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长租公寓运营项目方案
一、项目概况3
1、长租式公寓酒店的概念:
3
2、长租式公寓酒店的发展历程及产业链:
4
3、长租公寓市场发展现状案例解读5
二、影响长租公寓市场的三大因素11
1、人口流动11
2、房价髙昂11
3、政策支持11
三、长租公寓未来发展趋势12
3、项目简介14
4、公寓的基础配置15
5、项目的其他特色服务15
6、样板间及大厅装修效果16
四、市场调查分析16
1、我国现阶段长租市场情况16
2、我市目前长租市场情况:
17
五、该长租公寓服务标准:
17
1、XX长租公寓公约及租客标准审核17
2、基本服务标准及流程规范18
(1).卧室:
床、书桌、椅子、衣柜19
(2).卫生间:
台盆、淋浴、坐便器、梳妆镜19
(3).厨房:
抽油机、洗菜池、灶台19
(4).家电:
(电视机、洗衣机、冰箱、空调、热水器)...19
(5).智能化设备:
门禁、门锁、全覆盖监控、智能水电(根据
客群需求)19
六、长租公寓管理制度21
1物品配备标准21
2、费用收取22
3、住宿规定22
4、其他规定22
七、信息管理系统25
一、客户(租客)CMR管理系统25
二、智能生活服务管理系统25
三、增值服务管理系统25
八、组织机构设置25
1、公司性质26
2、公司组织构架26
3、部门职责26
4、创新机制27
九、项目市场推广策略28
1、市场定位28
2、推广策略29
(1)引导试销期29
(2)公开强销期30
3、互联网营销策略30
4、十、经济效益分析30
10.1贏利预测编制基准30
1、成本编制基准:
31
2、营运及营业收入编制基准31
10.2盈利预测的基本假设32
10.3财务报表32
1、公司2020-2022年度《营业税金及附加估算表》32
2、公司2020-2022年《总成本费用估算表》(见表3)..33
3、公司2020-2022年《全部现金流量表》(见表5)....33
4、公司2020-2022年《固定资产折旧表》(见表2)....33
5、公司2020-2022年《利润与利润分配表》(见表4)..33
6、公司2020-2022年财务预测指标汇总表(见表6)....33
10.4预测结论33
1、营业收入预测33
2、营业税金33
3、投资回收期33
附表1:
营业、销售税金及附加估算表34
附表2:
固定资产折旧表35
附表3:
总成本费用估算表37
附表4:
利润分配表39
附表5:
项目财务现金流量表41
附表6:
财务预测指标汇总表44
十一、项目主要风险及对策:
45
十二、长租公寓发展趋势45
十三、融资与退出49
1、投资建议49
2、资本结构49
3、公司管理层条件50
4、投资者介入公司业务程度50
5、投资者退出方式50
十四、互联网+长租公寓50
一、项目概况
1、长租式公寓酒店的概念:
“长租公寓”,又名“白领公寓”,“单身合租公寓”,是近几年房地产三级市场一个新兴的行业,是将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。
在传统租赁市场上,租客的租赁时间一般为一年。
我们将这个基本的概念进行发展和延申,大力创新,打造我们的XX长租公寓品牌,在发展中逐渐形成连锁租赁平台。
长租公寓按照其空间和管理的统一性情况,分为集中式和分布式。
•集中式长租公寓,即租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋,或整栋的几层),统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。
分散式长租公寓,即租赁平台从分散的房东手中取得房源,经过标准化改造或装修后,统一出租管理的一种租赁公寓模式,我们依托的第一个项目就是统一长期租赁XX市的现代城B座整栋大楼,进行集中式长租公寓运营。
2、长租式公寓酒店的发展历程及产业链:
发展历程图
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3・创下历
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3、长租公寓市场发展现状案例解读
2020年,对于长租公寓来说是动荡的一年,即是发展也是蒙上
阴霾的一年。
在时代的潮流与租房趋势的推动下,拥有“满满情怀”的长租公寓不断兴起,兴起的同时面临着因为资金链断裂,出现“爆仓”的危险。
大多数的长租公寓由于持续“烧钱”未能盈利,甚至从未获投,尚未来得及施展拳脚,就死在摇篮里。
中国长租公寓市场兴起于2013年,长租公寓的兴起源于与传统租赁的不同。
统一清新的装修风格、完善的配套形式吸引了青年人的眼球,而且作为租客不用直接面对房东,不存在与房东的直接矛盾。
以上几点都是长租公寓获取较高人气的原因。
一、长租公寓发展现状
长租公寓可分为分散式长租公寓、集中式公寓,以及服务式公寓。
根据数据显示目前国内的集中式公寓占比只有不到3成,但分散式长租公寓占比则超过7成。
差距如此悬殊,主要因为集中式公寓物业门槛比较高,选址位置也比较苛刻。
但根据调查,集中式公寓的口碑明显高于分散式公寓。
中国长租公离市扬分类目占出
三种公寓发展对比
分散式长租公寓:
国内重点城市中分散式长租公寓约为150万间。
其中相寓II0ME和自如的房源数量就近100万间,占分散式长租公寓2/3。
而剩余约1/3房源则由青客、蛋壳、美丽屋等品牌供应。
中国分散式长租公寓房间数量TOP10
■自如友家■相禹HOME■青客
■美丽屋■优客逸家■悦如
爰上租■蛋壳
■集家
分散式长租公寓主要布局在华东地区,占比达到51%;华北和华南地区次之分别为20%和16%;而在西南、东北、西北地区等经济欠发达地区,其分散式公寓数量则大幅度下降,三地区总和不到15%o
集中式长租公寓:
目前集中式长租公寓虽然在市场占比不多,但是近几年也得到了良好的发展,据测算,2016年集中式长租公寓的品牌指数平均值发生飞跃式增长,环比+83%;2017年,市场开始强劲的优胜劣汰,品牌指数均值增幅虽不及2016,但仍环比+18%;截至2020年10月,其平均值小幅增长6%。
2015・2017长租公寓品牌指数平均值
品腿?
f数
■2015年I2016EI2017年201皓10月
集中式长租公寓布局城市由前期的北、上、广、深等一线城市扩展至沿海、中原等地区。
国内重点城市中主要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江等省市,其规律与服务式公寓类似,门店数量由沿海向中部城市递减。
集中式长祖公寓市场分布TOP10
600
王要方牍币
■1W■上潯■P浙江■江苏
■H畐建■四川■湖:
n■重咲■陕•西
斜P
名称
規模实况
发展目标
万科
泊寓
业势覆盖32个主要城市,累计获取房间数超过16万间〉累计开业超过4万间
在201$年拓展45万间,远
期规划100万间
龙湖
冠事
覆盖全国20余个城市,拥有在运营房源数2万余间
2018年目标开业房源累计6$万间,2020年营收提高至30亿,跻身行业规模前
旭拆
领鳶
2018年8月全国16个城市,拥有签约公寓数量超过45万间
计划5年20万间,IPO上市
招商蛇口
壹公
寓
20诃年3月全国布局长租公宴近2万间,管理规模总计约90万平方米
计划三年完成全国重点城市品牌落地,签约管理规模达10万间’通过兼并购模式将管理规模扩容至100万间
桂
碧园
旷家际区斑碧国社
2018年g月底,在莞深两地签约12个项目,已开业4家门店
计划到2020年,围|绕一二
线核心城市发展100万套
华润
有巢
2018年苴个项目落地號圳,第一批产品于2018年8月入市
战略进荃一二线城市,计划在23城拥有4万间
圏2部分房企2018年长租公寓规模实况及目标对比
跻癖:
誰产业耘院埜理
长租公虫仓筹顶目运背方案簽划书
服务式长租公寓:
此公寓类型不同于前两者,在前期,主要的消费客群主要为外企高管。
随着长租公寓的兴起,客群拓展到高级白领。
其公寓分布在华南地区、珠三角地区、沿海省份、内陆川渝地区,而中西部地区服务式公寓还只是零星分布。
二、影响长租公寓市场的三大因素
1、人口流动
中国的人口基数大,流动人口数据也是高达4亿,其中42%的流动人口都是有租赁需求的。
主要集中在一二线以及沿海城市。
2、房价高昂
由于高房价、限购等政策,房产市场受到直接影响。
这对于大多数的流动人口购房存在一定的困难性,进而,增加了租赁市场的整体需求。
3、政策支持
在“租售并举”的政策下,国家将住房租赁市场纳入日程,目前出台了土地供给、金融支持、个税优惠等政策,为长租公寓(集中式长租公寓)给予一定的支持。
三、长租公寓未来发展趋势目前,长租公寓市场已经由增量市场转向存量市场,仅北、上、广、深、杭、成这6大城市存量至少有13.5万套。
然而市场存量是有限的,市场依旧需要加速供应,因为也有数据显示,预计在2020年,长租公寓需求大约1000万间,营业收入近2200亿元,总体净利润规模在250亿元左右。
由于政策支持、市场发育及城市巨大需求等利好方面,令长租公寓行业爆发出前所未有的活力。
各个城市政府都提高了未来五年土地出让中租赁住宅用地的比例,预计在2022年长租公寓(集中式长租公寓)可高达75.6万套。
在成熟市场看长租公寓(集中式长租公寓),其已经是一种具有明显优势的投资级资产(租金回报稳定、投资回报率高、资产流动性强)。
在国内,长租公寓投资市场化程度还比较低,目前的流动性也是比较有限,但收益大量的租赁人口、有效公寓短缺、政府对支持
性政策的不断探索,以及未来各参与主体利用自身优势共同合作,中国长租公寓或迎来新的一轮机遇。
3、项目简介
本项目是长租式公寓酒店,将采用集中式公寓的形式提供租住服务,其一快捷酒店式的物资配置、人性化的装修、友好的服务,即融合了酒店的细微服务,又保留了公寓的家居特色,舒适、友好、便捷。
我们将致力于为租客营造如酒店一样的家。
我们将租下整栋楼,重新改造之后出租。
计划是装修到开业周期约3个月。
卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围,便捷的交通环境,方便的配套服务,以及属于年轻人之间的社交服务,并且申报市级众创空间。
项目地址位于:
XXX市XX大道,共六层,打造成三种风格:
快捷酒店式、民宿自由式、现代简约式。
总建筑面积31898平米,房间278间,可容纳669人居住,项目的其他关键指标可以见后面的财务预算表。
4、公寓的基础配置
公寓将采用清新现代的装修风格,配备洗衣机、冰箱、空调、数字电视、热水器、厨房、独立卫生间、阳台、1.5米床,电热水壶、茶几、衣橱、24小时免费宽带、无密码WIFI等。
统一配备洗涤液、香皂、牙刷等日常用品。
布置温馨,让你体会到回家的温馨。
只管努力工作,一切找到回家的感觉。
并且配有共享办公室,会议室,餐厅
公寓内所有的床上用品均经过专业洗涤公司清晰消毒,卫生间、厨房等均经过统一消毒,进行简单的入住手续后,你就可以甩开沉重的包袱,享受家一般的温馨和酒店式的优质服务。
5、项目的其他特色服务
建立公寓统一的微信公众号APP,提供洗衣、快递、共享餐厅、汽车租赁、机票、小超市、共享会议室等系列生活及商务化服务模式
6、样板间及大厅装修效果
由专业的设计院完成设计后,由我方股东召开会议确定
二、市场调查分析
1、我国现阶段长租市场情况
流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军,流动人口伴随着城市化率的提高已经出现放缓趋势,而伴随着房价太高,越来越多年轻人加入租房群体,租赁市场需求规模大,供应规模还在起步阶段,发展前景广阔。
2019年中国租赁市场成交总额已经超过1.5万亿元,租金人口接近1.6亿。
预计到2020年租金成交总额将达到2.5万亿元,租赁人口达到2亿;2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元,租赁人口达到2.5亿。
未来中国的品牌公寓将同时存在集中式、分散式和托管式三种模式。
整体品牌公寓的市场占有率将分布在10-15%的范围内。
我国目前品牌公寓的数量占整体租赁市场的比重约为2%,集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2-3万间左右,分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。
未来品牌公寓如果能达10%的市场占有率,整体的公寓数量将达到1060万间。
2、我市目前长租市场情况:
从市场需求来看,我市的长租市场属于起步发展阶段,大量的年轻群体进入城市,创造了市场的基本需求,从竞争格局来看,我市尚未有大型的品牌商进入,尤其在黄金的地段,房源是最核心的资源
三、该长租公寓服务标准:
1、XX长租公寓公约及租客标准审核
遵纪守法,依法经营行业自律自强
诚实守信,维护业主租客合法权益
规范经营,践行行业标准杜绝欺诈
安全管理,保护人身信息财产安全卫生健康,保障公寓安全住宿环境品质服务,注重体验提高顾客认知
绿色环保,节能减排倡导绿色发展
品牌战略,完善体系接受社会监督
租客标准审核:
具体双方的约定体现在租赁合同里,基本前提就是无不良嗜好,无犯罪记录,能够遵守公约的租客。
2、基本服务标准及流程规范
要做应急预案:
做地震、火灾、食品安全、公共卫生、治安事件、设施设备突发故障等各项突发事件。
增设消防疏散标识图:
经营居住楼层与房屋,应有明显的导向标识,并应能引导住客直接到达门厅。
消防通道保持通畅,有消防疏散标识图。
分散式长租公寓应每间客房内明显位置张贴疏散逃生标识活示意图,以及紧急电话,保证24小时电话畅通。
设有行路、场所等公共信息图形符号住宿设施门锁等安全装置完好、有效。
公共区间照明设备完好:
电力系统的安全保护装置完好、有效;电气安全、完好。
楼梯间、走廊应装置紧急照明设备。
装修材料符合环保要求:
提供长租集中式公寓的企业,设置办公区域安全、健康、通风透光。
禁止非法人员借用场所搞非法聚会等活动。
公寓必须具备的基础设施
1.卧室:
床、书桌、椅子、衣柜
2.卫生间:
台盆、淋浴、坐便器、梳妆镜
3.厨房:
抽油机、洗菜池、灶台
4.家电:
(电视机、洗衣机、冰箱、空调、热水器)
5.智能化设备:
门禁、门锁、全覆盖监控、智能水电(根据客群需求)
卫生规范:
需要具备符合《餐饮业和集体用餐配送单位卫生规范》服务人员应具有卫生常识,具有本年度健康体检证明。
在长租公寓的公共场所:
客房、餐厅保持干净卫生,封闭状态下无异味,空气质量符合规定。
服务品质要求:
长租公寓企业,可组织住客开展多种形式的社区活动。
但不能扰民、不损坏地域生态环境。
监督管理
在管理监督方面,《意见稿》指出,经营者应购买企业运营保险及公众责任险。
也就是说,公寓要为入住的每一位租客购一份保险合同;不能有妨碍其他租客的正常作息。
不能擅自变更经营范围和经营内容,随意修改房屋结构;不能做房中房,只能做N+1,起居室可以分割,其他空间不可分割,有窗户或者阳台(意味着暗厅不满足标准),有暗房需加装新风系统。
分割后的空间不少于10平方米;起居室被分割后的公共空间,最窄处不少于1.2米;分割所用的工艺、材料,均满足国家防火要求,隔断墙面防火级别不低于B1级,使用纸质、布质壁纸时,单位重量应小于300G/m2;分割后空间应满足卧室隔音标准,即:
1.昼间卧室内的等效连续A声级不应大于50dB;夜间卧室内的等效连续A声级不应大于40dB
四、长租公寓管理制度
目的:
为规范单身公寓的管理,营造温馨整洁的居住环境,保障单身公
寓住
户生命财产安全,特制定本管理制度:
1.2
适用范围:
本制度适用于本单身公寓入住人员管理
2、物品配备标准
:
配备住户们生活所需的基本家具,包括空调一台,电视机一台,热水器一只,电视柜一个,衣柜一个,木椅子两把,双人床—张。
3、费用收取
:
水电费及一些其它收费项目(包括厨房,网线,有线电视)每月
按实收取,
房东有权根据物价情况对单身公寓房租租金及一切收费费用进行
调整,调整情况先通知住户,双方同意后实施。
4、住宿规定
4.1
租客应保证公寓内所有设施完好无损,
丢失或损坏物品经房东按物价评估
损失后由住户赔偿。
4.2
不得在公寓内酗酒、滋事、赌博、打架斗殴和高声喧哗。
4.3
不得私自改变现有水、电线路,破坏墙壁,污损外墙。
4.4
室内严禁使用或存放危险品及违禁物品,不得在公共区域堆放过多个人物品。
4.5
严格按照说明使用电器,确保安全用电,严防事故发生。
上班或放假期间离开住房时应关好门窗、水电等。
4.6
维护公共区域卫生包括走廊,楼梯,厨房。
4.7
拖欠水电费及房租的住户,房东有权取消该住户门禁卡识别功能
4.8
不要在马桶内扔纸巾以及个人卫生用品,注意地漏上残留的一些污垢(如:
头发丝,剩饭,菜叶等)
若因以上行为造成马桶,地漏堵塞的情况出现,均自行负责,房东无关。
4.9
注意地板上的积水,
如发现地板因积水或其他个人原因造成地板起泡,
发胀,破裂,导致房间内设施损害,经房东按物价评估损失后由住户赔偿,或者由住客自行处理。
5.0
生活垃圾不要堆放在走廊上、厨房、一楼门口,统一扔在本公寓对面的马路边上大型垃圾桶内。
5.1
与周围租客友好相处,不得挑起是非,因个人原因引发不必要的矛盾并造成后果的,由个人负责处理。
5.2
住户停放在单身公寓内的机动车和非机动车等出现失窃、受损等情况由住户自行负责。
5.3
禁止住户在单身公寓内饲养动物。
四、信息管理系统
(一)客户(租客)CMR管理系统
这里主要是管理租客个人信息和通讯信息,方便平时的管理。
(二)智能生活服务管理系统
选择合适的公寓智能管理系统支持公寓日常运营工作是很必要的。
明智的选择以及合理的运用可以提高工作效率,节省运营成本。
比如,管家不需要亲自抄水电表、不需要帮忘记拿钥匙的租客递钥匙、不需要担心漏电漏水火灾时不时检查设备是不是坏了、不需要挨家挨户上门收房租水电费等等一系列事情,节省下来的时间就可以充分利用到其他的事情上。
(二)增值服务管理系统
管理为会员和租客提供增值服务的信息化系统。
六、组织机构设置
1、公司性质
有限责任公司。
2、公司组织构架
公司性质是有限责任公司,初期组织结构采取直线职能制,实行总经理负责制。
公司设立人力资源部、营销部、财务部、后勤部、运营部等五个部门。
各级管理人员形成一个团队,明确职责,各尽其能,建立有效的激励机制,为员工建立良好的工作环境,以人尽其才,尊重人,团结人,服务人的理念塑造企业文化。
3、部门职责
总经理:
负责公司的日常经营事务,对董事会负责,决定经理和部门经理的人选,协调各部门之间的关系。
部门经理:
负责公司的日常运营并协调各部门之间的关系。
人力资源部:
直接由总公司管理,负责人事安排、企业人力资源规划、招聘、培养、使用及组织等各项管理工作。
财务部:
直接由总公司管理,负责公司资金的筹集、使用和分配,如财务计划和分析、投资决策、资本结构的确定、股利分配等等;负责日常会计工作与税收管理,每个财政年度末向总经理汇报本年财务情况并规划下年财务工作。
运营部:
负责长租公寓的日常管理等。
营销部:
负责公司总体的营销活动,决定公司的营销策略和措施,并对营销工作进行评估和监控,包括市场分析、广告、公共关系、销售、客户服务等。
后勤部:
负责日常经营管理的物资采购与供应,配合其他部门做好各类后勤的保障工作。
4、创新机制
本公司着眼发展以下几个方面的创新:
♦机制创新:
采用期权制,给予公司经营管理或客户开发的关键人员适当的期权,给员工优先参股权。
按照众筹比例确定股东相应权益。
♦理念创新:
坚持以“服务无止境,诚信求发展”为理念,利用社会现有的人力资源,通过与各大商务公司合作的形式,进行服务理念的创新。
♦文化创新:
以特色服务为主,倡导员工的团队精神和创新意识。
♦知识创新:
公司建立专门的培训机构,在运营和营销等方面对员工进行不定期的专业培训,建立公司人才资源库,为员工提供接受培训和再教育的机会。
♦运营创新:
以特色化的管家式服务、一流环境打造、多元化的增值服务为中心,实施品牌化战略。
七、项目市场推广策略
1、市场定位
因为我们公寓关注的是年轻群体,所以我们的目标群体为二十岁到四十岁的青年一代,主要是初上班的年轻人。
因为房间和楼梯为单身成年人设计,40岁以上的不租,结婚带小孩的不租。
我们公寓的目的是让年轻一代能够更好的交流。
而且年轻人人口简单,对居住环境的娱乐性、休闲性要求较高具有生活品味,对住宅要求在中高档次,崇尚“物有所值”的消费观点,希望通过外在的居住环境体现自己的文化内涵。
公寓也多位于大中城市商圈周围,客户多为高素质的年轻人群。
2、推广策略
总体策略:
(1)打造良好的品牌形象,与竞争对手相区别,彻底的分析调研,发掘该项目的个性之处。
要细致周到,体现出处为客户着想的专业理念。
通过全部的VICI设计,塑造出一个年轻,活力,向上的社区氛围。
(2)将都市繁华和心灵交流为一体,打造“个性、休闲、时尚、现代”的形象。
不仅是酒店,更是身心的渡假场所、生活品质的体现。
更是我们创新创业的空间。
分期策略:
(1)引导试销期
该项目重在树形象,在这个期间通过多方位的媒体宣传来造势,针对目标消费者给出足够的信息,通过强势的宣传吸引消费者的注意力。
在正式投入之前要对对媒体进行严格筛选,争取达到最好的效果;同时也要对目标市场及产品进行严格的调查和细分,从而给酒店准确地定位,也更准确地锁定目标消费群体。
并且进行一定程度的前期折扣,利用微信朋友圈等新型的传播方式进行宣传。
(2)公开强销期
媒体宣传继续造势,巩固前期宣传结果适时宣传销售成果,刺激消费者充分利用媒体资源,进一步挖掘潜在客户。
(3)销售冲刺期
根根据前期市场反应,及时检讨,适时的调整宣传策略、方向。
八、经济效益分析
科学管理,高效合理使用资金,是公司的财务保障;将为企
业的发展奠定了良好基础,结合企业市场需求、竞争分析的基础上,预测企业2020-2022
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