资产评估0158重点.docx

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资产评估0158重点

资产评估考试重点老师划重点

一、《资产评估》考试题型分析：

根据历年考试情况来看，资产评估这门课程题型基本不变，我们以最新考试情况为例，题型包括以下五种题型，各题型及所占比值如下：

题号

题型

题量及分值

第一题

单项选择题

（本大题共30小题，每小题1分，共30分）

第二题

多项选择题

（本大题共5小题，每小题2分，共10分）

第三题

名词解释

（本大题共2小题，每小题3分，共6分）

第四题

简答题

（本大题共2小题，每小题7分，共14分）

第五题

计算题

（本大题共4小题，每小题10分，共40分）

由各题型分值分布比重我们可以看出，单项选择题、计算题占整体试卷的70%，因此，考试复习重点应放在计算题以及单选中小计算这类题型命题的知识点上，对于多选、名词解释题和简答题，属于识记内容，则较容易拿分，需要大家对这类题型所考查的知识点清晰准确记忆，力求做到夯实基础，高效提分，最终顺利通过考试。

二、《资产评估》考试重点

说明：

我们将知识点按考查几率及重要性分为三个等级，即一级重点、二级重点、三级重点，其中，一级重点为必考点，本次考试考查频率高；二级重点为次重点，考查频率较高；三级重点为预测考点，考查频率一般，但有可能考查的知识点。

第一章总论

本章主要涉及6节内容，我们总结出重点具体包括以下几点：

1．资产评估的六大要素（P1）（二级重点）（选择题）

（1）评估的主体（评估的人）

（2）评估的客体（资产评估的对象）

（3）评估的特定目的（4）评估的价值类型

（5）评估的程序（6）评估的方法

2．资产评估的五个特点（P2）（二级重点）（选择题）

（1）现实性（指以评估基准期为时间参照，按这一时间点对资产评估）

（2）市场性（通过模拟市场条件对资产做出评估）

（3）预测性（用未来的预期收益折算来反映整体资产的现实价值）

（4）公正性

（5）咨询性（只是评估者的估价意见）

3．资产的分类、注意商誉的类别（P8）（二级重点）（选择题）

（1）按资产存在的形态分为有形资产和无形资产

有形资产：

机器设备、房屋建筑物等

无形资产：

专利权、商标权、专有技术、土地使用权、商誉

（2）按资产是否具有综合获利能力分为：

单项资产和整体资产

单项资产：

单台单件的资产；整体资产＝单项可确指的资产价值＋商誉

（3）按资产能否独立存在分可确指的资产和不可确指的资产

可确指的资产：

可独立存在的资产包括有形资产和无形资产

不可确指的资产：

商誉（它不能脱离企业的有形资产单独存在）

（4）按资产的流动性分为短期资产和长期资产

4．资产评估的价值类型及作用（P10）（一级重点）（选择题）

价值类型：

是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。

（比如：

一台机器设备销售出去和放在自己家使用的价值是不一样的，你要选是放在家和卖出去）

代表性的观点价值类型分为：

1.清算价格2.现行市价3.重置成本4.收益现值

根据《国际评估准则》价值类型分为：

1.投资价值和在用价值

2.课税价值

3.持续经营价值和清算价格

4.市场价值5.保险价值

价值类型的作用：

（1）是影响和决定资产评估价值的重要因素

（2）制约资产评估方法的选择。

评估方法：

市场法、成本法、收益法

（3）明确评估价值类型可清楚的表达评估结果，避免报告使用者误用评估结果

注意：

对价值类型中市场价值的理解（简答题）

市场价值着重从以下三个方面把握：

（1）公开和公平的市场条件

（2）当事人是理性的

（3）市场价值是价值估算的数额

5．价值类型的决定因素：

评估的特定目的（核心问题）（P14）（二级重点）（选择题）

价值类型的决定因素：

（1）评估的特定目的（经济行为）－属于核心问题

（2）市场条件

（3）资产功能及其状态

6．资产评估的假设中假设（P17）（一级重点）（选择题）

注意：

清算假设（名词解释）

清算假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。

7．资产评估的原则（P17）（一级重点）（选择题）

（1）独立性原则

（2）客观性原则（指评估结果应有充分的事实为依据）

（3）科学性原则（根据评估的特定目的选择适当的价值类型、方法）

（4）专业性原则（资产评估机构必须是专业的技术机构）

8．资产评估程序中明确资产评估业务基本事项包括的内容（P23）（二级重点）（选择题）

（1）委托方和相关当事方基本状况。

（要了解评估目的及评估报告的使用者）

（2）资产评估的目的。

（3）评估对象基本状况。

（4）价值类型及定义。

（5）资产评估基准日。

（6）资产评估限制条件和重要假设。

（7）其他需要明确的重要事项。

9．资产评估业务约定书（P25）（三级重点）（选择题）

第二章

资产评估的基本方法

本章主要涉及4节内容，我们总结出重点、考点具体包括以下几点：

市场法：

1．市场法及其应用的前提条件（P30）（三级重点）（简答题）

市场法：

指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产的价值。

市场法应用的前提条件：

1.需要有一个充分发育、活跃的资产市场。

2.参照物及其与被评估资产可以比较的指标、技术参数等资料是可以搜集到的。

2．运用市场法时参照物差异的调整因素（P31）（三级重点）（选择题）

1.时间因素。

（指参照物交易时间和被评估资产评估基准日相差时间会影响）

2.地域因素。

（比如房地产）

3.功能因素。

（功能越高售价越高，但特殊功能的资产对所有者并没有特殊意义）

3．市场法不适用于那些资产的评估（P33）（一级重点）（选择题）

不适用于专用机器、专用设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

成本法：

成本法的基本公式：

被评估资产的评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

被评估资产的评估值＝重置成本x成新率

实体性贬值（一台机器设备自己磨损）功能性贬值（技术落后了）

经济性贬值（政府实施新的经济政策限制资产的使用）

4．成本法应用的前提条件（P34）（三级重点）（选择题）

1.应当具备可利用的历史资料。

2.形成资产价值的耗费是必需的。

5．更新重置成本（P34）（二级重点）（名词解释）

指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现实价格生产或建造具有相同等功能的全新资产所需要的成本。

（复原重置成本大于更新重置成本）

6．物价指数法估算重置成本（P36）（二级重点）（选择题）

重置成本－重置核算法

－物价指数法（指在资产历史成本的基础上，通过现实物价指数…）

－功能价值法

资产的重置成本＝历史成本x（资产评估时的物价指数／构建时的物价指数）

－定基

资产的重置成本＝历史成本x（1+物价变动指数）

－环比

7．功能价值法（产量）估算重置成本（P37）（二级重点）（选择题）

被评估资产重置成本＝参照物资产重置成本x（被评估资产年产量／参照物年产量）

8．实体性贬值的估算（P40）（一级重点）（选择题）

资产的实体性贬值＝重置成本－预计残值

总使用年限x实际已使用年限

资产的实体性贬值＝重置成本x（1-实体性成新率）

9．功能性贬值的估算（P42）（一级重点）（选择题）

功能性贬值＝复原重置成本－更新重置成本

10．成新率的估算（P43）（一级重点）（选择题）

成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。

公式：

成新率＝预计尚可使用年限

实际已使用年限＋预计尚可使用年限x100%

11．成本法评估资产的优点（P46）（三级重点）（选择题）

1.比较充分地考虑了资产地损耗（三个贬值）

2.有利于单项资产和特定用途资产地评估（有些专利地机器没有参照物）

3.在不易计算未来收益和无法取得市场参照物情况下可以广泛地应用

4.有利于企业资产保值

缺点：

工作量较大

12．收益法的估算（P50）（一级重点）（选择题）

收益法是通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值。

收益不等

折现率评估值＝收益额

（1+r）^n

收益相等

资本化率评估值＝收益额1

rx（1+r）^n

13．资产评估方法的选择应考虑的因素（P54）（二级重点）（选择题、简答题）

1.必须与资产评估价值类型相适应

2.必须与评估对象相适应

3.还要受可搜集数据和信息资料的制约

第三章

机器设备评估

本章主要涉及4节内容，我们总结出重点具体包括以下几点：

1．重置核算法估算机器设备重置成本（P68）（二级重点）（选择题）

分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法

2．物价指数法估算机器设备重置成本（P77）（一级重点）（选择题）

设备重置成本＝历史成本x（评估基准日定基物价指数／设备构建时定基物价指

设备重置成本＝历史成本x（1+物价变动指数）

3．规模经济效益指数法（产量）估算机器设备重置成本（P81）（二级重点）（选择题）

规模经济效益指数法是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。

被评估设备的重置成本＝被评估设备的产量^x

参照物设备的重置成本参照物设备的产量

“x”称为规模经济效益指数

4．机器设备实体性贬值的估算（P82）（一级重点）（选择题、计算题）

实体性贬值＝重置成本x（1-成新率）

成新率＝设备尚可使用年限

设备已使用年限＋设备尚可使用年限x100%

注意：

设备的实体性贬值率或成新率的估测可以分别使用年限法、观察分析法、修复费用法

5．机器设备功能性贬值的估算（P88）（一级重点）（选择题、计算题）

功能性贬值属于技术落后引起的＝复原重置成本－更新重置成本

6．机器设备经济性贬值的估算（P90）（一级重点）（选择题、计算题）

（1）由于生产能降低造成的经济性贬值

经济性贬值率＝［1-（实际生产能力／原生产能力）^x］x100%

“x”规模经济效益指数

（2）由于收益减少造成的经济性贬值

经济性贬值＝设备年收益损失额x（1-所得税率）x（P/A,r,n）

7．机器设备采用成本法估算其评估值（历年考试中的计算题都出现）（一级重点）（选择题、计算题）

8．市场法评估机器设备选用的参照物的比较因素（P93）（二级重点）（选择题）

个别因素、交易因素、时间因素、地域因素

本章备注：

实体性贬值＝可修复性损耗引起的贬值＋不可修复性损耗引起的贬值

不可修复性＝（重置成本－可修复）x贬值率

机器设备鉴定的目的是通过评估对象的存在状态，为价值判断提供依据。

机器设备不具备独立的获利能力，所以采用的评估方法是成本法、市场法

机器设备的鉴定按其工作阶段分为：

1.统计性鉴定（名称、型号、规格等）

［宏观鉴定（指大的方面整个生产过程）、微观鉴定（指个别性单台）］

2.判断性鉴定（专业工程技术人员在现场判断新旧程度、剩余经济寿命）

第四章

房地产评估

本章主要涉及6节内容，我们总结出重点具体包括以下几点：

1．基准地价的定义（P105）（二级重点）（选择题、名词解释）

基准地价：

（大面积评估的区域平均价格）

指城镇国有土地的基本标准价格。

2．标定地价的定义（P105）（二级重点）（选择题、名词解释）

标定地价：

（政府评估的具体地块的地价）

是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限的价格。

3．影响地产价格的一般因素（P109）（二级重点）（选择题）

（1）行政因素（国家对土地价格的干预）

（2）社会因素（社会发展状况和治安程度）

（3）经济因素（国民经济是否处于良性循环）

（4）其他一般因素（人口、心理因素）

4．采用市场法对土地的价值进行评估（P124）（一级重点）（计算题）

容积率＝建筑物面积

土地总面积

容积率修正系数＝待估土地容积率与地价相关系数

比较案例容积率与地价相关系数

土地使用年限修正系数＝［1-1/（1+r）^m］待估土地现值

［1-1/（1+r）^n］比较案例现值

m：

待估土地使用权剩余年限

n：

比较案例土地使用权剩余年限

5．采用收益法对土地的价值进行评估（P131）（一级重点）（选择题、计算题）

土地收益法：

指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。

A1

P=rX[1-（1+r）^n]

P—土地使用权评估值

A—土地收益

r—还原利率

n—土地收益年限

土地收益分实际收益和客观收益

土地收益包括有形收益和无形收益

6．采用成本法对土地的价值进行评估（P135）（一级重点）（选择题、计算题）

土地评估值＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益

利息＝土地取得费x土地开发期x相应利息率＋

土地开发费x土地开发期x相应利息率x50%

土地增值收益＝（前面所有相加）x增值收益率

7．采用假设开发法对土地的价值进行评估（P139）（二级重点）（计算题）

地价＝楼价－建筑费－专业费－利息－利润－税费－租售费用

楼价：

土地开发建设后的转让价

建筑费：

土地开发的具体产品

专业费：

设计费

8．建筑物评估时需考虑的因素（P146）（三级重点）（选择题）

物理因素、环境优劣的影响、经济地理因素、新旧程度、用途、产权、政策因素、供需状况、其他

9．采用残余估价法对建筑物的价值进行评估（P180）（二级重点）（选择题）

建筑物与基地合并收益＝建筑物纯收益＋基地纯收益

基地的纯收益＝土地价格x土地的还原利率

建筑物的收益价格＝建筑物的纯收益

建筑物的还原利率＋建筑物的折旧率

第五章

无形资产评估

本章主要涉及7节内容，我们总结出重点具体包括以下几点：

1．无形资产转让的最低收费额的决定因素（P191）（三级重点）（选择题）

1.重置成本

2.机会成本

无形资产最低收费额

＝重置成本净值x转让成本分摊率＋无形资产转让的机会成本

2．无形资产利润分成率的估算（P194）（二级重点）（选择题）

利润分成率＝∑追加利润现值

∑利润总额现值x100%

追加利润现值＝追加利润

1+10%^n

利润总额现值＝追加利润／占利润总额百分比

1+10%^n

无形资产的利润分成率：

1.边际分析法2.约当投资分成法

折现率包括：

无风险利率、风险报酬率、通货膨胀率

3．无形资产的成本特性（例如“商标”）（P199）（二级重点）（选择题）

1.不完整性（科研费用从当期生产经营费用中列出）

2.弱对应性（第十次研究成功，不能把前九次的费用都算在第十次）

3.虚拟性

4．采用财务核算法估算无形资产的重置成本（P200）（二级重点）（选择题）

无形资产重置成本

＝∑（物质资料实际耗费量x现行价格）＋∑（实耗工时x现行费用标准）

5．专有技术的特点（P216）（三级重点）（选择题）

专有技术是指未经公开、未申请专利的知识与技巧。

特点：

1、实用性2、新颖性3、价值性4、保密性

6．采用收益法对专有技术的价值进行评估（P219）（一级重点）（选择题、计算题）

专有技术评估值＝各年专有技术收益x1

（1+r）^n

各年专有技术收益＝（收入－费用）x专有技术分成率

7．采用割差法对商誉的价值进行评估（P239）（一级重点）（选择题、计算题）

商誉的评估值＝企业整体资产评估值－企业的各单项资产评估值之和

商誉的评估值可以是正值或负值。

当商誉是负值时有两种可能：

1.亏损企业

2.收益水平低于行业或社会平均收益水平的企业

注意：

从第六年开始，以后各年净利润为15万元，资本化率10%，则第六年的公式＝151

10%x（1+10%）^5

8．采用超额收益法对商誉的价值进行评估（P240）（二级重点）（选择题）

超额收益资本化价格法：

商誉的价值＝企业预期年收益额－行业平均收益率x企业单项资产评估值之和

适用资本化率

超额收益折现法：

商誉价值＝企业预期超额收益

（1+r）

第六章

流动资产评估

本章主要涉及3节内容，我们总结出重点具体包括以下几点：

1．流动资产的评估特点（P248）（三级重点）（选择题）

（1）流动资产评估时单项评估。

（2）必须选准流动资产评估的基准时间。

（3）既要认真进行资产清查同又要分清主次，掌握重点。

（4）流动资产周转速度快，变现能力强。

2．在库低值易耗品的评估（P254）（二级重点）（选择题）

3．在用低值易耗品的评估（成本法）（P255）（二级重点）（选择题）

在用低值易耗品评估值＝全新现行市价x成新率

成新率＝（1-低值易耗品实际使用月数／可使用月数）x100%

4．在产品采用成本法的评估（P256）（二级重点）（选择题）

（1）按价格变动系数调整原成本

（2）按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值

（3）按在制品的完工程度计算评估值

5．在产品采用市场法评估的适用条件（P256）（三级重点）（选择题）

适用于因产品下马，在制品和自制半成品只能按评估时的状态向市场出售情况下评估。

6．产成品采用成本法的评估（P260）（二级重点）（选择题）

当评估基准日与产成品完工时间接近：

产成品评估值＝数量x单价

不接近：

产成品评估值＝数量x（公艺定额x材料单价＋工时定额x单位工资）

7．应收账款评估基本公式中预计坏账损失确定的方法（P263）（二级重点）（选择题）

1.坏账估计法。

（按照比例来算，用以前的坏账／以前的应收账款余额）

2.账龄分析法。

（在没有账可查询的情况下只能分析拖欠时间来判断）

8．应收票据的评估（P266）（二级重点）（选择题）

（1）按本金加利息

应收票据评估值＝本金x（1+利息率x时间）

（2）按应收票据的贴现值计算

应收票据评估值＝票据到期价值－贴现息

贴现息＝票据到期价值x贴现率x贴现期

第七章

长期投资及其他资产评估

本章主要涉及4节内容，我们总结出重点具体包括以下几点：

1．长期投资的概念（P270）（三级重点）（名词解释）

指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。

2．长期投资评估的特点（P271）（三级重点）（选择题）

（1）是对资本的评估。

（就是投资者其实是把自己的资本投入出去）

（2）是对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估。

3．非上市债券的评估（P274）（二级重点）（选择题）

不能进入市场自由买卖的债券无法通过市场取得现行市价，主要采取收益法进行评估。

根据非上市债券还本付息的方式，把债券分为两类：

（1）每年支付利息，到期还本

（2）到期一次还本付息

4．股票清算价格、内在价格含义（P277）（二级重点）（选择题、名词解释）

清算价格：

指企业清算时，每股股票所代表的真实价格。

内在价格：

是一种理论依据，是根据证券分析人员对未来收益的预测而折算出来的股票现时价格。

市场价格：

是指证券市场上买卖股票的价格。

5．清算价格、内在价格、市场价格与股票评估值的关系（P277）（二级重点）（选择题）

6．非上市股票优先股的评估（P278）（二级重点）（选择题）

P=A

r优先股的评估值＝优先股收益／（1+r）^n

优先股收益＝股数x面值x股息率

7．非上市股票普通股的评估（P280）（二级重点）（选择题）

第八章

企业价值评估

本章主要涉及5节内容，我们总结出重点具体包括以下几点：

1．企业价值评估的定义（P289）（二级重点）（选择题名词解释）

企业价值评估是指注册资产评估师对基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值、部分权益价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。

2．企业价值评估的特点（P290）（二级重点）（选择题、简答题）

企业价值可以通过两种途径评估：

（1）对组成企业的各单项资产价值分别进行评估，在此基础上汇总单项资产的评估价值，从而形成企业价值。

（2）把企业作为一个独立的整体，根据企业的获利能力、资产使用效果、市场条件等因素确定企业的评估价值。

3．企业获利能力考虑的因素（P297）（二级重点）（选择题）

（1）企业所属行业的收益

（2）市场竞争因素

（3）企业的资产结构和负债比例（4）企业的经营管理水平

4．企业流动比率的计算（P299）（三级重点）（选择题）

流动比率＝流动资产

流动负债流动比率越高偿债能力越强

5．企业存货周转次数的计算（P302）（二级重点）（选择题）

指一年内企业库存商品的周转次数。

存货周转次数＝年销货成本／存货平均余额

存货平均余额＝（期初存货余额＋期末存货余额）／2

存货周转天数＝360/存货周转次数

6．企业市盈率的计算（P305）（三级重点）（选择题）

市盈率＝普通股市价

每股利润

7．企业价值评估收益法的应用（历年考试中的计算题）（P306）（一级重点）（计算题）

企业价值评估的假设前提是持续经营，且经营期限是∞

收益法应用于企业整体评估的形式有两种：

1.年金资本化法2.分段法

1.年金资本化法：

企业整体资产评估值＝企业年金收益／资本化率

2.分段法：

企业收益前一阶段不相等，从第n＋1阶段相等

RRn+11

（1+r

）＋r

x（1+r

）

r

是折现率

r

是资本化率

8．折现率和资本化率确定的原则（P313）（二级重点）（选择题）

（1）折现率和资本化率应不低于安全利率

（2）折现率和资本化率应与收益额口径保持一致

（3）折现率和资本化率应参考同行业平均收益率而定

9．折现率采用β系数法的估算（P314）（二级重点）（选择题）

风险报酬率的估算方法：

1.β系数法2.风险累加法

企业风险包括：

系统风险和非系统风险

系统风险：

即市场风险

非系统风险：

由于公司投资决策失败导致产品的市场占有率降低，可以通过多元化投资组合来消除。

β系数是反映某种股票随市场波动的趋势。

β＝1某支股票的收益率随整体市场同步运动，这种股票称为平均风险股票。

β<1，例如β＝0.5则这种股票的变动性只相当于平均风险的一半。

β>1，该股票风险高于社会平均风险。

社会平均收益率＝无风险报酬率＋风险报酬率

被评估企业风险报酬率＝（社会平均收益率－无风险报酬率）xβ

10．经营风险投资的定义（P315）（二级重点）（选择题、名词解释）

经营风险主要是指企业在经营过程中，市场需求、要素供给，以及同类企业间的竞争给企业未来预期收益带来的不确定性影响。

11．折现率采用风险累加法的估算（P316）（二级重点）（选择题）

第九章

资产评估报告

本章主要涉及3节内容，我们总结出重点具体包括以下几点：

１.资产评估报告的分类（P330）（二级重点）（选择题）

（1）按照资产评估的对象划分，资产评估报告可以分为单项资产评估报告和整体资产评估报告。

（2）按资产评估工作的内容分正常评估、评估复核和评估咨询。

（3）评估生效日根据评估项目的目的和作用不同分为追溯性评估、现值性评估和预期性评估。

2．现值性评估、追溯性评估的定义（P332）（二级重