上半年重庆主城区商品房市场供求分析.docx
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上半年重庆主城区商品房市场供求分析.docx
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上半年重庆主城区商品房市场供求分析
2011年上半年重庆主城区商品房市场供求分析
1、商品房供应分析
(1)上半年主城区商品房供应量保持高位,超过了1000万平方米
数据来源:
重庆网上房地产中国指数研究院西南分院
2011年上半年重庆主城区房地产企业共取得485张商品房预售许可证,新批准预售面积为1012.03万平方米,同比增长23.70%,环比下降20.30%。
从半年商品房供应量来看,一般下半年为供应高峰,2008年-2010年上半年供应量均未超过1000万平方米,而下半年均在1000万平方米以上。
所以总体来看,2011年上半年重庆主城区商品房供应量较大,超过了1000万平方米,高于2008-2010年同期水平。
(2)供应市场受房地产调控影响小,月度新批准预售面积走势较为平稳
数据来源:
重庆网上房地产中国指数研究院西南分院
从2011年上半年月度供应量来看,除了2月受春节影响新批准预售面积较低,其余各月均在160万平方米以上,其中受春季房交会的影响,3月、4月达到最高,其中4月超过了200万平方米,为247.22万平方米。
总体来看,月度供应量走势较为平稳,供应市场受房地产调控影响较小。
(3)约六成供应量集中在南岸、渝北、沙坪坝和江北四区
数据来源:
重庆网上房地产中国指数研究院西南分院
从商品房区域供应来看,南岸区、渝北区、沙坪坝区和江北区四区均超过了120万平方米,此四区域供应量占总量约60%。
其中南岸区最大,为169.40万平方米,占总量169.40%;其次是渝北区、沙坪坝区和江北区,新批准预售面积分别为154.89万平方米、146.01万平方米和129.06万平方米,所占比重分别为15.30%、14.43%和12.75%;北部新区、巴南区、九龙坡区和渝中区供应量集中在70-100万平方米之间,所占比重集中在7%-10%之间;大渡口区、北碚区和高新区供应量较小,均低于40万平方米,所占比重均低于4%。
2、商品房成交分析
(1)商品房需求受房地产政策调控影响明显,成交量大幅下降
数据来源:
重庆网上房地产中国指数研究院西南分院
2011年上半年重庆主城区商品房成交728.14万平方米(8.18万套),同比下降26.03%,环比下降41.87%。
总体来看,上半年重庆主城区商品房需求不旺,受房地产市场调控影响较为明显,销售量下降幅度较大,成交面积仅略高于2007年半年水平。
(2)上半年无月度商品房成交超过2万套,均保持低位
数据来源:
重庆网上房地产中国指数研究院西南分院
从上半年月度成交量走势来看,2月受春节影响成交量最低,未超过1万套,为68.84万平方米(0.77万套),1月成交量最高,为163.91万平方米(1.83万套),总体来看,目前房地产市场调控对成交量影响比较大,4月虽有春季房交会但成交量未超过200万平方米,为146.06万平方米(1.59万套),5月、6月成交量均保持低位,成交面积分别为111.54万平方米(1.29万套)、114.26万套(1.30万套)。
上半年无月度成交量超过2万套,而2009年上半年、2010年上半年分别有4个月、2个月成交超过2万套。
(3)上半年南岸、渝北区成交量最大,超过了100万平方米
数据来源:
重庆网上房地产中国指数研究院西南分院
从上半年区域商品房成交量来看,南岸区及渝北区供应量最大,成交量也最大,超过了100万平方米,分别为116.12万平方米、100.08万平方米,分别占总量15.95%、13.74%。
江北区、北部新区和九龙坡区成交量差异不大,集中在80-90万平方米,所占比重集中在11%-12%之间;沙坪坝区供应量位居区域第三,但成交量仅位于第六,为74.47万平方米,占总量10.23%;其余各区成交量均较低,巴南区、渝中区分别为53.26万平方米、46.64万平方米,所占比重分别为7.31%和6.40%;大渡口区、北碚区和高新区成交量均低于40万平方米,分别为36.25万平方米、30.25万平方米和20.76万平方米,所占比重分别为4.98%、4.15%和2.85%。
3、商品房成交均价分析
(1)上半年商品房成交均价持续上涨,涨幅回落
数据来源:
重庆网上房地产中国指数研究院西南分院
2011年上半年重庆主城区商品房成交均价为7078元/平方米,同比增长31.59%,环比增长10.83%,总体来看重庆主城区商品房成交均价持续上涨,但涨幅有所放缓,2010年下半年商品房成交均价同比涨幅达到41.06%,环比涨幅为18.73%。
(2)上半年商品房月度成交均价总体保持高位,走势较为平稳
数据来源:
重庆网上房地产中国指数研究院西南分院
从上半年重庆商品房月度成交均价来看,2月受成交结构影响,商品房成交均价最低,3月大幅回升接近7000元/平方米,4-6月商品房成交均价虽有波动,但总体保持高位,均在7100元/平方米以上,其中5月均价最高,为7424元/平方米。
(3)商品房区域成交均价差距较大,7000-8000、9000-10000元/平方米两价格段区域缺乏
数据来源:
重庆网上房地产中国指数研究院西南分院
从上半年区域商品房成交均价来看,渝中区受时代天街、瑞安新天地、协信公馆等高价位楼盘影响,成交均价位居区域首位,为11170元/平方米;超过8000元/平方米有两个区域,为北部新区和江北区,成交均价分别为8256元/平方米和8223元/平方米;6000-7000元/平方区域有5个,分别是南岸区、渝北区、高新区、沙坪坝区和大渡口区;九龙坡区、巴南区和北碚区成交均价相对较低,集中在5000-6000元/平方米之间,分别为5828元/平方米、5604元/平方米和5420元/平方米。
总体来看,上半年主城各区商品房成交均价梯级差距较大,其中成交均价7000-8000元/平方米、9000-10000元/平方米两价格段区域缺乏。
4、商品房销供比分析
(1)上半年商品房销供比明显下降,企业销售压力增长
数据来源:
重庆网上房地产中国指数研究院西南分院
总体来看,重庆主城区商品房供应量较大,2007年、2008年供大于求,2009年供小于求,2010年供略小于求,2011年上半年受销售面积下降幅度较大影响,商品房销供比大幅下降,达到了0.72,商品房库存大幅增加,企业销售压力明显增长。
(2)上半年持续4月供大于求
数据来源:
重庆网上房地产中国指数研究院西南分院
从上半年重庆主城区商品房月度销供比来看,随着房地产调控深入,商品房市场供大于求趋势长期持续,连续4个月商品房供应面积大于成交面积,销供比集中在0.5-0.7之间。
(3)北碚区供不应求、沙坪坝区供大于求特征明显
数据来源:
重庆网上房地产中国指数研究院西南分院
2011年上半年重庆主城各区商品房销供比来看,北碚区库存消化较大,销售面积远远高于供应面积,销供比达到了1.43,房价上涨压力较大;九龙坡区、高新区、大渡口区和北部新区供求基本平衡,销供比均在1.0上下波动;南岸区、江北区、渝北区、渝中区和巴南区供大于求,销供比集中在0.6-0.7之间;沙坪坝区供求失衡较为严重,销供比仅为0.51,未来销售压力最为明显。
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