写字楼节能降耗控制方案.docx

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写字楼节能降耗控制方案

广发银行大厦节能降耗控制方案（2015年）

在全球化倡导节能减排的背景环境下，努力探索写字楼的节能降耗问题，对于充分发挥其综合服务功能，提高服务管理质量，降低人力、水电及维修材料消耗，减少整体运行成本，有着较为积极进步的意义。

广发银行大厦是一座能够为业主提供水、电、中央空调、电梯、通风、通讯、网络以及消防监控等综合性保障功能的5A甲级写字楼，由于其运行过程涵盖了人力资源管理、物业管理服务、工程技术等管理系统，必然涉及项目复杂的人、材、物消耗。

因此，特制定广发银行大厦节能降耗控制方案，得以实现广发银行大厦节能降耗目标。

一、广发银行大厦能耗及工程部成本组成。

（一）、电能耗：

大类分为动力用电和照明用电，细分为以下六个方面。

1、中央空调主系统（主机、冷热泵类、新风设备、末端设备等）；

2、电梯运输系统（电梯用电、井道用电、轿厢用电）；

3、公区照明设备系统（分普通和应急类，如走道照明、楼梯间照明、地下车场照明、设备房照明、机房空调、通信设备、物业用房自用电等）；

4、给排水系统（生活泵、消防及喷淋泵、排污泵）；

5、安防消防弱电智能化设备（车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等）；

6、通风系统（排烟、排风、正压送风、卫生间排气风机等）；

（二）、水能耗：

主要分为三部分，有生活用水、消防空调用水、绿化保洁用水（其中生活用水分为公卫用水、业主经营用水、业主套内用水及物业自用水）。

（三）、天然气能耗：

主要为大厦制暖季中央空调系统锅炉用气。

（四）、物资采购成本：

主要为维修工具、材料、配件及日常办公用品类。

（五）、工程维保、改造及新建项目成本：

主要为需要外包的维保项目、工程改造或新建项目（如电梯维保、中央空调主机维保、生活水箱的清洗消毒及水质检测、幕墙玻璃破损更换的外包工程、大厦化粪池的疏通清理工程、大厦漏水部位的维修工程及物业用房建设工程等）。

（六）、部门人力成本：

主要为员工薪酬和福利待遇。

二、广发银行大厦水、电、气能耗分析及节能建议。

（一）电能耗：

从大厦2014年6月至2015年5月共计12个月的电能耗统计数据可以看出，本项目电能耗费用为1743056.00元，占比达水电气总能耗的75%，因此是大厦能耗控制的重点，主要细分为六个方面；中央空调主系统（主机、冷热泵类、新风设备、末端设备等）、电梯运输系统（电梯用电、井道用电、轿厢用电）、公区照明设备系统（分普通和应急类，如走道照明、楼梯间照明、地下车场照明、设备房照明、机房空调、通信设备、物业用房自用电等）、给排水系统（生活泵、消防及喷淋泵、排污泵）、安防消防弱电智能化设备（车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等）、通风系统（排烟、排风、正压送风、卫生间排气风机等）。

1、中央空调系统（主机、冷热泵类、新风设备、末端设备等，本大厦中央空调主机为单制式水冷机组，3台主机，主要用于夏季供冷）：

从中央空调全年电能耗数据（50万元）来看占比达到用电总费用的28%左右，是用电能耗大户占电能耗，当然此数据是在大厦未满入住率的情况且只开1台离心机的情况下，今后此数据占比还会上升，工程部今年的用电控制目标若是入住率变化不大时，维持此数据并尽力降低6个百分点左右，即节能3万元左右。

前提是满足客户的需求和办公舒适环境，不能以降低服务品质来做节能降耗，对物业而言客户的需求永远是第一位的。

今年，部门计划通过以下五个方面对本大厦中央空调系统电能耗进行节能控制。

（工程部负责）

⑴、通过调整中央空调主机系统的冷冻水出水温度来实现节能。

一般来讲，冷冻水的温度每升高1℃能耗下降3%。

长期以来，人们将制冷工况7-12℃（冷凝温度由环境决定）作为中央空调系统的标准工况，有超过80%以上中央空调系统的使用者在整个运行中都严格的“遵守”了这一标准工况，这就无端耗费了大量的能源。

目前中央空调调节室内温度的传统的方式是按标准工况进行的，冷冻水温度7℃保持不变，当不需要太多冷量时，电磁阀门自动关闭，既室内的温是通过流量的调节来控制的，我们称之为“量的调节”。

传统的中央空调系统“量的调节”是一种极其不经济的调节方式，其做法损耗了更多的电力，应倡导对中央空调进行“质的调节”。

而通过控制中央空调冷冻水的出水温度来调节室内的温度，此种调节方式称之为“质的调节”，其“质的调节”好处是降低了单位冷量的能耗，特别是在过渡月份期间，如5月份和10月份，因末端设备相对有较大的换热余量，通过提高冷冻水的出水温度，完全可以在不牺牲舒适度的前提下，达到节能的目的。

其实在实际运行中，中央空调系统实现经济工况运行，不仅仅是每升高（或降低）1℃，减少能耗约3%左右，还使得制冷机的制冷量有所增加；还会减少制冷机及配套水泵开启的台数，使节能效果更为显著。

如3台制冷机以7℃出水温度按80%负荷运行，同2台制冷机以10℃出水温度按100%负荷运行，后者所提供的冷量仅减少了9%（而不是17%），但减少的能耗约为25%。

一般水的常温在标准大气压及环境温度为25℃时，其温度是25℃，而空调制冷剂的换热性能是水的10倍，空气的20倍，写字楼办公环境温度在24---26℃是最舒适的，当冷冻水出水温度为10℃时，空调系统管路、盘管风机设计施工符合规范的前提下，其末端风机盘管出风口温度完全可以达到24℃以下，满足客户办公环境温度要求。

7℃一般是主机的最低温度制冷能力（有的机型可达5℃或更低的温度），相应的用电能耗及设备磨损会增大，浪费电能也不利于延长设备的使用寿命。

制冷主机冷冻水出水温度设置建议按下表执行，如当月气温变化较大，可根据情况适时调整冷冻水出水温度。

中央空调制冷主机冷冻水出水温度设定标准（附表1）

月份

4

5

6

7

8

9

10

11

冷冻水出水设置温度（℃）

三月下旬开始换季维保

不开机

10

9

7

7

9

10

10月中旬至11月中旬换季维保

不开机

⑵、通过严格控制设备的启停时间实现节能。

一般写字楼的空调开启时间从早上7、8点钟到下午5、6点钟，这个时间可根据项目的特点和实际运行经验进行微调。

比如，写字楼早上八点半或九点上班，那么员工一般在八点到九点之间将是主要人流时间，如果空调从开启到楼内温度合适的时间需要40分钟至1个小时，那么我们在7点半钟开启比较合适，在负荷低的时候尽快把水温降下来，客户正常办公时即可带来舒适的感受。

另外，在每年换季维保的月份不开机，在气温变化过渡性月份可以间歇性开机，如5月和10月。

我们可以根据天气的变化适时调节进出水量和温度，必要时可关闭空调，开启新风系统，或缩短空调的开启时间。

根据合同约定，周六开半天机，周日及大厦放假期间不开机也是节能的一个方面，同时可以降低人力成本。

需要加时空调的客户根据公司规定执行即可。

制冷主机启停时间建议按下表执行，如当天气温变化与前一天较大时，可根据情况适时调整启动时间。

中央空调制冷主机启停时间设定标准（附表2）

月份

4

5

6

7

8

9

10

11

主机启动时间

三月下旬开始换季

维保

不开机

启8∶00

7∶30

7∶30

7∶30

7∶30

8∶00

10月中旬至11月中旬换季维保不开机

主机停机时间

停9∶30

10∶00

10∶00

10∶30

9∶30

9∶30

主机启动时间

启13∶00

12∶30

12∶30

12∶30

13∶00

13∶00

主机停机时间

停15∶00

15∶30

15∶30

15∶30

15∶00

15∶00

说明

早上气温不高，冷冻泵保持

气温上升，下午气温高冷冻泵

保持

气温很高，下午气温高冷冻泵

保持

气温很高，下午气温高冷冻泵

保持

气温下降，下午气温较高冷冻泵保持

开半月

早上气温不高，冷冻泵保持

⑶、根据环境气温变化灵活掌握开停机，并利用好中央空调主机的自动控制系统（BA系统）实现流量和温度的调节科学运行是节能的重要举措。

根据环境气温变化灵活掌握开停机需要结合实际经验和大厦实际情况进行，空调班组领班应积极指导本专业员工正确合理的操作设备，学会分析运行数据，掌握系统运行状态，控制设备运行数量，根据气温变化调整设备运行参数，及时调整设备启动和停机时间。

另一点是充分利用现有配套的中央空调主机的自动控制系统运行设备，从而达到节能的目的。

⑷、巡视、检查、保养及维修对节能的积极推进作用。

一个运行良好的中央空调系统是节能管理的重要组成部分，而对系统的巡视、检查、保养及维修则是空调系统运行良好的最有力的保障。

所以我们建议空调主机需要由专业技术人员和公司对其进行维护保养，部门需严格按照设备厂家提供的运行要求进行管理。

建议对各种设备及其附属器件做预防性检查，为早期发现故障、查找原因并进行检修作准备，严格落实中央空调系统设施设备年度维保计划。

包括：

运行人员一班一次检查、本班组专业人员每月一次设备全面巡检及每年检修。

机组修理分为：

大修、中修、小修。

周期如下所示：

小修→小修→中修→小修→小修→中修→小修→小修→大修。

每一大修周期基本包括六个小修和二个中修。

维修时间参照：

5～7年大修、2年中修、12个月小修、每月定期检查。

以上的几种节能方式不是独立存在，可以根据写字楼实际情况，将之组合起来使用，并在实际操作中严格执行，这样才能为节能降耗起到积极推进作用。

⑸、空调新风机及公共区域末端风机盘管启停的节能建议。

大厦配套的楼层空调新风机及公共区域末端风机盘管启停合理设置有利于大厦的节能降耗工作。

空调新风机建议主要在换季维保及制冷季节分时段间歇性运行，主要是4月至10月上旬（7个月），周六周日及重大节假日不开启，既能满足大厦楼层新风的需要同时做到有效控制用电能耗。

公共区域末端风机盘管的启停需严格控制电能的使用，中央空调换季维保季节4月及10至11月中旬不开启，周六周日及重大节假日不开启，避免浪费。

启停设置标准见下表：

楼层空调新风机及公区风机盘管启停时间设定标准（附表3）

月份

分类

1-3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

楼层新风机

启停时间

不开

（周一至五开机，周六、日不开，重大节假日不开）一次7∶30---8∶00；二次12∶00---12∶30；三次16∶00---16∶30

不开

不开

不开

公区风机盘管

启停时间

含卫生间电梯厅

8∶30

17∶00

不开

（周一至五开机，周六、日不开，重大节假日不开）8∶30---17∶00

不开

不开

8∶30

17∶00

风机盘管控制面板温度设定（℃）

26

制热

不开

22

制冷

22

制冷

22

制冷

22

制冷

22

制冷

不开

26

制热

26

制热

2、电梯系统（电梯用电、井道用电、轿厢用电，本大厦共有电梯24台，其中2台为银行专用，其能耗已计入广发银行）：

从大厦2014年6月至2015年5月共计12个月的电能耗统计数据可以看出，电梯系统能耗最高在4万多元左右，最少的月份在2万多元，平均值在3.7万左右，电梯全年用电为465360度，电费为444318元，占全年总电费比为25.5%。

该数据是东边裙楼5台电梯基本没有运行且大厦入住没满的情况下，电梯能耗今后会进一步上升，预计每月将达到5万元左右。

本大厦低、中、高区电梯本身配置有电能反馈功能，有一定节能作用，电梯的用电节能空间很小。

主要可采取以下几个方面进行电梯的节能降耗。

（工程部负责）

⑴、调整电梯的运行管理方式，使其更科学合理。

目前写字楼的电梯有下列几种运行方式：

一是群控管理，就是将多台电梯集中控制，在楼层分配过程采用智能化模型，当电梯有外招时，可根据每一台电梯的现状进行分析处理，然后指令最合适的那一台电梯（一般是就近原则，且未满载）响应，本大厦的低、中、高区电梯均选用此种方式，该方式本身是一种节能的运行方式。

充分利用电梯配套的智能化功能，如上下班高峰运行模式，利于提高运行效率，避免客户等待和缓解载客高峰。

本大厦的低、中、高区客梯均有此功能，现已启用，具体时间段可根据大厦客流实际情况调整。

如上班时，几乎没有下行乘客，客流基本上都上行，可转入“上行客流方式”，各区电梯都全力输送上行乘客，全部乘客达到目的楼层后，立即反向运行。

下班时，则可转入“下行客流方式”。

本大厦已启用电梯高峰运行模式，主要为低、中、高区电梯配备此功能。

二是分散控制，就是电梯不联网，每台电梯各自运行，各自响应自己的外招（即独立运行）。

目前消防电梯就采用此种模式。

此种模式又有如下几种运行模式：

电梯无召唤时停靠在所在楼层；电梯无召唤时停靠在中间楼层；电梯无召唤时停靠在一层。

此三种模式的能耗差别不大，后两种在实际运行中比第一种略微节能。

⑵、电梯的维修维护与日常管理是节能的重要组成部分。

目前大厦电梯正处于维保期内，由蒂森克虏伯电梯公司负责电梯的维修维护，物业公司负责日常巡视和监督检查电梯公司的维保工作。

做好电梯日常维修，做好井道内相关机械部件的锈蚀处理，轨道保证不缺少润滑油等措施有利于电梯的良好运行，降低故障率，避免电梯部件磨损过大而造成能耗增加，降低配件的更换率，延长设备使用寿命从而起到节能降耗的目的。

在较长节假日可关闭部分电梯或长期不使用的电梯可切断电源也是节能的一种措施，如春节、裙楼电梯，从管理上控制有效控制可以起到少量的节能作用。

⑶、电梯相关照明等的节能控制。

对于井道照明，因为用时才开启，其能耗不大，节能效果不明显，但是在平时的巡视、维修保养中同样要严格控制，不用时立即关闭。

认真按照管理制度执行，不能出现长明灯。

电梯轿厢照明、空调是电梯节能的一个着手点。

现在通行的做法是电梯停止不动后几分钟，电梯照明关闭，一旦有外招则自动打开。

根据灯具实际性能和检测数据，电梯轿厢顶部照明（处消防应急照明外）建议全部改用LED照明系统，比普通日光灯可每年节能60%左右，且寿命长，同时有利于降低灯具维修更换率。

部门计划下一步对所有电梯的轿厢照明采用节能灯具进行改造。

电梯轿厢空调的开启可设定科学合理的时间（温度）定时开关机，根据每年季节气温变化可有一定的微调。

（工程部负责）

电梯轿厢空调的启停时间设定标准（附表4）

月份

4

5

6

7

8

9

10

11

制冷温度设定

开关机时间

不开机

22℃

20℃

20℃

20℃

20℃

22℃

不开机

8∶00—18∶00

8∶00—18∶00

8∶00—18∶00

8∶00—18∶00

8∶00—18∶00

8∶00—18∶00

月份

12

1

2

3

制热温度设定

开关机时间

28℃

30℃

30℃

28℃

8∶00—18∶00

8∶00—18∶00

8∶00—18∶00

8∶00—18∶00

3、公区照明系统（分普通和应急类，如走道照明、楼梯间照明、地下车场照明、设备房照明及物业自用电）：

因其系统涉及的面较广，节能措施可从多个方面实施。

消防应急照明属于24小时照明，这里不做重点分析。

公区照明全年用电为239838度，电费为228681元，占全年总电费比为13%。

根据2014年数据分析，公共照明中地下照明占据的比重最大，平均每月电费在1万元左右，如加上应急照明用电和楼层公区普通用电总费用每月在3.3万左右，有一定的节能空间。

主要有以下几个方面可以实现此部分能耗的控制。

⑴、采用新型节能型灯具或节能改造。

如采用更为节能的灯具，智能型时控器等。

但在新技术新材料的使用中要考虑改造成本和维护成本。

比如现在地下室使用的节能灯市场上已经有带亮度自动调整的LED节能灯，当灯头雷达感应到有人或车时，灯具亮度到达额定功率照明，当无人时则在最小3W的功率下运行，具有极佳的节能效果，而且寿命长，但灯具较贵，初期投资成本较高，但长远效益高。

实际上可以采取节能费用分成的方法，灯具供货、施工改造全部由施工单位完成，从节约的电费里抵扣工程款，一举两得，实现共赢。

部门计划今年7月份对地下全部照明灯具进行节能改造。

（工程部负责）

⑵、从管理方面入手实现节能，对所有公共区域的照明及设备开关约定开启和关闭时间，划分负责的部门和责任人，严格执行从而实现降耗的目标，同时有力于延长设备或灯具使用寿命。

主要分为以下几个方面：

一是地下停车场、立体车库照明：

在保证车道照明，减少车位照明的原则下，调整地下停车场和立体车库的照明照度和灯具的数量，周六、周日及重大节假日可关闭大部分灯具，保留消防应急照明即可（工程部负责）；

二是分户公区卫生间照明及空调用电：

秩序部夜班值班人员每天在巡视过程中，注意关闭卫生间照明、镜前灯及排风扇开关；长假（如国庆、春节）期间，安排专人逐层进行关闭；（客服部及秩序部负责）

三是环形走道、电梯厅照明、消防电梯前和茶水间照明：

周一至周五上班期间合理开启部分普通照明，周六、周日及重大节假日保留应急灯具即可，普通灯具不开启，由当班楼层保洁员上班时开启，下班后，保证南北走道消防照明的情况下，楼层公区灯具由秩序部夜班值班人员进行关闭，关闭时间设为20∶00；（客服部及秩序部负责）

四是机房照明、空调：

保证机房基本照明的前提下，可关闭部分灯具，参观或维修时可临时开启，不常进机房（如电梯机房）可做到“人到灯亮，人走灯灭”；机房空调根据季节温度变换适时调整开关时间，避免不必要的浪费，由工程部相应班组员工负责落实；（工程部负责）

五是大堂吊灯照明控制：

在非特殊节日或有特殊接待的情况下，大堂吊灯开启时间建议设置为16:

00~21:

30，平时开启灯带即可；（工程部负责）

六是高低区及广场亮化系统：

由于目前亮化系统采用时控开关控制，其能源消耗相对稳定，只需根据季节变化和天气变化适时调整时空开关的启停时间即可；（工程部负责）

七是物业自用房照明及设备用电：

包括机房、办公室、宿舍、食堂、仓库、保洁用房等的照明、设备用电，要求物业所有人员及保洁公司员工均需养成节约用电的好习惯，合理化控制空调开启的时间和温度设置，下班时随手关闭空调、电脑、照明、卫生间排气扇等用电设备，各部门最后离开的员工负责落实。

（具体开关标识、责任部门及启停时间设定标准见后附表5，各部门对应用房各负其责）

通过以上措施，在去年的数据上预计每月可节能3000多元，全年可实现节能3.6万元左右。

4、给排水系统电能损耗的控制（生活泵、消防及喷淋泵、排污泵）：

该系统的能耗是大厦设备动力能耗的一部分，从2014年能耗数据来看平均每月用电在6000多元，系统用电相对比较稳定，设备全年用电为90725度，电费为86419元，占全年总电费比为5%。

主要是生活供水泵用电占比大，现采用的是变频技术控制水泵运行，基本没有节能改造空间；消防及喷淋泵除每月自动巡检外平时不运行耗电量很小；排污泵是通过液位控制自动运行，用电量较小。

综上所述，给排水系统电能降耗空间较小，部门对该系统的重点是做好设备的维保，监管其运行状态，保障供水和设备良好的技术状态，降低系统不正常时的电损及配件更换率。

（工程部负责）

5、安防消防弱电智能化设备用电控制（车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等）：

该系统的能耗同样是大厦设备动力能耗的一部分，从2014年能耗数据来看平均每月用电在5000多元，该系统用电相对比较稳定。

全部安防消防智能化设备需要保持24小时正常运行，基本没有节能降耗的空间，比较可行的是控制机房空调的使用和照明灯具的开启数量，建议由对应的管理部门负责制定有关标准并严格执行，在现有基础上预计每月可节能300元以上，全年可实现节能3600元左右。

工程部主要是对该系统做好设备的维保，监管其运行状态，达到设备的良好技术状态，降低系统配件更换率，做好大厦的安全防范技术保障。

（秩序部负责）

6、通风系统用电控制（排烟、排风、正压送风、卫生间排气风机等）：

该系统的能耗同样是大厦设备动力能耗的一部分，从2014年能耗数据来看平均每月用电在1500多元左右，该系统用电相对比较稳定，风机全年用电为20979度，电费为19895元，占全年总电费比为1.1%。

。

消防类风机平时不会开启，消防状态或消防检查、演习时才会启用。

平时大厦开启的风机主要是屋顶、24层、6层卫生间排气井的风机，现采用微电脑定时开关控制，通过合理设定启停时间即有利于卫生间异味的排除，又能有效控制能耗。

地下室一、二层因有车辆停放，汽车尾气较重，现采用周一、三、五上下班各开启半小时的方式，主要由工程部运行值班人员负责执行。

建议调整为每周一三五上下班高峰期各开启半小时（建议用定时开关控制），周六、周日及重大长假不开启，若有特殊情况可临时开启并及时关闭。

通过以上措施可实现每月节能200元左右，一年节能2400元左右。

（工程部负责）

卫生间排气风机启停时间设定控制标准（附表6）

风机位置

开启数量

开启时间

要求

第一次启停时间

第二次启停时间

第三次启停时间

第四次启停时间

备注

屋顶

4台

周一至周六

8∶00—09∶00

10∶30—11∶30

13∶30—14∶30

16∶30—17∶00

每天4次

24F

2台

周一至周六

8∶00—09∶00

10∶30—11∶30

13∶30—14∶30

16∶30—17∶00

6F

1台

周一至周六

8∶00—09∶00

10∶30—11∶30

13∶30—14∶30

16∶30—17∶00

地下室一层

2台

周一三五

8∶30—09∶00

18∶00—18∶30

周一三五每天2次

重大节假日不开

地下室二层

2台

周一三五

8∶30—09∶00

18∶00—18∶30

立体车库一层

1台

周一三五

8∶30—09∶00

18∶00—18∶30

（二）、水能耗：

主要分为三部分，有生活用水、消防空调用水、绿化保洁用水（其中生活用水分为公卫用水、业主经营用水、业主套内用水及物业自用水）。

从大厦2014年6月至2015年5月共计12个月的水能耗统计数据可以看出，本项目物业支出用水能耗费用为54207元，占比达水电气总能耗的2%，能耗比例很低。

当然此数据是在大厦未满入住率的情况下，今后此数据占比还会有少量上升，工程部今年的用水控制目标若是入住率变化不大时，维持此数据并尽力降低用水量，避免浪费。

今年，部门计划通过以下四个方面对本大厦水能耗进行节能控制。

1、公区卫生间：

保洁人员需密切关注脚踏阀和洗手池是否存在渗水、漏水现象，一旦发现，需立即通知工程人员进行维修，避免造成不必要的浪费；长假（国庆、春节）期间，安排工程人员对各楼层卫生间阀门进行关闭，并每季度对所有公共卫生间设施设备检修一遍。

（客服部与工程部负责）

2、各机房阀门：

暖通、给排水值班人员在机房巡视过程中，需仔细检查各阀门是否存在渗水、漏水现象，发现问题及时处理解决。

（工程部负责）

3、绿化保洁及物业自用水：

⑴、要对写字楼外围绿化区域用水采取严格的管理，合理控制用水量和用水次数；⑵、加强对清洁用水的管理，固定平时清洁用水的取水点和用水量，减少人为浪费；⑶、道路路面的清洗应根据部位及需要，集中人力在最短时间内完成，减少用水量；⑷、物业办公室、机房内用水点由各自部门管理区域负责人落实节约用水管理宣传标识制作、巡查和督导工作。

（客服部负责）

4、运行抄表：

给排水值班人员每天定期检查、抄表，对数据进行分析、对比，如有异常，立即检查维修，杜绝各种跑、冒、滴、漏现象，消除供水安全隐患并控制水损。

（工程部负责）

（三）、天然气能耗：

主要为大厦制暖季中央空调系统锅炉用气（2台常压燃气锅炉）。

从大厦2014年11月至2015年3月共计4.5个月的气能耗统计数据可以看出，本项目物业支出用