XX市某片区棚户区改造工程建设项目可行性研究报告.docx

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XX市某片区棚户区改造工程建设项目可行性研究报告

XX市某片区棚户区改造工程建设项目可行性研究报告

第一章总论‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…

第二章项目所在地及周边区域现状评价‥…‥…‥…‥…‥…‥…

第三章建设规模与建设目标‥…‥…‥…‥…‥…‥……‥…‥…

第四章场址选择…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥‥…‥…

第五章建筑方案规划设计‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…

第六章建设期限和进度安排‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥‥…‥…

第七章投资估算与资金筹措‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥‥…‥…

第八章环境保护评价‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…

第九章项目组织管理计划‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…

第十章效益分析‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…

第十一章招标方案‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥‥…‥…

第十二章结论和建议‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…‥…

一、总论

（一）项目背景

1、项目名称：

****市****片区棚户区改造工程建设项目

建设性质：

新建

建设地点：

****市老城区****

建设单位：

****市国投有限责任公司

经济性质：

国有独资有限责任公司

主管单位：

****市人民政府

经营范围：

依托****市人民政府投入资金，按公司化模式运营，积极筹措融入资金，通过资产的转让收购（置换）、参股或控股公司、委托贷款、土地收储整治、房地产开发等多种资本营运手段和方式经营管理授权范围内国有资产，确保国有资产的保值增值并推动整个****市的经济发展。

该公司主要承担市委、市政府的相关投资经营开发建设工作。

建设年限：

2010年12月——2012年12月

工程设计及可研报告编制单位：

****市建筑设计院（设计乙级）

2、建设单位概况

****市国投有限责任公司成立于2006年12月经市政府发【2006】31号文件批准组建，2007年3月完成筹备工作，4月公司正式挂牌经营工作，注册资本31000万元人民币。

公司性质为国有独资企业（正县级），主管单位为****市人民政府。

公司是在****市委、市政府提出“南北充实、东扩西控，优化中心、完善功能、突出特色”的城市发展规划思路，构建****市200万人口大城市框架目标的背景下，由****市人民政府按照现代企业制度组建的综合性、多功能的国有独资有限责任公司。

其经营模式为依托市政府投入资产，按公司化模式运营，积极筹措融入资金，通过资产的转让收购（置换）、参股或控股公司、委托贷款、土地收储整治、房地产开发等多种资本营运手段和方式经营管理授权范围内国有资产，确保国有资产的保值增值。

该公司主要承担市委、市政府的相关投资经营开发建设工作，近期组织实施****、****南延线南端节点和北段节点项目开发。

公司内设办公室、财务室、资产运营部、工程部、拆迁处五个部门。

实行主任负责制，现有编制人员12名。

3、可行性研究报告编制依据

⑴《投资项目可行性研究报告指南（试用本）》

（2）建设部《城市规划编制办法》及实施细则

（3）《****市城乡规划管理技术规定（遵府令第49号）》

（4）《****市城市总体规划》（2008—2030）

（5）《****市中心城区城市综合交通规划》（2005—2020）

（6）业主提供的设计任务书及用地红线图

（7）现场踏勘资料、其它相关的技术规范、规程

（8）《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90

（10）《城市居住区规划设计规范》GB50180-93

（11）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001

（12）《城市容貌标准》CJ/T12-1999

（13）《总图制图标准》GB/T50103-2001

（14）《民用建筑设计通则》GB50352-2005

（15）《住宅建筑规范》GB50368-2005

（16）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）

（17）《****省居住建筑节能设计标准》DBJ52-49-2008

（18）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93

（19）《建筑设计防火规范》GBJ50016-2006

（20）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）

4、项目提出的理由与必要性

（1）项目提出的理由及过程

在****市城市总体规划（1998~2020年）中，城市规划区的面积由撤地设市前的323.70k㎡增加到1000k㎡，范围由原来的****区，扩展到****县****镇、****镇的行政辖区范围。

城市的发展为开发新兴产业，优化城市布局，中路突破，两翼展开，推进城乡一体化进程，增强全市综合实力，市域经济区划模式为“一轴两翼”：

由川黔铁路、贵遵高等级公路、遵崇公路构成的发展轴，包括****区、****区、****县、桐梓县、绥阳县和湄潭县，是带动市域经济发展的“龙头”，而两城区又是“龙头”上的脑干中枢，是整个****市的政治中心，黔北地区的经济、文化、商贸、旅游中心，交通、通信枢纽，这就要求两城区城市布局结构合理，市政基础设施完善，居住环境质量高，自然生态环境良好，城市功能多元化，从而增强两城区的向心聚集作用，带动整个****市的快速发展。

然而，撤地设市后的两城区，在其城市极化效应得到加强的同时，相应的扩散效应并没有同时得到强化，城市聚集效应所取得的建设成果被不同步扩散的负效应所抵销，城市病出现并呈继续恶化的趋势，住房拥挤、人口过密、居住环境质量下降，基础设施建设滞后、交通堵塞严重。

因此，****市政府提出强化城市综合服务功能，改善和提高两城区的环境质量，使两城区聚集效应与城市扩散效应同步。

****市两城区是拥有70多万人的中等城市，随着国家西部大开发战略的不断实施，根据1998年~2020年****市城市总体规划，通过近几年来城市基础设施的不断建设，****市两城区已基本形成****区、老城区、南部新城区三大城区紧密相连，共同发展的趋势。

****市两城区群山环抱，地势狭长，为典型山区城市，山谷多为南北向，道路顺山而建，依山傍水，十分秀美。

但随着城市人口的增加，车辆的巨增，现有道路远远不能满足交通通行能力的需要，交通堵塞现象时有发生。

****市着力打造“六大环境”（廉洁高效的政务环境、公正公平的法治环境、规范守信的市场环境、健康向上的人文环境、安居乐业的生活环境、可持续发展的生态环境），扎实推进“一建双创”（建设创新型城市、创建全国文明城市和国家环保模范城市），提升“转折之城”、打造“会议之都”的战略思路，按照承载20万人左右的城市规模，突出“高新技术产业研发生产基地、教育科研园区、会展物流中心、生态环境居住”的综合性城市功能定位，力求做到与中心城区功能互补。

****市班子重中之重的任务就是推进城市基础设施建设。

要按照到城市基础构架的目标，依据规划有序推进各项基础设施建设。

城市建设要体现特色，道路要形成环线路网，以增强城市交通通行能力。

城市公共设施系统要一次规划建设到位，管网（线）走地下廊道，路名要有文化底蕴。

要保护好良好的生态系统，采取点式建筑，依山顺势而建，充分展现城区个性与特色。

****片区地处****市老城中心区域，老城区域是****红色旅游景点—****会址就在于此，是宣扬红色文化的重要地点，是城市的窗口，整个片区棚户区的居住环境以及现状，不仅严重制约着人民的生活水平的提高，也制约着整个城市的进一步发展，因此对整个片区的交通环境、居住环境的整治、改造迫在眉睫。

****片区建设任务重、项目多，在征地拆迁、安置补偿、社会保障等工作中，一定要按照构建“和谐****”的总体要求，切实把保障民生放在首位，高度重视群众的利益诉求，及时化解各种利益矛盾，努力营造和谐稳定的发展环境，确保各项建设顺利推进、加快推进。

（2）项目实施的必要性

****片区改造工程位于****市老城，由于****市****南延线工程南、北端节点还房工程无法在原地完全解决，所以，通过改造****片区帮助解决部分还房。

现在整个改造区的居住环境以及现状条件极差，建筑密度较大，不仅严重制约着居民生活水平的提高，也制约着整个城市的进一步发展，因此对该片区的进行棚户区改造也具有十分重要的意义。

保障性安居工程包括廉租住房项目、经济适用房项目、棚户区改造项目、国有重点煤矿棚户区改造项目、省属国有非煤矿山棚户区改造项目、农村困难群众危房改造项目。

作为保障性安居工程的重要组成部分之一，随着本项目的实施，使城市中一些脏、乱、差的死角得到治理，在提高生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位。

通过改造棚户区，不仅使棚户区居民的居住条件得到了改善，而且促进了存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为****市的进一步发展打下良好的基础。

（二）项目概况

1、建设地点

****片区改造工程位于****市老城，东侧紧邻规划的石龙西路，西侧与正在实施的凤凰国际花园相连，南侧与规划的官井西路交界。

规划范围内地形高差较大。

由于该改造整区位于老城核心区域，交通便捷，基础配套设施齐全。

用地周边自然景观也很好，是难得居家宝地。

2、建设规模与目标

（1）建设规模

对****片区规划区内国有土地上和独立工矿区内，使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差，拟新建还房工程总用地面积43417.38m2,建筑面积16509m2，可妥善安置812户。

****棚户区改造还房工程技术经济指标如表1-1所示：

表1-1棚户区改造工程技术经济指标

序号

名称

数量

备注

1

规划总用地面积（㎡）

43417.38

2

建筑总占地面积（㎡）

10569.00

3

总建筑面积（㎡）

181536.00

4

住宅建筑面积（㎡）

110092.00

5

地下车库（㎡）

27800.00

6

商业部分建筑面积（㎡）

15274.00

办公、教学面积（㎡）

10870.00

7

公寓总面积（㎡）

15000.00

8

配套附属用房面积（㎡）

2500.00

10

建筑密度

24.34%

11

容积率

3.54

12

绿地率

28.20%

13

居住户数

812

（2）建设目标

计划用三年时间（2010年12月至2012年12月）完成****片区棚户区拆迁、改建工程。

共计812户约3248人可得到妥善安置。

3、主要建设条件

（1）交通运输条件

****片区改造工程位于****市老城，东侧紧邻规划的石龙西路，西侧与正在实施的凤凰国际花园相连，南侧与规划的官井西路交界。

按照****市建设规划，****片区旁拟建隧道、公路各一条，路网建成通车后****片区将成为连接老城区与万里路的交通枢纽，成为人流、物流的交换要地、减缓****市老城片区的交通拥堵。

（2）建设用地及公用工程条件

项目所在地位于老城片区，交通便利，可利用原有道路作为交通通道和施工便道。

各种外购材料均可自城区直接采购，工程材料及生活设施供应方便。

（3）社会协作条件

项目所在地程控电话、移动电话和宽带网，信息传输数字化均完善，通讯条件较好。

附近有公交公司的市区公共汽车，工人上下班较为方便。

区域内教育、医疗、餐饮、金融、商贸等配套设施较为完善，社会协作条件较好。

4、棚户区拆迁优惠政策

在符合国家土地管理政策的前提下，实行灵活的供地方式，宜划拨的划拨，宜出让的出让。

棚户区（危陋住宅区）改建项目建设用地属居民原地回迁安置的，实行划拨方式供地；属商品房开发或商服用地实行公开出让方式供地。

土地出让金全额上缴后，扣除应计提的农业开发专项基金、廉租住房建设基金等部分后，剩余部分足额返还项目所在地区