税务师税法一第七章土地增值税习题及答案.docx
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税务师税法一第七章土地增值税习题及答案
第七章土地增值税
一、单项选择题
1、房地产开发公司支付的下列相关费用,不可以列入土地增值税加计20%扣除范围的是( )。
A、安置动迁用房支出
B、支付建筑人员的工资福利费
C、开发小区内的道路建设费用
D、销售过程中发生的销售费用
2、根据土地增值税相关规定,东部地区省份土地增值税预征率不得低于( )。
A、1%
B、2%
C、3.5%
D、1.5%
3、下列各项中,不属于土地增值税纳税人的是( )。
A、与国有企业换房的外资企业
B、合作建房后出售房产的合作企业
C、转让国有土地使用权的企业
D、将办公楼用于出租的外商投资企业
4、甲房地产开发企业于2018年3月份把其市场价值1000万元的商品房通过省政府无偿赠送给贫困小学,该商品房开发成本为800万元,甲企业应缴纳的土地增值税为( )万元。
A、0
B、200
C、50
D、100
5、下列行为属于土地增值税征税范围的是( )。
A、政府向国有企业划转土地使用权
B、事业单位出租闲置房产
C、村委会自行转让土地
D、企业以房地产抵债
6、下列项目中,不属于土地增值税的纳税人转让房地产取得应税收入的是( )。
A、无形资产收入
B、货币收入
C、实物收入
D、租金收入
7、2019年3月某市房地产开发公司转让5年前自建的一栋写字楼,合同注明不含税转让收入8000万元,当年购入土地支付地价款2200万元,该写字楼的原值为4000万元,已提折旧1000万元,已知该写字楼重置成本5000万元,成新度为70%。
缴纳与转让该写字楼相关税金440万元(不含增值税和印花税)。
该房地产开发公司转让写字楼应缴纳土地增值税( )万元。
A、573.50
B、550.00
C、556.80
D、500.00
8、某机械制造企业2018年11月转让一栋旧的生产车间,取得不含税转让收入450万元,缴纳相关税费共计30万元(不含增值税)。
该生产车间原造价380万元,如果按现行市场价的材料、人工费计算,建造同样的生产车间需700万元,该生产车间成新度为5成。
该企业转让生产车间应缴纳的土地增值税为( )万元。
A、12.00
B、21.00
C、19.50
D、15.50
9、某公司职员张某因居住地点与单位太远,遂商议与其朋友王某互换住房一套,张某的住房市场价值80万元,购置价格为75万元;王某的住房市场价值85万元,购置价格为80万元,已经当地税务机关核实。
张某应缴纳的土地增值税为( )万元。
A、2.00
B、1.50
C、3.00
D、0
10、下列各项中,不免征土地增值税的是( )。
A、因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产
B、因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让的房地产
C、转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额超过扣除项目金额30%的
D、个人销售住房
11、下列各项中不符合土地增值税税收优惠表述的是( )。
A、纳税人建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税
B、纳税人既建普通标准住宅,又搞其他房地产开发的,不能准确核算增值额的,由税务机关确定是否免税
C、对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
D、转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税
12、某房地产企业2018年开发一个办公楼项目,当年竣工验收。
2018年12月销售了可售建筑面积的50%,剩余50%待售。
至2019年3月,销售了可售建筑面积的88%,下列说法中正确的是( )。
A、该企业应该在2018年12月进行土地增值税的清算
B、税务机关可以要求该企业在2018年12月进行土地增值税的清算
C、税务机关可以要求该企业在2019年3月进行土地增值税的清算
D、该企业应该在2019年3月进行土地增值税的清算
13、下列关于房地产企业土地增值税清算的说法错误的是( )。
A、房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本
B、属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额
C、在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除
D、建筑安装施工企业就质量保证金未开具发票的,扣留的质保金可以按比例计算扣除
14、某企业转让一幢2010年建造的办公楼,当时的造价为500万元。
经房地产评估机构评定,该楼的重置成本价为3000万元,成新度折扣率为六成。
在计算土地增值税时,其评估价格为( )万元。
A、500
B、3000
C、1800
D、1200
15、下列不属于计算土地增值税时的房地产开发成本的是( )。
A、取得土地使用权所支付的地价款
B、前期工程费
C、建筑安装工程费
D、基础设施费
16、甲房地产开发企业将自行开发的楼盘80%对外销售,剩余20%对外出租,另将8年前购入的一处仓库转让,则下列关于印花税扣除的规定,符合税法要求的是( )。
A、对其出售楼盘的印花税可以作为计算土地增值税的税金进行扣除
B、对其出租楼盘的印花税可以作为计算土地增值税的税金进行扣除
C、对其转让外购仓库的印花税可以作为计算土地增值税的税金进行扣除
D、对其转让外购仓库的印花税不可以作为计算土地增值税的税金进行扣除
17、在计算土地增值税时,下列项目中属于房地产开发成本的是( )。
A、耕地占用税
B、借款利息费用
C、契税
D、土地出让金
18、下列各项中,不能计入为取得土地使用权所支付金额中扣除的是( )。
A、耕地占用税
B、为取得土地使用权缴纳的契税
C、按国家统一规定缴纳的过户手续费
D、为取得土地使用权支付的地价款
19、关于土地增值税的特点,下列表述不正确的是( )。
A、实行超率累进税率
B、采用扣除法和评估法计算增值额
C、征税面比较广
D、实行按期征收,纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定
20、某市商业企业为一般纳税人,2019年8月销售其当年新建宿舍楼一栋,取得不含增值税销售收入7000万元,已知该企业取得土地使用权所支付的金额为1000万元,开发成本为1500万元,该企业能够按房地产项目计算分摊银行借款利息100万元,并取得合法凭证。
已知房地产开发费用扣除比例为4%,不考虑地方教育附加。
该企业销售宿舍楼应缴纳的土地增值税为( )万元。
A、1173.45
B、1701.78
C、1492.48
D、1411.75
二、多项选择题
1、下列关于土地增值税纳税时间和缴纳方法的表述,正确的有( )。
A、以一次交割、付清价款方式转让房地产的,主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后,根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等,规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税
B、纳税人进行小区开发建设的,其中一部分房地产项目因先行开发并已转让出去,但小区内的部分配套设施往往在转让后才建成,在这种情况下,税务机关可以对先行转让的项目,在取得收入时预征土地增值税
C、纳税人以预售方式转让房地产的,对在办理结算和转交手续前就取得的收入,税务机关也可以预征土地增值税
D、以分期收款方式转让房产的,根据实际的收款日期确定纳税期限
E、凡采用预征方法征收土地增值税的,在该项目全部竣工办理结算时,都需要对土地增值税进行清算,根据应征税额和已征税额进行清算,多退少补
2、根据土地增值税的有关规定,房地产开发企业发生的下列成本、费用可以扣除的有( )。
A、建设公共配套设施,建成后产权属于全体业主所有的
B、建设公共配套设施,建成后无偿转交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的
C、建设公共配套设施,建成后有偿转让的
D、房地产开发企业预提的费用
E、房地产开发企业销售已装修的房屋,其发生的装修费
3、下列关于土地增值税收入额确定的说法,正确的有( )。
A、营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税
B、对取得的实物收入,要按收入时的市场价格折算成货币收入
C、对取得的无形资产收入,要进行专门的评估,在确定其价值后折算成货币收入
D、当月以分期收款方式取得的外币收入,应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币
E、对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,一律作为转让房地产所取得的收入计税
4、在计算土地增值税时,属于允许扣除的利息支出的有( )。
A、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息
B、8年以上的借款利息
C、向金融机构借款可按项目分摊的利息部分
D、超过国家规定上浮幅度的利息部分
E、向境外机构的借款利息
5、下列对法人转让房地产纳税地点的说法正确的有( )。
A、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的,应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
B、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的,应在受让人机构所在地税务机关申报纳税
C、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的,则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
D、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的,则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税
E、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的,由税务机关确定纳税地点
三、计算题
1、某市一房地产开发企业委托建造住宅楼。
2018年底建成后,将其中的60%的建筑面积直接对外出售,取得不含增值税销售收入8000万元,缴纳除增值税以外的相关税金40万元;剩余40%部分用于对外出租,本年度取得不含税租金收入50万元。
与该住宅楼开发项目相关的成本、费用情况如下:
(1)为取得土地使用权所支付的地价款为1600万元。
(2)取得土地使用权按国家规定缴纳相关税费62万元。
(3)前期拆迁补偿费120万元,建筑安装工程费2500万元,绿化工程费用70万元。
(4)开发过程中发生销售费用300万元,利息费用400万元,管理费用380万元,利息不能准确按转让房地产项目分摊,且不能提供金融机构证明。
其他资料:
当地省政府规定,计算土地增值税时房地产开发费用的扣除比例为8%。
本题不考虑地方教育附加。
根据上述资料,回答下列问题:
<1> 、该房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额为( )万元。
A、948.00
B、952.60
C、997.20
D、960.00
<2> 、该房地产开发企业计算土地增值税时准予扣除的开发成本为( )万元。
A、1644
B、1645
C、1614
D、1636
<3> 、在计算土地增值税时,可扣除的项目金额合计为( )万元。
A、3382.34
B、3342.34
C、3200.00
D、3173.44
<4> 、该房地产开发企业应该缴纳的土地增值税为( )万元。
A、1260.00
B、1677.95
C、1720.60
D、1801.48
答案部分
一、单项选择题
1、
【正确答案】D
【答案解析】销售费用计入开发费用,开发费用不作为加计扣除的基数。
【该题针对“财政部规定的其他扣除项目”知识点进行考核】
2、
【正确答案】B
【答案解析】东部地区省份土地增值税预征率不得低于2%。
【该题针对“特殊售房方式应纳税额的计算方法”知识点进行考核】
3、
【正确答案】D
【答案解析】土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权,并取得收入的单位和个人。
包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人,还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
出租房产,产权并没有发生转移,不缴纳土地增值税。
【该题针对“土地增值税的纳税人和税率”知识点进行考核】
4、
【正确答案】A
【答案解析】房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的,不征收土地增值税。
【该题针对“土地增值税的征税范围”知识点进行考核】
5、
【正确答案】D
【答案解析】企业以房地产抵债,发生房地产产权转让,属于土地增值税的征税范围。
选项A,政府向国有企业划转土地使用权,不属于土地增值税征税范围;选项B,出租房产,没有发生房地产产权的转让,不属于土地增值税的征税范围;选项C,自行转让集体土地是一种违法行为,应由有关部门依照相关法律来处理,而不应纳入土地增值税的征税范围。
【该题针对“土地增值税的征税范围”知识点进行考核】
6、
【正确答案】D
【答案解析】纳税人转让房地产所取得的收入,是指转让房地产所取得的各种收入,包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。
但是不包括租金收入,因为出租没有发生房地产产权的转移。
【该题针对“转让房地产收入额的确定”知识点进行考核】
7、
【正确答案】C
【答案解析】扣除项目=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(万元)
增值额=8000-6144=1856(万元)
增值率=1856÷6144×100%=30.21%,适用税率为30%
应纳土地增值税=1856×30%=556.80(万元)
【该题针对“出售旧房应纳土地增值税的计算”知识点进行考核】
8、
【正确答案】B
【答案解析】收入总额=450(万元),扣除项目=700×50%+30=380(万元),增值额=450-380=70(万元),增值率=70÷380×100%=18.42%,适用税率30%。
应纳土地增值税=70×30%=21(万元)。
【该题针对“出售旧房应纳土地增值税的计算”知识点进行考核】
9、
【正确答案】D
【答案解析】对个人之间互换自有居住用房地产的,经税务机关核实,可免征土地增值税。
【该题针对“土地增值税的税收优惠”知识点进行考核】
10、
【正确答案】C
【答案解析】转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
【该题针对“土地增值税的税收优惠”知识点进行考核】
11、
【正确答案】B
【答案解析】纳税人既建普通标准住宅,又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不适用免税规定。
【该题针对“土地增值税的税收优惠”知识点进行考核】
12、
【正确答案】C
【答案解析】已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
【该题针对“土地增值税清算的定义、前期管理和清算受理”知识点进行考核】
13、
【正确答案】D
【答案解析】房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;建筑安装施工企业就质量保证金未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。
【该题针对“土地增值税清算时相关问题的处理”知识点进行考核】
14、
【正确答案】C
【答案解析】用房地产重置成本价乘以成新度折扣率计算评估价格。
评估价格=3000×60%=1800(万元)。
【该题针对“转让旧房及建筑物的评估价格及有关规定”知识点进行考核】
15、
【正确答案】A
【答案解析】选项A,属于为取得土地使用权所支付的金额。
房地产开发成本包括:
(1)土地征用及拆迁补偿费;
(2)前期工程费;(3)建筑安装工程费;(4)基础设施费;(5)公共配套设施费;(6)开发间接费用。
【该题针对“转让新建房地产开发成本的确定”知识点进行考核】
16、
【正确答案】C
【答案解析】房地产开发企业销售自行开发的新建房时,印花税包含在开发费用中扣除,不能再单独作为税金扣除;房地产开发企业出租房屋,不缴纳土地增值税;房地产开发企业转让旧房,印花税可以作为税金单独扣除。
【点评】本题考查的是土地增值税的扣除项目的确定,相关总结如下:
一、取得土地使用权所支付的金额
1.出让:
支付的土地出让金
2.划拨:
按规定补缴的出让金
3.转让:
支付的地价款
二、房地产开发成本
(1)土地征用及拆迁补偿费:
含耕地占用税
(2)前期工程费
(3)建筑安装工程费
(4)基础设施费
(5)公共配套设施费
(6)开发间接费用
三、房地产开发费用
期间费用,不按账簿金额扣除。
(1)不能按项目计算分摊利息,或不能提供贷款证明的:
开发费用=(地价款及费用+开发成本)×10%以内
(2)能按项目计算分摊利息,并能提供贷款证明的:
开发费用=利息+(地价款及费用+开发成本)×5%以内
四、与转让房地产有关的税金
房企:
城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
其他企业:
加扣印花税
【提示1】不包括增值税
【提示2】房企实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。
不能分清的,按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的金额扣除
五、其他扣除项目
仅适用于房企新建房:
加计扣除费用=(地价款及费用+开发成本)×20%
县级及以上政府要求房企售房时代收的各项费用:
如计入房价中一并收取,应作为收入计税,同时可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数。
代收费用如在房价之外单独收取,可不作为收入计税,同时不允许扣除
六、旧房扣除项目
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
【提示1】对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供支付凭据的,不允许扣除取得土地支付的金额。
【提示2】评估费也可扣除,但纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按评估价格计税时的评估费不可扣除。
不能取得评估价格,但能提供购房发票的,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
扣除金额=发票价×(1+5%×年数)
【该题针对“转让新建房地产有关的税金”知识点进行考核】
17、
【正确答案】A
【答案解析】选项B属于房地产开发费用;选项C、D属于为取得土地使用权所支付的金额。
【点评】本题考查的是土地增值税中房地产开发成本的范围。
房地产开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
【该题针对“转让新建房地产开发成本的确定”知识点进行考核】
18、
【正确答案】A
【答案解析】耕地占用税计入房地产开发成本中扣除。
【该题针对“转让新建房地产取得土地使用权所支付金额的确定”知识点进行考核】
19、
【正确答案】D
【答案解析】实行按次征收,纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定。
【该题针对“土地增值税概述”知识点进行考核】
20、
【正确答案】B
【答案解析】扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额及开发成本+房地产开发费用+税费=1000+1500+100+(1000+1500)×4%+7000×9%×(7%+3%)+7000×0.05%=2766.50(万元)
增值额=7000-2766.50=4233.50(万元)
增值率=4233.50÷2766.50×100%=153.03%,适用50%税率,速算扣除系数15%。
土地增值税税额=4233.50×50%-2766.50×15%=1701.78(万元)
【点评】土地增值税应纳税额的计算是常考的知识点,有一定难度,做题过程中要注意不要丢掉扣除项目。
土地增值税计算公式为:
土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
要注意只有房地产开发企业销售新建房,享受加计扣除的优惠,除此以外的,不享受加计扣除的优惠。
另外,对于开发费用的扣除要注意:
(1)不按实际发生金额计算;
(2)取决于“利息支出”:
①单独:
开发费用=利息+(取得土地使用权所支付金额+开发成本)×5%以内
注意:
利息①不超过②不包括加、罚息
②不单独:
开发费用=(取得土地使用权所支付金额+开发成本)×10%以内
【该题针对“转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳土地增值税的计算”知识点进行考核】
二、多项选择题
1、
【正确答案】ABCE
【答案解析】以分期收款方式转让房地产的,可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。
【该题针对“土地增值税纳税申报、纳税时间和缴纳方法”知识点进行考核】
2、
【正确答案】ABCE
【答案解析】房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。
【该题针对“土地增值税清算审核方法、核定征收和其他”知识点进行考核】
3、
【正确答案】ABCD
【答案解析】对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。
【该题针对“转让房地产收入额的确定”知识点进行考核】
4、
【正确答案】BCE
【答案解析】选项A,对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除;选项D,利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的利息部分不得扣除。
【该题针对“转让新建房地产开发费用的确定”知识点进行考核】
5、
【正确答案】AD
【答案解析】纳税人是法人的,转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的,应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;如果不一致的,则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。
【该题针对“土地增值税的纳税地点和相关责任与义务”知识点进行考核】
三、计算题
1、
【正确答案】C
【答案解析】取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用(登记、过户手续费和契税)。
取得土地使用权所支付的金额=(1600+62)×60%=997.20(万元)
【该题针对“转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳土地增值税的计算”知识点进行考核】
【正确答案】C
【答案解析】房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
开发成本=(120+2500+70)×60%=1614(万元)
【该题针对“转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳土地增值税的计算”知识点进行考核】
【正确答案】A
【答案解析】取得土地使用权所支付的金额=(1600+62)×60%=997.2(万元);开发成本=(120+2500+70)×60%=1614(万元);开发费用=(997.2+1614)×8%=208.9(万元);转让环节发生的相关税金合计为40万元;房地产开发企业加计20%扣除费用=(997.2+1614)×20%=522.24(万元),所以在计算土地增值税时,可扣除的项目金额合计=997.2+1614+208.9+40+522.24=3382.34(万元)。
【该题针对“转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳土地增值税的计算”知识点进行考核】
【正
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