农村集体建设用地基准地价评估的研究以都江堰市为例可编辑.docx

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农村集体建设用地基准地价评估的研究以都江堰市为例可编辑

农村集体建设用地基准地价评估的研究——以都江堰市为例（可编辑）

农村集体建设用地基准地价评估的研究——以都江堰

市为例

四川师范大学

硕士学位论文

农村集体建设用地基准地价评估研究――以都江堰市为例

姓名:

齐小军

申请学位级别:

硕士

专业:

人文地理学

指导教师:

周介铭

20090425

农村集体建设用地基准地价评估研究

――以都江堰市为例

人丈地理专业

研究生齐小军指导教师周介铭

摘要:

随着我国农村集体建设用地的流转速度加快，农村集体建设用地

基准地价评估研究越来越有必要。

本文首先分析了农村集体建设用地基准地价

同时对我国目前农村集体建设用地基对我国农村集体建设用地流转的意义，

准

地价的研究现状以及存在的问题进行了阐述。

结合土地估价的理论与原理，研

究了四种常用的土地估价方法，并对各个估价方法的特点作了比较。

最后，根

据农村集体建设用地基准地价的特点，应用成本逼近法和剩余法对都江堰市农

村集体建设用地基准地价进行评估。

都江堰市

关键词:

集体建设用地土地定级基准地价

constructionland

Ruralcollective

premium

the

base--Takeas

example

Dujiangyan

Major-Humangeography

Tutor:

Zhou

Graduate:

QiXiaojunJieming

for

oftheflow

China’Sruralcollectivelandconstruction

Abstract:

As

assessmentbasehasbecome

collectiveconstructionland

premium

speed，rural

construction

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first

analyzes

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meaning

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City，rural

Dujiangyan

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words:

Collective

premium

Keygrading

DujiangyanCity

II

四川师范大学学位论文独创性及

使用授权声明

本人声明:

所呈交学位论文，是本人在导师

指导下，

厘企整整蕉

独立进行研究工作所取得的成果。

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’本人授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国学位论文

，并通过网络向社会公众提供信息服务。

全文数据库》

保密的学位论文在解密后适用本授权书

导师

靴敝储戳:

币争

签字日

日

签字吕期:

访丫年岁’月,日

1综述

1。

1研究意义

上世纪八十年代，改革开放全面推开，作为重要经济要素的土地也就顺理

成章地成为改革的对象，其中最重要的是建立了新的土地使用制度。

最先开展

的是国有土地使用制度改革，把原来国有土地的无偿、无限期、无流动使用改

为有偿、有限期、有流动的使用，使土地直接参与市场的资源配置。

土地市场

成为我国市场经济体系中的重要组成部分，在土地资源的优化配置和城市建设

的资金筹措等方面发挥了不可替代的作用，对缓解城市建设资金压力，改善城

市基础设施，扩大城市承载能力，吸纳农村进城人El，发挥了重要作用川。

以

国有土地使用制度改革为主要内容的土地市场培育发展过程，在多方面影响着

集体建设用地的流转。

一方面是入市的国有土地往往来源于向农民集体征用

土

地，原存量国有土地入市只占很少的份额。

另一方面是土地价值的凸现、政府

征用土地补偿与出让价格的巨大反差，导致集体建设用地直接入市。

集体建设

这既有社会经济发展、农村人口转用地的流转在市场经济大潮中势不可挡，

移

的外在需求因素，又有在土地市场不断发育的大背景下，土地价值不断凸现，

集体土地所有者实现土地收益的内在追求因素，同时，也是根据我国人多地少

突出矛盾，（实现土地集约利用，提高土地利用率目标的必然选择。

早期的集体建设用地流转，一般为进城务工、经商户向集镇或城郊结合部

的农民租赁房屋，作为经营和生活居住场所，然后，随着进城镇务工、经商者

的资金积累，出现房屋买卖现象。

可以说集体建设用地流转是农村人口向城

镇

转移的必然产物。

集体建设用地流转为完善我国城乡供地体制，促进城乡土地

资源的合理利用，推动社会协调和可持续发展具有积极作用和重要意义:

第一，

是我国城镇化发展的必然要求。

土地置换使农村居民集体建设用地的流转，

向

中小城镇集聚。

集中建设农村居民住宅，不仅可以使村庄复耕，有效增加耕地

面积，还可加大对中小城镇基础设施建设的力度，农民居住环境改善了，生活

质量提高了，推动了农村城镇化的进程。

第二，有利于城乡土地统一规划的制

把城乡土地纳入一体，在统一的制度架构下，通过建设用地供应定与实施。

总

量控制，统筹城乡土地用途分区管制，可以确保保护耕地的基本国策的实施。

从我国国情看，耕地的相对稀缺和建设用地的巨大需求的矛盾十分突出，集体

建设用地的市场流转，将大大提高土地利用率，使土地资源得到有效配置，可

大大减缓国有建设用地需求对农用地的压力。

第三，有利于农民集体土地财产

价值的实现。

集体土地是农民的最重要的财产，通过建设用地使用权的流转，

不仅使农民集体能够利用土地资产参与经济发展和城镇化建设，同时农民也能

获得地租收益，保障了农民的财产权益。

然而，由于缺乏明确的法律规定，地方政府无法可依，管理调控不能到位:

同时，一直以来的隐形市场交易，也使得交易双方权益难以保障。

因此，需要

国家加强对农民集体建设用地的管理，合理利用土地，规范农村集体建设用地

使用权流转市场秩序，促进经济的可持续发展。

基准地价作为国家或政府制定

的一种定价性质的价格，对防止?

地进行人为炒作，或是随意压低价格，扰乱

市场秩序，或是造成资产流失起到了巨大的作用。

但是现在农村集体建设用地

还没有基准地价，导致评估集体建设用地时，没有价格基础，也没有价格依据。

这样会严重偏离政府的宏观管理，影响市场的正常发育。

因此，开展农村集体

建设用地基准地价评估工作是推动农村产权制度改革，加强农村集体土地管

理，规范农村集体建设用地使用权流转市场秩序，维护土地所有者和土地使用

者合法权益的重要基准性工作。

1（2研究现状

土地农民集体所有是我国特殊的所有制形式，这种所有制形式的土地是

国

家在建国初期的土地改革中划分给农民集体的，包括用于农业生产的农用地和

用于农村建设和农民居住的集体建设用地。

上世纪80年代，土地使用制度的

在国有土地使用权上，变过去改革把城镇国有土地的使用权和所有权分离。

无

偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使城镇国有土地使用权真正按照其商品

的属性进入了市场，创立了以市场手段配置土地的新制度，在社会经济活动中

发挥了巨大的作用心3。

然而对于城镇周边地区同样具有商’品属性的集体建设用

地使用权，我国的法律、法规却长期以来明确规定不得入市。

在当前市场经济

条件下，土地资源作为一种特殊商品，必然受到市场机制的调节。

随着我国经

济的快速发展，发达地区尤其是紧邻城市中心地区的集体建设用地使用权价值

和资产价值越发显现，流转现象已相当普遍。

一方面，由于对土地的需求增多，

2

而国有土地的数量又是有限的，因此一部分开发商把目标指向了农村集体建设

用地;另一方面，农村集体受经济利益的诱惑，又愿意将农用地变为建设用地。

因此，现在大量的集体建设用地已经进入了土地市场，集体建设用地的自发流

转反映了市场经济条件下对农村集体建设用地使用权流转的客观内在需求。

我国已经出台了城镇土地分等定级和农用地分等定级的标准。

但对于农村

集体建设用地级别划分及基准地价的评估尚无相关的技术规定。

关于集体土地

使用权流转方面的规定有:

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，“农民

集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符

合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土

口3。

2005年，广东省率先制定并发布了《广地使用权依法发生转移的除外”

东

省农村集体建设用地使用权流转管理办法》。

另根据《成都市集体建设用地使

用权流转管理办法》成国土资发[2008]124号、《集体土地所有权和集体建

设用地使用权登记的有关问题实施意见》成国土资发[2008]127号文件精

神，本着“同地、同权、同价”的原则，为集体建设用地流转提供价格依据。

2008年成都市委、市政府为深化农村土地和房屋产权制度改革，加强集体土

地使用权流转市场管理，夯实农村集体建设用地流转管理基础工作，维护土地

所有者和土地使用者的合法权益，制定了《关于开展农村集体建设用地基准地

价评估工作的实施意见试行》。

这些政策的出台意味着农村集体建设用地从

也为地方政府有效管此可以享有与城市国有土地同等的权利进入市场交易;

理

集体建设用地翻开了新的一页。

目前相关方面的研究还较少，中国地质大学的

刘泰圻、杨杰、周学武在其论文《集体建设用地定级与基准地价定价浅析》中，

结合广东省集体建设用地基准地价制定试点工作，从土地定级与基准地价定价

思考出发，探讨集体建设用地基准地价与农用地基准地价、城镇国有土地基准

地价三者间的区别与联系，为城乡一体化土地基准地价体系研究提供参考H1。

然而，这些政策和研究只是一项探索性方法，要能真正贯彻实施，还需要一系列

的配套措施。

集体建设用地使用制度的改革试点，对当前我国的地价管理体系

也提出了新的要求。

目前，我国农村集体土地的价格体系主要是针对农用地的

农用地基准地价和征地区片综合地价，针对建设用地评估的城镇基准地价覆盖

范围又把农村集体建设用地排除在外，因此，集体建设用地基准地价还是当前

我国地价管理中的空白。

集体建设用地在所有权主体、国家法律政策支持程度、

规划条件、使用权价格内涵等诸多方面有别于城镇国有建设用地土地，需要进

行深入的研究探讨。

1（3存在的问题

集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才

决定它在市场运作上没有模式可寻。

从而影响到集体建设用地房地产的正常估

价，出现难以规范的现象。

造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正

常发展，这是亟待解决的问题。

1（3（1可操作性差

集体建设用地估价时体现的可操作性差，说明集体建设用地进入市场的条

件不具备，急需规范和调整，具体体现在以下几个方面:

1房地产之间缺乏

由于集体建设用地的开发建设缺乏统一规划，即便是相同地区也很可比性。

少

找到类似的房地产，市场的相对窄小造成可比性房地产不易寻求或无法寻求;

2集体建设用地使用年限难以确定。

国有土地国家都规定了最高的法定使

用年限，而集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。

虽然有些土地所有者

和使用者，在用地协议中自己设定了使用年限，但是，这些使用年限不是法律

承认的使用年限，所以也就不科学，即便在估价中采用了这些使用年限后得出

的价格也不是客观合理的价格。

1（3（2集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料

集体建设用地与国有土地不同，国有土地在符合法律程序条件下随时可以

进入市场交易，而且交易的频率极高，交易时体现的内容也很丰富。

有了丰富

的市场就给估价提供了极为丰厚的交易资料，供估价时筛选使用。

而集体建

设

用地没有市场交易，更没有客观实例可用。

在估价时就显得枯燥乏味，评估出

的价格也极难适应市场的要求。

1（3（3大部分集体土地无基准地价，估价时无法定依据

4

按估价规范的要求在进行土地价格评估时，必须选择一种估价万蹑就是墨

准地价修正法。

这是因为基准地价是国家或政府制定的为规范土地市场，（防止

土地进行人为炒作，或是随意压低或抬高价格，扰乱市场秩序，或是造成资产

流失而制定的一种法定价格。

但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆

盖区之外。

没有基准地价的指导，势必造成价格的混乱。

1（3（4使用风险较大

集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于:

1使用权

的取得没有法律、法规的充分保护;2面对的所有权主体是农民集体且在土

用上可能有违规违法行为的存在;3有些集体土地上的建设不符。

她的使

合土

地总体利用规划和城市建设总体规划。

1（3（5与国有土地在权利上的差别

就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。

1面

对的所有权主体不同。

国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是

乡镇政府或村农民集体。

换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别;2

法律、政策的支持程度不同。

国有建设用地使用权是土地使用者在诸多法

律法

规的保护下，按照严格的程序来完成的。

集体建设用地取得过程是土地使用者

和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种使用权的形成人为因素太

大，反映在土地使用权价格上具有不确定性。

其实这就是法律赋予权利的

差别;

3规划条件不同。

国有土地是在符合如下条件下进行。

第一、符合城市建

设总体规划;第二、符合土地总体利用规划;第三、符合土地年度利用计划。

集体土地使用权大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方，‘

远离规范的规划设计和有序的市场机制，很难界定可行与否、规范与否，这就

说明和国有土地相比进入市场时有权利的差别。

5

2土地定级估价的理论基础与原则

2（1理论基础

“土地是社会经济活动的基础，也是人类生活和社会经济活动的主要载

体"陆3。

农村集体建设用地基准地价评估的建立必须以一定的科学理论为基

础，这些理论包括:

土地区位理论、地租理论、级差收益理论和经济统计理论。

2（1（1土地区位理论

区位是指由自然、经济与社会各要素之间相互作用而形成的综合体，是自

然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间相互联系、相互作用在空间、位

置上的反映，是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在地域空间上有

机结合的具体表现四;三种区位有机联系、相辅相成，形成土地区位的优劣差

异。

区位理论是研究特定区域内人类经济活动与社会、自然等其它事物和要素

间的相互内在联系和空间分布规律的理论。

土地作为人类一切活动的场所和载体，虽不可移动，但因在其上从事的活

动不同，使之在空间上表现出的利用类型不同，地租、地价也随之变化、演替

和转移，以致不同质量、不同地租、地价的地块之间不仅有距离和方位特征，

还具有确定的空间分布规律，并与各种地理要素、社会经济活动的影响有密切

的内在联系。

因此，土地利用的实质即是对土地区位的利用。

当我们把土地作

为区位理论研究的客体，而把各种已有的地理要素和社会经济活动的空间配置

作为区位条件，分析研究由于这些条件在土地上的分布和变化对土地价格发生

的综合影响作用，就可以根据土地价格的明显差异，划分出土地级别，并且评

估出基准地价。

2（1（2地租地价理论

地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的

经济形式，其本质就是收益权，即土地所有者从土地上获取收益的权力口3。

马

克思认为，任何社会只要存在着土地所有者和不占有土地的直接生产者，就有

马克思对地租产生的原因和条件进行了分析和研究，根了产生地租的基础。

据

6

地租产生的原因和条件，把地租区分为绝对地租、级差地租和垄断地租等几种

形式。

1绝对地租

绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租。

具体讲，绝

对地租是为取得土地使用权而向土地所有者支付的最低地租。

2级差地租

级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。

由

于土地质量不同而产生级差，形成级差地租。

级差地租与土地等级相联系，在

。

等量投入情况下，土地等级不同，土地收益便不同，因此地价也不同哺3

马克思在分析级差地租时，按其形成的基础不同，把级差地租分为两种形

式:

级差地租I和级差地租II。

级差地租I是指土地质量好，区位条件好，在

土地经营权垄断的情况下，形成稳定持久的超额利润，从而形成级差地租I，

它是地租的主要形式。

级差地租Il是由在土地上追加投资、改善基础设施等而

增加的超额利润转化而成的。

土地使用者对自己经营的土地连续追加投资，使

一定时间内的效益随投资的增加而递增，从而形成级差地租II。

’3垄断地租

垄断地租是由土地的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

由于?

地

供给的稀缺性，优越地段供不应求的矛盾日益尖锐，这样，垄断地租水平由租

用者的需求及其支付能力决定。

4地价

马克思认为:

土地价格“不是土地购买的价格，而是土地所提供地租的购

买价格”嘲。

按照马克思的地租理论，地租是土地所有权在经济上的实现，地

价是地租的资本化。

土地价格的计算公式可表示为:

土地价格地租,利息率。

马克思地租地价

理论为评估土地提供了理论依据。

2（1（3级差收益理论

级差收益是土地使用者因占有使用不同区位和不同土地质量的土地而获

得的超额利润，土地质量差异是级差收益产生的根源。

7

所谓土地质量差异，主要指每一地块在自然条件、交通条件、基础设施、

环境质量、人口密度等方面优劣程度的差别n引。

占有较优土地质量和区位的经

营者，可以凭借其所处的具体地段，获得社会经济活动中最有利的条件，从而

增加收益，得到超额利润。

客观上，不同土地位置，不同土地条件的每一地块

都存在级差收益。

因此，农村集体建设用地土地定级与估价就是要分析土地地

域差异与级差收益的内在联系，在客观分析级差收益的基础上，划分土地级别。

2（1（4经济统计理论（

在土地估价中，首先需要调查分析大量的自然和社会经济数据，因此必须

运用现代经济统计理论和方法来分析、检验、处理各种调查数据，从中去伪存

真、去粗求精，使评定的土地级别与基准地价符合客观实际。

2（2相关原则

2（2（1土地定级相关原则

土地定级要合理反映土地质量差异及其分布特点，体现土地资源的合理利

用和实现其最佳经济效益、社会效益n?

。

因此，在土地定级中应遵循以下原则:

1实际测算为依据，结合土地规划、土地利用等政策进行调整（

土地受到社会、经济、自然、政治等诸多因素的综合影响，各因素影响不

同，导致土地利用效率的不同，从而影响土地级别。

因此在土地定级中应以实

际测算为依据，另外，要结合土地规划、土地利用政策进行调整。

全面考虑全

域范围内的经济发展状况、产业分布状况、人口分布状况等因素对土地利用效

益的影响，使土地定级具有较高的准确性和可靠性，评测出合理、切合实际

的

土地级别。

2地域分异原则

土地质量的地域分异规律是土地的自然和社会各因素不同组合的结果，它

反映了地域间土地生产力或利用效益上的差别。

土地定级应掌握土地区位条件

和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的各地域分异状况，

将类似地域划归同一土地级别。

3级差收益原则

土地定级成果最终要为土地的合理利用服务，而土地利用明笠仝、圻放盈利琢

也就是说，土地的级合效益主要通过土地利用所产生的级差收益表现出来，

差

收益是反映土地质量特性的一个定量化指标，因此土地定级应在初步划分的土

地均质地域上，对级差收益明显的行业进行级差收益测算，测算值作为确定土

地级别数目和了解行业级差收益及修订初步划分的土地级别的重要依据。

4定量与定性相结合的原则

在土地定级中，“应尽量按实际测算为准，把定性的、经验性的分析进行

量化，对能够量化的指标用定量化的方法来表示，做到以定量为主，定性为辅”

112]，以减少人为的随意性，提高土地均质地域的精度和土地级别与实际的吻合

度。

2（2（2基准地价评估原则

1最有效使用原则

土地价格是以该地块的效用作有效发挥为前提的，在评估中，我们应以此

原则来确定估价对象的最佳开发利用方式和最佳收益水平。

2替代原则

根据市场运行规律，具有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的

价格是经过相互比较之后才决定的。

地价也同样遵循替代规律。

3变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格因素的变化而发生变动的。

土地价格

也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素

所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过经常处于变动之中，

程

中形成的。

在土地估价时，“必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性、有效

需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素”n引。

由于