土地估价理论与方法真题.docx

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土地估价理论与方法真题

2008年全国土地估价师资格考试土地估价理论方法冲刺模拟试题及参考答案01

资料2009-10-2115:

45:

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一、单选题:

1、

土地价格是土地权利和（ ）的购买价格。

A．价值

B．有效需求

C．使用价值

D．收益

　标准答案：

d 

解　　析：

土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。

因此，土地价格是土地权利和收益的购买价格。

2、

下列对土地估价的描述不正确的是（ ）。

A．土地估价依据的理论与方法，与机器．设备．建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致

B．同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响

C．同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大

D．土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去．现在和未来

　标准答案：

b 

解　　析：

城市规划属于影响地价的行政因素。

3、

地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的（ ）。

A．一般因素

B．个别因素

C．区域因素

D．特殊因素

　标准答案：

c 

解　　析：

土地级别和基准地价会对一个城市的区域范围内的地价产生影响，因此是区域因素。

4、

一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度（ ）一般商品价格的上升速度。

A．高于

B．等于

C．低于

D．无法判断

　标准答案：

a 

解　　析：

这是土地自身的一个特性，首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

所以随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。

5、

土地价格水平由同一供需圈内具有（ ）的替代性土地的价格所决定。

A．相同区域

B．相同性质

C．相同级别

D．相同用途

　标准答案：

b 

解　　析：

这是考察土地估价的替代原则，其内容之一即土地价格水平由同一供需圈内具有相同性质的替代性土地的价格所决定。

6、

土地估价涉及的供需原则并不以（ ）为基础。

A．替代原则

B．预期收益原则

C．变动原则

D．竞争原则

　标准答案：

a 

解　　析：

在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。

因为现在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在思考将来，因此供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。

而不以替代原则为基础。

7、

土地价格是由土地的（ ）三者互相作用．互相影响形成的。

A．效用．相对稀缺性和有效需求

B．供给．需求．利用状况

C．权利．租金．利率

D．价值．使用价值．供求

　标准答案：

a 

解　　析：

8、

现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。

该宗土地的评估价值应为（）。

A．800万元

B．1000万元

C．1800万元

D．800～1000万元之间

　标准答案：

b 

解　　析：

利用最高最佳原则判断应选择价值最高的使用方式进行估价。

9、

影响土地价格的区域因素包括（ ）　　　　

A．位置．交通条件．基础设施条件

B．行政．社会．经济因素等

C．面积．形状．土地使用年限等

D．地形．朝向．地质条件

　标准答案：

a 

解　　析：

位置．交通条件．基础设施条件是区域因素，行政．社会．经济因素是一般因素，面积．形状．土地使用年限等为个别因素。

10、

影响土地价格的因素，分为一般因素．区域因素和（ ）　　

A．宏观因素

B．经济因素

C．个别因素

D．社会因素

　标准答案：

c 

解　　析：

三种类别因素之一为个别因素。

11、

地产的（ ）性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。

A．价值

B．价格

C．普遍

D．个别

　标准答案：

d 

解　　析：

地产的个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。

12、

根据马克恩的地租理论，农业用地的垄断地租是来自（ ）。

A．农业雇佣工人创造的剩余价值

B．社会其他部门工人创造的价值

C．农业工人利用肥沃土地创造的超额利润

D．农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润

　标准答案：

b 

解　　析：

垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。

具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。

这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。

这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。

垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

13、

根据中心地理论，（ ）市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。

A．三角形

B．四边形

C．六边形

D．同心圆

　标准答案：

c 

解　　析：

中心地理论中，由于各中心地的重叠区被无差别线分割，圆形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式。

14、

使用其他非土地资源时所支付的报酬被称为（　　）。

A．广义地租

B．狭义地租

C．准地租

D．经济地租

　标准答案：

c 

解　　析：

这是对准地租概念的考察。

15、

下列（ ）因素不是工业区位论主要讨论的内容。

A．运输成本

B．产品质量

C．劳动力成本

D．分散与集聚因素

　标准答案：

b 

解　　析：

工业区位理论的核心就是通过对运输．劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

16、

阿兰索的主要贡献在于：

将（）作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，解决了城市地租计算的理论方法。

A．交通

B．时间

C．距离

D．空间

　标准答案：

d 

解　　析：

这是阿兰索地租模型的最大特点。

该题2000年也出过，新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租总是的一个核心考虑，引进（C）概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。

A．同好曲面B．买价曲线C．区位平衡D．非完善市场

17、

以下因素中，（ ）是土地价格存在的根源。

A．级差地租

B．垄断地租

C．绝对地租

D．相对地租

　标准答案：

c 

解　　析：

绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。

无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。

18、

（ ）是级差地租产生的原因。

A．土地的自然条件差异

B．土地所有权垄断

C．土地的生产效率差异

D．土地经营权垄断

　标准答案：

d 

解　　析：

土地自然条件的差别（即土地等级的差别）只是级差地租形成的自然条件或自然基础。

而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。

19、

根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛．利润和服务范围与（ ）及产品与服务的种类密切相关。

A．中心的规模与人口分布密度

B．居民收入水平和人口分布密度

C．中心地规模和居民收入水平

D．中心地规模．居民收入水平和人口分布密度

　标准答案：

d 

解　　析：

中心地商品和劳务的需求门槛．利润和服务范围，是与中心地规模．人口分布密度．居民收入水平及商品与服务的种类密切相关。

不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不同的。

它们在空间地域上的这些差异，经过相互作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律有序的中心地——市场等级体系。

20、

消费者购买某种商品愿意支付的实际价格是指（）。

A．商品的最低售价

B．商品的销售价格

C．交通费用

D．商品的销售价格加交通费用

　标准答案：

d 

解　　析：

21、

新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对（）的比较。

A．产品的市场价格与生产价格

B．产品的生产价格与社会平均价格

C．边际产品价格与生产要素价格

D．产品的社会平均价格与生产要素价格

　标准答案：

c 

解　　析：

有关地租的概念，新古典主义打破了那种一成不变的分析问题的方法，将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。

22、

农业区位论的创始人是（ ）。

A．亚当?

斯密

B．冯?

杜能

C．阿尔申尔德?

韦伯

D．大卫?

李嘉图

　标准答案：

b 

解　　析：

23、

在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于（ ）。

A．存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离

B．在任何社会制度下都存在地租

C．存在着国家所有和集体所有两种所有制形式

D．土地是重要的生产要素

　标准答案：

a 

解　　析：

24、

根据马克思的地租理论，下列（ ）为错误的观点。

A．地租是土地所有权借以实现的经济形式

B．土地价格是地租的资本化

C．土地价格是土地价值的货币表现

D．一切地租都是剩余价值

　标准答案：

c 

解　　析：

土地价格是土地经济价值的反映，是土地权利和收益的购买价格，土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值。

25、

有甲．乙两宗权益．区位．面积．规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

A．该建筑物的价值低于拆除费用

B．该估价结果肯定有误

C．甲土地的价值高于乙土地的价值

D．不可能出现这种情况

　标准答案：

a 

解　　析：

依题意甲乙空地价值应相等，乙房地价值低于甲土地价值，根据公式：

乙房地价值＝乙空地价值－拆迁费用＋建筑残值，原因是该建筑物的价值低于拆除费用

26、

根据地租理论，最劣等土地的级差地租（ ）。

A．等于零

B．大于零

C．土地价格

D．房地产价格

　标准答案：

a 

解　　析：

最劣等土地没有级差地租。

27、

土地价格的高低取决于可以获取的（ ）高低。

A．价值

B．地租

C．成本

D．劳动产品

　标准答案：

b 

解　　析：

28、

某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5％，重置价格为2000元／平方米，则该建筑物现值为（ ）万元。

A．1220

B．1274

C．1525

D．1593

　标准答案：

a 

解　　析：

该建筑物建筑面积=3*4=12亩=8000平方米，该建筑物重置价格=8000*2000=1600万元，按照平均年限折旧法计算，该建筑物现值=1600-[1600*（1-5%）*15/60]=1600-380=1220。

这里需要注意，耐用年限的选取要用经济耐用年限，而不是自然耐用年限。

29、

一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于（）。

A．10％

B．2％

C．0

D．重置成本乘以折旧率。

　标准答案：

c 

解　　析：

根据《经租房屋清产估价原则》中对房屋建筑物耐用年限．残值率的评定标准，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于0，砖混结构为2%。

30、

建筑物折旧是指（）。

A．建筑物因时间经过所造成的损耗

B．建筑物的新旧程度

C．对建筑物的人为破坏

D．建筑物重置成本与残值率的乘积

　标准答案：

a 

解　　析：

建筑物的折旧，指建筑物因时间经过所造成的损耗。

这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。

31、

建筑物的重置价格等于（）。

A．估价时点上旧有房屋的建筑成本

B．估价时点上房地产交易价格于地价的价值

C．估价时点上重新建造房屋所需的建造费用加平均利润

D．重置成本和折旧成本之和

　标准答案：

c 

解　　析：

建筑物的重置价格，是假设估价时点旧有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变，重新建筑与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所需要的建筑费．其他费用和正常的利税。

32、

甲．乙．丙三宗土地的单价分别为每平方米1066．905．899元，建筑容积率分别为5．5．5．0．4．5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（ ）土地用于开发建设。

A．甲

B．乙

C．丙

D．甲或丙

　标准答案：

b 

解　　析：

可用土地单价与建筑容积率的比值进行比较,甲宗土地1066/5.5=193.82,乙宗土地905/5=181,丙宗土地899/4.5=199.78,说明为获得相同建筑面积,乙宗土地花费最低,甲次之,丙最高,所以明智的购买者会选择乙宗土地用于开发建设。

33、

在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过（ ）年。

A．2

B．3 

C．4 

D．5

　标准答案：

d 

解　　析：

该题参照04年土地估价理论与方法一书的P315-325中,房屋新旧程度评定标准.

34、

因技术革新．设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。

A．自然折旧

B．物质折旧

C．功能折旧

D．经济折旧

　标准答案：

c 

解　　析：

建筑物功能因素所引起的折旧通常不论建筑物的新旧程度如何，只要其使用功能不能满足要求，使其经济价值和使用价值降低，这就产生功能的折旧。

而且这种功能的落后或不适应往往是由于新的功能的出现，例如由于技术革新．设计变化等出现一些新的．更适用的功能，从而使一些老的．过时的功能没有需求，从而引起其经济价值和使用价值降低。

35、

建筑物的耐用年限有（ ）之分。

A．物理耐用年限和经济耐用年限

B．经济耐用年限和会计耐用年限

C．主体建筑耐用年限和附属建筑耐用年限

D．自然耐用年限和经济耐用年限

　标准答案：

d 

解　　析：

36、

对具有市场流动性的建筑物估价，应以（ ）为基础，采用对照法．残余法．比较法等评估出建筑物的价格。

A．重建成本

B．重置成本

C．建筑成本

D．成新度

　标准答案：

b 

解　　析：

依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：

对具有市场流动性的建筑物估价，应以重置成本为基础，采用对照法．残余法．比较法等评估出建筑物的价格。

对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆，用成本法计算重置价格扣除折旧的方法评估。

37、

某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于（）。

A．物理折旧

B．功能折旧

C．经济折旧

D．物质折旧

　标准答案：

c 

解　　析：

引起建筑物折旧的经济因素，通常有建筑物的使用与周围环境的不协调．附近环境的变化．房地产市场的变化等。

例如居住区内残留的小工厂，由于一方面其周围没有其他工厂，无法产生集聚效益，另一方面周围都是居住区，对生产过程中产生污染的处理要求更严，增加其生产成本，从而引起该工厂建筑物使用价值的降低。

38、

建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物（ ）。

A．原始价值的摊销

B．原始价值的回收

C．价值的减价修正

D．折余价值的差额

　标准答案：

c 

解　　析：

估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别。

估价上的折旧注重的是价值的减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回。

39、

现有一建筑为砖混结构，建筑面积为1000平方米，1990年11月1日建成。

目前与类似的建筑物重置价为每平方米2000元，耐用年限为50年，残值率2％，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值为（ ）万元。

A．197

B．161　　

C．160 

D．150

　标准答案：

b 

解　　析：

建筑重置价格=1000*2000=200万元。

依平均年限折旧法计算年折旧额=200*（1-2%）/50=3.92，已折旧总额=3.92*10=39.2,现值=200-39.2=160.8≈161。

40、

根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料．标准．设计和工艺，建造与原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，称之为（ ）。

A．重置成本

B．重建成本

C．建造成本

D．建筑造价

　标准答案：

b 

解　　析：

41、

计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的的损坏来计算折旧，称为（）。

A．物理折旧

B．功能折旧

C．经济折旧

D．成新折旧

　标准答案：

a 

解　　析：

42、

在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于（ ）。

A．区域平均地价

B．市场价格的平均值

C．成交地价的平均水平

D．评估价格的平均值

　标准答案：

a 

解　　析：

基准地价反映城镇整体地价水平，从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价．交易底价．成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。

43、

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，我国实行（ ）的定期公布制度。

A．市场交易价格

B．出让价格

C．宗地地价

D．标定地价

　标准答案：

d 

解　　析：

44、

凡独立从事土地估价的人员，必须具备（ ）资格。

A．经济师

B．会计师

C．规划师

D．土地估价师

　标准答案：

d 

解　　析：

45、

按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于（ ）的基础上，确定其成交地价。

A．基准地价

B．标定地价

C．政府最低限价

D．宗地评估价

　标准答案：

c 

解　　析：

46、

国家在哪种情况下可以提前收回土地使用权（）。

A．土地低效利用

B．未交纳土地使用税

C．为了社会公共利益的需要

D．划拨土地用于出租．抵押

　标准答案：

c 

解　　析：

按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。

47、

某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。

现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行评估。

（2001年试题）

A．工业厂房

B．工业用地

C．娱乐用的

D．商住用地

　标准答案：

d 

解　　析：

在合法的前提下采用最高最佳原则估价。

48、

估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据（　）来确定。

A．估价对象

B．估价目的

C．估价程序

D．估价原则

　标准答案：

b 

解　　析：

估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据估价目的来确定。

49、

在实际估价中，通常是评估（　）的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期确定为估价时点。

A．过去

B．未来

C．现在

D．无法确定

　标准答案：

c 

解　　析：

在实际估价中，通常是评估现在的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期确定为估价时点。

50、

寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（　）方面依次筛选。

A．法律上的许可性．技术上的可能性．经济上的可行性．价值是否最大

B．技术上的可能性．经济上的可行性．价值是否最大．法律上的许可性

C．经济上的可行性．价值是否最大．法律上的许可性．技术上的可能性

D．法律上的许可性．经济上的可行性．价值是否最大．技术上的可能性

　标准答案：

a 

解　　析：

寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列4方面依次筛选：

法律上的许可性．技术上的可能性．经济上的可行性．价值是否最大。

51、

在某宗土地估价中，三个可比实例宗地对应的比准单价分别是6800元/㎡．6700元/㎡和6300元/㎡，根据可比性综合评估得到的三