房地产企业融资策略与纳税筹划实操下.docx

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房地产企业融资策略与纳税筹划实操下

房地产企业融资策略与纳税筹划实操（下）

房地产企业融资策略与纳税筹划实操（下）

主讲:

教授

2010年3月28日

主讲:

教授

2010年3月28日

目录

一、房地产开发企业涉税筹划方法及策略

二、营业税筹划与避税技巧

三、土地增值税筹划与避税技巧

四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧

五、企业所得税筹划与避税技巧

六、个人所得税筹划与避税技巧

七、房地产开发企业主要经营活动的筹划

八、房地产企业如何应对税务稽查

九、涉税法律风险

一、 房地产开发企业涉税筹划方法及策略

  1、税收筹划基本方法

税收筹划:

指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各种合理安排。

免税

减税

税率差异

分割

扣除

抵免

延期纳税

退税 

一、 房地产开发企业涉税筹划方法及策略

 2、房地产开发企业涉税筹划策略

投资、融资的税收筹划策略

土地增值税、房产税、土地使用税、耕地占用税

企业理财活动的税收筹划策略

营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税

其它税收筹划策略

印花税、契税、个人所得税、车船税

整体税费占收入15%左右

（不包括个人所得税）

广兴房地产开发公司要缴些什么税？

　广兴房地产开发公司以3000万元取得一块土地的开发使用权，开发建成商品住宅房，以30000万元的价格整体出让给A集团，并书立7000万元的土地使用权转让合同和23000万元的房屋买卖合同，办理了土地使用权、房屋产权变更手续。

公司有10000万元进账。

要缴些什么税？

该公司销售房地产第一要缴纳营业税。

转让的土地使用权要缴纳营业税。

自建行为要缴纳营业税。

第二要缴纳城市建设维护税和教育费附加。

第三要缴纳土地增值税。

第四要缴纳土地使用税。

第五要缴纳印花税。

第六要缴纳企业所得税。

一、 房地产开发企业涉税筹划方法及策略

 3、涉税组织形式选择的筹划

纳税人自行筹划：

由财务会计人员进行筹划。

纳税人委托中介机构进行筹划

委托中介机构进行税收筹划是多数纳税人进行税收筹划的主要形式。

目前我国从事税收筹划业务的中介机构主要是税务师事务所和会计师事务所

纳税人聘请税收顾问筹划

一般大企业、尤其是跨国公司，都聘请中介组织的税务专家、税务行政部门人员、高校和税务研究机构的专家等进行税收筹划

二、营业税筹划与避税技巧

1、营业税政策与基本法规解读

转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。

计算公式=营业额×5%

自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

二、营业税筹划与避税技巧

2、预收帐款的营业税法规解读及实务操作

（案例）

预收收帐款100万,应交5.5的营业税及附加,而结转收入时只结转了10万,主营税及附加计税是按100万还是10万？

《营业税实施细则》，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

如果是属于以上的情况，尽管结转收入时只结转了10万,营业税应按100万来计算。

二、营业税筹划与避税技巧

3、代建房营业税等相关营业税法规解读及实务操作

（案例）

房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。

房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于营业税转让土地使用权/销售不动产的征税范围。

建筑行业3％的营业税，其税负较营业税低。

如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发。

可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。

二、营业税筹划与避税技巧

4、税收优惠与销售不动产税目的几个特殊问题

营业税优惠政策包括：

对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税

将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税

房地产企业自建自用建筑物免征营业税

销售不动产特殊问题主要有:

以不动产作抵押向金融机构贷款的征税问题

以不动产投资入股的界定问题

伴随企业兼并、合并发生的不动产所有权转移行为的征税问题

销售不动产的纳税义务发生时间

二、营业税筹划与避税技巧

5、营业税纳税筹划技巧和操作案例

（案例）以不动产作抵押向金融机构贷款

　　一种是抵押期间，不动产仍归借款人使用，如果借款人到期无力归还贷款，则不动产归银行所有。

这种抵押贷款行为，在不动产未收归银行所有以前，不动产的所有权并未发生转移，因而也就未产生销售不动产这一应税行为。

贷款期满后，因借款人无力偿还欠款，不动产收归银行所有，此时不动产所有权发生了转移，应对借款人按“销售不动产”税目征收营业税。

另一种是借款人取得贷款后就将不动产交与银行使用，以不动产租金抵充贷款利息，那么对借款人来说，此阶段发生了不动产租赁行为，对借款人按“服务业”税目征收营业税。

如果借款人到期无力归还贷款，以不动产抵充欠款，则借款人还应按销售不动产征税。

二、营业税筹划与避税技巧

5、营业税纳税筹划技巧和操作案例

（案例）以不动产投资入股

　　所谓投资入股，必须是共负盈负、共担风险。

如果名为以不动产投资入股，实际是以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬，就不属于不征营业税的投资入股行为，而属于普通的销售或出租不动产的行为，只是其取得销售收入或租金收入的方式有些特殊罢了。

二、营业税筹划与避税技巧

5、营业税纳税筹划技巧和操作案例

（案例）企业兼并、合并不动产所有权转移

企业兼并、合并的结果，是企业产权发生了转移，并非仅仅是不动产所有权、土地使用权和原材料等物资所有权发生转移。

企业产权发生转移不属于现行营业税的课税对象。

另一方面，从企业的合并来看，其执行结果是几个企业合并在一起组成一个新的企业，既无买方，也无卖方。

从企业兼并来看，如果把被兼并者作为“卖方”，兼并者作为“买方”，兼并结果是“买方”吃掉“卖方”，但卖方并不因被兼并而取得收入。

因此，对于企业合并、兼并，即使规定征营业税，也没有计税营业额。

二、营业税筹划与避税技巧

5、营业税纳税筹划技巧和操作案例

（案例）销售不动产的纳税义务发生时间

　营业税的纳税义务发生时间，基本规定为纳税人收讫营业收入款项或者索取营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，这一基本规定与财务制度是吻合的。

　　但在销售不动产（以及转让土地使用权）方面，纳税义务发生时间与财务制度并不完全一致，房地产方面的财务制度规定，转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票账单提交买方时，作为销售实现。

而对销售不动产（以及转让土地使用权）的应税行为，《营业税暂行条例实施细则》作了特殊规定。

即凡销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

三、 土地增值税筹划与避税技巧

1、土地增值税基本法规解读

税种：

土地增值税

征收对象：

国有土地增值额

纳税人：

单位/个人

税率：

税率30％、税率40、税率50％、税率为60％

征税范围：

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物

免征范围：

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

土地增值税缴纳方式：

合同签订七日内纳税申报，在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

三、 土地增值税筹划与避税技巧

  2、土地增值税清算法规解读及实务操作

土地增值税的清算单位

以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

土地增值税的清算条件

应该进行土地增值税清算的情形：

房地产开发项目全部竣工、完成销售的

整体转让未竣工决算房地产开发项目的

直接转让土地使用权的

可以进行土地增值税清算的情形：

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的

取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的

纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

省级税务机关规定的其他情况

三、 土地增值税筹划与避税技巧

3、土地增值税的减免税优惠政策解读

纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，预以免征土地增值税。

增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。

因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

三、 土地增值税筹划与避税技巧

3、土地增值税的减免税优惠政策解读

对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20%加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。

三、 土地增值税筹划与避税技巧

  4、企业缴纳土地增值税会计处理规定及核算案例

当在“应交税费”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。

具体可以分为如下三种情况：

（一）对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计入营业税金及附加科目，如房地产开发企业应当计入“经营税金及附加”科目，对外经济合作企业应当计入“营业税金”科目，股份制企业应当计入“营业税金及附加”科目。

（二）对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税，一般应当作为其他业务支出处理，如工业企业、商业企业、农业企业、交通企业、民航企业等企业应当计入“其他业务支出”科目，如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入，那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入“营业税金及附加”（如旅游饮食服务企业）。

  （三）对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。

三、 土地增值税筹划与避税技巧

5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例

（案例）调整公司业务，打造上下游企业

例如装修公司、设计公司、园林绿化公司、建筑公司、工程管理咨询公司等，将价值链向上下游延伸，然后将利润转移到上下游公司去。

仅考虑在开发企业内部进行筹划与安排，空间会非常有限。

这一思路基于以下两点：

第一、因为按现在税法规定，只有开发商需要交纳土地增值税；第二，开发商一般都是查帐征收，而上下游公司通常规模不大，一般都可以申请到所得税核定征收。

假设成立一间装修公司为自己的开发企业提供装修服务，每开具100元的发票，装修公司仅需交纳3.3%的营业税及附加，而开发企业增加100元的成本后，最少可抵扣100X（1+20%+10%）X30%=39元的土地增值税，两者合并后最少可节税35.7元，节税率高达35.7%。

如再假定装修公司所得税实行核定征收，核定利润率为10%，则每开具100元发票，装修公司需再交纳约2.5元的企业所得税，而开发商可抵扣15元（100X（1-39%）X25%）所得税，这样在所得税方面又可以节约12.5元的税负，加上上面节约下来的税负，两者合计至少可节税48元。

即是说，每增加100元的上下游成本，可降低至少48%的税负。

三、 土地增值税筹划与避税技巧

5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例

（案例）“两块牌子，一套人马”

A集团公司总部一年发生的各项费用约5000万元，没有其它收入。

母公司收取的3000万管理费作为营业收入申报缴纳5.5%的营业税金及附加，须缴纳165万元营业税金及附加。

如实行“两块牌子，一套人马”计划，假设将60%费用转移到项目公司，挤入开发间接费用，另假设土地增值税税率为30%，企业所得税率25%，不仅可以免交165万元营业税及附加，同时，还可以减少土地增值税：

5000×60%×1.3×30%=1170（万元），另节约企业所得税：

（5000×60%-1170）×25%=458（万元），共计节约税金：

1170+458=1628（万元）。

三、 土地增值税筹划与避税技巧

5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例

（案例）在建项目整体转让的税收筹划

某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。

那么，A企业应如何进行纳税筹划根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。

　　出售方选择方案1：

直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为：

　　营业税金及附加：

6000×5.5%=330万元

　　土地增值税：

A企业取得转让收入6000万元

　　减：

已发生在建工程成本3500万元

　　减：

加计扣除3500×20%=700万元

　　减：

营业税金及附加330万元

　　增值额：

1470万元增值率：

1470÷3500=42%

　　土地增值税：

1470×30%=441万元

　　企业所得税：

（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元

三、 土地增值税筹划与避税技巧

5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例

（案例）在建项目整体转让的税收筹划

　　出售方选择方案2：

转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。

　在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。

但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。

若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。

　企业所得税：

（6000-3500）×20%=500万元

　股权转让差价应当按20%的所得税税率缴纳企业所得税。

　营业税 、土地增值税 、企业所得税 合计

　方案1 330万元 +441万元+ 570.57万元= 1341.57万元

　方案2 0     +   0     + 500万元 =    500万元

三、 土地增值税筹划与避税技巧

5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例

（案例）在建项目整体转让的税收筹划

写字楼项目最终建成后，可以实现全部销售收入9000万元，同时B企业接手该在建工程后，为完成写字楼项目又发生成本1000万元。

B企业方案1和方案2筹划

收购方选择方案1

　　营业税：

9000×5.5%=495万元

　　土地增值税：

9000-7000-1400-495=105万元

　            　105÷7000=1.5%

　            　105×30%=31.5万元

　　企业所得税：

（9000-7000-495-31.5）×33%=486.26万元

三、 土地增值税筹划与避税技巧

5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例

（案例）在建项目整体转让的税收筹划

　　收购方选择方案2

　　B企业按照A公司的意愿，收购A公司股权，收购的前提是保证A公司的利益不变。

即使股权差价与项目转让差价相等，B企业收购股权需缴纳的各税税收为：

　　营业税：

9000×5.5%=495万元

　　土地增值税：

由于B企业以收购股权的形式进行交易，与土地开发和收购等成本没有直接联系。

因此，B企业发生的在建工程成本是A公司原来成本，3500万元与B企业原来发生的1000万元之和4500万元。

　　土地增值税：

（9000-4500-4500×20%）×40%=1242万元

　　企业所得税；（9000-4500-495-1242）×33%=911.79万元

　　营业税 、土地增值税 、企业所得税 合计

　　方案1 495万元+ 31.5万元+ 486.26万元 =1012.76万元

　　方案2 495万元 +1242万元 +911.79万元= 2648.79万元

5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例

（案例）财务费用的利息支出税收筹划

现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法：

一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开始成本之和（以下简称“合计数”）的5%计算扣除；

二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述“合计数”的10%计算扣除包括利息在内的全部费用支出。

三、 土地增值税筹划与避税技巧

5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例

（案例）财务费用的利息支出税收筹划

案例l：

甲房地产公司2009年3月开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。

对于是否提供金融机构证明，公司财务人员通过核算发现：

如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为：

（1000+1200）x10%=220（万元）；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为：

200+（1000+1200）x5%=310（万元）。

可见，在这种情况下，公司提供金融机构证明是有利的选择。

三、 土地增值税筹划与避税技巧

5、土地增值税纳税筹划技巧和操作案例

（案例）财务费用的利息支出税收筹划

案例2：

甲房地产公司2009年8月开发另一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。

现在需要公司决定是否提供金融机构证明。

同例1一样，如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为：

（1000+1200）x10%=220（万元）；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为：

80+（1000十1200）x5%=190（万元）。

可见，在这种情况下，公司不提供金融机构证明是有利的选择。

三、 土地增值税筹划与避税技巧

四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧

1、房产税和土地使用税政策与基本法规解读

房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。

房产税的纳税人是拥有房产产权的单位和个人。

房产税采用比例税率:

（1）按房产余值计征的，年税率为1.2%；

（2）按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。

但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税

土地使用税以土地面积为课税对象，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。

土地使用税只在县以上城市开征，非开征地区城镇使用土地则不征税。

土地使用税采用有幅度的差别税额，列入大、中、小城市和县城每平方米土地年税额多少不同。

为了防止长期征地而不使用和限制多占土地，可在规定税额的2倍-5倍范围内加成征税。

对于公园、名胜、寺庙及文教、卫生、社会福利等单位使用的土地，城镇、街道、公共设施用地、铁路、机场、港区、车站、管理交通运输用地及水利工程，农、林、牧、渔、果生产基地用地，以及个人非营业建房用地等，均免征土地使用税。

为了鼓励利用荒地、滩涂等土地，对经过批准整治的土地和改造的荒废土地，给予10年期限的免税。

四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧

2、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题

鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧

3、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧

4、房产税、土地使用税纳税筹划技巧和操作案例

（案例）：

改出租为转租   

Ａ公司楼房位于城市闹市区，用于对外出租。

因房屋设施陈旧，每年收取租金６０万元。

今年，准备花５００万元对房屋装修，装修后，每年可收取租金２００万元。

装修改造税费增加了２４．５万元。

   筹划方案Ａ公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方Ｂ，并签订一个期限较长的房屋租赁合同（假设为３０年），每年收取租金６０万元。

然后由Ｂ出资５００万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金２００万元。

按此方案实施后，Ａ公司和Ｂ的税费负担合计为２１．５万元，比筹划前可少负担税费１３．５万元。

   政策依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，也就是说，不论是从价计征还是从租计征，其前提是对房产所有人征税。

很显然，此例中产权所有人是Ａ公司，Ｂ是房产转租人，而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。

   但需要注意的是，本例Ａ公司将房产出租给Ｂ应当按照正常交易价格收取租金，如果Ａ公司为了降低税收负担，向Ｂ收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。

四、房产税、土地使用税筹划与避税技巧

4、房产税、土地使用税纳税筹划技巧和操作案例

（案例）：

转出减值

   Ｃ公司有一幢综合楼土建部分的价值为８０