人员编制+费用测算.docx

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人员编制+费用测算

物业管理人员配置＆物业管理费测算

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一、物业管理费测算目的

物业服务行业在中国走过了30多年历程，为中国社会的稳定和经济发展做出了巨大贡献，得到了人民和社会的认可，现代社会人们的生产、生活都离不开我们物业服务企业为我们所提供的服务；物业服务行业将作为朝阳产业在中国将有着巨大的市场发展前景。

为了恒路物流第一期项目更好的开展物业管理工作，首先要对本项目物业管理费用进行测算定价；目的是为了给本项目客户提供优质的物业服务，同时也为了保障物业服务企业创造的劳动价值和利润。

二、恒路物流项目介绍

恒路物流项目位于深圳市近年来发展较快的龙岗区平湖街道，毗邻亚洲最大的工业原材料交易中心——华南城；本项目为写字楼和商业综合体，总占地面积为37769.38m2，规划总建筑面积为17万m2，目前已建成第一期项目建筑面积为4.5万m2，其中实际可出租面积为4.18万m2。

三、人员配置架构

四、各岗位工作时间安排

序号

部门

人数

工作班次/时间

备注

01

物业经理

1

A班：

8:

30—17:

30

02

客服部

（4人）

客服主管

1

A班：

8:

30—17:

30

03

客服员

3

A班：

8:

30—17:

30

04

工程部

（10人）

工程主管

1

A班：

8:

30—17:

30

05

维修工

3

A班：

8:

30—17:

30

06

运行工

（兼维修）

2

早班：

7:

30—15:

30

2

中班：

15:

30—23:

30

2

晚班：

23:

00—7:

30

09

安防部

（18人）

安防主管

1

A班：

8:

30—17:

30

10

安防班长

3

早班：

7:

30—15:

30

中班：

15:

30—23:

30

晚班：

23:

00—7:

30

11

安防员

17

12

环境部

（12）

环境主管

1

A班：

8:

30—17:

30

13

绿化工

1

A班：

8:

30—17:

30

14

保洁员

10

A班：

8:

30—17:

30

15

人行+

财务

（3人）

主管

1

A班：

8:

30—17:

30

16

人行专员

1

A班：

8:

30—17:

30

17

财务

1

A班：

8:

30—17:

30

18

五、每月人员工资福利支出测算

部门

岗位

工资

奖金/福利

（年终双薪）

餐补

住宿

社保

工服

人数

合计（元）

办公室

项目经理

12000

1000

500

包住

1200

3600÷36＝100

1

14800

办公室

客服主管

5500

500

500

包住

600

3600÷36＝100

1

7200

办公室

工程主管

6000

500

500

包住

600

3600÷36＝100

1

7700

办公室

安防主管

5500

500

500

包住

600

3600÷36＝100

1

7200

办公室

环境主管

5000

400

500

包住

600

3600÷36＝100

1

6600

办公室

人行财务主管

6000

500

500

包住

600

3600÷36＝100

1

7700

办公室

人行专员

4000

350

500

包住

600

3600÷36＝100

1

5550

办公室

财务

4000

350

500

包住

600

3600÷36＝100

1

5550

客服部

客服员

3500

300

500

包住

600

3600÷36＝100

3

15000

工程部

工程技工

4000

350

500

包住

600

1200÷24＝50

9

49500

安防部

安防班长

3800

350

500

包住

600

1200÷24＝50

3

15900

安防部

安防员

3500

300

500

包住

600

1200÷24＝50

17

84150

环境部

绿化工

3000

250

500

包住

600

1200÷24＝50

1

4400

环境部

保洁员

2300

200

500

包住

600

1200÷24＝50

10

36500

合计

267750

六、每月办公费用支出测算

物品名称

单价（元）

单位

数量

总金额（元）

折算（月）

元/月

办公电脑

4500

台

10

45000

60

750

服务接待前台

24000

套

1

24000

120

200

办公桌

450

张

10

4500

60

75

办公椅

120

张

10

1200

24

50

接待室家具

15000

套

1

15000

120

125

文件柜

900

组

10

9000

120

75

空调机

4500

台

5

20000

60

375

档案盒

12

个

500

6000

120

50

验钞机

1320

台

2

2640

24

110

保险柜

1200

个

1

1200

240

5

传真机

1800

台

1

1800

24

75

打印复印一体机

2400

台

1

2400

24

100

饮水机

360

台

5

1080

36

30

电话机

120

台

12

1440

36

40

过朔机

240

台

1

240

24

10

计算器

30

台

12

360

36

10

打卡机

360

台

1

360

24

15

照相机

1800

台

1

1800

60

30

办公耗材

2000

清洁耗材

2000

办公接待

1000

合计

7125

七、每月工器具费用支出测算

分类

编号

名称

型号

数量

单位

小计费用

公

共

设

施

设

备

工

具

工

程

设

备

工

具

1

疏通机

内网

1

台

1000

2

电焊机

手提

1

台

2000

3

手电钻

1

把

800

4

台钻

博士牌

1

把

3000

5

云齿锯

1

把

400

6

手磨机

1

个

300

7

机械升降机

1

台

3000

8

潜水泵

1

台

2000

9

热熔机及配件

1

套

200

10

切割机及配件

1

台

1500

11

铝合金梯

各种高度

2

个

1000

12

万用表

6

块

600

13

电流表

1

个

200

14

试电笔

6

个

60

15

工具台

1

张

600

16

工具柜

2

个

600

17

物料架

2

个

600

18

便携工具箱

6

个

300

19

两点式安全带

2

个

100

20

斜口钳

6

把

60

21

尖嘴钳

6

把

60

22

一字大改锥

6

把

60

23

一字小改锥

6

把

60

24

十字大改锥

6

把

60

25

十字小改锥

6

把

60

26

板子

6

把

180

27

台钳

1

把

400

28

管钳

12,14,18,

1

把

150

29

胶枪

2

把

20

30

钢锯

2

把

50

31

剪子

2

把

30

32

手锤

6

把

60

33

电烙铁及配料

1

把

50

34

卷尺

6

套

60

35

剥线钳

6

把

120

36

防滑地垫

20

平米

100

37

隔离柱

10

对

300

38

推车1211灭火

4

套

50

39

钥匙柜及钥匙牌

1

套

400

治

安

部

用

品

警

用

器

械

40

警棍

15

个

300

41

强光手电

10

把

1200

42

备用电池

10

个

150

43

对讲机

10

台

6000

44

警示牌

10

个

50

消

防

器

械

45

消防斧

4

把

100

46

灭火器

1221

20

个

80

47

消防扳手

2

把

30

48

消防服

10

套

2000

49

防毒面具

10

套

500

50

钢盔

10

套

500

51

消防靴

20

套

1000

环

境

维

护

保洁设备工具

52

吸尘机

1

台

2000

53

高压清洗机

1

台

2000

54

抛光机

1

台

3000

55

手推车

3

辆

500

56

喷雾器

1

台

500

57

清洁工具

5

套

500

绿

化

58

剪草机

1

台

2000

59

绿化工具

2

套

200

60

铁铲

2

把

30

合计

43230

全部按36个月折算，平均每月费用约为

1200

八、每月公共能耗支出费用测算

序号

项目

单位

每月用量

单价

每月费用

01

中央空调用电

3台、共1110KW

1110×10×26=288600KW

1.2元/KW

346320元

02

公共用电

3.5KW

3.5×10×26=910KW

1.2元/KW

1090元

03

办公室用电

10KW

10×10×26=2600KW

1.2元/KW

3120元

04

电梯用电

8台、共120KW

120×4×26=12480KW

1.2元/KW

14976元

05

用水

100方

4.5元/方

450元

06

维修耗材+设备保养

20000元

07

合计

385956元

九、每月支出费用测算汇总

序号

项目

金额（元）

备注

01

人员工资

267750

02

办公费用

7125

03

工器具费用

1200

04

公共能耗费用

385956

05

合计

662031

十、每平方物业管理费测算

1、一期实际可租面积为：

45000-3200=41800（平方）；

2、每月总费用支出为：

662031元；

3、物业管理费每平方为：

662031÷41800≈16元。

十一、本项目物业管理费测算说明

1、本物业管理费的测算，是基于现在对本项目的了解，比较贴近实际的测算；

本次测算是为了给本公司预算用，如果给租户/业主看，可以加大支出测算；

2、物业是管理面积越小管理成本越高，随着项目全面建成，管理成本会降低；

3、本项目物业管理费实际测算为:

16元/平方米；加利润和房屋本体维修基金，

建议物业管理费定在：

每平方20元左右比较合理；每年的12-3月不开中央

空调的月份，物业管理费用可适当降低；

4、为了抵消每年物价和人工成本上升，如果我们本项目全为租赁，建议在租赁

合同内加上每年上调物业管理费用条款（建议：

每年每平方上调0.5元）。