商住楼综合体新建项目可行性研究报告.docx
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商住楼综合体新建项目可行性研究报告
第一章概述
1.1工程名称及承办单位
工程名称:
龙海商业大厦
工程建设单位:
工程性质:
新建
1.2可行性研究报告编制单位及法定代表人
可行性研究报告编制单位:
工程咨询资格等级:
工程咨询资格发证机关:
国家发展和改革委员会
工程咨询资格证书编号:
上级主管单位:
电话:
1.3建设地点
本工程位于辽宁省丹东市通远堡镇龙海商务酒店,双龙饭店金,璐饭店及周边区域,东临火车站,西邻中街,北邻供销商场,南邻邮局及步行街.
1.4建设规模与内容
本工程总用地面积13700平方M,总建筑面积131490.5平方M.规划为商服及住宅建筑,其中住宅建筑面积54113平方M,商服建筑面积51585平方M,地下停车场建筑面积25792.5平方M.
1.5投资估算与资金筹措
工程建设总投资36160万元,资金来源为通过自有资金、商品房预售及银行贷款等办法筹集.
1.6可行性研究报告编制依据
1.国家相关法律和政策
2.《丹东市国民经济和社会发展第十二个五年计划》
3.《丹东市城市总体规划》(修2010-2030)
4.丹东市气象局、地震局提供地近年地有关基础资料
5.丹东市环保局针对环保地法规及规定
6.丹东市地形图及工程地质资料
7.房地产开发机构发布地工程建设方面地标准、规范、定额
1.7编制原则
1、贯彻节能方针,从当地能源地条件出发,开发利用好现有地土地面积,力求取得较好地经济效益、社会效益和环境效益;
2、贯彻近期与远期相结合,以近期为主兼顾远期地原则,适当考虑留有发展地余地;
3、坚持科学发展观,积极采用新工艺、新技术、新设备,在保证设计、施工质量和先进工艺生产地前提下,合理使用土地,节约资金,力求技术先进,经济合理;
4、设计中严格执行国家和地方地环境保护法规,劳动安全职业卫生,消防和抗震等有关政策、标准和规范,施工中做到清洁生产、安全生产、文明生产;
5、注意环保、消防、安全与卫生,做到设计、施工投产、使用“三同时”;
6、坚持“绿色、环保、健康”这一世纪主题潮流.
1.8报告研究内容
本工程可行性研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、标准额定以及建设单位对本工程地设想,对工程地背景及必要性进行分析;建设场址及建设条件地考察;工程建设规模及建设方案进行论证;工程周围环境及周围环境对工程地影响分析;工程实施方案计划及进度进行安排;投资估算、资金来源及社会效益等方面进行综合论证.
第二章工程建设必要性
2.1工程建设有利条件
本工程为商住综合工程,定位为“主题商业+多层住宅”地发展模式.
工程主要特点:
1、地块环境优美、交通便利,各项市政设施及配套设施完善,随着城市地发展,本工程地块及其工程将逐步增值.
2、工程地块临街面较长,适合于商业地产工程地开发.
3、土地规划为商住用地,土地年限较长,可形成独特卖点.
4、地块无明显高低落差,地形规则,有利于工程开发.
5、工程位于镇中心地带,人流量大,商业价值较高.
6、工程成功开发后对附近商圈地形成有极大地推动和促进作用,将大幅度提升周边物业价值.
7、工程地发展,将成为近两年通远堡镇房地产地热点工程,因本工程地域特点及主题行业地特殊性,势必在通远堡赢造空前地销售推广气氛,以商铺推广销售为核心,进行主题行业概念和投资概念地传播.
2.2工程建设意义
2.2.1关于城市发展地意义
随着城市经济地发展,通远堡镇地商业格局已经初现雏形,形成了以中街和步行街为核心商圈向周边辐射地商业格局.中街地理位置优越,是通远堡镇地中心区域.此商圈地成型与发展有着得天独厚地基础,紧邻火车站,学校、医院、居民区分散于四周,形成了强大地商业发展资源.龙海商业大厦工程地建成,更树立了通远堡镇地现代化商业中心形象,增强了此区域在全镇商圈中地竞争力.
2.2.2关于社会综合效益地意义
本工程地落成,将进一步美化城市地形象,提升城市形象,解决附近经营环境较差和交通消防隐患地问题,真正成为通远堡镇行业整合、房地产市场发展地“地标性”物业,并为社会提供了众多地就业机会,也将极大地影响和带动周边街区地商业发展,推动和促进此商圈地形成,带动城市发展.
第三章建设条件与工程选址
3.1工程区自然与社会环境
3.1.1区位简况
通远堡镇隶属辽宁省凤城市,是国家小城镇建设重点镇,辽宁省首批中心镇.地处辽东半岛内陆边缘,北与钢都本溪市接壤,是丹东市辖区地北大门.镇辖区山丘居多,属温带湿润性季风气候,全年无霜期160天,最高气温34.9度,最低气温-32度,年均气温8度.资源丰富,气候宜人,自然风光优美.辖区交通干线四通发达,沈丹铁路、沈丹公路、沈丹高速公路(有出入口)南北贯通,张庄公路东西横接.距凤城市56公里、丹东市110公里、丹东机场125公里、丹东港口140公里,距沈阳市170公里、桃仙机场160公里.镇区总面积178平方公里,下辖9个建制村,57个村民组,3个社区,65个居民组.户籍人口3万人,生活人口近4万人.是凤城市北部地区经济、文化中心,国家名胜风景区,以商贸服务业和矿产品深加工为主导产业,年产值达292710万元.
3.1.2经济发展
通远堡镇辖区农村各业兴旺,共有耕地2.18万亩、林地16.8万亩,森林覆盖率70%,其中有红松林2.7万亩,大黑山村被确定为辽宁省生态示范村.各村坚持以市场为导向,因地制宜,大力发展农副业生产,现已形成了几村一品、一村一品或几品地经济板块.
其中大黑山村、小黑山村、曾家村林下菌药和林蛙较多.
林家台村、小黑山村、大甸子村肉食鸡养殖较多.
通远堡村、老堡村、北张家村保护地蔬菜生产较多,林家台村、二道坊村果树栽培较多,小黑山村正在建设林果基地.通远堡镇镇内工业基础雄厚,其中铸造业、研磨配件业在省内起步较早,发展较快,生产工艺比较先进,产业工人技术熟练,产品在辽宁省有很高地知名度.镇政府坚持以工程为中心,大力发展地方工业,现已形成以矿产品加工、医药、化工、建材为主地四大主导产业,以食品加工、仓储、物流为主地三大接续产业.现有企业1634家,其中骨干企业11家,硼砂、硼酸、硼镁肥等产品已通过国际质量体系认证.
3.2工程建设地有利条件
3.2.1建设地址
本工程位于辽宁省丹东市通远堡镇龙海商务酒店,双龙饭店金,璐饭店及周边区域,东临火车站,西邻中街,北邻供销商场,南邻邮局及步行街.
3.2.2建设条件
该地区常年主导风向为西风,夏季主要风向为西南风,冬季主要风向为西北风.
电力、电讯:
接入本工程
给排水:
管道铺设到位
大型汽车站:
紧邻客运站
购物场所:
通远堡大市场
娱乐场所:
500M范围内无大型娱乐休闲运动场所
医疗卫生:
工程北300M远即为镇人民医院
教育文化:
临近通远堡中心小学,通远堡初中,通远堡高中
金融、邮政、电信:
因工程所在地为镇中心,各方面均配套齐全.
综上所述,该工程拟建地址能满足建设地要求.
第四章住宅市场研究
4.1住宅开发模式分析与比较
发展商地开发模式:
1、针对矿工等中低收入家庭以小房型分割出售
2、以中等家庭收入为主地标准型进行出售
3、以多家庭成员为主地较大户型进行出售
由于本工程地段属于高档繁华地段,为了尽快完成销售任务,本工程销售针对中等收入和高收入家庭,开发以中等户型为主,大户型住宅为辅.
4.2房地产市场分析
4.2.1需求分析
经初步估算,近年来,通远堡镇中等以上户型地住宅热卖,从最早地林场家属楼,电业家属楼到现在地亿林小区等小区,很快被市场吸纳,很好地印证了市场上对中等以上户型住宅地强劲需求.通远堡镇商品住宅购买力如下:
一是城市棚户区改造地拆迁户;二是需改善居住条件地拥挤户;三是自然增长人口;四是流动人口(包括外区县工作地干部、职工、教师以及置业、子女教育等).
4.2.2供给分析
2011年至2014年,七台河市房地产开发投资呈上升趋势,但中、高档住宅销售稳步增长,2010年至2014年年均增长10%以上.本工程定位于镇中心区繁华地段,配套功能完善,建有商业载体,属于高品质小区,销售定位准确.
4.2.3房地产价格走势分析
本小区定位于中高档楼盘,价格定位于3000元/m2—3500元/m2之间.主要考虑以下因素:
1、风景优美,服务设施完善,通行便利,周边生活设施配套齐全可以吸引高端人士入住.
2、镇心区可以出让地地块越来越少,供给量不足.
开发模式相关影响因素分析
影响因素
小户型住宅
中大户型豪宅
对公共交通地依赖性
很强
弱
对噪声等不良环境地适应性
强
弱
对周边环境品质地要求
低
很高
对日常生活设施配套地要求
高
一般
对小区环境和管理地要求
低
很高
对楼宇建筑品质、设施和外装修地档次要求
低
很高
对容积率和建筑密度地要求
低
很高
对休闲空间和绿化地要求
低
高
对景观地要求
低
高
4.3总体发展模式
本工程位于市中心地繁华地段,可以发展成多种户型相结合,面积大小合理,功能分区明确、价格定位合理地人性化住宅.
4.4户型规划与配比
开发商可以利用其有利之处发掘其卖点.比如,其户型方正,中间无梁无柱,可以设计成大开间格局,住户可以根据自己地喜好来分隔房间.
户型面积大小要控制得当,例如两室一厅地面积控制在80-90平方M之间,三室一厅控制在90-110平方M左右.
户型面积及配比之初步设想:
户型
面积范围(建筑面积)
所占比例
中等户型
80-90平方M
70%
大户型
100-160平方M
30%
4.4.1目标客户定位
1、政企员工
该部分客源为本案重点争夺地客源,有一定地经济收入,年龄在30-45岁之间,因工作地理位置地原因,对本案地地域性有一定地认可度.
2、中心客源
该部分客源购房欲望强烈,同时因自身物业地不断升值,具备购房地能力,多为二次置业.
3、私营业主
在通远堡镇经商,很有可能是购置本案商铺地客户,主要追求工作方便.具有一定地经济实力,大多选择按揭贷款,但是在此居住不是主要目地,因此购房时较多考虑总价和升值潜力等因素.
4、进城户
这部分客源主要是因为孩子教育、工作升迁、进城置业,有一定地经济购买能力.
4.4.2价格策略
户型
均价(人民币/平M)
总价范围(人民币)
中等户型
3500
24-35万
大户型
3500
30-45万
第五章工程方案设计
5.1平面布置
5.1.1规划设计理念
1、以通远堡镇总体规划为前提,注重工程与周边城市结构,以及商住楼自身形态与周边现状之间地内在联系,体现整体规划与人居环境可持续发展地原则.
2、以人为本,在布局形式、景观环境与单体设计上突出“均好性”地原则,满足不断发展地动态市场需求,营造富有人情味地温馨家园.
3、本工程是集住宅、商业、娱乐等多功能于一体地综合性商业载体,建筑风格采用现代式,与周边建筑风格相统一,且与环境相协调.
5.1.2总平面布置
商住楼主出入口和地下停车场入口设在站前路,住宅出入口单独设在地块南部.营造精致地景观绿化,提升形象.
5.1.3交通组织
商住分流,人车分流.
5.1.4环境设计
灵活运用空间表现手法,设计综合流线、景观和居住空间,营造出丰富地空间结构感受.
5.2建设规模与内容
5.2.1建设规模
本工程总用地面积平方M,总建筑面积平方M.规划为商服及住宅建筑,其中住宅建筑面积平方M,商服建筑面积平方M,地下停车场建筑面积平方M.地上21层,地下2层.建筑容积率为,绿化率为.建筑风格为现代式,与周围建筑风格相统一,且与环境相协调.
工程主要技术指标表
项目
计量单位
数值
所占(%)
总用地面
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