中级经济师测验考试《房地产经济专业知识与实务》真题及答案解析.docx

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中级经济师测验考试《房地产经济专业知识与实务》真题及答案解析

2015年（中级）经济师考试《房地产经济专业知识与实务》真题及答案

一、单项选择题

1.城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为（）。

A.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散

B.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散

C.绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散

D.相对集中、绝对集中、绝对分散、相对分散

2.城市职能中，为本城市以外区域的需要服务并为本城市创造收入的部分，称为城市的（）

A.基本活动部分

B.非基本活动部分

C专业化部门

D.非专业化部门

3.大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（）现象。

A.城镇化

B.郊区化

C逆城市化

D后城市化

4.某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（）。

A需求门槛

B.中心性

C•中心地职能

D商品销售范围

5.某省的总人品为5000万人，其中城镇人口为2250万人，则该省的城镇化率为（）。

A.30%

B.45%

C.50%

D.55%

6.《物权法》规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括（）。

A.土地使用期限

B.土地用途

C•动工开发建设期限

D土地界址、面积

7.土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（）。

A.投标人的名称和地址

B•投标人的资格要求

C.投标保证金

D确定中标人的标准和方法

8.国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（）。

A.土地使用权转让

B.土地使用权出租

C.国有土地租赁

D土地使用权抵押

9.下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是（）。

A.成片开发土地使用权只能成片转让

B•土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移

C土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权

D•成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件

10.某公司3年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途土地的使用权，然后建成酒店转让。

现该酒店的土地使用权最高年限不高于（）年。

A.37

B.40

C.47

D.5011.房地产市场调研要求调研人员具备良好的职业道德，从事调研活动不允许带有任何个人的意愿或偏见。

这种要求体现的是房地产市场调研的（）原则。

A.客观性

B科学性

C主观性

D.公平性

12.下列房地产市场调研内容中，属于房地产消费动机调研内容的是（）。

A.消费者对位置的要求

B•消费者的购买意向

C消费者的收入水平

D消费者可承受的价格

13.房地产市场需求调研包括房地产消费者、房地产消费动机和房地产（）调研。

A•消费行为

B•消费环境

C消费群体

D消费能力

14.某一时期内为房地产市场提供的房地产产品的总量，称为房地产市场（）。

A需求

B•销售

C供给

D投资

15.在市场调研中，通常把可能到某处购物的顾客所分布的地区范围称为（）。

A.生活圈

B.活动圈

C商圈

D行政圈

16.下列关于策划的表述中，错误的是（）。

A•策划既含有未做事之前对如何行动的整体筹划和安排，又含有遇到突发事件如何处置的对策

B.策划包含计划和决策

C•策划主体是指能动地进行策划活动的人

D.策划的客体是指策划指向或策划标的

17.下列指标中，属于反映房地产市场运行状况的中观经济资源评估指标的是（）。

A.银行贷款年末余额

B.居民储蓄存款与余额

C.人均可支配收入

D•商品房空置面积及空置率

18•确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是（）。

A•项目选址意见书

B.建设工程施工许可证

C.建设用地规划许可证

D.建设工程规划许可证

19.控制性详细规划的内容不包括（）。

A.确定规划地区各类用地的界线和适用范围

B•确定近期建设目标、内容和实施部署

C•规定建筑后退红线距离

D.规定交通的出入口方位

20.甲、乙两住宅小区的建筑容积率相同，甲住宅小区的平均层数比乙住宅小区的平均层数多，则下

列关于两住宅小区居住建筑密度的说法，正确的是（）。

A•甲住宅小区的居住建筑密度低

B•乙住宅小区的居住建筑密度低

C•甲、乙两住宅小区的居住建筑密度相同

D•甲、乙住宅小区居住建筑密度的高低难以判定21.某张拟购买一套新建住宅，预计住宅的使用寿命

为70年，每年的平均住房费用为3万元，当资本利率为10%寸，张某应一次性付款（）万元。

A.28.90

B.29.50

C.29.96

D.30

22.某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，其投资回收期为（）年。

单位：

万元

[0

1

21

3

4

5

6

-1000

|250

250

250

250

A.3

B.4

C.5

D.6

23.考虑资金时间价值所计算出的动态投资回收期与不考试资金时间价值所计算出的静态投资回收

期相比，静态投资回收期（）。

A.总比动态投资回收期长

B.有时比动态投资回收期长

C.总比动态投资回收期短

D.与动态投资回收期相等

24.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为10%则该项目的净现值为（）

万元。

单位：

万元

厂翔

0

1

2

3

斗

5

现金琢入硯金流出

1000

350

50

350

50

350

50

350

50

35C

50

A.-8.31

B.87.32

C.137.24

D.205.65

25.某房地产开发公司开发建设一住宅小区，建设用地面积为50000平方米，住宅平均售价为3000

元/平方米，固定成本为1260万元，单位产品的可变成本为1290元/平方米。

采用盈亏平衡分析法对投

资进行评估，若规划批准的总建筑面积为100000平方米，则其经营安全率为（）%.

A.90.23

B.92.63

C.95.80

D.97.06

26.在房地产开发项目论证设计阶段，投资的主要风险是（）。

A.发生不可预料的意外事件

B.资本结构的变化

C.项目评估分析和预测的准确性

D.承包商对项目控制与管理的能力

27.房地产开发商由于筹资及财务状况不良，不足以维持企业偿债能力而产生的风险，称为（）风

险。

A.经营

B.业务

C.财务

D.信用

28.房地产投资风险中的动态风险，可通过（）加以规避。

A.经营者自身努力

B.加强对投资项目的评估

C.投保

D.防止意外事故发生

29.房地产投资项目评价中，考虑通货膨胀率计算出的净现值与不考虑通货膨胀率计算出的净现值相比，（）。

A.前者比后者小

B.前者比后者大

C.大小经常变化

D.两者相等

30.房地产投资风险转移的主要形式是（）。

A.将风险损失摊销计入成本

B.从未发生风险损失项目的收益中补偿

C.与非保险业的其他人签订合同

D.建立内部风险基金31.工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力

（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的（）。

A.承包合同

B.一次性任务

C.管理工作

D.施工过程

32.在矩陈组织结构中，每一项工作的指令来自（）部门。

A.一个

B.两个

C.四个

D.上级

33.项目的计划总工期可以被分为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段。

这几个阶段的开始或结束一般是作为项目最主要的（）。

A.设计事件

B.管理工作内容

C.里程碑事件

D.进度控制

34.全面质量管理的基本观点包括：

质量第一的观点，以（）为主的观点，为用户服务的观点和一

切用数据说话。

A.控制

B.预防

C.经济效益

D.激励

35.招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，一般会采用（）合同。

A.成本加利润

B.成本加酬金

C•单价

D.总价

36.市场法是选取一定数量的（）并将它们与被估价房地产进行比较，然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。

A.买卖实例

B.成交案例

C.交易实例

D.可比实例

37.在市场法估价中，因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理，属于（）。

A.建立价格可比基础

B.交易情况修正

C.交易日期调整

D.房地产状况调整

38.某宗房地产的成交价格为3000元/平方米，买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的10%，

交易税费均由买方缴纳，则该房地产的正常市场价格（）。

A.高于3000元/平方米

B.低于3000元/平方米

C.为2700元/平方米

D.为3300元/平方米

39.建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，属于（）。

A.功能折旧

B.经济折旧

C.物质折旧

D.外部性折旧

40.报酬率等于（）、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。

A.低风险报酬率

B.银行存款利率

C.银行贷款利率

D.无风险报酬率41.房地产市场营销过程中的目标顾客确定阶段的工作包括（）、目标市场选择

和市场定位。

A.企业目标确定

B.市场细分

C.产品设计

D.产品价格制定

42.代理租售二手房与代理租售新建商品房相比，前者与后者的差别体现在（）。

A.代理机构的性质不同

B.代理费用较低

C.成交可能性低

D.标的以单宗房地产为主

43.需求导向定价法的理论基础是（）。

A.生产理论

B.成本理论

C.分配理论

D.效用理论

44.在房地产名义总价不变的情况下，通过调整付款方式达到降低房地产实际价格的方法是（）。

A.各次付款比例不变，各次付款时间往前移

B.各次付款时间不变，提高前期付款比例

C.各次付款时间往后移，提高后期付款比例

D.各次付款时间往前移，提高前期付款比例

45.某从事二手房租售代理的房地产经纪机构希望给广告受体提供能随时查询的房地产详细状况，并

及时更新房源信息，宜采用的广告媒体是（）。

A.路牌

B.广播

C.电视

D.网络

46.业主大会筹备组成员应由（）组成。

A.业主代表和建设单位

B.建设单位和物业管理企业

C.业主代表、建设单位和房地产行政主管部门

D.业主代表、物业管理企业和街道办事处

47.物业管理投标程序包括：

①准备投标文件，②项目评估与风险防范，③评标，④接受招标方的资

格审查，⑤获取招标信息，⑥签约并执行合同，⑦收到中标通知书等主要步骤。

这几个步骤的正确顺序是（）。

A.⑤-①-②-④-③-⑦-⑥

B.⑤-②-①-④-③-⑦-⑥

C.⑤-①-②-③-④-⑦-⑥

D.⑤-②-①-③-④-⑦-⑥

48.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过（）予以列支。

A.物业服务支出

B.物业服务成本

C.专项维修资金

D.物业管理费用

49.某住宅小区业主委员会共有11名委员，出席小区第五次业主委员会会议的委员共9人，该次会

议所做出的决定若有效，必须经（）名以上委员同意通过。

A.4

B.5

C.6

D.7

50.下列各项原则中，不属于物业服务费收费原则的是（）。

A.合理原则

B.公开原则

C.费用与消费者承受能力相适应原则

D.费用与服务水平相适应原则51.下列关于房地产金融业务的说法中，错误的是（）

A.住房基金是定向用于住房生产、经营、消费的专项资金

B.只有房地产股份有限公司能够发行房地产债券

C.房地产开发与经营贷款可以通过担保获得

D.房地产信托按照财产的不同分类，可以分为实物信托、资金信托以及资金债权信托

52.房地产保险费的计算公式是（）。

A.总保险费=保险金额X保险费率X缴费系数

B.总保险费=保险金额X保险费率*缴费系数

C.总保险费=保险金额*保险费率X缴费系数

D.总保险费=保险金额*保险费率*缴费系数

53.下列关于房地产保险的赔偿的说法中，正确的是（）。

A.当房价上升时，被保险人可以得到超过其实际损失的赔偿

B.保险人应根据实际查损后确定的实际损失给予赔偿

C.赔偿金额可以高于保险金额

D.赔偿金额以被保险房地产投保时的评估价值为限

54.保险人不需要负责赔偿由（）引起的一般财产损失。

A.火灾

B.洪水

C.地震

D.泥石流

55.住房抵押贷款证券化涉及的市场主体不包括（）。

A•中国证券监督管理委员会

B.个人投资者

C.保险公司

D.信用评级机构

56.下列有关房地产的税种中，属于中央和地方共享的税种是（）。

A.城镇土地使用税

B.土地增值税

C.房产税

D.印花税

57.已知某土地使用者在缴纳土地增值税时，被确定的扣除项目总额为8万元，增值额为10万元则该土地使用者应缴纳的土地增值税额为（）万元。

A.3

B.3.2

C.3.6

D.3.8

58.下列情况中，不属于契税征税对象的是（）。

A.国有土地使用权出让

B.土地使用权转让

C.农村集体土地承包经营权转移

D.房屋买卖与赠与

59.下列关于城市维护建设税基本特点的说法中，错误的是（）。

A.税款专款专用

B.属于附加税

C.根据纳税人所在地不同有不同的税率

D.征税对象是城市居民

60.提高或者降低某地区的城镇土地使用税税额标准需要经过（）批准。

A.国务院

B.省级人民政府

C.市级人民政府

D.县级人民政府

二、多项选择题（共20题，每题2分。

每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

61.与乡村相比，现代城市的特性体现在（）。

A.以工业人口为主

B.以非农业人口为主

C.人中密度大

D.一定地域的政治、经济和文化中心

E.犯罪率低

62.下列关于城市职能和性质的表述中，正确的有（）。

A.城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分

B.城市职能概念的着眼点是城市的非基本活动部分

C•城市性质是城市主要职能的概括和体现

D•城市性质是城市发展能力的概括和体现

E.城镇化是乡村转变为城市的一种复杂过程

63.下列关于国有土地租赁的说法中，正确的有（）。

A.国有土地租赁，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式

B.国有土地租赁，租赁期限六个月以上的，必须签订租赁合同

C.承租人将土地转租给第三人的，承租土地使用权随之转让

D.承租土地使用权期满，承租人可申请续期

E.国家因社会公共利益的需要，可依法提前无偿收回承租土地使用权

64.下列情形中，国家可以无偿收回国有土地使用权的有（）。

A.因社会公共利益需要而提前收回土地使用权的

B.为实施城市规划而提前收回土地使用权的

C.商业用地土地使用权届满的

D.以出让方式取得土地使用权开发房地产，满两年未动工的

E.土地使用者因破产而停止使用土地的

65.房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的不同之处主要体现在（）等方面

A.内容

B.对象

C.步骤

D.侧重点

E.原则

66.深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的（）。

A.态度

B.感受

C.动机

D.消费

E.文化

67.控制性详细规划的主要内容包括（）。

A.确定各级支路的红线位置、断面、控制点座标和标高

B.建设条件分析和综合技术经济论证

C.道路系统规划设计

D.根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线

E.

通过分别计算

制定相应的土地使用与建筑规定细则

68.房地产投资中，若甲项目每年的净现金流量为乙项目相应年份净现金流量的两倍，

甲、乙两项目的净现值和内部收益率，则可以判定（）。

A.甲乙两项目的净现值相等

B.甲项目的净现值为乙项目净现值的两倍

C.甲乙两项目的内部收益率相等

D.甲项目的内部收益率为乙项目内部收益率的两倍

E.甲项目的净现值和内部收益率均为乙项目的两倍

69.房地产投资风险中的静态风险是指由（）带来的风险。

A.决策失误

B.意外事故

C.财务状况不良

D.经营条件恶化

E.自然灾害

70.房地产投资的不可抗力风险有（）

A.投资判断失误

B.地震

C.战争

D.台风

E.温和的通货膨胀71.下列工作中，属于房地产开发项目招标工作内容的有（）。

A.发出招标公告与邀请函

B.发售招标文件

C.评标委员会向投标人介绍评标方法

D.对投标人进行资格复查

E.与承包商协商工期和付款方式

72.采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际成交价格只有经过了（）等处理后能可视为估价对象的价值。

A.交易情况修正

B.调查核实

C.公开披露

D.交易日期调整

E.房地产状况调整

73.房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有（）。

A.确定的收益期限长

B.预测的净收益大

C.选取的报酬率高

D.预测的运营费用高

E.考虑了净收益增长

74.房地产企业在组织市场营销的过程中，可以自主控制和加以设计的市场营销要素有（）。

A.市场

B.产品

C•价格

D•促销

E.渠道

75.在房地产市场内部（不含土地使用权出让市场），一级房地产市场营销的特征有（）。

A.产品以存量房地产为主

B.价格由开发商主导定价或采用政府指导价

C.较少使用促销手段

D.较多使用直接销售渠道

E.供方以分散的小业主为主

76.业主委员会的主要职责有（）。

A.召集业主大会会议

B.代表业主选聘物业管理企业，并与之签订物业服务合同

C.监督和协助物业管理企业履行物业服务合同

D.监督业主公约的实施

E.调解业主之间及业主与物业管理企业之间的纠纷

77.房地产抵押贷款市场的中介服务机构包括（）等。

A.贷款日常维护服务机构

B.评估机构

C•律师事务所

D.担保公司

E.监管机构

78.房地产股票融资的优点有（）。

A.股利可以从税前利润中支付

B.促使房地产开发企业提高资金使用效益

C.可以在短时间内筹集到房地产开发所需资金

D.降低房地产融资的风险

E.股票价格的上升有利于提升企业的市场形象

79.房地产税收的基本职能包括（）。

A.保障财政收入

B.筹集公共建设资金

C.发挥经济杠杆的调节作用

D.杜绝房地产投机行为，维护市场秩序

E.调节收入水平，缩小贫富差距

80.下列计算房产税应纳税额的公式，正确的有（）。

A.依照房产余值计算缴纳，应纳税额=房产计税余值X1.2%

B.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额=租金收入X1.2%

C.依照房产余值计算缴纳，应纳税额=房产计税余值X12%

D.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额=租金收入X12%

E.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额=房产计税原值X12%

三、案例分析题（共20题，每题2分。

由单选和多选组成。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

（一）某企业拟在其经营的旅馆旁再建一新旅馆，新旅馆的建造费用为4000万元，项目可行性论证费30万元，投入流动资金200万元。

经测算，每年经营净收益300万元，但新旅馆建成投入使用后会使原有旅馆每年利润减少50万元。

该企业拟在经营5年后将新旅馆转手出售。

该新旅馆经营40年后，净残值为400万元。

基准收益率为10%.

81.新旅馆的初始投资现金流量为（）万元

A.4180

B.4200

C.4230

D.4280

82.新旅馆的终结投资现金流量为（）万元

A.600

B.630

C.650

D.900

83.

）万元。

新旅馆按直线折旧法提取折旧的年折旧额为（

A.77

B.85

C.90

D.95

84.新旅馆转手时，若购买者要求10%的年收益率，则售价最高可达（）万元。

A.2500

B.2550

C.2800

D.3000

85.与采用利润指标相比，采用现金流量指标评估投资项目的优点有（）。

A.能显示投资获利数额的大小

B.便于考虑资金时间价值

C.评估更具有客观性

D.能反映投资效率的价值

（二）某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写

字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%.

86.采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去（）。

A.土地取得成本

B.已投入的开发建设成本

C.后续开发建设的必要支出

D.后续开发建设应获得的正常利润

87.该写字楼建成后的年净收益为（）元/平方米。

A.300

B.360

C.540

D.600

88.求取该写字楼建成后的价值，需要先求取报酬率。

求取报酬率的方法有（）。

A.累加法

B.成本法

C.市场提取法

D.直线法

89.假设报酬率为8%，该写字楼建成后的价值为（）元/平方米。

A.3000

B.3633

C.3750

D.4500

（三）某房地产开发企业在土地使用权挂牌出让中，以每平方米2100元的价格获得一块住宅用地，

土地总面积20000平方米，容积率为3.经测算，预计开发建设总成本为每平方米建筑面积2500元（不含土地成本），销售税费率10%.在具体实施项目前，公司高层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建设和营销活动，确定了5家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这5家房地产经纪机构签订了委托代理合同。

90.在房地产市场调研中，房地产市场价格的调研包括（）等内容。

A.项目所在地区同类房地产价格

B.房地产商品需求价格弹性

C.地区代理商的数量、素质

D.房地产市场供求状况的变化趋势

91.

25%，则项目的最低售价不得低于

项目若采用成本加成定价法定价，企业预期成本利润率为）元/平方米。

A.4000

B.4400

C.4444

D.4600

92.该房地产开发企业所确定的房地产代理方式具有（）等特点

A.委托方协调工作量大

B.谁先代理成功谁取得佣金

C.佣金结算简单

D.代理成本低

93.该房地产开发企业在选择代理机构时，应依据的标准有（）

A.法定代表人经历

B.营销经验和业绩

C.营销网络

D.代理费用

（四）某住宅小区共有1400个业主，其中800个业主的住宅为小户型，总建筑面积为4万平方米且每户建筑面积相等；600个业主的住宅为大户型，总建筑面积为6万平方米且每户建筑面积相等。

小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。

94.该小区第二次业主大会会议的召集人应为（）。

A.小区业主委员会

B.业主大会筹备组

C.小区所属居民委员会

D.原物业管理公司

95.根据《物权法》选聘或解聘物业管理企业"应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人

数过半数的业主同意"的规定，该小区业