对我国住房抵押贷款提前还贷风险的研究.doc
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对我国住房抵押贷款提前还贷风险的研究
摘要:
随着我国房价的持续走高,住房抵押贷款一方面已经成为我国居民购房的一种普遍方式,另一方面也在银行的资产中占据着越来越重要的地位。
但近年来,这种贷款提前还贷已经成为一种热潮,特别由于在上海、广东、江苏等地均发生了大规模的提前还贷现象,给各大商业银行带来较大的风险,影响了它们的正常经营,使得各商业银行开始重视这一现象。
由此,本文从居民住房抵押贷款提前还贷的现象谈起,分析了这种行为的多方缘由,探讨了提前还贷给银行带来的风险,以及进一步深入探索目前我国商业银行对提前还贷风险管理的现状分析,并提出了商业银行应对提前还贷风险管理的创新思路。
关键词:
住房抵押贷款;提前还贷行为;金融风险
中国老百姓自古以来素有重土安迁的心理,拥有一套自己的住宅被许多人视为一生中最重要的事情之一。
但是中国现今的住宅情况却不容乐观。
随着市场经济的进一步走向成熟,房屋已经成为商品,参与市场的流通买卖,再加上我国人口数量众多,城乡区域人口分布不均,城镇用地稀缺,导致城市房价居高不下。
在这种形势下,大多数普遍的中等收入的家庭都会选择向银行贷款,即办理住房抵押贷款的方式来减轻一次性付款负担。
但是,不可否认,这种个人住房抵押贷款以其新颖独特的运作方式给大众带来诸多便利的同时,也出现了许多问题,其中以提前还贷风险为核心问题。
这种行为对于商业银行等金融信贷机构显然是不利的。
面对风险的加大,商业银行要重视风险防范的相应对策。
一、居民住房贷款提前还贷的现状
每年的年底,,是个“丰收”的时候。
有了钱,一些购房者纷纷开始考虑提前还贷,以减轻贷款利息压力。
近几年来,年底提前还贷已经成惯例,而且有明显升温的趋势。
2007年,中国人民银行连续五次加息,房贷利息连连上调,购房者承担着沉重还贷负担,为此各地出现了提前还贷的一个“小高潮”。
以建设银行南京分行为例,07年1-9月份,该行共发放个人住房贷款14.7亿元,而同期还款就高达7.98亿元,所占比例高达55%,其中有2亿元正常还款,提前还款余额高达5.98亿元。
再如中信银行某网点自开办业务以来,总共才发放4000多万个人住房贷款,而提前还贷就高达500万元-600万元。
各大银行支行房贷部都纷纷抱怨“压力特别大”。
从2008年来,央行“习惯”的加息变成了连续降息,虽然贷款率降了不少,但是在全球金融风暴的爆发,几年来已经成惯例的年末提前还贷热,去年并明
显降温。
上海证券报在2008年6月份曾做过一份关于购房者提前还贷行为的市场调查。
调查结束可以看出半数购房者认为08年提前还贷很划算。
调查如下:
1.您是否选择过提前还贷?
A.是。
68%
B.否。
32%
2.在当前物价指数高企的状况下,您认为提前还贷长期看来是否划算?
A.划算。
50%
B.不划算。
30%
C.说不清。
20%
3.在一些房价持续下跌的城市,您认为银行是否会出项大量不良贷款?
A.会。
68%
B.不会。
7%
C.说不清。
25%
4.您认为提前还贷的主要原因是什么?
A.利率频繁上调。
51%
B.家庭收入提高。
11%
C.没有其他合适的投资项目。
38%
而在2009年,伴随着经济危机的步伐,中国人民也进入了牛年。
在目前严峻的经济形势下,金融危机已经是我们日常关注的问题,全球各国固定收益类理财产品的收益也持续下跌,许多拿了房贷的人仍然在考虑提前偿还一部分贷款,从深圳发展银行杭州分行的一组数据显示,2009年1月该行存量房贷提前还贷额比08年同期增长了15%。
。
其中,提前还部分贷款的人居多,一般在5万元至10万元间。
那么在当前这种形势下,以减轻后续的还贷压力,改善生活条件,于是一定会再次掀起了提前还贷热潮。
所谓提前还贷是指借款人在某期偿还的本金额超过当期预定的偿还本金额。
二、我国住房抵押贷款提前还贷行为的诱因分析
纵观这几年以来,我国居民面对如此复杂且瞬息万变的金融环境,促使他们选择提前还贷的因素很多也很复杂。
1.居民收入水平的大幅提高
我国经济一直保持着较快的发展速度,这意味着居民的收入水平也在不断地增长,而且增长速度越来越快。
来自中国人民银行营业管理部的数据表明,2008年北京市居民人民币储蓄存款年底余额为11955.2亿元,比年初增长2799.8万亿元,同比多增2347.3亿元。
从这些数据能看出,许多拿了房贷的购房者在一段时期有了一定收入积累,具备了提前还贷的能力。
因此居民收入水平的大幅度提高,为提前还贷提供了充足的物质基础。
2.中国老百姓受传统观念的影响
(1)文化因素。
中国老百姓买房贷款是多数的,受传统理财观念的影响,这些人基本上不懂得如何去理财,更不会冒很大的风险去投资股票,基金。
因此在购房者手中有一定得积蓄时,就会愿意提前还贷。
(2)心理因素。
受传统观念的影响,许多百姓并不习惯“负债生活”,觉得借钱过日子并不踏实,中国人都有“借人钱睡不安稳”的思想包袱。
而且特别是“房奴”的称谓,居民大都想甩掉“房奴”的帽子并不愿意背负一身的“债务”紧张的生活,所以选择提前还贷。
在中国特有的理财观念和心态驱使下,购房者提起还贷的做法就不足为其了。
3.住房转手
随着我国住房交易市场的快速成长,房屋交易量不断增大。
许多借款人为了满足其重新购置新房或就业迁移等需求,往往在还贷期内通过住房交易市场将个人住房出售,用获得的收入来提前偿还个人贷款。
4.利率调整的时滞性
中国人民银行规定,法定住房抵押贷款利率调整后,对各商业银行已经发放的住房抵押贷款的利率调整一般在第2年1月份再按新利率重新制定还款计划,因而利率调整存在一定的时滞性,对借款人不利,可能使借款人采取提前还贷行为。
5.对利率未来走势的预期
在我国住房抵押贷款实行的是浮动利率,只要中国人民银行对贷款利率作出调整,借款人偿还的利息就会发生相应的变化。
因而,浮动利率不仅能带来降息的好处,而且包括利率可能上升的风险。
住房抵押贷款的期限一般在10年以上,对于时间跨度这么长的还款计划,背负房贷的购房者自然会考虑未来的利率走势,未来不确定的因素很多。
因此,购房者为了避免未来利率上升给自己带来的损失,倾向于提前还贷。
6.当前经济危机下,投资风险的加大
从2008年下半年开始,出现了全球经济危机,对我们中国人的影响是比较大的。
中国股市持续低迷,基金、信托等投资产品刚刚推出,居民还未敢轻易涉险。
在当前经济危机形势下,投资渠道比较狭窄,投资风险加大,因此会算帐的居民都会觉得先还房贷最划算。
7.制度因素
我国目前大量发生的提前还贷现象与制度因素的变化有较大关系。
例如,各大银行对二手房的有关规定,一般来说,只要是还清第一套贷款,再买第二套房,银行搜会给与7折的贷款利率优惠。
此外,还有一个有意思的现象,就是在每个楼盘入住以后,会有一个人提前还贷的高潮。
这主要是目前许多老百姓还是社会上的弱势群体,他们并不完全相信开发商,可是房子又非得买,于是就选择了银行作为依托,减少风险。
等看到了货真价实的房子,他们才踏踏实实地把钱还给银行。
三、我国居民住房抵押贷款提前还贷行为的效应
(一)居民提前还贷行为对自身的利弊分析
1.提前还贷行为对借款人的有利方面
由于提前还贷这一行为的主动权掌握在借款人手中,属于自愿行为,并且我国都没有命令禁止,只不过现在部分银行需要支付部分违约金。
而且在世界经济滑坡,中国经济也不景气的情况下,当初贷款的人开始选择提前还贷。
提前还贷可以给借款人带来以下益处:
(1)居民提前还贷可以节省房贷利息
举例说明:
王某08年1月购买了一套100万元的房子,贷款额为70万,期限20年,假设该房产是王某唯一的银行抵押贷款房产,1月利率6.66%。
按等额本息还贷法计算,月供为5285.16元,20年利息总支出达568437.52元,08年王某已付利息46097.52元,同时他目前有10万元存款。
虽然2008年利率降幅比较大,他在2009年可以享受到利率是4.16%。
下表是对王某选择提前还贷方式和不做提前还贷的方式进行逐一计算比较。
提前还贷方式
月供
剩余还款期限
总利息支出
省钱排行榜
一次性还清
0
0
46097.52
1
月供增加,缩短期限
6477.23
9年
162962.59
2
月供不变,缩短期限
5285.16
11年7个月
198704.93
3
月供减少,缩短期限
4356.85
15年
247654.55
4
月供减少,期限不变
3701.45
19年
307353.13
5
不提前还贷
4336.70
19年
352190.36
6
通过上表,不难发现,无论借款人选择哪种提前还贷方式,都可以减少所付利息,从而早日摆脱还贷压力。
因为随着还贷时间的推移,进入加息周期后,一般本金基数大,利息也会较高,即对于有“贷款”在身的房贷者,必然要早作打算,选择“提前还贷”。
(2)可以摆脱巨额经济压力,保证优质的生活质量---摆脱“房奴”
居民在没钱的情况下买房子就只能选择住房抵押贷款,开始过那种“房奴”的日子,每天醒来就是欠钱的“负翁”,每天省吃俭用只为按期归还房贷。
同时也背上房贷这个沉重的包袱,没有更多的时间去享受自己想要的生活,也不敢轻易的更换工作,不敢娱乐、旅游,也害怕银行涨息,更加担心生病、失业,毕竟还是债务缠身,就这样直到真的把房贷还完,但是等到那时候,好时光也不在了,人也老了,也无法去弥补过去的轻年时光。
于是,背负着“房贷”的购房者为了摆脱聚额经济压力,选择提前还贷,以保证优质的生活质量,所谓无债一身轻。
(3)提前还贷可以增加理财自由度
提前还贷的行为是一种资产配置的选择。
虽然从表面上来看,提前还贷后,居民手中的闲散资金没有了,似乎就谈不上进一步投资理财了。
但其实不然,提前还贷以后,家庭理财的自由度不降反而增:
第一种是通过提前还清全部房贷先去的房产证,借款人可以顺利实现住房转让。
而且对于一些有创业点子、计划开小店的家庭来说,将来可以再申请抵押贷款用于创业等。
第二种通过部分提前还贷减少月供,然后将每月省下的钱积攒到一定数目后投资灵活型、保本型的银行理财产品。
比如中国商业银行理财产品“灵活快线”,09年3月份预期年收益率为1.6%。
在交易日内随存随取,假设行情一旦好转,投资者了随时取出在进入股市,否则就让闲钱在银行生利息。
无论是选择部分提前还贷还是全额提前还贷,对于家庭投资理财来说,都增加了今后的理财自由度。
2.提前还贷行为对借款人的副作用
提前还贷行为可以为借款人带来一定得收益,但是有得必有失,借款人选择提前还贷行为也会具有一定的负效应,主要体现在以下一些方面:
(1)借款人由于提前还贷行为而增加了当前还本付息的压力
一般来说,银行接受放贷者“提前还贷”是有一定门槛设置的。
比如有的银行规定,借款人还款期限超过一年后才可申请提前还贷。
而且,银行收取一定比例的提前还款违约金,提前还款金额越大,支出的违约金也就越多。
所以提前还贷增加了当期的支出,也给借款人带来很大的压力。
(2)借款人要承担提前还贷风险--还钱容易再借难
近几年,随着大量提前还贷行为的出现,给银行自身的正常经营带来较大的影响,商业银行也慢慢将其纳入个人信用制度的建设中。
所以“提前还贷”虽然可以解决目前面临的还贷压力,但一旦用手头资金将“年限长、利率优惠”的借款还清,将来再有融资需求想找银行借款,就是“还钱容易借钱难”,到时的融资成本将远远大于目前的融资成本,将会造成将来更大的支出。
(3)提前还贷行为可能给借款人造成机会成本的损失
借款人如有节余资金可以进行些理财的投资活动。
若选择提前还贷,看寄来省了百分之一点几的利息但实际上可能造成机会成本的损失。
而且由于受到全球金融危机的影响,股市等投资理财项目都处于低迷状况,若将手中的闲钱购买些稳健、保靠的理财产品
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