成企业运输成本居高不下。

以XXXX公司为例，该公司每年的运费开销就高达400多万元。

若园区物流运输系统能够得到改善，园区企业的运输成本将得到降低。

3、公交系统不健全。

园区流动人口大，企业员工多来自某市XX区、XX区、XX县、XX县，XX县等周边地区。

园区内无专属接送员工上下班的车辆，员工的大部分时间浪费在等车这一问题上，已经严重地影响园区企业生产的正常运转及员工的生活。

4、园区生活聚居配套设施不健全，商业、金融、科研、教育、文化娱乐等公共服务设施不健全，缺少卫生医疗机构，消防与求助设施不完备，电信通讯等市政公用设施落后。

基础设施建设的严重滞后已经阻碍了园区经济的进一步发展。

特别是将来铁路大型货运站建成投产后，通过园区中转的货物、往来的客商、工作人员及家属，都将大量增加，对各种公共服务设施的需求量也将大幅增加。

不少企业反映希望能够早日改善园区的投资环境，加大交通、文教、商业、金融、医疗等基础设施建设，尽快改善园区内企业职工和居民的文化生活，为企业提供全方位的公共服务，保障和促进企业经济的顺利运营，从而实现园区经济又好又快地发展的目的。

某市“十一五发展规划”提出，要“按照加快发展工业园区的思路，加紧园区规划建设，打造有比较优势的特色工业园区经济”和建设功能齐全、环境优美、管理规范、布局合理的现代工业园区的要求，建设制造业聚居区服务平台，加快某工业园区的调整和改造步伐，推进园区工业化的进程，进一步完善园区的公共服务体系，提升园区发展的核心竞争力，既是当前园区建设的工作重点，也是园区未来发展的经济增长点。

在当前我国东部产业大转移的情况下，特别是在当前全球金融危机冲击下，某工业园区面临着严峻挑战，同时也面临着难得的历史机遇。

因此，合理配置园区内各种资源，加快园区内各项基础设施建设，完善各项服务功能，健全园区的公共服务机制，保障园区内企业生产顺利进行，满足园区居民生活需求，已成为园区今后快速可持续发展的基础和必要条件。

建设一个功能完善、反应快速、服务到位的覆盖整个园区的制造业聚居区服务平台既是当前园区建设和发展的重要方向，也是园区发展过程中亟待解决的工作矛盾。

因此，着力抓好园区道路、供电、供水、通信、物流、金融等公共服务平台建设，不断改善园区经济发展环境，增强园区对产业集聚、集群发展的吸引力和服务能力，将某工业园区现有的土地资源、设备资源、技术资源、信息资源和服务资源进行合理配置，建设一个功能完善、反应快速、服务到位的公共服务平台，是提升某工业园区的竞争力，促进某工业园区的持续发展，将某工业园区建设成省级工业园区首要任务。

1.3项目建设必要性分析

1.3.1某市“十一五发展规划”的要求

“十五”时期，某市经济社会发展取得重大成绩，但与先进发达地区的发展相比还存在较大的差距。

尤其是工业园区的建设，更是滞后于某市社会经济发展的需要。

其制约因素很多，其中基础比较薄弱，基础设施缺乏，是导致某市工业园区目前发展速度滞后的重要原因。

因此，加强各工业园区的基础设施，建设一个功能完善、反应快速、服务到位的园区公共服务平台，是摆在某市市委、市政府面前的一个十分重要的课题。

某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要强调：

要“按照‘统一管理，分区开发，资源共享，责任共担’的管理机制，以及‘高起点规划，高效率开发，高标准建设，高效能管理’的原则”创新园区管理体制。

这就需要某市在今后的一段时间内进一步加强工业园区的基础设施建设力度，保持园区基础设施总体水平的适当超前，夯实园区经济社会发展基础，提高园区建设发展的承载能力。

本项目作为工业园区基础设施建设项目，符合“十一五”规划要求。

项目的建设完成，将不断改善园区经济发展环境，展现某市特别是某工业园区良好形象，促进某工业园区的建设发展，增强园区对产业集聚、集群发展的吸引力和服务能力，为吸引投资做出贡献。

1.3.2某市总体规划的要求

根据某市城市总体规划和市委市政府的工作思路，至2020年要把某市建设成为XX、XX、XX三省区交界处的区域性经济中心、政治文化中心，富有地方文化和民族特色的山水园林旅游城市，集环境优美、集商贸旅游为一体的新某。

某市“十一五发展规划”提出，某工业区重点以接纳粤港澳台等经济发达地区的产业转移为主，根据工业园区的功能分区要求，某工业区主要发展资源型和劳动密集型加工工业，加快引进和发展高新技术产业，重点培育和发展服装、电子、食品、化工、医药、纺织、矿产品加工等产业，争取通过五年的努力，把某工业区建成功能齐全、环境优美、管理规范、布局合理的现代化工业园区。

要坚持“市场推动、政策扶持、产业集群”的方针，加强工业园区的规划和管理，引导和促进各种要素向园区集中，增强园区各产业之间的关联度、共生性与产业链接，培育和形成有特色的优势产业群。

本项目的建设按照某市总体规划和某工业区总体规划的要求，将进一步加快配套完善某工业园区的公共服务平台建设，使园区内的各项公共服务功能日臻完善，服务机制更加顺畅、快捷，符合今后某市发展规划的需要，对促进某工业园区的发展，推动和促进某市社会经济的发展，提升某市社会形象具有重大意义。

1.3.3某市经济发展的要求

某市经济发展面临着较好的发展机遇。

某市以承接东部产业转移的重要基地为目标，正处于加快工业化与城镇化进程的关键时期。

多重的机遇将为某市更好地利用国内国外两个市场、两种资源，加快发展提供新的契机。

加快工业园区的建设，完善工业园区的服务功能，将工业园区建成承接东部产业转移的重要基地，首先要推进工业园区的公共服务平台建设。

工业园区的公共服务平台建设与工业园区经济的增长密切相关，是园区发展的核心。

突出抓好工业园区的公共服务平台建设，吸引和聚集各种生产要素加以培育发展，对加快某市经济发展十分必要。

本项目建设涉及分项目多，项目的实施在推进园区建设中占据相当重要的地位。

本项目的建成将会全面改善某工业园区整体社会环境和投资环境，增强园区的吸引力和影响力，提升某市社会经济的地位和形象。

1.3.4园区发展的要求

某工业区属自治区级工业开发区，是某市承接粤港澳的区域经济辐射和产业转移的重点发展区域，经济发展迅速，人口增长较快。

从2000年工业区刚成立时的数百人增加到现在的15000多人，增长了近30倍。

随着园区规模的不断扩大，园区内企业的快速增加，到园区工作的人员和居民也将逐年大幅增加。

预计到2009年末，园区总人口将达到18000人。

但是，由于某工业园区距离某市区有18公里、没有城市为依托，各项公共基础配套设施建设还不够完善，无法满足园区快速发展和入园企业及居民的生产生活需求，存在着交通运输服务设施不足、物流运输系统建设不完善、公交系统不健全、园区生活聚居配套设施不健全，居民小孩入托和上学路途远，缺少卫生医疗机构，消防与求助设施不完备，电信通讯等市政公用设施落后等方面的硬件缺陷。

基础设施建设的严重滞后已经阻碍了园区经济的进一步发展。

特别是XXX年开工的XX铁路，以及某在建的铁路大型货运站建成投产后，通过园区中转的货物、往来的客商、工作人员及家属，都将大量增加，对各种公共服务设施的需求量也将大幅增加。

园区内不少企业反映希望能够早日改善园区的投资环境，加大交通、文教、商业、金融、医疗等基础设施建设，尽快改善和满足园区内企业职工和居民的文化生活需要，为企业提供全方位的公共服务，保障和促进企业经济的顺利运营，从而实现园区经济又好又快地发展的目的。

本项目的建设符合园区的中长期发展规划，本项目建成后将会全面改善某工业园区作为制造业聚居区的生产环境、经营环境、生活环境，满足园区内企业、居民的生产、经营、生活各方面需要，同时也可以为园区的可持续发展奠定良好的基础。

1.4项目社会效益分析

1.4.1扩大内需，促进经济增长

园区制造业聚居区服务平台的建设，对促进园区的经济发展，改善园区内人民群众的生活环境，促进园区发展都具有相当重要的作用，有着较大的社会效益。

为了确保国民经济持续稳定发展，中央和国务院近年来一直采取积极的财政政策，加大对基础设施建设的投资力度，中央最近决定在今后的两年内对基础建设投资将达4万亿元，地方配套资金将达18万亿之巨。

中央的这一重大决策，对当前乃至今后若干年的经济发展都有着十分重要的意义。

基础设施对经济增长有着十分重要的作用，近期看，它可以很快形成新的经济增长点，并带动相关产业的发展，促进社会就业；从长期看，良好的基础设施，可以提高劳动生产率，降低社会交易成本，保持良好的发展环境。

园区公共服务平台建设是国民经济基础产业发展的重要内容。

本项目为园区的公共基础设施建设，加快本项目的实施，对于促进园区经济协调发展、吸纳劳动力，培育和形成有特色的优势产业群具有重要作用。

1.4.2改善工业园区投资环境

随着园区建设水平的不断提高，生产环境、经营环境、人居环境在经济发展中的地位越来越突出，生产环境、经营环境、人居环境的开发建设对园区经济发展提出了更高的要求。

经济竞争一定程度上就是发展环境的竞争。

良好的园区氛围、便捷快速的园区交通设施、健全完善的公共服务将为工业园区提供最基本的经济建设平台。

因此，不断加快园区的基础设施建设，改善投资环境，营造良好的、更富吸引力、更具竞争力的人居环境，是加快某工业园区经济社会发展的重要工作。

1.4.3促进生产发展和提高人民生活水平

从长远来看，工业园区制造业聚居区服务平台的建设有利于提高居民的生活质量，有利于推进某工业园区的发展进程。

拟建项目在建设过程中，可以增加居民的就业机会，增加居民的经济收入；拟建项目投入运营后，将改善园区的医疗、通讯、教育培训、文化娱乐、交通等方面条件，加速园区的社会经济发展。

随着交通的便利和对外联系的加强，将带动园区各产业的快速发展；各项公共服务基础设施的不断完善，亦将极大的方便和丰富园区居民的物质生活，增加园区居民的经济收入和提高生活水平。

1.4.4促进园区的可持续发展

某市“十一五发展规划”中指出：

要充分发挥工业园区的优势，抓项目入园和企业投资，加快形成优势产业群。

某工业区重点以接纳粤港澳台等经济发达地区的产业转移为主，根据工业园区的功能分区要求，某工业区主要发展资源型和劳动密集型加工工业，加快引进和发展高新技术产业，重点培育和发展服装、电子、食品、化工、医药、纺织、矿产品加工等产业。

目前，已经进驻园区的大型企业有XX集团、XX公司、公司等87家企业，共引进项目148个，投资总额达到XX亿元人民币，项目涉及食品加工、服装、制药、植物提取、电子、稀土高新产业等行业。

从实现园区建设的良性滚动发展角度看，按照市场经济规律，将园区作为最大的国有资产，用市场经济的思路去经营，从中获取收益，并把收益重新投入到园区的建设中，走以园区养园区、以园区兴园区的园区建设市场化之路，实现园区的自我积累、自我增值、自我发展，从整体上运用市场经济，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，增强园区的综合竞争力和可持续发展能力，提升园区的形象品位，实现园区保值增值。

本项目的建设完成，将进一步完善园区的公共服务功能，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，增强园区的综合竞争力和可持续发展能力，提升园区形象品位，实现园区的可持续发展。

1.4.5带动园区周边土地增值及房地产发展

公共服务设施建设对国民经济的拉动作用是巨大的，其中最明显、最直接的效益便是周边土地升值和开发价值对房地产业的推动效应。

本项目通过对园区公共服务基础设施的完善与配套，使园区周边的区域都将因通畅的交通和园区公共服务配套设施完善而升值，园区周边部分地区房价也得以提升。

园区内及外围道路的便利、通畅的交通与亮丽整洁的园区环境，改善了园区的人居环境，对房地产的增值与发展提供了坚强有力的支撑。

本项目的建设完成后，随着园区内及周边环境不断改善，各项公共服务基础设施建设完成，人们的居住环境将更加优雅健康，园区的品位得到不断提升。

园区公共服务基础设施的投入力度的不断加大，也必将带动园区及周边地区土地资源的增值。

1.5项目建设可行性分析

1.5.1政府支持

本项目建成后，将极大地缓解某工业园区居民日益增长的公共服务需求与公共服务总体供给不足、质量低下的矛盾，健全某工业园区公共服务供给的工作体制和管理机制，为园区内的企业和居民提供完善的、全面的公共服务，为园区的社会和经济可持续发展创造条件。

因此，本项目是集经济效益、社会效益、为一体的建设项目。

本项目的建设，社会效益显著，建设意义重大。

某市委、市政府对工业园区建设项目特别是园区的基础设施建设历来都是全力支持的。

本研究报告涉及的制造业聚居区服务平台建设内容，已引起了市里的高度重视，并在政策上大力支持，本项目已经通过某市发展和改革委员会的立项审批。

因此，本项目政府支持条件充足。

1.5.2资金支持

要实施本项目，需要大量的资金投入。

目前，项目业主每年收入稳定，年收益结余完全可以满足本项目自筹资金部分的需求。

融资部分将通过招商引资、合作开发等方式向各分项目经营者融资（如预付租金、合作经营等）。

现已有XX超市、XX百货、某市的学校、医院、工商银行、XX银行等大型超市、学校、医院、银行部门表示愿意参与某工业区合作开发园区内的公共服务设施建设。

项目建设资金条件满足，完全可行。

1.5.3建设条件满足

项目的自然条件如地形地貌、河流、气候、自然资源等符合项目建设条件。

项目建设期间，交通部门、市政部门等政府部门已明确表示做好项目施工和交通组织，以减少项目建设对园区内的企业、商户、住户的影响。

因此，项目对周边企业、商户、居民的影响可降低至最低，此条件满足。

1.6结论

某工业园区制造业聚居区服务平台工程的实施，必将促进某工业园区的基础设施建设，满足园区内企业生产经营和居民生活的需要，带动某工业园区及周边地区经济的发展，项目建成后社会效益显著。

通过对本项目的必要性和可行性分析，项目的建设是十分必要的，也是完全可行的。

第2章项目建设内容及方案

2.1项目建设内容

2.1.1项目建设地点

某工业园区。

2.1.2项目建设内容

本项目建设内容为某工业园区制造业聚居区服务平台建设，主要是：

1、新建配建综合商业服务区：

建筑面积18000平方米；

2、文化活动及培训中心：

建筑面积7500平方米；

3、银行储蓄点：

建筑面积1000平方米；

4、电信通讯平台建设：

建筑面积2000平方米；

5、医疗卫生所：

建筑面积3000平方米；

6、幼儿园及小学建设：

建筑面积15000平方米；

7、文化广场建设面积14000平方米；

8、市政公用及公交系统设施的建设：

建筑面积3500平方米。

2.1.3项目建设规模

总用地面积约90000平方米（135亩），总建筑面积50000平方米。

2.2项目建设方案

2.2.1项目建设目标

通过本项目的建设，有效解决某工业园区交通运输欠发达、物流运输系统建设还不完善、公交系统不健全、生活聚居配套设施不健全等长期困扰园区发展的问题，为提高园区公共服务水平发挥重要作用，为园区的可持续发展打下坚实的基础。

2.2.2项目建设方案

本项目建设内容为某工业园区制造业聚居区服务平台建设，主要是：

1、新建配建综合商业服务区：

建筑面积18000平方米。

社区商业是指以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。

随着某工业园区投资环境和交通条件改善，新兴企业开发迅猛，区域人口持续增加、人口结构变化，消费总量扩大，消费结构变化，消费能级正从简单的追求数量消费提升到追求质量、形式、空间等现代综合消费。

据测算，到2009年底某工业园区的常住人口将在1.8万。

随着工业园区建设开发和产业结构的转换，未来工业园区人口素质将大大提高，知识人群比重将上升，外来消费群体比重