都市领地金旺角招商推行建议.docx

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都市领地金旺角招商推行建议

都市领地·金旺角

招商推行方案

前言

本项目的招商推行是不是成功，将直接决定项目的资金回收状况与后续开发的基础稳固性，具有举足轻重的作用。

为使本项目达到经济效益与社会效益双丰收的目的，咱们在上一时期定位报告的基础上，客观分析本项目的机遇点、竞争环境、安阳商业进展状况及衣饰、食物等行业状况，结合安钢地域的整体进展进程与需要，凭借专业的知识、丰硕的体会，制订出项目的招商推行策划方案。

本方案注重有效性、可操作性，务求对招商的实际操作起到指导性的作用。

一、招商节点与机会打算

“良好的开始是成功的一半”，入市机会和方式把握得好，才能产生好的招商开局。

项目A区已经先行开发、其招商入市机会的选择要综合考虑以下几方面因素：

1.项目入市宣传时刻

应选择在正式招商前1个月入市宣传，一方面为项目提早造势、另一方面可为正式招商积存有效客户。

2.预备充分后入市

入市前必需对招商中心、项目周边环境进行改造修饰，让项目现场的内外包装均有良好的形象展现。

在模型、招商手册、展板等招商工具齐全的情形下入市，才能彰显出本项目的气势与进展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。

3.猛烈造势入市

目前安钢地域的商业气氛欠缺这一现状，告知咱们“无造势即无市场”。

入市前的宣传造势与形象展现，在前期的招商中对客户心理具有较大阻碍，因此在项目入市前必需要有足够的宣传造势，能够初步成立品牌形象并吸引客户关注，为正式招商作市场铺垫。

4.有目的入市

依照进展商的资金运作需要，合理安排营销本钱投入和回款的进度，提高进展商的资金利用效率。

5.有操纵入市

依照价钱策略等分期分批有节拍地向市场推出产品，幸免一拥而上，实现均衡、有序的招商目标。

小结：

建议本项目“招商先行，租售并举”，以核心租户（次主力店、国家一级品牌）的入驻来带动销售。

综合以上因素，依照项目运作的要求确信本项目从08年7月份开始入市筹备及预热，08年8月份开始进行主力店的正式招商。

二、招商对象特点分析

一、招商对象定位

因本项目定位于“体验式主题特色街区”，经营者应定位为：

次主力店+品牌店+社区配套

二、招商对象分析

次主力店：

品牌超市大卖场

超市本身具有壮大的聚集人流作用。

利用品牌超市引导作用，零售业全面开放，通过品牌进驻宣传，炒作商圈效应，产生强势吸引消费者的威力。

品牌店：

国内知名衣饰品牌、国内外餐饮品牌、文化品牌及娱乐品牌

招商范围锁定在中国一线知名品牌。

只要主力店确信进驻，就为本地域的大投资者、中小经营者注入了一剂强心针，完全打消其经营上的疑虑，并将发挥出羊群效应，增进招商进程。

社区配套性商业：

安阳本地大中型零售商、大中型餐饮、文化、娱乐经营店

三、招商整体思路

经营业态业种布局标准了本项目的硬件功能，而招商与经营模式那么是完善了本项目的软件功能，只有好的硬件基础，再加上壮大的软件支持，项目才能取得良好的招商和经营功效。

在招商与经营模式的成立方面，依据市场竞争状况和制胜原那么，制定了三十二字的招商和经营模式：

敲山震虎、众星捧月统一经营、整合市场

打造样板、多元招商完善政策、合理回报

咱们重点讲述招商思路：

敲山震虎——构筑较高平台，与城市进展互动

公关活动先行，如：

举行省级中高级次的投资论坛，邀请政府、厂家、经营商、媒体的权威人士。

媒体报导紧随，全程报导及后续跟踪整个公关活动。

众星捧月

项目与安阳地域媒体结合进行（包括县级媒体）。

跳出安阳市区信息圈，在周边县镇，增强对项目的立体媒体宣传。

打造样板

经营者是可不能掏钱去买一个概念，他们要买的是概念带给的回报，这是商业项目不同于住宅项目的重要特点。

目前，安钢地域的商圈气氛不浓厚，缺乏标榜型建筑。

在招商策略的具体操作中，咱们以为，能够立足于“大安阳新安钢”的商圈环境中，通过商圈环境衬托项目。

因此在招商进程中，不能单纯地宣传本项目的特点。

多元招商

为统一形象，尽快繁荣市场，应采纳多途径统一招商的原那么。

关于投资者购买的商铺，应采纳“返租”的形式，进行统一招商。

项目的招商可采纳联营和租赁等方式展开，其中次主力店和大型品牌商家可采纳联营方式展开，中小商户应以租赁为主。

经营理念（略）

四、招商核心策略

一、次主力商户优先招商

本项目应采取“先确信次主力店，再全面招商”的大体策略。

依照项目情形，重点引入品牌超市进场经营，对项目的商业经营活动会产生较大的阻碍。

因此，本项目的次主力商户应该优先招商，以大带小，即用次主力店来带动品牌店和中小商家。

核心次主力店对本项目的成败起着决定性的作用，它决定了本项目的品牌形象、主力客户群、人流量和人流动线。

二、品牌客户带动招商

大型知名品牌的主力商户能够为商业项目带来大量的商业人流，制造良好的商业气氛，从而增强其他商户经营的信心，增进商业项目的招商。

本项目可通过采取各类优惠方法，重点引入知名品牌商户进场经营，以带动增进对其他商户的招商。

在项目的招商广告宣传活动中，能够将引入的品牌商家作为一个重要的卖点信息，转达给其他的目标商户，以刺激其他目标商户的经营需求，增进本项目的招商。

3、分行业招商

依照项目的业态划分，C区包括超市大卖场、餐饮及银行、电信、服装、美容美发、通信产品、日用品、食物等社区配套性质的业态业种，涉及的行业较多，在招商时应按行业分类进行集中招商。

4、加盟招商

品牌有拓展需求，需要进展加盟，而安阳及周围地域的投资者亦希望能加盟知名品牌，以此在市场上立足并打开市场，更是其久远进展的保证，我司建议可设立品牌加盟效劳中心，提供品牌推介及解答投资者咨询等效劳。

五、定向招商

周边商业气氛不浓厚，而本项目业态划分当中，A、B区的主题性较强，因此对商家的类型、性质、品牌特点等都具有较高的要求，而通过现场招商将难以知足本项目定位的要求，因此定向招商是本项目招商活动的必要方式。

六、总量操纵

实现有效的招商操纵将成为项目关键。

在项目招商进程中，通过度批推出货量的操纵，制造分批次推出的单位供不该求的局面，引发市场轰动，促使商家进驻。

再通过经营大户先行成立经营示范区域，提升本地与外地高端经营户的经营预期值，心理防线受到商铺有限数量和确保经营旺场的双重挤压，完全粉碎他们的对项目经营的疑虑，从而使招商达到预期的目标。

7、优惠招商

招商条件优惠的方法有免租期、折扣租金、治理费优惠、送广告位等。

关于主力商户、重点商户，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。

五、招商租金策略建议

一、针对业态招商租金策略建议

a、针对次主力店，它是整个项目商业价值的表现与维系项目整体招商成功率的前提，是项目整体策划定位的支持点和保障，应实行局部区域性低价招商策略，可考虑以低于面价30%作为优惠。

b、针对品牌店，它是项目整体租金的要紧来源，租金可考虑以接近面价或略低于面价5%～10%作为招租标准。

c、针对散户，它是项目整体租金的重要补充，租金可考虑以接近面价或略高于面价5%～10%作为招租标准。

d、针对专业店，效劳业态，它是项目整体经营必需的补充，租金可依据相应产品或业态在面价的基础上作相应调整。

二、针对不同因素不同招商租金策略

本项目应依照各商铺位置不同、视觉成效不同、交通组织不一样因素来制定各商铺的具体租金价钱。

a、位置不同：

按商铺门前通过人流量大小，商铺位置好坏的租金单价不同，差价比例操纵在10-15%之间。

b、视觉成效：

消费者在中庭位置直接注意到的商铺租金单价高于其它内铺，差价比例操纵在10-15%之间。

c、流通情形：

人流疏导良好的商铺租价高于其它商铺，差价比例操纵在4-8%之间。

3、保证金策略

建议向经营者收取三个月的租金与治理费作为保证金，在租赁合同期满退场时予以退还。

4、租金递增策略

经历了守场期后，随着商场的经营步入正轨、经营状况蒸蒸日上，在续签租赁合同时，可采取租金逐年递增的方式，递增幅度为5%—10%。

六、招商优惠条件建议

一、免租

项目所在区域的商业气氛缺乏，基于此，要吸引商家专门是品牌商家进驻，使本项目形成强烈的商业气氛，必需减少其经营风险，降低其进驻门坎。

因此在项目开业初期，必需给予租户足够而合理的免租期。

建议本项目一样免租期为3个月。

二、送装修

建议本项目可推出送装修的优惠方法，作为与知名品牌或其特许经营商、代理商等的合作形式，以落实有号召力的知名品牌进驻本商场，并藉此吸引其它品牌商户及经营者。

3、扣点

咱们应尽可能选择有潜质的知名品牌，对其受欢迎程度及营业额有信心，利用优惠的扣点方式，与商家一起分享利润，更有机遇成功突围那个市场，利用知名品牌入驻作为号召力，吸引其它有实力的商家进驻本项目。

采取扣点的方式可向商家表达出进展商对成功运营本项目的决心与信心，两边是共存共荣的，从而坚决商家的信心，促使其进驻。

4、租赁合同期

建议本项目的超市次力店签定10－15年的合约；社区配套性商业签定3年合约；品牌行业的商家签定3年合约；餐饮业经营者签定5年合约或两边商议而定。

五、治理费

按实际营运治理的支出预算平均分摊。

此费用包括中央空调费、清洁、保安、商务保护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、治理者酬金等。

六、老带新优惠

已承租的客户介绍新客户入驻商场，给予增加一按期限内的租金折扣优惠。

7、活动期间签约优惠

在招商推介会或其他特定推行时段中，可对前假设干位签约客户给予必然优惠，如租金折扣，治理费优惠等。

八、宣传推行费用

此费用可包括在租金中，或包括在治理费中，更可单独作为一项来收取。

为了更好的引进商家，宣传推行费的具体数额及计算方式可作为招商优惠的另一斟酌条件。

九、赠送广告位

建议对本项目的知名品牌商家赠送2-6个月的外立面广告位利用权（广告发布费、制作费、电费等直接费用租户自行承担）。

七、招商实施打算

本项目招商需要一段较长的时刻，在招商开始前第一应制定好招商实施打算，如此招商活动才能有条不紊的进行。

一、招商调查

时刻2020年7月

内容

明确并锁定目标商家类型及区域范围，列出目标商家名录与大体资料，并主动与之联系，向其派发宣传资料，获取其背景信息，了解其招商意向。

综合分析各类信息资料，制订相应的招商策略及实施方案。

要紧形式

举行“都市领地·金旺角—体验式主题特色街区”招商新闻公布会

服装、餐饮行业杂志、报刊的软性文章进行深度报导

启动项目的经营治理顾问委员会建设

电视广告设计、DM直邮和单张派发

招商中心的启动

二、内部认租

时刻2020年7——8月

内容

在搜集大量商家信息的基础上，要选定、确认主力商户、重点商户的招商对象，以明确招商目标，同时为了增强目标商家入场经营的信心，还要依照本项目的地段、经营定位、经营计划等特点，针对不同类型的商户进行市场机遇分析，从而提高招商的说服力。

要紧形式

与超市大卖场、大型品牌店及重点商户进行联系、谈判

举行招商推介会

行业杂志、报刊的软性文章对“安阳新商圈财富神话的制造者”进行深度报导

电视广告投放

行业杂志广告投放，DM直邮及单张派发

3、公布招商

时刻2020年9月—2020年10月

内容

运用各类广告宣传手腕向目标商家转达项目招商信息，吸引目标商家前来咨询、洽谈、租赁。

同时，还要运用现场招商、定向招商等多种招商方式开展招商活动。

要紧形式

进行主力店和合作公司或社区配套（如物流、银行、行业协会）的系列签约活动，提高项目的热度

通过外来品牌主力店的引入，营造一种压迫感，刺激本地目标商家踊跃进驻

引入品牌经营大户，成立经营示范区

对本地的经营者进行精耕细作，充分挖掘市场潜力

组织招商推介会、品牌商户签约会

成立良好的客户效劳体系，踊跃提高客户的集群效应

行业杂志、报刊、电视广播、网站、DM等立体宣传轰炸

4、开业预备

时刻2020年12月

内容

开业前，应该运用各类广告媒体进行较大幅度的广告宣传造势活动，以树立本项目的形象，提高知名度，并营造良好的开业气氛，在开业时能够吸引大量的人流前来参观、购物。

要紧形式

运用行业杂志、报刊、电视广播、网站、DM等各类广告媒体进行较大幅度的广告宣传造势活动，将项目开业信息广而告之

举行新闻公布会，发布开业信息，邀请主力店及品牌商家参加

利用宣传开业信息的烈火气氛，同时发布尾货招商的广告或信息，连成一气，尽快消化余下的商铺

八、招商推行策略建议

本项目的招商推行，是一个不断提升目标商户对项目经营信心的进程。

那个目标的实现必需成立在项目本身的优势之上，并使目标商户有充分的理由相信：

本项目是一个引领市场的项目，并能够在短时间内做旺，后续进展潜力庞大。

目标商户心理期望不断提升，形成势能，在能量积蓄到必然程度的时候，再开闸泄洪，集中引爆市场，实现招商目标。

一、点渗透式策略

要紧表现为点对点和重点深切攻破。

a、直接上门造访

招商人员直接联系、上门造访或邀约面谈等方式，直接面向客户推介项目和洽谈租金优惠条件、项目定位、经营优势、消费潜力和开发前景等。

b、DM直邮

采纳DM直邮，尤其对大型主力店等商家，要求有更为详尽的DM诉求邮件，并有专人联系跟进。

c、重点商家冲破

专门针对经营大户必需重点冲破，要求有专门的招商小组负责洽谈和招商。

二、充分展现策略

项目现场包装是项目推行的关键，由于项目区位商业气氛较差。

通过对工地、招商中心的包装、营造强烈的商业气氛，强有力塑造项目商业财富的形象。

a、成立两个招商中心

除项目现场的招商中心外，建议在项目招商启动前期在安阳繁华商圈区域设立临时的招商接待中心。

要紧有两个目的：

设于繁华商圈处，关于宣传推行本项目、迅速树立项目形象与知名度、扩大阻碍，可起到立竿见影的成效。

繁华商圈当中，存在大量量的目标客户，方便与其进行直接沟通，实现点对点的覆盖。

b、成立样板经营示范区

项目A区近将完工，将其第一推出入市，塑造成商业样板区，让经营者能够清楚看到以后的经营情景，重燃对项目的信心。

同时能够通过协商引进品牌店，成立品牌示范区。

c、按期举行各式活动

在要紧的招商节点举行大型的演出活动，各品牌商家与品牌产品率先展现，通过大型展现与演出活动，强势制造气氛与汇聚人气。

3、品牌策略

利用开发商的雄厚实力与壮大背景，进行招商推行，并通过专业杂志、报纸、电视、网站等媒体专题报导，塑造项目品牌，打造项目知名度。

4、高调入市策略

依照项目定位，入市时必需与权威部门和权威人士联合举行相关推行活动，突出进展商铸造“体验式主题特色街区”的决心，并奠定项目商圈核心的市场地位，抢占市场的制高点。

五、造势策略

在媒体上以高姿态发布广告宣传和进行软文炒作，强势炒作项目由“体验式主题特色街区”上升到“城市芯动力”，系列剖析“城市芯动力”的形成对经营者、行业乃至区域经济的阻碍。

六、与媒体深度合作策略

本项目提出了鲜明的“体验式主题特色街区”、“城市芯动力”等全新的产品定位、形象定位和价值理念，因此必需借助媒体，对项目理念进行深切解析。

除常规的广告投放外，要紧通过在媒体形成系列性、联动性的深度炒作，使项目理念深切人心。

九、宣传推行体系

一、以公共媒体为主，针对性媒体为辅

项目的区域商业气氛不浓厚，通过公共媒体对区域商圈的商业价值、投资价值、前景价值炒作，突出项目核心地位。

依托针对性媒体的专业性特点，吸引安阳地域更多经营客户和投资客户的关注。

二、公共媒体的选择

a、户外广告

建议公众媒体要紧选择户外广告，其优势在于展现时刻长，便于加深公众经历，可知足项目长时刻宣传和品牌树立的需要，对主题式商业项目尤其有效。

b、报纸广告

报纸广告不宜多，利用其覆盖面广的优势，将诉求点广而告之，向社会公共进行项目的形象推行，通过SP活动，营造一种舆论气氛，借此吸引目标商家和投资客，起到聚集的成效。

c、会员特刊

通过向目标经营者传播市场信息，令其感受到本项目的专业性与进展商运营成功的决心，激发其对本项目的爱好与认同感。

3、通过量式活动来实现宣传的多样性

充分派合项目的招商进度，不同的招商时期，产生不同的宣传打算，产生不同的偏重点，咱们要使项目给人的信心能够充分地渗透，让目标商家从多层面，递进式取得项目信息，加深对项目的认同。

a、开展针对性强的专业活动

融合项目特点、特色，利用活动成立项目“体验式主题特色街区”的权威形象（顶峰论坛）；踊跃吸引目标客户参加，形成羊群效应（投资论坛）。

b、设置固定活动，健全会员型组织进行招商

针对会员开展每一个月固定的会员活动。

一方面转达项目信息，利用泛招商团队实现良好的招商。

另一方面，通度日动的举行，增进会员的彼此交流，形成良好的口碑传播。

c、重要节点安排重要活动，制造新闻话题，成为项目的里程碑

在项目的重要招商节点上必需安排大型的事件行销或大型活动，通过大型活动引发足够的社会关注度和新闻关注度。

造势、做事、做市三者同步进行。

辅助媒介

独立网站、专业网站、友谊链接

十、项目核心推行主题

一、推行主题思路

真实性：

以口碑的方式推行，更具沟通性和真实性；

灵活性：

每逢重要客户入驻，都可当即形成即时广告主题和口碑主题；

延展性：

能够专门好的延展至各个业态，延伸至每一个时期；

统一性：

在广告宣传上能够形成始终如一的说词，不断重复强化以后前景；

吸引性：

广告主题简单、直白，具有强有力吸引功能、沟通功能、说服功能。

二、核心推行主题

我看好金旺角

3、核心推行主题策略

增强宣传“大安阳新安钢”的引导

形成项目在消费者心目中“最好”的印象

强调项目片区价值和唯一性。

引导和增强对消费者进行“投资和财富”分析

在推行内容、表现设计、现场包装、宣传物料上注重引发口碑效应，注重利用品牌，与通常商业项目区分开。

十一、招商推行步骤

一、第一时期：

筹备期

推行目的：

a、为项目的正式推出做铺垫。

b、通过新闻深度报导的形式，成立舆论导向和宣传阵地。

c、深度剖析项目定位，对“大安阳新安钢”、“城市芯动力”、“体验式主题特色街区”等进行全方位报导，制造新闻价值点。

推广主题

阐述重点

我看好金旺角——

品牌服饰，品牌美食盛大招商

直入主题，点名金旺角A区招商；发布业态信息；区位价值体系关键词固定分布

大安阳新安钢商业中心，舍我其谁

宣传大安阳新安钢的概念；理性阐述看好金旺角的理由；阶段性招商信息发布；区位价值体系关键词固定分布

安钢商业版图空前绝后的投资机遇

宣传项目稀缺性优势，提升市场自信心；阶段招商业态信息；区位价值体系关键词固定分布

二、第二时期：

预热期

推行目的：

a、开启“都市领地·金旺角”的内部认租工作。

b、扩大本项目的阻碍力，吸引目标次主力店及品牌店的注意力。

c、增强目标次主力店及品牌店入场经营的信心，直至其签约进驻。

推广主题

阐述重点

朋友都看好金旺角——

名店风情街，缤纷休闲正在招租

延续推广主题，点名时尚休闲街招租，发布业态信息；引导口碑传播

丹尼斯都看好金旺角

和大品牌一起做生意，谁都赚钱

借助签约次主力店进驻，带动招租和口碑传播，体现品牌价值体系。

体验式主题特色街区，绝版阵容

明星品牌价值体系全面激热营商氛围

宣传项目在业态规划方面的优势，突出品牌价值体系

3、第三时期：

引爆期

推行目的

a、提升项目品牌。

b、吸引重点商家与中小商家前来咨询、洽谈、租赁。

c、延续上时期热潮，实现预定的招商目标。

推广主题

阐述重点

专家看好金旺角——

食尚休闲街、邻里亲情街火爆招租

以专家视觉看金旺角的未来远景，对比其他类似项目发展状况，引发新一轮口碑传播

海澜之家也看好金旺角——

品牌陆续签约，璀璨金旺角

借助签约品牌店，带动招租和口碑传播。

体现品牌价值体系。

品牌大联盟，财富发动机

提前攀登未来商业巅峰

突出品牌体系价值，未来远景。

全方位解析各品牌加盟带来的巨大财富潜力

4、第四时期：

持续时期

推行目的

a、树立本项目的形象，提高知名度。

b、营造烈火的开业气氛，在开业时吸引大量的人流前来参观、购物。

c、增进尾铺的招商，利用开业的有利机会，使项目达到更高招商率。

推广主题

阐述重点

他们全都看好金旺角

金旺角火爆招租，各品牌纷纷入驻

以入驻商家、品牌的视觉看金旺角，引发营业火爆的口碑传播。

阿五美食更看好金旺角

新安钢居民生活红红火火

借助签约品牌美食店，带动招租和口碑传播。

体现品牌价值体系。

配合周边商业氛围营造实景照片，突出客源。

食尚休闲街最后珍藏席位，火速把握

新安钢居民热切期待你的美食

补充该区招租推广，以整个新安钢客源吸引客源，全面解析项目空缺餐饮业业态种类，有目标的招租。

金旺角即将开街

万众看好金旺角，财富随你收

利用开街展开2008年最后一波推广，入驻商家大联展，现场实景大联展，现场人气大联展……

小结：

每一个时期的推行，在本案中只是表现了广告的方向。

意在抛砖引玉，与贵方沟通后再确立最终传播的重点和内容。

大体上从第二时期开始，广告推行将是感性与理性的结合。

因为要确实感动目标群体，一方面需要品牌形象一方面需要理性数据支持，还因为咱们要感动最终在金旺角消费的消费者。

任何单方面的传播都是不能达到最正确成效的。

总的来看，“我看好金旺角”那个传播主题，能够专门好的延续全年并取得超级突出的口碑成效和增强目标群体信心！

英之杰（上海）房地产营销策划

2020年7月11日礼拜五