房地产开发成本构成.docx
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房地产开发成本构成.docx
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房地产开发成本构成
房地产开发成本构成
1、桩基工程(如有):
70~100元/平方米;
2、钢筋:
40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米;
3、砼:
0.3~0.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合100~165元/平方米;
4、砌体工程:
60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 5、抹灰工程:
25~40元/平方米;
6、外墙工程(包括保温):
50~100元/m2(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/m2;
7、室内水电安装工程(含消防):
60~120元/平方米(按小区档次,多层略低一些);
8、屋面工程:
15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 9、门窗工程(不含进户门):
每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2,一般为9 0~150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米;
10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:
30~150元/m2(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高);
11、地下室(如有):
增加造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);
12、电梯工程(如有):
40~200元/m2,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为100元/ m2;
13、人工费:
130~200元/平方米;
14、室外配套工程:
30~300元/平方米,一般约为70~100元/平方米;
15、模板、支撑、脚手架工程(成本):
70~150元/平方米;
16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的5~8%:
约60~90元/平方米;
17、临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房):
30~50元/平方米;
18、检测、试验、手续、交通、交际等费用:
10~30元/平方米; 19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%):
以上各项之和*10%=90~180元/平方米;
20、上交国家各种税费(总造价3.3~3.5%):
33~70元/平方米,高档的可能高达100元/平方米。
以上没有算精装修,一般造价约为1000~2000元/平方米,高档小区可达3500元以上。
以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。
精装修造价一般为500~15 00元/平方米,这要看档次高低,也有300元/平方米简装修,更有3000~10000元/平方米超高档装修(拎包入住)。
21、设计费(含前期设计概念期间费用):
15~100元/平方米;
22、监理费:
3~30元/平方米;
23、广告、策划、销售代理费:
一般30~200元/平方米,高者可达500元/平方米以上;
24、土地费:
一般二线城市市区(老郊区地带)为70~100万/亩,容积率一般为1.0~2.0,故折算房价为:
525~1500元/平方米,市区中心地带一般为200万元/亩,折算房价为:
1500~3000元/平方米,核心区域可达300万元/亩以上,单方土地造价更高;一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价;三线城市、县城等土地单方造价较低,一般为100~500元/平方米,也有高达2000元/平方米以上的情况;
25、土地税费与前期费,一般为土地费的15%左右,二线城市一般为100~500元/平方米,各地标准都不一样。
结论:
基本建设费是固定的,即使是不收土地款的动迁房,以国家最低标准承建,造价也难以少于1000元/平方米。
实际上,多层普通商品房,建安成本大约在1200元/平方米左右,小高层与高层普通商品房,建安成本大约在1500~1800元/平方米左右,档次越高,造价越高。
能让利的主要是:
小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。
另外,开发商的开发品质也有一定关系,如果一味压价,品质是要差一些;民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些,这 主要有两方面的原因,一是大多数民营企业主要以效益为主导,成本一般控制得好一些,二是民营企业腐败成本相对要低一些。
不论何种原因,同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。
相关资料
一)房地产开发成本主要有以下9个方面构成:
土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。
相关资料
一)房地产开发成本主要有以下9个方面构成:
土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。
二、建安造价
建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。
这个在全国都基本上差不多,小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。
一般而言,成本控制好点的企业基础建安造价如下(以三线城市为例,一线城市上浮20%)
砖混多层:
600元/㎡-800元/㎡,全框架多层多成本100元/㎡
小高层(10-17层):
800元/㎡-1000元/㎡(不含电梯),一部电梯约25万元,摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右,18层以上(含18层)须配两部电梯,成本约增加60元/㎡。
高层(18层以上):
1400元/㎡-1800元/㎡
钢筋含量是高层建安造价的重要指标
国标为68㎏/㎡,目前钢筋价格约为3500元/吨。
取平均值折合一平方的成本约250元(含人工费)。
这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。
国家倡导的节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左右;而且,一些好的小区,外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的!
三、配套设施
包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等,除掉景观外,成本约200元/㎡。
(以三线城市为例,一线城市上浮20%)
景观因项目而异。
如果是世界级景观设计公司设计的(如:
易道、泛亚、贝尔高林等),设计费用和施工费用一般不低于300元/㎡(设计对施工有费用要求);如果是国内公司设计的,则不等。
四、勘查、设计、监理等
不超过100元/㎡。
但都是需要打擦边秋,需要公关。
(同样以三线城市为例,一线城市上浮20%)
五、营销费用
营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。
一般一线城市的营销费用为10%(楼盘多,销售压力大,可以理解),三四线城市的营销费为5%左右。
六、财务费用
经验公式:
财务费用=总成本×50%×年贷款利率×2
七、公司管理费用
根据公司和开发的项目不同,差别较大,一般为20-200元/㎡(以三线城市为例,一线城市上浮50%)
八、行政事业收费
这是不透明的。
差距相当大,标准全国统一,但公关后取费不同。
具体费用省略,只举一例人防工程收费:
如自建人防工程,则成本为:
多层1200元/㎡,高层1800元/㎡(按人防面积摊)
如无自建,则须交纳人防异地建设费,取费标准如下:
高层:
5B级人防,单位成本=2000元/层数
多层:
6级人防,单位成本=1500元/层数
高层如果是20层,则每平方需要缴纳200元。
但有公关的空间。
建筑工程清包工价格
由于清包工价格随市场变化而变化,以下价格仅供诸位参考。
模板:
22-45元/平米(粘灰面)
砼:
45-50元/立
钢筋:
600-850元/吨,或者绑扎一个平方25-42元
砌筑:
100-180元/立
抹灰:
10-18元/平米(不扣除门窗洞口,不包括脚手架搭拆)
面砖粘贴:
包工墙面在35到45看面积.地面28元/m2(修正)
室内地面砖:
(600*600)28元/平米
踢脚线:
12元/米
室内墙砖:
30元/平米(包括倒角)
楼梯间石材:
45元/平米
踏步板磨边:
16元/米
石膏板吊顶:
26元(平棚)
铝扣板吊项:
35元/平米
蹲台隔断:
180-360元/蹭位
大白乳胶漆:
16元/平米
外墙砖:
65元/平米
外墙干挂蘑菇石:
90元/平米
屋面挂瓦:
43元/平米
水暖:
22元/平米(建筑面积)
住宅电气照明部分:
28-36元/平米
架子工:
,一般挑架15到19元一平米,爬架13到16元,不含施工期间图纸变更,市政装潢架18到32元(实搭面积)

房地产建筑成本(按建筑平方米算)
桩基工程(如有):
70~100元/平方米;
钢筋:
40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米;
砼:
0.3~0.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合100~165元/平方米;
砌体工程:
60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);
抹灰工程:
25~40元/平方米;
外墙工程(包括保温):
50~100元/平方米(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/平方米;
室内水电安装工程(含消防):
60~120元/平方米(按小区档次,多层略低一些);
屋面工程:
15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);
门窗工程(不含进户门):
每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价200~500元/平方米,一般为150~450元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到400元/平方米;
土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:
30~150元/平方米(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高);
地下室(如有):
增加造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);
电梯工程(如有):
40~200元/平方米,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为100元/平方米;
人工费:
130~200元/平方米;
室外配套工程:
30~300元/平方米,一般约为70~100元/平方米;
模板、支撑、脚手架工程(成本):
70~150元/平方米;
塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的5~8%:
约60~90元/平方米;
临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房):
30~50元/平方米;
检测、试验、手续、交通、交际等费用:
10~30元/平方米;
承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%):
以上各项之和*10%=90~180元/平方米;
上交国家各种税费(总造价3.3~3.5%):
33~70元/平方米,高档的可能高达100元/平方米。
以上没有算精装修,一般造价约为1000~2000元/平方米,高档小区可达3500元以上。
以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。
精装修造价一般为500~1500元/平方米,这要看档次高低,也有300元/平方米简装修,更有3000~10000元/平方米超高档装修(拎包入住)。
设计费(含前期设计概念期间费用):
15~100元/平方米;
监理费:
3~30元/平方米;
广告、策划、销售代理费:
一般30~200元/平方米,高者可达500元/平方米以上;
土地费:
一般二线城市市区(老郊区地带)为70~100万/亩,容积率一般为1.0~2.0,故折算房价为:
525~1500元/平方米,市区中心地带一般为200万元/亩,折算房价为:
1500~3000元/平方米,核心区域可达300万元/亩以上,单方土地造价更高;一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价;三线城市、县城等土地单方造价较低,一般为100~500元/平方米,也有高达2000元/平方米以上的情况;
土地税费与前期费,一般为土地费的15%左右,二线城市一般为100~500元/平方米,各地标准都不一样。
结论:
基本建设费是固定的,即使是不收土地款的动迁房,以国家最低标准承建,造价也难以少于1000元/平方米。
实际上,多层普通商品房,建安成本大约在1200元/平方米左右,小高层与高层普通商品房,建安成本大约在1500~1800元/平方米左右,档次越高,造价越高。
能让利的主要是:
小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。
另外,开发商的开发品质也有一定关系,如果一味压价,品质是要差一些;民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些,这主要有两方面的原因,一是大多数民营企业主要以效益为主导,成本一般控制得好一些,二是民营企业腐败成本相对要低一些。
不论何种原因,同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。
12墙一个平方需要64块标准砖
18墙一个平方需要96块标准砖
24墙一个平方需要128块标准砖
37墙一个平方需为192块标准砖
49墙一个平方需为256块标准砖
计算公式:
单位立方米240墙砖用量1/(0.24*0.12*0.6)
单位立方米370墙砖用量1/(0.37*0.12*0.6)
空心24墙一个平方需要80多块标准砖

普通住宅建筑混凝土用量和用钢量
1、多层砌体住宅
钢筋30KG/m2
砼0.3—0.33m3/m2
2、多层框架
钢筋38—42KG/m2
砼0.33—0.35m3/m2
3、小高层11—12层
钢筋50—52KG/m2
砼0.35m3/m2
4、高层17—18层
钢筋54—60KG/m2
砼0.36m3/m2
5、高层30层H=94米
钢筋65—75KG/m2
砼0.42—0.47m3/m2
6、高层酒店式公寓28层H=90米
钢筋65—70KG/m2
砼0.38—0.42m3/m2
7、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11—12层之间
※以上数据按抗震7度区规则结构设计

普通多层住宅楼施工预算经济指标
室外门窗(不包括单元门、防盗门)面积占建筑面积0.20—0.24
模版面积占建筑面积2.2左右
室外抹灰面积占建筑面积0.4左右
室内抹灰面积占建筑面积3.8
施工功效
一个抹灰工一天抹灰在35平米
一个砖工一天砌红砖1000—1800块
一个砖工一天砌空心砖800—1000块
瓷砖15平米
刮大白第一遍180平米/天,第二遍120平米/天,第三遍压光90平米/天
基础数据
混凝土重量2500KG/m3
钢筋每延米重量0.00617*d*d
干砂子重量1500KG/m3,湿砂重量1700KG/m3
石子重量2200KG/m3
一立方米红砖525块左右(分墙厚)
一立方米空心砖175块左右
筛一方干净砂需1.3方普通砂
“
一点不同观点:
一般多层砌体住宅:
钢筋25-30KG/m2,其中经济适用房为16--18KG/m2。
一般多层砌体住宅,室外抹灰面积占建筑面积0.5--0.7。
一般多层砌体住宅,模版面积占建筑面积1.3--2.2,根据现浇板多少、柱密度变化很大。
一个砖工一天砌240砖墙1000—1800块,370或500墙2000--3000块。
钢筋混凝土重量2200KG/m3,素混凝土重量2100KG/m3。
工程石子重量1800KG/m3。
)
0.617是圆10钢筋每米重量。
钢筋重量与直径(半径)的平方成正比。
G=0.617*D*D/100
每米的重量(Kg)=钢筋的直径(mm)×钢筋的直径(mm)×0.00617
其实记住建设工程常用的钢筋重量也很简单φ6=0.222Kgφ6.5=0.26kgφ8=0.395kgφ10=0.617kgφ12=0.888kgΦ14=1.21kgΦ16=1.58kgΦ18=2.0kgΦ24=2.47kgΦ22=2.98kgΦ25=3.85kgΦ28=4.837kg............
Φ12(含12)以下和Φ28(含28)的钢筋一般小数点后取三位数,Φ14至Φ25钢筋一般小数点后取二位数
Φ6=0.222Kg
Φ8=0.395Kg
Φ10=0.617Kg
Φ12=0.888Kg
Φ14=1.21Kg
Φ16=1.58Kg
Φ18=2Kg
Φ20=2.47Kg
Φ22=3Kg
Φ25=3.86Kg
我有经验计算公式,你自己计算一个表格就可以了。
也可以去买一本有表格的书,用起来也很方便的。
钢材理论重量计算简式
材料名称理论重量W(kg/m)
扁钢、钢板、钢带W=0.00785×宽×厚
方钢W=0.00785×边长2
圆钢、线材、钢丝W=0.00617×直径2
钢管W=0.02466×壁厚(外径--壁厚)
等边角钢W=0.00785×边厚(2边宽--边厚)
不等边角钢W=0.00785×边厚(长边宽+短边宽--边厚)
工字钢W=0.00785×腰厚[高+f(腿宽-腰厚)]
槽钢W=0.00785×腰厚[高+e(腿宽-腰厚)]
备
注
1.角钢,工字钢和槽钢的准确计算公式很繁,表列
简式用于计算近似值。
2.f值:
一般型号及带a的为3.34,带b的为2.65,带c的为2.26。
3.e值:
一般型号及带a的为3.26,带b的为2.44,带c的为2.24。
4.各长度单位均为毫米。
2全现浇结构板式小高层住宅楼:
包括建筑、装饰、采暖、给排水(冷水、热水、中水、排水、雨水)、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。
外墙保温聚苯板随混凝土浇注,外墙内保温粘贴水泥聚苯板,单层轻质陶粒混凝土条板隔墙,双侧通常采光井,采暖系统为分户计量,混凝土为预拌混凝土,不含消防报警、配电箱及多功能户门。
土方运距5公里以内。
每平米造价1442.17元,其中:
建筑工程:
803.59元;装饰工程:
306.62元;电气工程:
238.65元;管道工程:
81.16元;通风工程:
12.15元;
3全现浇结构板式住宅楼:
包括建筑、装饰、给排水(含泵房)、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等九个专业。
公共部分粘贴地砖,天棚、墙面刷耐擦洗涂料,本工程采暖用电膜采暖,只做埋管,外窗为落地窗。
含消防、居室门、卫生洁具,混凝土为预拌混凝土,土方运距20公里以内。
每平米造价1360.43元,其中:
建筑工程:
730.56元;装饰工程:
174.30元;电气工程:
248.45元;管道工程:
207.12元;
4全现浇结构塔楼:
包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等十个专业。
公共部分楼梯间、电梯间地面为水泥砂浆整体面层,天棚、内墙面底层刷耐水腻子,面层擦洗涂料。
含给排水、消防、通风设备,不含电梯、卫生洁具,弱电(电视、电话、综合布线)只埋管不穿线。
混凝土为预拌混凝土,土方运距5公里以内。
每平米造价1383.46元,其中:
建筑工程:
727.22元;装饰工程:
289.87元;电气工程:
307.14元;管道工程:
55.95元;通风工程:
3.28元;
5框剪结构住宅楼:
包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安全防范、有线电视、防雷接地等十三个专业。
含热交换站、消防、空调设备,中高档卫生洁具,普通灯具,外窗为落地窗,不含电梯,居室门。
公共部分楼梯间、电梯间地面粘贴地砖,天棚做轻钢龙骨装饰石膏板吊顶,外墙外保温粘贴聚苯板,单层轻质陶粒混凝土条板隔墙,混凝土为预拌混凝土,土方运距30公里以内。
每平米造价1219.28元,其中:
建筑工程:
681.99元;装饰工程:
264.56元;电气工程:
101.69元;管道工程:
164.51元;通风工程:
6.53元;
6框剪结构商住楼:
包括建筑、装饰、给排水(给水、排水、中水、热水、纯净水)、消防(含消防喷淋系统)、空调水、照明、动力、弱电、防雷接地、通风等十个专业。
外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温为水泥聚苯板,增强水泥条板隔墙,外窗为落地窗。
本工程不含采暖系统,采用集中空调采暖,含给排水、通风空调、消防设备,普通灯具,普通洁具,不含电梯,外墙玻璃幕。
混凝土为预拌混凝土,土方运距20公里以内。
每平米造价1870.88元,其中:
建筑工程:
957.31元;装饰工程:
362.70元;电气工程:
180.77元;管道工程:
165.44元;通风工程:
204.66元;
7混合结构住宅楼:
包括建筑、装饰、采暖、给排水、照明、弱电、防雷接地、等七个专业。
外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温粘贴无纸石膏聚苯板复合板,单层轻质陶粒混凝土条板隔墙,阳台不封闭,弱电只埋管不穿线,不含卫生洁具、灯具。
混凝土为现场搅拌。
每平米造价2137.44元,其中:
建筑工程:
1122.43元;装饰工程:
396.12元;电气工程:
209.34元;管道工程:
272.28元;通风工程:
137.27元
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