设施设备维保服务验收标准及流程.docx

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设施设备维保服务验收标准及流程

设施设备维保服务验收标准及流程

1.0目的

规范物业设施设备维修保养外包验收管理工作，保证设施设备外包维

保质量达到合同要求的质量标准，确保设施设备良好运行。

2.0适用范围

适用于成都嘉宝管理顾问有限公司住宅管理分公司所区内物业设施设

备维修保养业务的外包监管工作。

3.0职责

3.1项目物业服务中心设施设备维护部负责依据维保合同约定和国家、地

方相关标准（规范）对外委维保单位对项目设施设备维修保养工作质量

进行验收。

3.2片区工程负责人负责对项目设施设备维护部的设施设备外包验收工

作进行指导和督察检查。

3.3工程管理部负责对片区项目设施设备维护部的设施设备外包验收工

作进行评价。

4.0流程

4.1前期交接工作流程图

4.2正常维保期管理工作及维保费用支付流程图

5.0程序要点

5.1物业服务中心设施设备维护部根据合同实施时间，检查维保单位在入

场前一周内完成所承担设施设备维保系统的普查工作，并收集设施设备

维保书面形式的普查记录。

5.2收集现维保单位对在普查过程中发现的前期维保单位的遗留问题所

提出的解决方案。

5.3督促两家维保单位在设备交接检查中发现的问题达成一致意见，双

方确认，项目监交，形成交接检查记录。

监督完成移交工作。

5.4根据合同要求，收集现维保单位针对系统不同情况制订的周检、月

检、季检、年检计划。

5.5对维保单位保养计划、内容、标准及检查情况进行确认：

5.5.1落实维保单位人员相关的上岗证、操作证，收集其提供的复印件

备案。

5.5.2检查维修保养单位周检、月检、季检、年检计划的执行情况及相

关维保总结。

5.5.3检查维修保养单位对召修时限性和维保质量满足合同要求。

5.5.4验收所更换配件是否为原机型配件，或须经我方同意后，使用的

配件，并签字确认。

5.5.5督促维保单位根据设施设备系统设备运行情况提出更换、大修、

改造计划。

5.5.6对维保中发现的问题，项目设施设备维护部必须以书面的形式向

维保单位发整改通知书限期整改，并保存相关的整改记录，跟踪整改情

况。

项目工程负责人对整改效果不佳的维保单位，应组织对其进行有效

沟通，形成沟通纪要，发工程管理部备案。

5.6项目设施设备维护部按期对委外维保单位在本项目空调维保工作进行

月度、季度和年终考评。

并作为维修保养款项支付依据。

5.7工程管理部不定期检查维修保养外包验收的相关资料和维修保养质量。

6.0验收标准

6.1服务人员行为规范

内容

要求

员工

形象

1.维保人员的总体要求：

维保人员均配戴统一的工作牌。

2.具有良好的工作状态，上岗前须由维保方进行培训取得上岗证后才能上岗，对于不符合要求的，维保方应立即予以更换。

3.维保方的现场负责人素质要求中专及以上文化，具有亲和力和较强的沟通能力，未经甲方同意不得擅自更换。

员工

行为

问候

在任何工作场所，见到客人应主动问候。

礼貌

语言

1.使用10字礼貌语：

您好、请、对不起、谢谢、再见。

2.因自身原因给对方造成不便，应及时致歉。

3.使用节假日的祝福语。

整体

姿态端正，自然大方，工作中做到：

走路轻、说话清、操作稳，尽量不露出物品相互碰撞的声音。

服装

要求统一、整洁、大方

6.2维保服务标准

6.2.1空调系统维保服务标准

A、空调系统维保服务的工作频次

检查（维保）内容

频次

空调季节

机油压力、油位、有无漏点；氟利昂高低压力值、有无漏点、是否适量、循环水泵、补水系统、吸排气温度、设备电流。

每周检查一次

电源箱、控制箱、水温、水压、风机盘管、风柜、主板PLC、接触器、水流开关。

每月检查一次

室内风系统、新风系统、冷冻水管网、主机运行情况、运行参数、压缩机系统（油、气、控制几大部份）、水质等。

每季检查一次

非空调季节

对室外管道系统进行排水处理

每月检查一次

对主机内各压缩机加热器（加热带）进行检测更换。

防止没加热

时起动压机从而损坏压缩机。

对各管道系统、机油系统、冷冻水管网系统进行检测，防止各系统有漏点，减少损失。

对风系统进行风压、风量检查，对各过滤网进行清洗维护。

对压缩机机油系统进行检测，如需更换过滤器、机油则对此进行更换，补加氟利昂、排空等工作。

对电器控制系统、供电系统进行线路、绝缘性能检测、观测外表

面有无损坏，除尘除垢。

主机冷凝器的清洗、风机电机的维修保养。

开机前的全面检测工作。

一年内

水过滤器检查维护

半年一次

风机过滤网检查维护

每季检查一次

水泵、水管阀门、膨胀水箱、风管用调节阀加油、防锈除锈

半年一次

所有冷冻水管路保温、接水盘是否被堵进行检查

半年一次

空调冷冻水进行水质化验

半年一次

各风机盘管、循环水管网进行维护，对空调补水系统、自动排空

系统进行检测

半年一次

各调节阀、风口、散流器、消声器等检测维修调整

半年一次

备注：

项目根据现场实际需要可临时增加频次。

每次维修保养不少于二名技术人员参与

B、空调服务验收标准

检查内容

检查方法

质量标准

空调电源、控制箱部份

配电箱

全数检

查，目视

与电工工

具结合检

查

A、空气开关各相触点是否接触是否良好，有无缺相、有无发

热现象、螺丝有无松动，并进行维修。

B、机组工作电流与空气开关是否相符。

机组控

制箱

A、接触器三相是否接触良好，触点有无烧环，是否缺相，接触器线圈有无阻值，并处理。

B、过电流保护器整定电流是否合理，有无损坏，并处理。

C、缺相、欠压、时钟保护器是否下常工作，各接线触点有无松动、发热现象，并处理。

压缩机部份

压缩机主机

全数目视检查和试验

检查维修机组整机情况，静止和运行时冷媒压力，确认冷媒充注量是否充足，检查各零部件及各接口是否有油渍，是否有泄漏，冷媒是否干燥、冷媒管路中是否有脏堵或冰堵。

检查维修各运动、转动部件，在运行中是否有异常响声，判断运动、转动零部件是否有磨损，间隙不当的缺陷。

检查维修油位，油的颜色，运行中的油压差等。

按常规以及各厂家的说明书，在需更换冷冻机油以及油过滤器芯时加以更换，确保机油的粘度，运行所需的油压。

对压缩机进行听、看、摸等手段进行认真、细致地诊断，必要时进行解体彻底检查。

检查维修外围电器执行和探测元件，如电磁阀、电动膨胀阀、温度传感器、压力传感器等，必须全部完好，探测元件必须准确无误。

电控制气系统

全数目视检查和试验

检查电脑内存设定值、标准电路控制程序、电子时间继电器压缩机反相保护电路、启动过电流保护线路、三相不平衡保护线路正常。

安全保护系统

全数目视检查和试验

检查高压、低压保护开关、油压差保护、三相快速反应过电流继电器、压缩机反相保护继电器、油加热器、压力保险阀压缩机再次启动继电器、冰点保护感温器正常。

压缩机部份

冻机油系统

全数目视检查和试验

A检查机油水平是否合理，机油量是否合适，机油有无漏点

B检查机油电加热器（压缩机电加热带）是否完好，功率是否合适，电阻值正常。

C检查机油油温、机油压力是否正常，能否正常开机。

D检查机油过滤器有无堵塞现像等。

氟利昂系统

全数目视检查和试验

A氟利昂系统有无漏点，从液镜中观察氟是否适量，系统中有无水份，在运行时观察有无不容气体。

B在运行时检查维修排气、吸气压力值是否合理，高低压保护器是否正常工作，整定值是否合理，检查维修排气、吸气温度是否在一合理值。

C检查维修温度传感器是否完好，主控器PLC工作是否正常，程序有无错误，各副触点是否工作正常。

D氟利昂在系统中流动是否畅快，过滤器是否需更换，澎胀阀是否工作正常，电磁阀是否工作，线圈是否完好等。

冷却水系统

水泵

全数试验检查

水泵有无漏水、有无反转、有无异响

冷凝器

进出水水压差、水温差是否达到设计要求

补水系统

补水系统是否正常工作，管网内有无空气，自动排气阀是否

能正常工作

管道、管件

各抽查至少5处，

目视检查

管道接头有无松动，保温材料有无掉落；管道调节阀、补水

水箱、管道有无生锈、有无漏水；水管系统上过滤器是否安

装完好，有无清洗等

风机盘管及风柜

风机盘管

抽查至少5台，目视和试验检查

风机电机是否完好，控制、控温电路是否正常。

进出风温度、

风压、风速是否达到设计要求；盘管接水盘有无阻堵，有无

异物掉入，盘管及风管保温材料有无掉落

风柜

全数目视和试验检查

新风风柜工作是否正常。

回风口、过滤网是否清洗，过滤网

是否完好；风柜皮带松紧是否合适，有无异响。

进出风温度、

风压、风速是否达到设计要求；风柜接水盘有无阻堵，有无

异物掉入，风柜、风管保温材料有无掉落

成品保护

抽查至少

5处，目视

检查

空调设备设施维修、维保、大、小修时，应备足成品保护材

料和措施，做好成品保护

其他

员工

形象

随机抽查至少1名员工，目视检查

着干净、整洁、统一的工装、佩戴工作牌等

员工

行为

符合附件1相关要求

计划

管控

查本月计划

计划制定合理、有效，严格执行计划内容并达到相应的效果

C、结果运用

a）每周巡检发现不符合质量标准要求不能超过2项（处），前周已经记

录但未按要求整改的项，次周记两项，再次周记三项，以此类推直至整改为止。

超过3项（处），扣除当季空调维修费用的0.5%；超过4项（处），扣除当季空调维修费用的1%；超过5项（处），扣除当季空调维修费用的3%。

b）月检发现不符合质量标准要求不能超过2项（处），超过2项（处），

扣除当季空调维修费用的1%；超过3项（处），扣除当季空调维修费用的2%；超过4项（处），扣除当季空调维修费用的3%。

c）每出现一次严重不合格，则扣除当季空调维修费用的2%。

严重不合格

是指：

Ø质量不符合合同约定的质量标准相关要求，或合同约定的其它要求，

经过与现场负责人沟通后，未按要求整改（不可抗因素除外）。

Ø未提供半/年度维保报告或维保总结。

Ø员工工作未按行为，形象不符合标准。

Ø未提供空调维修计划。

Ø未按要求递交维保工作记录。

Ø空调故障处理不彻底。

Ø接到召修电话后应在4小时内到达故障现场进行维修。

Ø故障后8小时内应确保空调恢复正常。

Ø随意更换空调主、配件品牌。

Ø空调主、配件品牌采用假冒伪劣产品更换。

Ø空调维修人员无证上岗。

Ø空调维修人员现场作业不规范，不积极配合。

Ø外包维保合同期内，以各种理由要求进行价格调整。

d）抽查维保人员未按合同要求到位，每次扣除当季空调维修费用的5%；

以此类推。

若员工数量达到合同要求但现场质量不达标，我公司提出合同履行预警，给予维保公司一个月整改时间，如未整改或整改效果不佳的，我公司有权提出解除合同，解除合同造成的损失由空调维保公司承担。

e）客户对空调维保服务的有效投诉，每出现一次，扣除当季空调维修费用的5%。

一个月内产生三次及以上投诉或造成其他严重损害，项目有权要求

解除合同。

f）若发生的事件同时满足上述多项扣款条件，可重复扣减费用。

g）项目有权对进入本园区的不遵守规章制度的空调维修工（含管理人员）

要求更换。

h）若发生恶意撤场事件，扣除当季全部空调维修费用和合同履约保证金，

并赔偿相应损失。

6.2.2电梯系统维保服务标准

A、电梯系统维保服务的工作频次

a）半月维保项目（内容）和要求

序号

维保项目（内容）

维保基本要求

1

机房、滑轮间环境

清洁，门窗完好、照明正常

2

手动紧急操作装置

齐全，在指定位置

3

曳引机

运行时无异常振动和异常声响

4

制动器各销轴部位

润滑，动作灵活

5

制动器间隙

打开时制动衬与制动轮不应发生摩擦

6

编码器

清洁，安装牢固

7

限速器各销轴部位

润滑，转动灵活；电气开关正常

8

轿顶

清洁，防护拦安全可靠

9

轿顶检修开关、急停开关

工作正常

10

导靴上油杯

吸油毛毡齐全，油量适宜，油杯无泄漏

11

对重块及其压板

对重块无松动，压板紧固。

12

井道照明

齐全、正常

13

轿厢照明、风扇、应急照明

工作正常

14

轿厢检修开关、急停开关

工作正常

15

轿内报警装置、对讲系统

工作正常

16

轿内显示、指令按钮

齐全、有效

17

轿门安全装置（安全触板，

光幕、光电等）

功能有效

18

轿门门锁电气触点

清洁,触点接触良好，接线可靠

19

轿门运行

开启和关闭工作正常

20

轿厢平层精度

符合标准

21

层站召唤、层楼显示

齐全、有效

22

层门地坎

清洁

23

层门自动关门装置

正常

24

层门门锁自动复位

用层门钥匙打开手动开锁装置释放后，层门门锁能

自动复位

25

层门门锁电气触点

清洁,触点接触良好，接线可靠

26

层门锁紧元件啮合长度

不小于7mm

27

底坑环境

清洁，无渗水、积水，照明正常

28

底坑急停开关

工作正常

b）季度维保项目（内容）和要求

季度维保项目（内容）和要求除符合A1半月维保的项目（内容）和要

求外，还应当符合表A-2的项目（内容）和要求。

序号

维保项目（内容）

维保基本要求

1

减速机润滑油

油量适宜，除蜗杆伸出端外均无渗漏

2

制动衬

清洁，磨损量不超过制造单位要求

3

位置脉冲发生器

工作正常

4

选层器动静触点

清洁，无烧蚀

5

曳引轮槽、曳引钢丝绳

清洁，无严重油腻，张力均匀

6

限速器轮槽、限速器钢丝绳

清洁，无严重油腻

7

靴衬、滚轮

清洁，磨损量不超过制造单位要求

8

验证轿门关闭的电气安全装置

工作正常

9

层门、轿门系统中传动钢丝绳、链条、胶带

按照制造单位要求进行清洁、调整

10

层门门导靴

磨损量不超过制造单位要求

11

消防开关

工作正常，功能有效

12

耗能缓冲器

电气安全装置功能有效，油量适宜，柱塞无锈蚀

13

限速器张紧轮装置和电气安全装置

工作正常

c）半年维保项目（内容）和要求

半年维保项目（内容）和要求除符合A2季度维保的项目（内容）和要求外，还应当符合表A-3的项目（内容）和要求

序号

维保项目（内容）

维保基本要求

1

电动机与减速机联轴器螺栓

无松动

2

曳引轮、导向轮轴承部

无异常声，无振动，润滑良好

3

曳引轮槽

磨损量不超过制造单位要求

4

制动器上检测开关

工作正常，制动器动作可靠

5

控制柜内各接线端子

各接线紧固、整齐，线号齐全清晰

6

控制柜各仪表

显示正确

7

井道、对重、轿顶各反绳轮轴承部

无异常声，无振动，润滑良好

8

曳引绳、补偿绳

磨损量、断丝数不超过要求

9

曳引绳绳头组合

螺母无松动

10

限速器钢丝绳

磨损量、断丝数不超过制造单位要

求

11

层门、轿门门扇

门扇各相关间隙符合标准

12

对重缓冲距

符合标准

13

补偿链（绳）与轿厢、对重接合处

固定、无松动

14

上下极限开关

工作正常

d）年度维保项目（内容）和要求

年度维保项目（内容）和要求除符合A3半年维保的项目（内容）和要求

外，还应当符合表A-4的项目（内容）和要求

序号

维保项目（内容）

维保基本要求

1

减速机润滑油

按照制造单位要求适时更换，保证油质符合要求

2

控制柜接触器，继电器触点

接触良好

3

曳引轮槽制动器铁芯（柱塞）

进行清洁、润滑、检查，磨损量不

超过制造单位要求

4

制动器制动弹簧压缩量

符合制造单位要求，保持有足够的

制动力

5

导电回路绝缘性能测试

符合标准

6

限速器安全钳联动试验（每2年进行一次限速器动作速度校验）

工作正常

7

上行超速保护装置动作试验

工作正常

8

轿顶、轿厢架、轿门及其附件安装螺栓

紧固

9

轿厢和对重的导轨支架

固定，无松动

10

轿厢和对重的导轨

清洁，压板牢固

11

随行电缆

无损伤

12

层门装置和地坎

无影响正常使用的变形，各安装

螺栓紧固

13

轿厢称重装置

准确有效

14

安全钳钳座

固定，无松动

15

轿底各安装螺栓

紧固

16

缓冲器

固定，无松动

注：

（1）如果某些电梯没有表中的项目（内容），如有的电梯不含有某种部件，项目（内容）可适当进行调整（下同）。

（2）维保项目（内容）和要求中对测试、试验有明确规定的，应当按照规定进行测试、试验，没有明确规定，一般为检查、调整、清洁和润滑（下同）。

（3）维保基本要求，规定为“符合标准”的，有国家标准应当符合国家标准，没有国家标准的应当符合行业标准、企业标准（下同）。

（4）维保基本要求，规定为“制造单位要求”的，按照制造单位的要求，其他没有明确的“要求”，应当为安全技术规范、标准或者制造单位等的要求（下同）。

（5）电梯维保单位每次不少于2人，可以根据电梯的数量、使用频率、电梯运行时间可以对维保的部分内容的进行调整和加强维保次数。

B、电梯服务验收标准

检查部位

内容与要求

检查方法

机房（机器设备间）及相关设备

机房通道

和通道门

（1）应当在任何情况下均能够安全方便地使用通道。

如采用梯子作为通道时，必须符合以下条件：

①通往机房或者机器设备区间的通道不应当高出楼梯所到平面4m；②梯子必须固定在通道上而不能被移动；③梯子高度超过1.50m时，其与水平方向的夹角应当在65°～75°之间，并不易滑动或者翻转；④靠近梯子顶端应当设置把手；

（2）通道应当设置永久性电气照明；

（3）机房通道门的宽度应当不小于0.60m，高度应当不小于1.80m，并且门不得向房内开启。

门上应当装有带钥匙的锁，并且可以从机房内不用钥匙打开。

门外侧应当标明“机房重地，闲人免进”，或者有其它类似警示标志。

现场查看

机房照明与开关

机房应当设置永久性电气照明；在机房内靠近入口（或多个入口）处的适当高度应当设有一个开关，控制机房照明。

现场查看

断错相保护

每台电梯应当具有断相、错相功能；电梯运行与相序无关时，可以不装设错相保护装置。

现场测试

主开关

主开关不得切断轿厢照明和通风、机房（机器设备间）照明和电源插座、轿顶与底坑的电源插座、电梯井道照明、报警装置的供电电路。

现场测试

驱动主机

（1）驱动主机工作时应当无异常噪声和振动；

分贝仪测

2）曳引轮轮槽不得有严重磨损，如果轮槽的磨损可能影响曳引能力时，应当进行曳引能力验证试验（参见6.9和6.10）。

现场查看

紧急操作

★

（1）手动紧急操作装置应当符合以下要求：

①对于可拆卸盘车手轮，设有一个电气安全装置，最迟在盘车手轮装上电梯驱动主机时动作；

②松闸扳手涂成红色，盘车手轮是无辐条的并且涂成黄色，可拆卸盘车手轮放置在机房内容易接近的明显部位；

③在电梯驱动主机上接近盘车手轮处，明显标出轿厢运行方向，如果手轮是不能拆卸的可以在手轮上标出；

④能够通过操纵手动松闸装置松开制动器，并且需要以一持续力保持其松开状态；

⑤进行手动紧急操作时，易于观察到轿厢是否在开锁区；

现场查看

（2）紧急电动运行装置应当符合以下要求：

①依靠持续揿压按钮来控制轿厢运行，此按钮有防止误操作的保护，按钮上或其近旁标出相应的运行方向；

②一旦进入检修运行，紧急电动运行装置控制轿厢运行的功能由检修控制装置所取代；

③进行紧急电动运行操作时,易于观察到轿厢是否在开锁区。

3）应急救援程序：

在机房内应当设有清晰的应急救援程序。

限速

1）限速器或者其他装置上应当设有在轿厢上行或者下行速度达到限速器动作速度之前动作的电气安全装置，以及验证限速器复位状态的电气安全装置；

（2）使用周期达到2年的电梯，或者限速器动作出现异常、限速器各调节部位封记损坏的电梯，应当由经许可的电梯检验机构或者电梯生产单位对限速器进行动作速度校验，并且由该单位出具校验报告。

接地连接

电气绝缘