华侨城土地利用规划专题讲解.docx
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华侨城土地利用规划专题讲解.docx
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华侨城土地利用规划专题讲解
第一章现状土地利用与功能布局
一.现状功能布局结构特征
自1985年11月11日华侨城成立以来,经过19年的开发建设,华侨城的空间格局已基本形成,华侨城发展经历了三个阶段:
由“飞地”型独立开发区模式起步——多业并举、功能复合的方式融入城市——高品味、多元化的综合性城区,三个阶段的发展对空间的演变造成了根本影响。
由于深南大道的阻隔作用,华侨城被分为相对独立的南北两片。
北片区已经发展成为综合性的城区,包括旅游、居住、休闲、商务、工业等多种功能,南片区则以三大主题公园为主,形成华侨城的旅游板块。
1、北片区:
多元化综合型城区
由于华侨城最初的定位以“工业”为主,由“飞地”型的独立开发区模式起步,工业区基本集中在城区东部、深南大道北侧,康佳、华力、华盛、兴华拉链、金利丝绸、大通等工业发展迅速。
随着第四个主题公园欢乐谷取得了巨大成功,在华侨城旅游品牌的带动和号召下,华侨城的旅游主题地产概念逐渐形成,波托菲诺、锦绣花园等高档房地产依托城区的环境和文化理念的资源优势,逐渐成为深圳高档房地产开发的代表。
北片区也逐渐发展成为综合型的城区,基本分为四大组团:
燕晗山组团、东部组团、南部组团及西北组团。
燕晗山组团由欢乐谷、生态广场、中旅学院、侨城中学及东部住宅区组成,围绕燕晗山形成华侨城的公共服务中心和开敞空间,成为具有独特吸引力的公共空间;东部组团主要由东部工业区、锦绣花园、康佳集团等组成,除锦绣花园外大部分面临着旧城改造和更新;南部组团主要由光华、光侨居住区、西部住宅区及沿深南大道商务区构成,作为华侨城早期的开发区域,南部组团功能最综合、建设质量差异最大,改造和更新的程度最复杂;西北组团作为华侨城新开发的房地产项目,包括纯水岸一期、天鹅堡一、二期等,逐渐形成高档次的房地产聚集区。
2、南片区:
三大主题公园为主导的旅游基地
主题公园是华侨城的重要特色,成为华侨城的标志。
主题公园既与环境相辅相成,又具有旅游自身的特色和魅力,给城区增添了别样的氛围和滋味,华侨城区内主题公园的成功,是在当时条件下企业的主观选择与市场需求的偶合,具有明显的偶然性特征,却对于华侨城区的发展方向产生了决定性的影响,成为华侨城发展过程中的关键推动因素。
相对于北片区综合型的功能,南片区功能相对单纯,以三大主题公园为主形成旅游组团。
世界之窗、东方花园、民俗文化村、深圳湾大酒店、锦绣中华沿深南大道依次排开,成为深圳最重要的旅游服务基地,演绎着中国旅游业的辉煌篇章。
3、南北片区形成相对独立的空间格局
受深南大道的交通阻隔,南北片区发展相对独立,片区间的联系较弱,功能关系和互动作用不明显。
目前城区南北片之间隔深南路的人行通道有4处,全方位信号交叉口1处,联系非常不便。
对于旅游功能来说,四大主题公园、美术馆、艺术中心和酒店、商业设施基本沿深南路两侧布置,功能间存在相互依托和联系的需要。
此外,南片区的东方花园和桂花苑居住组团的生活配套也需要在北片区解决。
这些联系因为深南路阻隔而存在一定的障碍,随着城区功能的进一步南拓,从城区管理和运营的角度出发,必须一体化考虑整个城区发展,加强南北片区的联系成为必然。
二.土地利用现状特征
华侨城现状建设用地499.73公顷,其中,北片区占地322.37公顷,南片区占地177.36公顷。
现状土地利用中比重较大的几项:
现状游乐设施用地128.58公顷,占总用地的28.7%;现状居住用地99.7公顷,占总用地的22%;现状道路广场用地35.2公顷,占总用地的8.0%;现状绿地77.77公顷,占总用地的18.0%;现状政府社团用地21.37公顷,占总用地的5.0%;现状工业用地23.96公顷,占总用地的5.0%。
华侨城片区现状用地汇总表
序号
用地项目
代码
用地面积(公顷)
人均(㎡/人)
比例(%)
1
居住用地
R
99.70
19.4
20.00
其中
一类居住用地
R1
20.62
二类居住用地
R2
73.57
R22
0.45
三类居住用地
R3
5.06
2
商业服务业设施用地
C
143.65
27.95
29.00
其中
商业用地
C1
4.12
商业性办公用地
C2
1.70
服务业用地
C3
2.05
旅馆业用地
C4
7.20
游乐设施用地
C5
128.58
3
政府社团用地
GIC
21.37
4.16
4.00
其中
行政办公用地
GIC1
0.9
文化设施用地
GIC2
1.72
体育用地
GIC3
3.80
医疗卫生用地
GIC4
0.77
教育科研用地
GIC5
14.18
4
工业用地
M
23.96
4.66
5.00
其中
一类工业用地
M1
23.96
5
仓储用地
W
4.20
0.82
1.00
其中
普通仓库用地
W1
3.85
堆场用地
W3
0.35
6
道路广场用地
S
35.20
6.85
7.00
其中
道路用地
S1
26.33
5.12
广场用地
S2
4.41
社会停车场库用地
S3
4.46
7
市政公用设施用地
U
3.87
0.75
1.00
其中
供应设施用地
U1
1.84
交通设施用地
U2
1.01
邮政设施用地
U3
0.42
电信设施用地
U4
0.45
环境卫生设施用地
U5
0.15
8
绿地
G
77.77
15.13
16.00
其中
公共绿地
G1
69.63
高尔夫球场绿地
G3
8.14
城市建设用地
409.72
83.00
9
水域和其它非城市建设用地
E
90.01
17.00
发展备用地
E9
90.01
10
合计
499.73
注:
其中D02和C06已有规划意向,面积共为34.52公顷。
其中,D02地块面积为10.49公顷(包括5.01公顷水面);C06地块面积为24.03公顷(包括7.22公顷水面)。
欢乐海岸用地面积为52.19公顷(包括17.51公顷水面)。
现状土地利用面临的问题:
1、土地开发趋近饱和、剩余土地有限
经过近20年的开发建设,华侨城城区土地开发趋近饱和,剩余尚未开发建设的用地约90.01公顷,其中已明确作为欢乐海岸旅游项目开发的用地为52.19公顷,其中包括17.51公顷的水面。
除此之外,有34.52公顷的建设用地已经有明确的规划建设设想,主要是西北片在建的波托菲诺项目的未开发用地;另外面积约37.82公顷的发展备用地,主要分布在侨香以北的城区西北片。
2、游乐设施用地占最大比重,但存在较大的整合空间
华侨城内主题公园占地150公顷,约占整个华侨城面积的33.5%。
主题公园主要沿深南路两侧布置,其中116.7公顷位于华侨城南片区,包括锦绣中华、民俗文化村、世界之窗。
欢乐谷是唯一位于华侨城北片区的主题公园,被西组团、生态广场和天鹅堡从南、东、西包围,其西侧紧邻沙河组团。
其对外连接的主要道路是侨城西街、侨城东街。
四大主题公园概况一览表
主题公园
锦绣中华
民俗文化村
世界之窗
欢乐谷
占地面积
公顷
34.14
28.32
47.94
30.07
入园人数
2001年
万人
203
245
108
2002年
163
248
229
2003年
93
185
201
营业收入
2001年
万元
17150
29073
10200
2002年
14278
29024
22982
2003年
10525
21201
21463
3、居住用增长较快,但层次不一且布局分散
华侨城居住用地99.7公顷,其中,一类居住20.62公顷,二类居住74.02公顷,三类居住5.06公顷。
住宅建筑以高层为主,主要分布在香山西街,侨城西街,汕头街和侨城东街。
主要有天鹅堡、波托菲诺、中旅广场、锦绣花园等大型楼盘。
房地产作为华侨城集团核心业务之一,在城区的用地比重逐渐增加。
华侨城居住用地比重增加的同时,地产开发的理念也逐步更新,旅游与地产结合理念也被逐步赋予新的内涵。
由早期的东部住宅区、光华光侨住宅区到海景花园、湖滨花园、中旅广场、锦绣花园直到波托菲诺、纯水岸,居住环境与品质得到较大提升。
但随着居住人口的增加,居住功能与旅游功能的相互干扰逐渐显现,居住配套的压力也逐步增加。
4、工业用地改造的空间较大
华侨城在成立之初提出参照蛇口模式,以发展工业为主,工业作为华侨城的起步产业,对华侨城的初步成长发挥了重要作用,但随着深圳产业结构的变化以及深圳城市重心的西移,使得华侨城内的工业逐渐外迁,区内工业用地以租用给小的生产型企业为主。
目前,华侨城的工业主要集中在东部和北部,包括东部工业区、北部埃迪蒙托公司生产和销售的工业用地及电厂等。
其中,东部工业区作为片区内规模最大、布局最集中的工业区,用地面积29.3公顷,包括康佳集团电子类工业用地、华力纸箱厂和兴华拉链厂工业用地、被零星租用的普通厂房以及几栋配套单身宿舍。
随着工业慢慢淡出,原有工业用地的价值将得到很大提升,工业用地改造的空间巨大。
如何有效地进行工业区的改造将是本次规划的一个重要课题。
5、公共绿地已经成为华侨城最具活力与吸引力的场所
华侨城开发伊始就十分注重公共绿地的建设,投入了很大的物力和财力,取得了突出的成效。
现状公共绿地77.77公顷,占总用地的18%。
形成燕晗山、燕栖湖、清花池、中心花园、湖滨花园、雕塑广场等公共绿地,南北贯通的步行系统与公共绿地紧密结合,共同组成华侨城的公共活动空间,成为华侨城最具活力与吸引力的场所。
但由于华侨城土地资源的日益紧张,建设密度和建设强度逐渐增加,对现有公共绿地形成“挤压”态势,如何保持“绿色华侨城”的环境品质将是规划面临的另一重要课题。
三.现状建筑类型和形态
华侨城的建筑具有独特的魅力,对每一栋建筑都精心规划、精心设计、精心施工,“单体建筑富有特色,整体建筑和谐协调”,富有创意的建筑与良好的街道尺度、宜人的环境打造了华侨城独特的景观。
现状华侨城的建筑主要由游乐设施、住宅建筑、商业办公建筑、文化建筑、工业建筑构成。
总建筑量247.64万平方米,居住建筑面积159.56万平方米,其中,商用住宅建筑面积107.45万平方米,自用住宅52.11万平方米;商业建筑面积26.95万平方米;配套建筑面积24.24万平方米;办公建筑面积1.09万平方米;工业建筑面积35.80万平方米,其中,商用厂房建筑面积26.81万平方米,自用厂房建筑面积8.99万平方米。
华侨城主要用途建筑面积及分配比例一览表
用途
住宅
商业
配套
厂房
办公
合计
建筑面积(万米2)
159.56
26.95
24.24
35.80
1.09
247.64
比例
64.43%
10.88%
9.79%
14.46%
0.44%
100.00%
通过对华侨城现状建筑年代的统计分析,1981年至1985年期间的建设基本集中在光华、光侨、西部住宅组团及东部工业区;1986年至1990年期间的建设除上述片区外还有东部住宅组团;1991年至1995年期间的建设基本包括欢乐谷一期、海景花园、华夏艺术中心等建筑;1996年以后的建设包括欢乐谷二期、天鹅堡、纯水岸、中旅广场、锦绣花园等。
华侨城的建筑质量整体较好,但早期建设的光华、光侨、西部住宅组团及东部工业区建筑质量相对较差。
然而随着华侨城建设量的逐年增加,建设密度与开发强度相应增加,对环境景观及交通造成较大压力,由于新建楼盘的高度普遍较高,对原有宜人的空间尺度造成一定程度的影响。
早期建设的光华、光侨、西部住宅组团及东部工业区建筑质量较差,存在较大的改造空间。
四.用地和建筑产权状况
在多年的建设发展期中,由于国家土地管理政策的调整、华侨城集团的土地管理思路的变化、华侨城区土地管理主体和权限的变更、华侨城集团企业结构的调整等多种原因,造成多种划拨方式并存,使华侨城区内房地产权属情况十分复杂。
华侨城集团在1998年以前具有政府行政功能,对城区内土地可以独立行使土地划拔、出让和管理等多种职权。
在城区建设初期,对于定位于工业开发区且学习“蛇口”建设模式和经验的华侨城集团,为了吸引投资在城区东部进行了工业区的开发建设。
在此期间,集团采取了将土地划拨给下属企业、出让给外来企业以及建设标准工业厂房进行出租等多种方式,进行工业招商和工业区建设。
随后进行的职工住宅建设、住宅的商品化开发、旅游景区的建设,在投资渠道多元化的影响下,在城区内部的房地产形成了多种产权形式,也增加了许多使用权或产权的权属所有者,如商品住宅的开发为城区带来了大量个人业主。
因此,目前华侨城区内的土地权属状态十分复杂,主要有红线、宗地、临时用地等类型,除少量政府用地(邮电局、街道办)外,多为自行开发建设。
以下着重介绍对城区未来开发和改造关系密切的“关于17.7亿协议并已补缴地价的可建设规模”和面临改造的东部工业区的产权状况。
1、协议并已补缴地价的可建设规模
1998年在华侨城规划建设管理权上交时,曾经对城区建设情况进行统计,通过补交17.7亿的地价,与政府协议确定城区可建设的建筑面积,包括2004年以前已建的和可继续开发的两部分。
其中,
协议确定的商品房包括:
住宅建筑面积234.99万平方米;小区商业性服务设施建筑面积6.31万平方米;商业建筑面积41.71万平方米;别墅建筑面积3.18万平方米;
协议确定的非商品房包括:
自用住宅14.06万平方米;小区商业性服务设施建筑面积12.83万平方米;工业建筑面积25.26万平方米;
2、东部工业区的产权特征
东部工业区是华侨城迫切需要改造的地区,产权状况比较复杂,因此对东部工业区用地产权做了分析:
东部工业区内现有宗地19宗,红线用地8宗。
工业区内宗地和红线用地的土地使用权归属对象可分为以下三种情况:
(1)属于华侨城集团公司及其下属企业。
片区内大部分宗地和红线用地的土地使用权归属于华侨城集团及其下属企业。
(2)属于华侨城集团以外的其它单一主体。
此种情况主要有三宗地,这三宗地分布在南部,其使用权分别归属于中旅保税仓、大通实业有限公司和深圳市第五建筑工程公司。
五.商业和公共服务设施
1、商业设施
华侨城组团内的商业比较齐全,主要可分为酒店、大型商场、餐饮设施、市场和商业街五种类型。
在空间上形成了以中旅广场购物中心为核心,分别向OCT广场和海景步行街延伸的商业带。
中旅广场是华侨城组团的主要商业中心,其它商业设施相对分散布置。
华侨城主要商业设施概况
主要商业设施
类型
商业面积(M2)
集团办公楼
商务办公
10853
汉唐大厦
商务办公
36143
购物中心
大型商场
39145
海景群楼
大型商场
11389
OCT广场酒吧街
餐饮
10000
海景步行街
餐饮
2385
苏州街
餐饮
7653
欧风街
餐饮
4012
欢乐商业街
餐饮
4956
西部市场
市场
7776
东部市场
市场
9606
湖滨花园
商业街
3988
波托菲诺纯水岸商业街(含丹桂轩)
商业街、餐饮
9093
酒店及宾馆。
华侨城内现有三个酒店和三个宾馆:
威尼斯酒店、深圳湾大酒店、海景酒店、新侨宾馆、燕晗山宾馆和鸿波宾馆。
其中属于华侨城集团的包括威尼斯酒店、深圳湾大酒店、海景酒店和新侨宾馆,均沿深南大道两侧布置。
威尼斯酒店、深圳湾大酒店、海景酒店均为高级商务酒店,入住旅客以商务人士为主。
燕晗山宾馆和鸿波宾馆均不是独立占地,面积较小。
华侨城集团所辖酒店一览表
单位
威尼斯酒店
深圳湾大酒店
海景酒店
新侨宾馆
等级
——
5星级
4星级(5星级)
4星级
2星级
客房数
间
437(其中套房70)
308
429
36
占地面积
M2
12209
62717
5723
2477
建筑面积
M2
59000
重建中
大型商场:
华侨城内的大型商场主要集中在中旅广场一期和二期的购物中心和海景群楼,这里也是华侨城最核心的商业区。
大型购物中心包括沃尔玛购物广场、铜锣湾百货、顺电家电商场和易家侬家具广场等。
中旅广场的商业设施总占地面积29150M2,营业面积达39145M2。
海景群楼内主要集中有同仁堂和海王星辰等大型药房。
市场:
华侨城有两大市场,分别是中旅广场一期东侧的西部市场和东组团住宅区东侧的东部市场,主要服务于城区居民。
商业街:
华侨城的商业街有五处:
波托菲诺纯水岸商业街、威尼斯酒店精品街、购物中心一楼、湖滨花园和海景步行街。
餐饮设施:
华侨城内的餐饮设施分为两类,一类是服务于城区居民的,分别布置于波托菲诺纯水岸会所一楼(丹桂轩)、OCT广场酒吧街、中旅广场一期群楼、海景步行街;一类是与主题公园配套服务于游客的,包括锦绣中华的苏州街、世界之窗的欧风街和欢乐商业街。
2、商务办公
目前华侨城区内的商务功能较弱,商业性办公用地共占华侨城总用地(不包括欢乐海岸)的0.68%,比例较低。
但从写字楼的出租情况看,华侨城发展商务功能具有非常好的前景。
华侨城商务办公设施主要有华侨城集团办公楼和汉唐大厦,新侨大厦也有部分办公功能。
华侨城集团办公楼位于华侨城北片区沿深南大道的中心位置,深圳湾大酒店对面,占地7689平方米,建筑面积10858平方米。
汉唐大厦是华侨城区内首个商务型房地产项目。
它位于华侨城集团办公楼北侧,是华侨城唯一的5A智能化甲级写字楼,2002年投入使用,己有华为技术、汉唐证券、农业银行、华侨城地产等著名企业入驻办公,目前出租率达93%。
汉唐大厦总高27层,标准层面积1400平方米。
大厦下设两层地下停车库,771充足停车位。
六处步行楼梯可到达大厦一楼大堂和大厦花园广场。
东西出入口,可自由便利地到达深南大道和华侨城区内环线。
3、教育设施
目前该片区有九年一贯制学校一所,位于香山西街北面,高尔夫绿地旁,即中央教育科学研究所南山附属学校(17班),学生750人,教职员工73人;其它教育设施主要绕燕晗山公园分布,环境较优美,有高等院校一所,即中旅学院,占地约4.4公顷;小学一所,即华侨城小学(36班),学生1693人,教职员工130人;中学一所,即侨城中学(32班),明年将会扩大规模,增至42班;幼托七所,其中两所在侨城具有一定规模,即第一幼儿园(9班)和国际幼教中心(10班),其余的主要为私立幼托,无单独用地。
3、医疗卫生设施
华侨城有一街道级医院,位于燕晗山东北面,即华侨城医院,90床位,占地约0.7公顷,交通方便,环境安静,主要为侨城居民服务;有一小型门诊部位于侨城北的南片光华街住宅区内,建筑面积约200平方米,方便周围居民的使用;有一健康咨询中心位于海景花园的群楼内,为居民开展健康促进、卫生防病、妇幼保健和老年保健等咨询工作。
4、文体设施
华侨城拥有康佳俱乐部、保龄球馆、体育中心和老年人活动中心等文体设施,主要分布在侨城北的中部、南部和东部,是侨城北交通便利的中心地段,其中康佳俱乐部内有一篮球场,体育中心布置有网球场,人均使用文体设施用地面积约为1平方米。
5、行政管理设施
华侨城内有沙河街道办事处、沙河派出所、税务所、储蓄所和电话机楼等行政管理设施。
沙河街道办事处、派出所、税务所、储蓄所和电话机楼分布在侨城南片区;邮电局一个,位于燕晗山片区内。
第二章规划结构与用地布局
一.空间结构的总体思路
适应华侨城“上山—下海,西通—东联”的对外拓展策略,需要对内部的空间结构进行相应的调整和优化,对外部整体空间体系的构筑予以支持和配合。
本次规划提出“强边活心、动静分离”的空间策略,作为重构华侨城区内部空间结构布局的指导性思路。
1.“强边—活心”的规划理念
强边:
延续原有的空间结构,周边地块开发遵循“高强度、高密度”的原则,将开发增量布置在外围,强化直接利用外围交通的机会,尽量利用外围资源,阻止自身外部正效应“溢出”;发展重心及改造的重点放到外围,强调周边紧凑的空间肌理与一定的高度,形成向中心围合的空间形态。
活心:
保持核心生态景观区的低开发密度,引入更具特色的活动,提升华侨城的高尚品质。
以燕晗山为中心的中央地带,是华侨城最具价值的生态景观区,保持相对低的开发密度,进行高品质的特色改造,以提升华侨城的持续竞争力。
2.“动静分离”的空间策略
针对目前华侨城功能日益多元化与综合化的发展趋势,避免居住功能与公共功能的相互影响,结合“强边—活心”的空间策略,由北至南形成“动静分离”的功能格局,城区北侧沿侨香路主要以居住功能为主,形成“私密性”的空间;环燕晗山作为城区公共服务的中心,为居民和外来人员同时提供配套服务,形成“半私密性”的空间;深南大道北侧主要为商务办公及商业设施,形成“公共开放”空间,服务市区及外部对象;南片区作为旅游组团是完全“公共开放”空间,深南大道南侧结合三大主题公园形成旅游组团,主要面向深圳及外地游客;欢乐海岸作为未来华侨城开发的项目,以休闲旅游为主题,面向深圳及外地游客。
按照这一空间布局策略,由北向南基本由私密性—半私密性—公共开放的过渡。
二.“一轴五带”的布局结构
1.“上山——下海”的南北轴线
深圳市城市级南北向生态、景观、文化走廊,简称“上山——下海”。
具体描述以塘朗山为背景山体,沿安托山至华侨城北部,经过华侨城的中心地区欢乐谷和生态广场,连接侨城指挥部、跨深南路经过南部人文景观区至填海区中心绿地,到达深圳湾。
规划片区作为此轴上最重要的节点,整体规划及建设开发均应重点考虑与此轴线的协调关系。
“上山——下海”的空间轴线将带动安托山片区改造、燕晗山周边提升、深南大道南北联系、深圳湾内湾开发等项目,“上山——下海”的南北轴线不仅是华侨城空间拓展策略,也是完善城市轴线带动“大华侨城”地区环境品质的行动,体现了华侨城融入城市和打造更高品质的决心。
2.“彩虹结构”——五条功能带
依据“动静分离”的空间策略,由南向北依次排列为五条东西向功能带,根据不同的性质和功能在空间上有所分离:
(1)滨海休闲功能带:
欢乐海岸和深圳湾内湖构成的滨海休闲功能带,成为华侨城未来旅游开发的重点,形成新的旅游经济增长点,与三大主题公园共同构成华侨城的旅游基地。
(2)旅游娱乐功能带:
三大主题公园、深圳湾酒店、东方花园组成的旅游、度假、娱乐功能带,继续发挥主题公园的带动作用,并不断创新旅游项目,远期考虑三大主题公园在空间及管理体制上的整合,形成更强大的旅游、度假、娱乐功能组团。
(3)居住—商务—办公功能带:
沿深南路的锦绣花园、改造后的康佳广场、华侨城办公楼、汉唐大厦、中旅广场、华夏艺术中心、威尼斯酒店及规划改造后的商务公寓区,共同组成华侨城最具活力的商业空间。
(4)燕晗山公共设施带:
城区内已经形成的生态绿化景观带,由燕晗山经过OCT广场至欢乐谷、栖湖以及东西向延伸地带,将与东面的园博园和西面沙河高尔夫构成绿色通廊,结合现有的公共设施,建设高品质的公共开敞空间,形成浓郁的人文气息,营造充满魅力的“绿色”中心区。
(5)北部居住功能带:
依托天鹅堡、波托菲诺等高档居住区建设北部居住功能带,充分利用侨香路疏解交通,形成房地产开发的规模聚集区。
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