千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性综合规划.docx
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千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性综合规划.docx
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千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性综合规划
千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划
项目名称:
千岛湖进贤湾旅游度假区块概念性规划
项目起止时间:
.4~.11
项目委托单位:
浙江省淳安旅游度假区管理委员会
项目面积:
27.58平方公里,其中水面12.86平方公里,陆地14.72平方公里
1项目概况
千岛湖地处长江三角洲腹地,位于浙江省杭州市淳安县境内,东距杭州133公里,西距黄山150公里,是镶嵌在"杭州--千岛湖--黄山"这条"名城、名水、名山"黄金旅游线上一颗灿烂明珠,是两江一湖(富春江、新安江、千岛湖)国家级重点风景名胜区重要构成某些,国家AAAA级旅游区,也是上海经济区和国内东南一流风景旅游都市杭州"后花园"。
历经25年打造,千岛湖已成为全国知名旅游品牌,景区接待游客量达到720万人次,实现旅游经济总收入19.3亿元。
近年来,随着对外交通条件和自身接待设施主线性改进,千岛湖休闲度假旅游已初露端倪。
为做大做强休闲度假产业,淳安县委县政府拟定了"打造休闲度假胜地,建设旅游经济强县"战略决策,并建立了千岛湖省级旅游度假区。
为提高千岛湖旅游品味,推动千岛湖旅游由观光型向休闲度假型转变,实现"以湖兴县"发展定位,立足打造"休闲度假胜地"这一战略目的,千岛湖旅游度假区管理委员会委托同济大学进行千岛湖进贤湾旅游度假区块概念规划编制工作。
1.1规模
进贤湾旅游度假区块位于淳安县千岛湖风景区外围保护地带范畴内,千岛湖镇北侧,通过跨湖千岛湖大桥相联系。
整个进贤湾旅游度假区块面积27.58平方公里,其中水面12.86平方公里,陆地14.72平方公里(见图1--区位图)。
1.2目的
从长三角及全国范畴入手,在保护好区块生态环境、景观环境基本上,拟定度假区块主体定位、旅游度假项目、发展规模、总体布局,通过进贤湾旅游度假区块规划建设,加速千岛湖旅游迅速转型和全面发展。
1.3创新
先拟定进贤湾旅游度假区块内环境生态保护条件并进行量化,然后运用GIS对各种限制条件进行叠合和修正,得出具备可操作性最后规划土地适当性模型。
2千岛湖旅游发呈现状
千岛湖从1982年开始发展旅游到实行旅游转型,旅游业发展经历了起步、发展、壮大、转型四个阶段,产业规模不断壮大,旅游经济迅速发展,品牌知名度日益响亮,逐渐确立了国内湖泊旅游典范地位。
2.1旅游度假开发模式分析
当前,千岛湖旅游度假开发模式重要有三种如下模式:
2.1.1酒店(单一地产模式)
以阳光大酒店为代表,这是以唯一酒店形式而浮现单一地产模式,也是最为普遍一种简朴旅游地产开发模式。
2.1.2酒店+别墅(复合地产模式)
以天清岛度假村、凤凰岛度假村、开元度假村为代表,这是以高档星级酒店和住宅相结合一种复合地产模式,比酒店单一地产模式具备更大优势。
2.1.3酒店+别墅+特色餐饮+水上娱乐(多类型复合地产模式)
以温馨岛度假村为代表,这是以高档酒店、住宅、商业、娱乐等多类型操作模式,不是单一复合项目。
这也是千岛湖景区内唯一独立具备住宿、商务活动和娱乐度假村。
2.2旅游开发中存在问题
千岛湖通过25年不断努力和发展,旅游业实现了从无到有,从小到大,从弱到强,由低到高这样一种迅速发展过程,获得了众多荣誉和称号,树立了国内湖泊旅游典范地位。
千岛湖旅游在其发展过程中,也在不断完善、不断进取,但也不得不承认,在开发建设上仍存在某些问题,因而,总结过去,展望将来,这对于进贤湾旅游度假区块健康发展是大有裨益。
2.2.1问题一:
开发模式
千岛湖旅游转型已经开展了5年,但是当前休闲度假项目比较单一,"酒店+房产"为重要模式,缺少真正有特色休闲度假产品。
据不完全记录,当前千岛湖在建以及规划审批中五星级酒店就有10家左右,此类度假型酒店,普通基本上都是和度假别墅、湖景公寓、精装修"捆绑"开发复合地产,酒店除了极尽豪华外,并无太多特色,与都市度假酒店区别不大。
2.2.2问题二:
景区房产化
由于受经济利益驱动,国内景区、度假区都热衷于搞景观地产、度假房产,甚至以为发展度假旅游就是单纯修建别墅,导致周边存在大规模房地产开发热潮。
千岛湖也存在这样问题,沿湖和某些岛屿也修建了不少度假别墅,使沿湖景观和周边环境受到一定破坏,优美景区环境在城乡化、商业化、社区化,这势必影响千岛湖风景区可持续发展。
2.2.3问题三:
滨水项目
无论初期开发阳光大酒店,还是近期开发开元度假村,都位于湖边,属于滨水开发项目。
这些旅游度假项目尽管滨水,但是与湖面存在较大高差,除项目选址、地形、防汛因素影响外,尚有设计上缺少一定考虑,导致项目与湖水缺少联系,缺少亲水性,使水可看不可亲,体现不出滨水度假项目特色,这是千岛湖滨水度假项目普遍存在一种问题。
2.2.4问题四:
度假别墅
当前,千岛湖沿湖和某些岛屿开发许多度假别墅,为了获得良好景观效果,别墅不是临水建设(如凤凰岛度假村),就是沿山脊开发(如开元度假村),这对沿湖第一照面景观和周边环境导致了极大冲击和影响,这也是千岛湖度假房产普遍存在一种问题。
2规划框架
依照度假区块地形地貌、用地、坡度、坡向叠加成现状土地适当性基准模型,在此基本上,结合生态保护、划定和出让土地范畴,叠加成土地适当性参照模型,再依照详细开发与保护条件进行调节,得出最后规划土地适当性最后模型。
依照旅游客源市场分析,提出可开发旅游度假项目,在规划土地适当性最后模型基本上,拟定区块内旅游度假项目设立和选址(见图2--规划框架)。
3土地适当性评价模型
土地适当性评价模型是由现状用地、生态环保、已划定和出让土地三某些条件叠加出来。
3.1现状土地适当性基准模型叠加条件
(1)地形地貌:
110~170m高程之间用地可以开发;170m以上高程禁止开发。
(2)土地运用:
耕地(基本农田)、园地禁止开发;供电用地、旅馆业用地、农居点用地保存;由于该地块开发基本上在既有林地上进行,因而,林地某些不参加叠加,所有因开发建设涉及林地要通过本地国土局批准。
(3)坡度:
坡度:
0°~30°之间斜坡地适当开发;30°~45°之间山坡地不适当开发,45°以上山坡地禁止开发。
(4)坡向:
阳坡适当建设,阴坡不适当建设。
3.2生态环保叠加条件
(1)除划定水上休闲运动区域外,与湖区连通水体禁止水产养殖、禽畜饲养和开发。
(2)除了个别必要标志性景观(不上人)外,坡度30°以上山地、高程170米以上山地,禁止开发建设,封山育林,保护山林生态环境。
(3)除生态旅游项目外,岛屿禁止开发建设。
(4)沿湖第一照面禁止开发,保护良好景观视线。
(5)除道路(含机动车道、滨水步道、自行车道)、游船码头、亲水项目外,距湖岸线20米范畴内原则上不进行开发。
(6)景观核心区和景观影响范畴禁止开发。
(7)历史文化保护区禁止开发。
(8)生态湿地和重要生物栖息地禁止开发。
(9)地质灾害隐患区禁止开发。
3.3已划定和出让土地叠加条件
温馨岛度假村已建成。
3.4模型修正
叠加后,得出土地适当性参照模型,与现状土地适当性基准模型相比,需要保护用地得以有效地保护。
参照模型中可开发用地相对比较分散,不利于项目集中开发和环境生态保护,因而,对于那些在可开发用地内较不适当建设用地(满足高程不大于170米、坡度30°~45°用地),本着集中开发原则,可以进行地形改造,用于项目开发建设,通过修正得出最后土地适当性评价模型(见图3--土地适当性最后模型)。
4客源市场分析与预测
4.1客源市场概况
近年来,千岛湖游客数量迅速增长,千岛湖接待国内外游客180万人,其中下湖游客140万人,同比增长21.1%,门票收入达1.31亿元,旅游经济总收入19.1亿元。
"五一"黄金周,千岛湖风景区共接待游客22.9万人,同比增长26.5%,其中下湖购买大门票游客16.4万人,同比增长24.3%;实现旅游经济收入2.3亿元,同比增长27.8%。
千岛湖客源市场呈现如下几种特点:
(1)散客比例迅速增长;
(2)自驾游日渐增多;(3)观光向休闲度假转变;(4)高收入度假人群增多。
4.2度假客源市场需求分析
4.2.1按收入划分
(1)高收入
作为高收入群体,社会上各种公司高层管理人员、私营公司主等在旅游方面选取多为商务会议度假型出游。
商务会议度假酒店普通为高星级酒店,设施较为豪华齐全,服务质量很高。
商务会议度假市场方面,千岛湖可以依托杭州和上海,凭借良好资源优势,运用奥运会、世博会发展机遇,在进贤湾开展高品位商务会议度假旅游。
(2)中档收入
白领阶层由于寻常工作压力较大,且多生活居住在大中型都市里,平时已经身处嘈杂、拥挤、喧闹都市环境,她们更但愿去自然风光好、环境清静地方旅游度假,她们对有特色、有文化氛围酒店更为偏爱。
因而具备民俗风情、地方文化、景点对她们来说是有吸引力。
(3)低收入
低收入人群诸多是年轻背包族,她们追求是更贴近自然旅游方式,喜欢登山、水上运动等活动,她们特点是流动性大,耗费少,可觉得她们提供适合她们年龄和心理需求露营基地和露营设备,还可以发展青年旅舍性质经济型酒店。
4.2.2按年龄构造划分
(1)青少年学生市场
学生市场是比较稳定客源市场,对于学生市场,可以考虑提供更多自助式、便宜服务。
如运用千岛湖众多岛屿开展拓展训练、孤岛生存,还可以开展某些诸如登上、露营、野炊、钓鱼、沙滩浴、划船、森林浴等活动。
千岛湖可以努力获得修学旅游接待试点资格。
充分运用千岛湖丰富动植物资源和独特山乡风情以及渔业文化。
修学旅游形式可采用参观考察、学习观摩、科技实验、生活体验和劳动锻炼等。
(2)中青年家庭市场
以三口之家为代表,这样家庭式度假游客,旅游项目和设施需要考虑小孩以及父母与孩子互动需求。
例如,室内水上乐园酒店和动漫主题酒店也是这种家庭式出游度假非常适合选取,有许多丰富游乐活动可以让小孩子和家长同乐,可以增长父母与孩子之间互动。
(3)银发市场
据关于部门不完全记录,当前全国老年人外出旅游人数每年都在1.5亿人次,已占到旅游者总数20%。
老年人由于时间充裕,可供选取范畴大,有积极避开旅游旺季趋向,非常有助于缓和淡旺季。
千岛湖秀美自然景观和良好生态环境非常适合老年游客颐养天年。
千岛湖开展老年游客休闲度假应当以养老度假村、乡村酒店、渔家乐等形式为主,让她们远离都市喧嚣、在青山碧水中颐养天年,同步,闲来可以照顾照顾菜地和果林,钓鱼也是非常惬意、闲适休闲活动。
(4)度假客源市场预测
依照国际通行发展惯例,度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3~5年。
千岛湖自开始旅游转型以来,已经经历了5年发展过程,一批休闲度假项目建成使用,为千岛湖加快旅游转型奠定了基本。
据预计,千岛湖游客将达200万人,同比增长11%,其中,休闲度假游客将占到总游客数30%,即60万人。
和适逢北京奥运会和上海世博会,千岛湖游客将呈迅猛上升趋势,度假游客比例也将迅速增长,假游客比例将达到40%,将达60%(表2)。
进贤湾旅游度假区块开发建设将更加有助于加快千岛湖旅游转型步伐。
5总体规划目的
(见图4--总体规划目的)
6.1方案一:
以会议度假为导向
(1)主题:
商务之旅、度假胜地
(2)进贤湾旅游度假区块凭借自身优越区位优势和良好生态环境优势,形成以会议、休闲、度假为特色,打造面向商务和高品位市场国际商务休闲度假基地,成为将来千岛湖休闲度假核心区域。
(3)功能分区:
商务度假区;休闲度假区;宗教文化区
(4)项目策划:
国际会议与培训中心、度假酒店、渔人乡村酒店、滨水别墅度假村、水上度假村、水上剧场、港湾商业娱乐街区、游船码头、水资源生态教诲中心、农家乐、寺庙、宗教会议中心、旅游社区、湖心公园(见图5--方案一项目策划图)。
(5)开发容量:
204.61平方公里,占陆地面积13.9%(见图6--方案一土地运用规划)。
(6)投资估算:
27.32亿元
6.2方案二:
以度假娱乐为导向
(1)主题:
特色度假、欢乐港湾
(2)面对千岛湖迅速增长休闲度假市场,加快千岛湖旅游转型,在既有度假旅游基本上,进一步提高,形成以主题酒店度假为特色,打导致为面向不同客源市场千岛湖特色旅游度假区块。
(3)功能分区:
入口服务区;度假娱乐区;旅游服务区;宗教文化区
(4)项目策划:
室内水上乐园度假酒店、灯塔主题酒店、帐篷主题酒店、摇滚主题酒店、动漫主题酒店、别墅度假村、水上剧场、游船码头、农家乐、寺庙、宗教会议中心、进贤湾旅游小镇、旅游社区、游客服务中心、景观塔(见图7--方案二项目策划图)。
(5)开发容量:
260.88平方公里,占陆地面积17.72%(见图8--方案二土地运用规划)。
(6)投资估算:
30.22亿元
6.3方案三:
以养生居住为导向
(1)主题:
山水人居、养生天堂
(2)依照淳安县"十一五"规划中"休闲度假胜地,养生居住天堂"发展目的,以当前人们对生存环境品质需求为依托,凭借进贤湾区块自身良好区位和生态环境优势,形成以生态养生居住为主生态养生休闲度假区块。
(3)功能分区:
山水生态养生区;农业生态休闲区;宗教文化养生区
(4)项目策划:
寺庙、宗教会议中心、宗教养生、别墅度假村、宗教文化交流市场、农家乐、生态养生休闲社区、养生培训教诲基地、养生会议中心、生态养生度假山庄、森林木屋区、水上娱乐区、休闲体育区、景观塔、码头区(见图9--方案三项目策划图)。
(5)开发容量:
149.19平方公里,占陆地面积10.14%(见图10--方案三土地运用规划)。
(6)投资估算:
19.76亿元
5.4方案综合比较
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