桂林中学临桂新校区建设可行性研究报告.docx

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桂林中学临桂新校区建设可行性研究报告

桂林中学临桂新校区建设

可行性研究报告

广西嘉华建设项目管理咨询有限公司

二O一O年一月

桂林中学临桂新校区建设

可行性研究报告

委托单位：

桂林中学

编制单位：

广西嘉华建设项目管理咨询有限公司

编写人员：

阳杰（国家注册咨询工程师）

杨贻焕（高级工程师）

刘贻强（国家注册咨询工程师）

项目负责人：

刘贻强（国家注册咨询工程师）

审核：

赖军（国家注册咨询工程师）

审定：

蒋炳亮（高级工程师）

第1章项目总论

§1.1项目概况

项目名称

桂林中学临桂新校区建设工程

项目承办单位

项目承办单位：

桂林中学

桂林中学始建于1905年，初名“广西桂林府中学堂”，1912年更名为“广西桂林中学校”，其后，因学制更动，隶属关系变化和几校分合等原因，先后使用过“广西省立第三中学校”，“广西省立第三高级中学”，“广西省立桂林高级中学”，“广西省立桂林中学”，“桂林高中”，“广西省桂林中学”等名称，1959年最后定名为“桂林中学”，沿用至今。

桂林中学位于桂林市解放西路。

学校占地面积49302平方米，现有校舍建筑面积25988平方米。

学校有：

各种教学仪器设备484种98000多件；图书馆2400平方米，藏书100000册，订有各类报纸98份，杂志期刊249份；体育馆一座，250米环形塑胶跑道田径场一个；600座大会议室一个；700多个床位的学生宿舍。

桂林中学是广西壮族自治区首批确定的重点中学和示范性普通高中，是桂林市首批对外开放学校。

桂林中学1999年建成计算机校园网络，2000年建成广西标准化考场等级的视频监控系统，2000年桂林中学被确定为全国现代教育技术实验学校，2003年建成桂林中学校园网。

学校全部教室均配置多媒体教学设备，现有计算机356台，平均5个学生一台。

桂林中学现有高中班35个，在校学生1856人。

教职工共148人，其中专任教师126人。

教师中有：

特级教师9人，高级教师70人，全国骨干教师6人，桂林市学科带头人和教学能手21人，已取得研究生学历或教育硕士学位25人。

桂林中学有着较长的办学历史，有良好的校风、教风和学风，有较高的教育教学质量。

一百年来，培养了40000毕业生。

在桂林中学的杰出校友中，有4名两院院士，这在广西的中学里是一份独有的殊荣。

桂林中学在自治区外有一定影响，在全国重点高校当中有着良好的声誉。

1988年以来，桂林中学先后被国家教育部、国家体育局和广西区教育厅评为“全国德育先进校”，“全国贯彻体育条例先进学校”，“广西（首批）示范学校”。

1992年，经国家教委《中国名校》编委会审定为中国名校。

桂林市桂林中学目前占地面积约58亩，现有教职工150人，学生35个班1800人，招生范围及桂林市17区县。

按目前的现有条件，已无多大发展空间。

按自治区示范高中标准，已经极为勉强，如要进入全国1000所示范校行列，现有办学条件已无法适应。

在广西区委、桂林市委和市政府关于“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”战略的实施的背景下，桂林中学拟在临桂新区按照《广西壮族自治区示范性普通高中验收评估标准》的要求，新建一所校区，以持续的高质量教学水平不断向前迈进，争取首批成为全国示范性高中，全国1000所名校之一。

法人代表：

林忠

项目主管部门

桂林市教育局

项目拟建地点

项目用地选址位于临桂新区核心区附近，用地性质为文教卫生用地，用地面积约300亩，地块平面形状规整，交通方便。

承担可行性研究工作的单位

广西嘉华建设项目管理有限公司受桂林中学委托，编制桂林中学临桂新校区建设工程项目可行性研究报告

建设规模与建设内容

由桂林中学在临桂新区新建寄宿制高级中学，新校区年招生20个班，在校生总规模60个班，在校生人数3000人，用地面积300亩，总建筑面积82000m²，总投资约20000万元。

可行性研究报告编制依据

一、有关法律法规

1.《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）

2.《中华人民共和国环境保护法》（2002年）

3.《中华人民共和国建筑法》（1998年）

4.《中华人民共和国土地管理法》（2004年）

5.《中华人民共和国消防法》（2009年）

6.《中华人民共和国环境影响评价法》（2003年）

7.《中华人民共和国固体废物污染防治法》（1996年）

8.《建设项目环境保护管理条例》（1998年）

9.《中华人民共和国环境噪音污染防治法》（1997年）

二、规范、规程及标准

1.《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

2.《中小学设计规范》（GB8771-88）

3.《民用建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

4.《建筑抗震设防分类标准》（GB50011-2001）

5.《民用建筑节能设计标准》（GB50189-2005）

6.《民用建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

7.《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）

8.《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）

9.《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）

10.《污水综合排放标准》（GB8978--1996）

11.《广西壮族自治区示范性普通高中验收评估标准》〔2005〕

三、有关规划、文件

1.《桂林市城市总体规划》（2001年至2010年）

2.《桂林市临桂新区行政商务中心控制性详细规划》（2009）

3.《桂林市临桂新区教学机构规划方案》

4.相关的各项规范、规定，业主和有关部门提供的文件和资料

§1.2项目的主要技术经济指标

桂林中学临桂新校区用地面积300亩，总建筑面积82000平方米，新校区年招生20个班，在校生总规模60个班，在校生人数3000人。

主要经济技术指标表

序号

项目

单位

指标数值

备注

一

项目总投资

万元

20000

1

新增固定资产投资

万元

18000

2

建设期利息

万元

0

二

工程指标

1

占地面积

亩

300

2

总建筑面积

平方米

82000

3

建设周期

年

3

三

资金筹措

万元　

20000

1

财政拨款

万元

10000

2

银行贷款

万元

10000

四

经济指标

1

贷款偿还期

年

20

2

项目年均收入

万元

1685

年均利润总额

万元

230

4

投资回收期

年

25

不含建设期

§1.3存在问题及建议

1.本项目的建设以广西区委、桂林市委和市政府关于“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”战略的实施为出发点，对提高临桂新区的文化教育水平，增加新区对企业及人才的吸引力具有很大作用。

本项目属于公益性事业，需要得到政府各方面的支持，特别是建设资金。

2.从本项目的财务分析来看，盈利能力较差，因此在建设及运行过程中应加强成本控制。

3.现桂林中学解放西路校区的利用改造方案没有得到一个明确答复。

桂林中学提出现桂林中学校址保留，作为桂林中学一个年级的教学用地，并逐步过渡，同时用为改制学校（民办）“桂林市奎光学校校区”。

以名校带动民校，利用名校优质品牌和资源，通过合作方式，引导社会资金投入建校，扩大优质学校的办学规模，一是扩大奎光学校初中部，班额由目前的每年级8个增为10个，二是增设奎光学校高中部，每个年级招生6个班，并在三年后逐步扩大，所得收入作为桂林中学高中校区的建设资金。

现桂林中学解放西路校区的利用改造方案如何确定，可能会对桂林中学临桂新校区建设资金的来源产生一定影响，但不会对桂林中学临桂新校区建设项目产生实质性的影响。

第2章项目背景和建设的必要性

§2.1项目提出的背景

桂林市行政、商贸、工业中心西迁

一、临桂新区行政、商贸服务核心区和工业园建设

2006年，广西壮族自治区党委、桂林市委和市政府作出了“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”的战略部署，将城市行政中心从现在的城市中心区西迁至临桂新区，将临桂新区建设成现代化的行政、商贸服务新区，把以临桂为重点的桂林西部，打造成承接产业转移的首选之地和主要平台。

　1.临桂新区具有得天独厚的区位、交通等优势

（1）临桂新区发展空间大：

根据临桂新区规划，按工业、物流、空港经济、行政中心和商业配套服务分五大功能区域定位发展。

（2）临桂新区综合交通条件优越：

多年来，国家在该区域已投资100多亿元，打造空港、路网等基础设施，为西部构建基础的城市交通骨架的同时，使该区域与老城区之间的联系更加方便快捷。

2.临桂镇的经济发展规模

临桂镇依托自身的交通、区位优势，营造了“亲商、安商、富商”氛围，加快了工业化进程，已成为良好的招商引资平台，一批企业已壮大成为规模企业，农业经济呈现出有规模、有精品、有品牌的发展格局，社会经济发展势头良好。

3.两个巨大的桂林苏桥（工业）园和桂林临桂秧塘（工业）园正在形成并不断发展

2008年临桂新区16平方公里的核心区建设已经启动。

市委、市政府提出了高质量、高标准、高水平建设临桂新区，突出桂林山水文化、生态环保和国际化元素，塑造特色鲜明的新区城市形象。

二、临桂新区文化教育规划

临桂新区按行政中心、工业、物流、空港经济和商业配套服务分为五大功能区域定位发展，各行各业必然要在政府的鼓励政策中分流至新区，桂林又是中国十大宜居城市之一，它秀美的自然资源受到中国乃至世人的青睐，预计2015年新区人口将达到15万，2030年将达到40万。

新区的开发和人口的增长，必然需要配置相应的教育设施。

规划在临桂新区设一所全国示范性高级中学，与原有普通全日制中学、小学形成完善的文化教育服务网络。

市政府及有关部门大力支持桂林中学去建设一家上规模、上档次的全国示范性寄宿制高级中学。

广西区内其他城市新区建设取得很大成效

1.广西区城市新区建设方兴未艾

进入21世纪以来，随着广西经济的发展和城市化进程的加速，广西区内一些城市进行了行政及商务中心的搬迁，行政及商务中心的搬迁可以拉开大城市建设的骨架，还可以为老市区发展腾出宝贵的空间；同时也可以筹集到城市建设所需要的大量资金。

南宁市琅东及柳州新区的建设，都取得了很大成功，创造了良好的社会效益、经济效益。

2.柳州高中搬迁成功给其他新区教学机构建设提供了经验

行政及商务中心的搬迁必须伴随着文教卫生机构的建设与搬迁，柳州高中的搬迁成功给其他城市新区教学机构建设提供了宝贵经验。

（1）、柳州高中原状

柳州高中肇建于1907年（清光绪三十三年）。

初名柳州府官立中学堂，由柳州知府倪光熊奉令创办。

其后，由于历史的变迁，学校数更其名，先后使用过“柳州中学”、“柳州八县合立中学校”、“省立第四中学”、“省立柳州初级中学”“柳州高中”等名称，1962年最后定名为“柳州高中”，沿用至今。

原校址位于老城区中心，发展受到限制。

（2）、柳州高中现状

为了响应和支持柳州市城市东移、建设河东新区的城市规划改造建设要求，柳州市高中东迁至河东新区。

世纪之初，开始按国家示范高中标准筹建新校园，于2005年11月25日落成迁入。

柳州高中新校园位于柳州市桂中大道北端，占地面积408亩，建筑面积100000㎡，拥有四栋教学楼100间教室，现有班级70个，在校学生4000多人，教职工264人。

柳州高中遵循“全、勤、严、实”校训，坚持“让学生受到最好的教育”、“培养人格健全、自主发展的现代人”的办学理念，传承“厚德载物，自强不息，崇尚科学，追求卓越”的柳高精神。

依托柳州高中近百年积淀的深厚办学底蕴，柳高人不断革故鼎新，为继承和发展教育事业，培养了一代又一代的优秀人才，成为享誉八桂、知名全国的学校。

柳州高中先后被确定为“广西首批重点中学”、“广西首批示范性普通高中”、“全国科技创新人才培养实验学校”、“首批中国百强中学”、“北京2008奥林匹克教育示范学校”、“中华传统美德学校”、“广西中小学规范管理十佳学校”、“全国教育系统先进集体”。

（3）、柳州高中与桂林中学具有很大相似性

柳州高中与桂林中学在很多方面有极大的相似性（详见附表），柳州高中新校区的成功建设经验值得学习借鉴。

序号

对比项目

柳州高中

桂林中学

1

对城市规划建设的影响

老校区处于老城区中心，学校的发展受限制。

新校址处于柳州新区，符合建设柳州新区，拉大柳州城市框架的城市规划要求，促进新区发展建设。

桂林中学位于老城区中心，学校的发展受限制，影响桂林市著名景点两江四湖。

桂林中学临桂校区处于临桂新区，符合建设一个新桂林，拉大桂林城市框架的城市规划要求，促进新区发展建设。

2

对城市教育布局的影响

老学校周边教学机构林立、教育资源存在浪费、学生学习受外界影响严重。

新校址交通方便、环境安静，有利于学生学习生活。

桂林中学周边教育机构林立、教育资源存在浪费、学生学习受外界影响严重。

桂林中学临桂校区交通方便、环境安静，有利于学生学习生活。

。

3

建设规模

老校址建设发展受限制。

新校区占地面积408亩，建筑面积100000㎡，拥有四栋教学楼，100间教室，现有班级70个，在校学生4000多人，教职工264人

桂林中学占地面积约58亩，建筑面积约30000㎡，学校总规模35个班。

桂林中学临桂校区占地面积300亩，建筑面积82000㎡，计划年招生规模20个班，总在校班级60个，在校生3000人。

4

对学校发展的影响

老校区由于建设受限制，无法更新教学设施，导致科研教学受限制。

新校区建设标准大大提高，教学设施先进，吸引大量优质生源，成为广西最好高中之一，全国1000所名校之一，多年高考成绩在区内名列前茅。

桂林市中学由于建设受限制，无法更新教学设施，导致科研教学受限制，部分优秀教师、优质生源流失。

桂林中学临桂校区建设标准大大提高，教学设施先进，可以吸引优质生源，可以建设成为在广西有一定影响的示范高中，争取成为全国1000所名校之一。

5

历史渊源及地位

建于1907年，百年名校，在柳州高中教育机构中具有不可取代的龙头老大地位。

建于1905年，百年名校，在桂林高中教育机构中具有较大优势，由于现有办学条件限制，学校地位在广西区内及桂林教育界有下降趋势。

§2.2项目建设的必要性

项目的建设符合城市规划的需要，有利于临桂新区的发展

1.契合城市规划的客观需要

广西区委、桂林市委和市政府关于“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”战略的实施，临桂新区将快速发展，人口也将较快增长，规划在临桂新区新建一所上规模、上档次的示范性高级中学，有足够生源及发展的空间，桂林中学建设临桂新校区符合桂林市城市总体规划要求。

2.缓解桂林市区教学资源不合理状况

目前，桂林市老城区是人流最集中、交通最拥挤的区域，也是高中最集中的地区。

桂林市高中呈一种高度集中的格局，基本布置在老城区，布点已不适合城市发展的需要。

这种现状造成部分教学资源浪费，不利于中学做大做强的要求。

桂林中学整体实力强劲，在桂林市中学教学领域具用不可替代的领军作用，在教学资源高度集的市中心区域，由于受到校区面积狭小等因素制约，没有充分发挥其优秀教学资源的作用。

3.有利于促进临桂新区的发展

随着桂林市行政中心的西迁，临桂新区将很快形成现代化城市新区，桂林中学建设临桂新校区示范性高级中学，与规划的其他教育机构形成一个有机的教育服务网络，满足新区居民的教育服务需求，从而促进新区的发展。

桂林中学具备建设临桂新校区广西区示范性高中的优势

一、桂林中学良好的自身条件

1、教学资源优势：

桂林中学始建于1905年，初名“广西桂林府中学堂”，1912年更名为“广西桂林中学校”，是广西壮族自治区首批确定的重点中学和示范性普通高中，是桂林市首批对外开放学校。

一百年来，培养了40000毕业生。

在桂林中学的杰出校友中，有4名两院院士，这在广西的中学里是一份独有的殊荣。

桂林中学在自治区外有一定影响，在全国重点高校当中有着良好的声誉。

1988年以来，桂林中学先后被国家教育部、国家体育局和广西区教育厅评为“全国德育先进校”，“全国贯彻体育条例先进学校”，“广西（首批）示范学校”。

1992年，经国家教委《中国名校》编委会审定为中国名校。

2、人才优势：

桂林中学现有高中班35个，在校学生1856人。

教职工共148人，其中专任教师126人。

教师中有：

特级教师9人，高级教师70人，全国骨干教师6人，桂林市学科带头人和教学能手21人，已取得研究生学历或教育硕士学位25人。

二、建设成本最小

1、桂林中学目前规模相对较小，原有设备亦可有效利用，浪费少，成本小。

2、人才培养投入少，成长周期短。

教育专业队伍人才齐备，建设新校区后，原有各学科的人才即可广泛开教学工作，这方面降低的成本是难以估量的。

三、资金筹措渠道较好

1、国家拉动内需、加大教育事业投入的政策支持，

2、桂林中学负债不多，仅3000万元人民币，信誉好，容易争取银行贷款。

以上优势决定了桂林中学临桂新校区建设，既能迅速满足新区人口不断增长的教育服务需求，又能极大地节约建设成本。

项目建设有利于桂林中学突破发展的瓶颈

根据桂林市中长期规划，临桂新区将成为桂林市行政中心，预计2030年新区人口达到40万人，临桂新区现教学机构严重不足。

由于教育资源的不足，导致临桂新区对高端外来机构及人员吸引力严重不足，影响新区的建设。

桂林中学作为一所桂林市历史悠久，教学实力雄厚的中国名校，由于现校区处于桂林市狭窄的商业区，占地面积仅58亩，周边政府机关、居民区、商业网点密布，严重的制约了学校的发展。

按目前的现有条件，已无多大发展空间，只能勉强达到自治区示范高中标准，不能进入全国1000所示范校行列，这将是桂林市文教事业的一个很大的损失。

由桂林中学建设临桂新校区，既可以提高临桂新区的教育水平，增加新区的吸引力，同时也为桂林中学突破发展的瓶颈，达到双赢的效果。

第3章市场需求与建设规模

§3.1临桂高中教育现状分析与需求预测

临桂新区高中教育现状调查

目前，临桂新区（包括老临桂县城）有临桂高中、临桂一中、首都师大附中三所规模不大的高中，总体上目前临桂新区（包括老临桂县城）高中教学机构在教育设施、教学水平上都远不能适应广西壮族自治区党委、桂林市委和市政府作出的“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”的战略部署要求。

临桂新区高中教育需求预测

1.桂林市区根据桂林市规划到2030年，临桂新区人口达到40万人，按百分之三的在校高中生计算，高中生在校生达到12000人，完全可以容下桂中临桂新校区每年20个班在校生3000人的办学规模。

2.桂林中学现校区办学规模就达到35个班，现有的生源也会有很大一部分带到临桂新校区。

3.桂林中学作为一个老牌重点中学，可以面向桂林市十二个县招一部分优秀生源，也可以面向区内其他地市招收一部分优质生源。

甚至可以利用桂林市历史文化名城、国际旅游文化名城的吸引力，招收一部分其他省市，其他国家（尤其是东盟国家）的优秀生源。

§3.2建设项目定位及建设规模

桂林中学临桂新校区定位

桂林中学临桂新校区定位：

成为广西优秀示范学校，全国1000所名校之一。

桂林中学新校区立足桂林临桂新区，面向桂林市，放眼全国，走向东盟，融入世界。

办学规模

桂林中学临桂新校区拟年招生20个班，在校总规模60个班，在校生人数3000人，成为广西区示范性高中的佼佼者，争取成为全国1000所知名高中之一。

建设规模

按照《广西壮族自治区示范性普通高中验收评估标准》〔2005〕，示范高中每一学生学校用地不小于25m2，桂林中学临桂校区按照3000学生的规模，最少用地面积不少于75000m2（112亩），桂林中学临桂新校区一期建设用地按每一学生学校用地44.47m2较高标准计算，用地为133400m2（约200亩），总建筑面积82000m2，总投资2个亿，考虑到学校以后的发展，预留100亩建设用地用于二期建设国际交流部。

序号

项目名称

单位

建筑结构

工程量

一

建设项目

1

房屋建筑

m2

82000

1.01

教学大楼

m2

框架

15000

1.02

科技馆

m2

框架

12000

1.03

学生公寓

m2

框架

36000

1.04

行政办公楼

m2

框架

4000

1.05

对外接待培训大楼

m2

框架

2000

1.06

食堂

m2

框架

5000

1.07

后勤服务楼

m2

框架

2000

1.08

附属设施

m2

砖混

1000

1.09

体育馆

m2

网架

5000

2

基础设施

m2

2.01

校园道路及停车场

m2

40000

2.02

校区供电系统

套

1

2.03

校区给水系统

套

1

2.04

校区排水系统

套

1

2.05

校区绿化及景观

m2

60000

3

室外体育设施

3.01

露天操场

m2

10000

3.02

蓝排球综合运动场

m2

10000

二

一期建设用地

亩

200

三

预留发展用地

亩

100

四

土地总征用面积

亩

300

第4章建设条件与场址选择

§4.1场址选择原则

1、交通方便。

应选适当邻近城市道路，位置比较适中，既有利于学生安静学习，也适当考虑有利于学生生活方便。

2、环境安静。

远离噪声源，避开闹市区、车站、空港、靶场、屠宰场等地，应有良好的空气质量，绿化植被条件，远离垃圾、污水处理场和有烟尘污染的场地。

场地应利于排水，地下水水位较低，利于采光通风。

3、接近管线。

最好能就近利用城市公用设施，有良好充沛的供电、供水、供气和电讯线路。

能方便利用城市地下水道系统。

4、用地完整。

场地有较大的缓坡或台地，长宽比例适当，一般不超过5:

3，以利布置，有安排发展用地和生活用地的可能性。

5、注意发展。

要特别关注城市道路发展规划及其对学校产生的正面和负面影响，以便在设计规划中采取对策

§4.2场址建设条件

场址现状

1、地点与地理位置。

本拟建项目选址位于临桂新区的核心区附近，该处地势主体较平缓，植被及生态环境较好，地质情况较好，场地稳定，适宜兴建大型建筑物群。

2、场地土地地权属类别及占地面积。

项目用地面积约300亩，土地权属为国有建设用土地，权属明确，不会出现土地权属纠纷。

自然条件

1、地形、地貌条件

本建设用地具备以下特征：

一是地势平坦宽敞，能满足项目建设要求，并预留发展余地；二是不受洪水威胁；三是无民房拆迁；四是环境优美。

2、工程地质、水文地质条件

项目建设区主要为第四系地层，主要为人工填土及大量的淤泥质土及淤泥。

由于常年种植农作物，本区域地下水位较浅，岩层埋藏较浅，地质承载能力能满足项目建设要求，适宜建筑。

3、地震条件

据区域地质资料，场区内无大的活动断裂通过，所属的场区稳定性较好，根据《建筑设计抗震规范》GB50223-2008判定，场区土层以中软土组成，场地抗震级类别为Ⅱ类，地震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，特征周期为0.35s。

4、气候条件

桂林市年平均降雨量：

1894.39mm，降雨多集中在春、夏两季，尤以4、5月份的雨量