精编完整版商业城扩建项目可研报告.docx
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精编完整版商业城扩建项目可研报告
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**县**商业城扩建改造项目
可行性研究报告
**县**商业城
二○○八年五月
附件:
1、项目建设区位置图
2、项目建设区示意图
3、企业营业执照复印件
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
**县**商业城扩建改造项目
1.1.2项目承办单位概况
项目承办单位:
**县**商业城
法人代表:
***
**县**商业城是我县一户知名商业企业,公司占地面积1.2万平方米,是**县较大的商品流通企业之一。
1.1.3可行性研究报告编制依据
(1)国家发展计划委员会计办投资[2002]15号文审定出版的《投资项目可行性研究指南》(试用版);
(2)《**县国民经济和社会事业发展第十一个五年规划》;
(3)《**县关于发展个体私营经济、民营经济的若干规定》;
(4)建设单位提供的其它有关基础资料。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
项目建在**县车站东长白公路交汇处。
占地面积为12000平方米,与长白公路相邻,是**县最为繁华的商业区。
1.2.2建设规模
根据企业发展总体规划,**县**商业城扩建和改造均为6层楼,其中:
改造面积4200平方米,扩建面积5000平方米。
具体建设规模如下:
1、回购原**县老商业城6层楼,总面积4200平方米;
2、扩建6层楼,总面积5000平方米;
3、一楼主要规划东西沿街精品屋、数码通讯、化妆品和文体用品等;
4、二楼规划大小针织品、床上用品等;
3、三楼主要规划男装、中老年装、运动系列、牛仔等;
4、楼主要规划女装;
5、五楼主要规划小吃城;
6、六楼规划为办公休闲场所。
1.2.3建设**商业城的优势
1、区位优势明显
**位于吉林省西部,幅员辽阔,交通便捷。
地处科尔沁草原边陲,东与乾安县相接,西与内蒙科右中旗相依,南与长岭县相连,北与洮南市毗邻。
省道长白公路纵穿南北,国道科铁公路横跨县境。
被誉为“东有长白,西有向海”的向海国家级自然保护区以其独特秀美的塞外草原风姿饮誉中外。
2、自然资源丰富独特
**自然资源丰富,开发潜力巨大。
葵花、杂粮、蓖麻、绿豆、打瓜、林草、芦苇、畜禽、中草药等农副土特产资源盛名远扬,素有“瀚海苇乡”、“葵花之乡”、“中国草原红牛之乡的”美誉。
风力资源得天独后,石油资源储量可观。
人均耕地、草原、芦苇面积均位居吉林省之首,是吉林省牧业大县、优质粮大县,是全国粮食奖励扶持重点县。
3、具有商业发展区位意识优势
**商业城改造部分是**县原老商业城,是多年的商业区,人们对此已有了深此的商业意识,在此基础上进行扩建,再进行商业企业发展有着明显的优势。
4、旅游资源得天独厚。
以“中国向海·世界湿地”为品牌的4A级向海旅游景区有望申报成功。
亚洲最大的蒙古黄树林、万亩天然杏树林**独有、万公顷苇海、风车景观独具特色。
流动人口占有一定的比例,加之**县经济开发区建设已初具规模,工业企业的发展,必然带第三产业发展。
5、项目建设区综合条件优越。
新规划建设的**商业城具有优越的综合条件:
征用土地难度小,成本低;发展空间大,不仅便于集中商品流流,而且地势平坦开阔,供电、供水、排水、供热等基础设施配套便利。
1.2.4项目总投资及资金筹措
1.2.4.1项目总投资
本项目总投资为3000万元,全部为建设投资。
1.2.4.2资金筹措
本项目总投资3000万元,其中**商业城自筹1700万元,融资1300万元。
1.2.5主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标详见表1-1。
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
主要建设内容及规模
1.1
楼房
改造楼房
m2
4200
扩建楼房
m2
5000
地面硬化面积
m2
200
1.2
污水管网工程
m
100
1.3
雨水管网工程
100
1.4
供水管网工程
m
200
1.5
架设电力线路
m
300
1.6
土地征用面积
m2
2800
2
项目总投资
万元
30000
2.1
建设投资(静态)
万元
3000
2.2
建设投资(动态)
万元
无
3
年运行成本
万元
50
4
财务评价指标
4.1
单位使用效益投资
元/m2
829.33
4.2
单位功能运营成本
元/m2
40
主要技术经济指标表
表1-1
1.3问题与建议
通过可研分析,本项目建设规模合理,建设方案可行,具有巨大的社会效益和经济效益,项目建设是可行的。
针对项目建设特点,提出建议如下:
1、抓紧办理自筹资金有关手续。
2、本项目涉及到土地、水利、规划等问题,项目承办单位应抓紧履行有关审批程序。
3、项目实施阶段,加强工程的监督管理工作,确保项目质量和工程进度,使工程如期完工投入使用,及早发挥效益。
第二章项目建设背景及建设的必要性
2.1项目背景
几年来,**县委、县政府牢牢把握“基础在农业、重点在工业、根本在生态”的三个发展定位,坚持“工业富县、牧业强县、商贸活县”三大战略,经济发展突飞猛进,社会事业蓬勃发展,城乡面貌日新月异。
以风力发电为龙头的清洁能源产业方兴未艾;以葵花、蓖麻深加工为主导的植物油加工产业前景广阔;以中成药生产开发为主攻方向的制药产业日益壮大;以绿豆、打瓜、小米为特色的农产品精深加工产业初具规模;以草原红牛、干万只白鹅为标志的畜产品加工产业势头强劲;以“中国向海·世界湿地”为品牌的4A级向海旅游景区,申报成功。
经济开发区建设已初具规模。
在如此强劲的二产经济发展的带动下,商业经济的发展必将是一片广阔的空间。
2.2项目建设的必要性
中小城市的商业社会消费品零售总额占全国的60.88%。
它们构成全国商品流通网络的结点,纵横交错、内外衔接、上下沟通,是中国商业的基穿工业品从这里中转或直接流向广大农村,扩散到全国,农产品在这里集聚,保持大城市、工业原料的需要,它是区域经济的中心,直接关系到80%左右城市人口的生活质量和生活方式;作为商品流通的中间环节和枢纽,又成为国家调节和监控市场的中心。
中小型商业企业是中国商业的基础和生力军。
全国100人以下的零售单位,占整个企业数的98.7%,从业人数占70.3%,提供了81.8%的社会消费零售额。
它们点多面广,最贴近生活、贴近城乡广大消费者,实现多功能、多方位服务,成为零售业的主体,对发展我国零售市场有不可替代的作用。
综上所述,物贸综合大市场的建设将极大改善**县的流通服务基础设施,提高公共基础设施水平,使当地人民群众的生活质量、环境质量得到进一步改善,实现经济、社会和人口、资源、环境协调发展。
项目的建设具有良好的社会效益,因此,项目的建设是必要的。
第三章建设内容及建设规模
3.1建设原则
(1)在**县城市总体规划的指导下,坚持发展第一,城市建设、社会效益相统一的原则,统一规划合理安排,从实际出发,处理好近期建设和长期发展的关系;
(2)坚持科学态度,从实际出发,积极采用新工艺、新技术、新材料,做到技术先进、经济合理、安全可靠;
(3)贯彻基础设施建设为发展经济服务,为人民生活服务的原则,确定合理的建设方案;
(4)结合**县商业发展总体规划的原则。
3.2建设内容及规模
**商业城建设整体定位在:
突出业态主题,以服装及相关延伸商品为主打业种的大型综合商城;经营模式以零售为主、批发为辅;经营商品档次以中档品牌为主;立足**辐射周边地区。
新建成的**商城共六层,规划了近三十余类大业种商品,主要业种有各类服装、针织品、小百货、鞋类、箱包、化妆品、文体用品和精品屋等。
1、回购原**县老商业城6层楼,总面积4200平方米;
2、扩建6层楼,总面积5000平方米;
3、一楼主要规划东西沿街精品屋、数码通讯、化妆品和文体用品等;
4、二楼规划大小针织品、床上用品等;
3、三楼主要规划男装、中老年装、运动系列、牛仔等;
4、四楼主要规划女装;
5、五楼主要规划小吃城;
6、六楼规划为办公休闲场所。
第四章建设条件
4.1建设地点选择
项目建在**县车站东长白公路交汇处。
占地面积为12000平方米,与长白公路相邻,是**县最为繁华的商业区。
4.2其它建设条件
4.2.1气候条件
项目建设区属于温带半干旱大陆性气候,春季干旱多风,夏季炎热多雨,秋季凉爽多晴,冬季干冷少雪,年平均气温5.1摄氏度。
春季水分不足,热量有余,风沙严重,“十年九旱“是该地区气候的重要特点。
**县年平均降水量410毫米,集中在夏季,受大陆性气候的影响,蒸发量较大,为降水量的4~5倍。
年平均日照时数2876.4小时,全年盛行西南风,平均风速4.6米/秒,春季风速最大。
4.2.2地质地貌
项目建设区地质多为风咸砂,第三纪的大安组与泰安组岩层覆盖于白垩纪岩层之上,区内地面以下四米左右有流沙层。
项目建设区地面起伏不大,海拔高度最低146米,最高154米,大部分用地高程在146~148米之间。
河谷冲击平原呈带状或枝状分布于项目区内,地形低平,开阔,耕地占地较多,靠近北部霍林河地区土壤表层兼有次生盐渍化现象。
4.2.3道路交通条件
县城为方格网状道路系统,平方铁路(四平—齐齐哈尔)与长白线(齐双线)南北向纵贯县城,科铁线(301省道)东西向纵贯县城。
开通至向海线(112县道)位于县城西北,八面路(113县道)位于县城东北。
县城道路系统较为完善,铁路公路交通均较便捷。
4.2.4社会经济状况
**县位于吉林省西部,科尔沁草原边陲。
总面积8496平方公里,辖8个镇、8个乡、5个国营畜牧(林)场,总人口36.2万人。
2008年,全县国内生产总值完成45亿元,同比增长40.9%。
其中,第一产业增加值18亿元,同比增长65.1%;第二产业增加值12亿元,同比增长25%;第三产业增加值15亿元,同比增长29.3%。
固定资产投资预计完成55亿元,同比增长44.7%。
一般预算全口径财政收入预计完成1.5亿元,同比增长36.6%。
全县社会消费品零售总额预计完成12.7亿元,同比增长19.8%。
由此可见,**县的建设已进入快速发展期。
因此,大力发展商业企业是比较理想的战略选择。
第五章建设方案
5.1设计依据
(1)《商业工程设计文件编制深度规定》建设部(2004年3月)
(2)《城市商业基础设施工程规划手册》(2000年版)
(3)《城市道路绿化规划与设计规范》(CJJ75-97)(1998年版)
(4)《城市道路设计规范》(CJJ37-90)
(5)《室外排水设计规范》(GBJ14-87)(1997年版)
5.2项目的组成
本项目主要对48000m2的物贸综合大市场基础设施进行建设。
主要包括营业楼、仓储、供水、排水、电力、供热、土地征用等工程。
5.3工程建设方案
5.3.1货运量预测
货运需求预测因缺乏历年的产值与货运量数据,所以采用分项推算的办法。
货运量由商贸、工农业、基建、商品流通四部分组成。
(1)商贸货运量预测
每年商贸货运量主要是仓储批发货运量。
批发成交额按1亿元计,则商贸货运量总计为18万t/年。
(2)工业货运量预测
工业总产值按30亿元,货运强度按30万t/亿元计算,则工业货运量为900万t/年。
(3)基建货运量预测
基建产值一般按工业产值的6%计算,即30×6%=1.8亿元,货运强度按200万t/亿元计,基建货运量为360万t/年。
(4)商业零售流通货运量预测
商业零售流通货运量按以上两项货运量之和的30%计,为378万t/年。
项目区内货运量为1638万t/年。
5.3.2楼房和仓储工程
1、建筑结构设计
本项目采用砖混框架结构,增大空间跨度,便于业户布置,有利于不同业户的安排和布置;屋面采用阻燃聚苯板保温,APP卷材防水。
2、主要建筑物做法和特征
本工程是市场基础设施建设工程,建筑物需满足不同的业户要求,总体布局上做到宽敞、明亮、洁净,有充足的日照和通风,顶棚扣PVC板,做好地面排水,坡度1%坡向地面排水沟。
仓储间两侧对称开窗,满足通风要求。
建筑构造上精心处理,比如:
地面与墙面的交角、墙面的阴阳角,均应做成圆弧形,窗台宜做出斜坡,地面采用水磨石地面,平整、光滑、不起灰、耐腐、防潮,以便清扫。
通过细致的构造处理,使内部空间显得明快、清新,具有独特的风格。
5.3.3供水管网工程
1、给水现状
项目建设区范围内现有的城市建设用水的供水设施主要来自**城区自来水(地下深井水),其它大部分用地无独立的供水设施。
2、给水设计原则
(1)由城区配水厂供水(**县城水厂),市场内少部分特殊业户可考虑部分自备水源。
(2)给水管网树状布置,确保经营、生活和消防等用水安全
5.3.4排水管网工程
1、排水现状
目前**城区的排水体制为雨污合流制:
沿育才路、人民路铺设了DN800~DN1200的污水干线,沿长白街、繁荣街铺设了DN500~DN1000的污水支线。
污水经过污水池自然氧化后,经排水沟注入北侧的霍林河。
2、排水设计原则
排水系统的设计原则是在城市总体规划指导下进行,严格保护城市水体环境,根据城市自然地形,确定合理的污水收集排放区域,并结合规划道路等要求布置排水系统,使之技术上可行经济上合理。
以下为排水系统布局的原则:
a、符合地形趋势,顺坡排水;
b、与街坊布局或规划相配合;
c、经济合理,管网密度合适,排水路线最短;
d、在流量和高程两个方面都能够顺利排除;
e、汇水面积依据规划进行划分;
f、管道避免穿越不易通过的建(构)筑物。
5.3.5供电工程
1、设计指导思想
在电网结构上要求安全可靠,质量合格,经济合理,技术先进,可靠运行,调度灵活。
在**电网规划基础上,使项目区电力系统与全县电力系统相协调一致。
电网布局清晰合理,使配电网络基本保持长期不变。
2、设计原则
(1)根据市场基础设施的特定条件,容量的控制应满足逐步开发、灵活多变的要求。
(2)合理布局,减少迂回、降低投资
(3)一次规划、分步实施,远近结合,以近为主,过渡协调,实现规划
(4)定性定量预测出合理的用电负荷,保证供电容量,提高供电质量
3、供电系统
(1)供电电源
项目区电源为上一级电网和县城66kV变电站。
(2)电压等级
供电电压采用66kV,配电电压采用10kV,使用电压为0.4kV。
第六章节约能源
6.1概述
我国解决能源问题的方针是开发与节约并举,把节约放在首位。
节能工作是一种特定的“能源开发”,是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。
我国目前的能源利用水平远低于世界发达国家,节能工作基础还很薄弱,节能工作潜力很大。
节约能源是我国的基本国策之一,是发展经济的一项长远战略方针,是经济活动中面临的最普遍也是最迫切需要解决的问题。
合理利用能源、降低能耗,对于降低成本、提高经济效益乃至于改变我国能源浪费严重的现状都具有重要意义。
6.2节能措施
(1)路灯灯具选用高效节能型灯具,以节约电能。
(2)给水管线敷设时,应充分利用地形,优先考虑重力流输水或部分重力流输水,以节约电能。
(3)排水工程选择适当的坡度,应大于0.007,使雨水和污水由于重力作用而汇集和流动,尽量减少提升泵站。
(4)本项目供热管网全部采用补偿直埋敷设方式,直埋蒸汽管道采用微孔硅酸钙-聚氨脂泡沫塑料复合保温材料,以减少热损失。
(5)供电系统设备选择节能型,线路敷设应避免结线迂回重复,应采用环形、放射、闭式或两端供电方式,根据用电负荷合理选用电缆截面,减少线路损失,以节约电能。
第七章环境影响评价
7.1项目环境现状
本项目拟建地址位于**县城区东南部。
周围无污染源,空气清新,环境条件现状良好。
7.2设计依据
(1)《地面水环境质量标准》(GB3838—88);
(2)《污水综合排放标准》(GB8978—96);
(3)《大气污染物综合排放标准》(GB16297—96)。
7.3项目建设和运营时对环境的影响
本项目的建设对**社会经济发展和综合实力地提高具有深远的影响。
但是,项目建设期和运营期对沿线社会环境、自然环境会产生不良影响:
(1)施工期间临时占地、原材料堆放将给当地的环境造成影响。
(2)建成运营后对环境的污染主要是经营业户一些生活方面如噪声、生活废水等注入区域环境,使污染物总量增加,降低环境质量。
因此,在本项目的前期工作中要依据国家有关环保法规、标准,对污染防治提出必要的防治措施,使其对环境的不良影响降低到最低。
7.4环境保护治理措施
(1)在新建区周围绿化植树,增加大气环境的自净能力。
(2)工程实施时对取土场位置应慎重选择,取土场尽量少占或不占农田、林地。
(3)在土建工程施工时,应昼夜施工,管道安装后,应立即验收,合格后马上回填,恢复原样,以减少对交通的影响和环境的污染。
(4)在管沟开挖时,土方必须按序堆到沟槽两侧,施工用机械和材料的堆放要设在不妨碍交通的地方,防止环境污染和影响交通。
(5)施工期间应进行交叉作业,路基修好一段,就敷设一段道路,但不能超前施工。
(6)在管道施工中,对破坏的路面,要在管道铺设竣工后,按管道施工验收标准分层回填碾压,达到施工标准后,立即修复路面,防止水土流失和影响环境卫生。
(7)干燥季节施工作业时,应采取洒水措施。
(8)道路工程在施工过程中,在筑路材料拌和过程中会产生大量粉尘,对周围大气环境产生污染。
建议面层、基层均采用搅拌站拌和。
材料运输过程中要加盖苫布降低起尘。
(9)市场入驻企业的生活废水,通过排水网直接送入县内污水处理厂,进行处理达到一级排放标准后进行排放。
7.5环境影响评价
本项目建设中按国家有关环境保护标准要求,采取相应的措施,做到达标排放,不会对环境造成影响和破坏。
项目建设中坚持“三同时”的原则,即环境治理措施与项目主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用,确保污染物均达标排放。
第八章项目实施进度建议与项目管理
8.1项目实施进度
本项目计划建设期为1年,具体实施进度如下:
8.1.1项目准备阶段
(1)2007年10月~11月完成项目可行性研究报告编制及批复工作;
(2)2007年12月完成项目勘察工作,开展项目初步设计;
(3)2008年1~3月完成项目施工图设计、征地及项目招标工作。
8.1.2施工阶段
(1)2008年4~10月工程施工;
(2)2008年11月工程竣工,交付使用。
项目实施进度表
表8-1
时间
进度
项目
2007年
2008年
10月~11月
12月
1~3月
4~10月
9月
可行性研究报告编制及立项批复
勘察测量工作,初步设计
施工图设计、征地及招标
工程施工及设备采购
工程竣工,交付使用
8.2项目管理
8.2.1项目建设期管理
本项目为城市基础设施建设项目,按照国家有关规定,由民营企业(**县洋井坊酒业有限公司)投资运营投资方式进行建设。
因此,项目的管理由**县洋井坊酒业有限公司负责项目的建设及运营期间的全部管理工作,并实行项目法人终身责任制。
8.2.2项目建成后组织机构及实施管理
项目建成后,由**县洋井坊酒业有限公司按照现代企业制度和《公司法》要求对企业进行经营和管理。
企业实行独立经济核算,自主经营,自负盈亏的经营方式。
设置总经理、副经理及管理部门,实行总经理负责制。
项目职工定员18人,其中:
管理人员3人;科室工作人员人员15人。
其它保洁人员由社会临时招聘。
物贸综合大市场根据功能划分,初步由市场管理部、商务交易部、财务部组成。
1、市场管理部:
负责市场日常运营中的正常管理工作,按照《市场管理办法》维护市场秩序。
2、商务交易部:
聘请专家,对较大的交易进行评估论证,组织洽谈,发布信息,网上交易;为开展交易、咨询,建立业主信息数据库。
3、财务部:
负责综合市场的财务管理。
第九章投资估算
9.1投资估算编制依据
(1)国家发展计划委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南》[电力出版社];
(2)建设部1996年《市政工程可行性研究投资估算编制办法》;
(3)建设部1994年《给水排水工程投资估算及经济评价手册》;
(4)《吉林省建筑工程投资估算指标》;
(5)《吉林省给排水、采暖、燃气工程基价表》;
(6)《给水排水设计手册》(第10册技术经济);
(7)2005年第三季度《吉林省工程造价信息》;
(8)国家及地方有关规定。
9.2编制基数
1、建筑工程费
根据《吉林省建筑工程估算指标》及同类工程指标计算。
2、设备购置费
按项目建设单位提供的设备价格确定。
3、安装工程费
设备安装费根据设备类别按一定比例计取,排水管道、供水管道、热力管道、供电线路、通讯工程的安装工程费按定额计取。
4、其他费用
◆项目建设单位管理费根据国家财政部“关于印发《基本建设财务管理规定》的通知”(财建[2002]394号)文件执行
◆项目涨价预备费、固定资产投资方向调节税根据国家有关规定,不再计取。
9.3投资估算
9.3.1建设投资静态部分
本项目建设投资2488万元。
9.3.2总投资
项目总投资=建设投资静态部分+建设投资动态部分。
因项目建设期内无贷款,所以无动态投入资金。
经测算,本项目总投资为2488万元。
9.3.3分期投资计划
项目建设期为1年,建设投资第1年所需资金全部投入。
详见投资计划与资金筹措计划表。
项目建设投资估算表
表9-1单位:
万元
序号
工程或费用
建筑工程
设备购置
安装工程
其他工程
合计
技经指标
单位
数量
指标(元)
一
第一部分工程和费用
1
楼房及仓储工程
1825
0
15
0
1840
1.1
楼房
1300
1300
m2
20000
650
1.2
仓储
480
480
10000
480
1.3
道路
45
45
m2
5000
90
1.4
照明工程
15
15
个
30
5000
2
供水管道
40
40
m
800
2.1
DN200
27
27
m
600
450
2.2
DN300
13
13
m
200
650
3
污水管道
42
42
m
1000
3.1
DN400
32
32
m
800
400
3.2
DN600
10
10
m
200
500
4
雨水管网
32
32
m
800
4.1
DN600
32
32
m
800
400
5
供热管网
161
161
m
11773
5.1
DN300
81
81
m
600
1350
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