土地估价基础知识4学习资料.docx

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土地估价基础知识4学习资料

土地管理基础知识

十六、城镇基准地价与标定地价

　　1、基准地价概念

　　基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

　　例题：

在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于（   ）。

（2002年土地管理基础试题）

　　A.区域平均地价　　

　　B.市场价格的平均值

　　C.成交地价的平均水平

　　D.评估价格的平均值

　　答案：

A

　　解析：

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

　　2、基准地价的作用

（1）建立健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和土地使用者、经营者服务；

（2）为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供依据；

　　（3）充分发挥政府地价的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式；

　　（4）为征收土地税费提供依据；

　　（5）是政府制定协议出让最低价标准的依据；

　　（6）为政府管理地产市场提供价格数据；

　　（7）为企业改制、核定企事业单位所占有使用的土地资产量提供依据。

　　3、基准地价的表现形式

　　常见的基准地价表现形式有：

　　①级别基准地价。

级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。

　　②区片基准地价。

区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价。

　　③路线价。

路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

　　4、标定地价概念与作用

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。

具体办法由国务院规定。

国家实行房地产价格评估制度，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

　　标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。

它是该类土地在该区域的标准指导价格。

　　标定地价的作用：

（1）标定地价为政府出让土地使用权时确定土地出让金提供依据；

（2）标定地价为企业清产核资核股份制改造中确定土地资产量提供依据；

　　（3）标定地价为国家核定土地增值税和税制改革提供依据；

　　（4）标定地价为政府制定土地市场管理政策提供依据。

　　例题：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，我国实行（   ）的定期公布制定。

（2002年土地管理基础试题）

　　A.市场交易价格

　　B.出让价格

　　C.宗地地价

　　D.标定地价

　　答案：

D

　　解析：

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。

十七、地价管理的内容

　　1、定期公布基准地价、标定地价制度

　　《城市房地产管理法》第三十二条规定，“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。

具体办法由国务院规定。

”

　　2、建立土地价格评估制度

　　《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

”

　　3、房地产价格评估人员资格认证制度

　　《城市房地产管理法》规定：

“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

”

　　4、建立土地交易价格申报制度

　　《城市房地产管理法》规定，“国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。

土地交易权利人转让土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。

　　5、制定协议出让国有土地使用权最低限价

　　《城市房地产管理法》第十二条规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

《协议出让国有土地使用权规定》第五条规定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区；协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。

　　例题：

按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于（    ）的基础上，确定其成交地价。

（2000年土地管理基础试题）

　　A．基准地价

　　B．标定地价

　　C．政府最低限价

　　D．宗地评估价

　　答案：

C  

　　解析：

《城市房地产管理法》第十二条规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

　　6、政府行使优先购买权

　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

　　例题：

目前我国需要建立的地价管理制度主要有（    ）。

（2002年土地管理基础试题）

　　A．地价评估制度

　　B．土地交易价格申报制度

　　C．基准地价、标定地价定期公布制度

　　D．土地使用权出让的计划管理

　　答案：

ABC

十八、地价管理的措施

　　1．提供地价信息

　　为了维护土地市场交易双方的利益，有关部门及时收集和公布地价信息，为社会各界提供参考。

　　2．制订地价标准

　　通过制定基准地价和标定地价，为土地市场交易提供价格参考。

制定基准地价和标定地价并实行定期公布制度，是规范土地交易行为，加强国家对地价进行管理的重要措施。

　　3．宏观调控地价水平

　　对土地价格进行宏观调控的主要目的是，保证土地市场价格的基本稳定和市场交易平稳发展，防止地价极高极低或忽高忽低，避免土地资产流失和土地利用的不合理。

　　4．监管土地估价行业

　　土地行政主管部门变事前审批为事后监管，进一步加大监督检查力度。

各级土地行政主管部门定期对土地评估机构及其出具的土地估价报告进行随机抽查和评议。

土地评估机构的抽查评议结果要及时在网上或其他新闻媒体上向社会公布，使社会公众了解执业机构和人员的真实资格、信誉情况。

要建立机构和个人的执业档案，将机构和人员的执业情况、抽查评议结果、社会投诉情况、违规行为等情况记入执业档案，向社会公布，提供社会查询。

地价管理的目的（掌握）

　　地价管理，是政府为规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法权益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引导和管理措施。

　　地价管理的目的在于：

　　1、通过地价管理，防止地价暴涨土地是城市社会经济活动的载体，地价的暴涨将影响到各部门的经济发展，出现土地投机行为，造成土地大量囤积和资产的浪费，给生产和生活等领域带来不利影响。

因此，为了防止地价暴涨对经济可能产生的危害，除了采取行政手段干预土地市场外，也需要通过地价管理，通过制订一系列严格而又规范的地价管理政策和制度，加强对地价暴涨的管理。

　　2、通过地价管理，防止土地投机城镇土地是有限、宝贵的资产，由于其位置的不可移动性，极易造成对土地的垄断，特别是位置优越的地块。

为防止单位和个人对土地的无效占用，大量闲置引地，等待地价上涨，靠囤积土地获取暴利，需要进行地价管理。

　　3、通过地价管理，促进土地的合理利用为促进土地资产的合理利用，发挥最大的经济效益，必须建立有效的地价管理政策，使每块土地都能达到合理利用。

通过地价管理政策的实施，使不能合理利用土地的使用者，将其使用的土地转移出去，给能发挥土地最大潜力、支付最高地价的使用者使用。

　　4、通过地价管理，规范交易双方的行为，建立规范的市场在土地交易活动中，有的交易双方为了逃避国家税收，采取虚报、瞒报地价的非法手段，进行土地交易活动。

为此，需要制订地价管理政策，使交易双方或一方要为虚报、瞒报而付出代价。

　　5、通过地价管理，规范土地估价的方法，提高土地估价精度地价管理政策影响下的土地市场，可减少各种非规范交易行为的发生，使土地估价方法统一，有效数据、样本增加，提高土地估价成果的精度。

　　6、通过地价管理，防止国有土地收益流失通过地价管理，对单位和个人将划拨土地使用权进行转移的行为和协议出让土地等行为进行有效管理，可以有效防止目前各地普遍存在的国有土地收益的流失，逐步建立起规范、合法的土地使用制度。

　　例题：

通过地价管理，可起到（   ）等作用。

（2000年土地管理基础试题）

　　A.防止地价暴涨

　　B.防止土地过度投机

　　C.规范交易行为

　　D.加大土地供给量

　　答案：

ABC

十九、我国征地改革的方向与目标

　　1、近两年来我国征地改革的进展

　　2004年3月14日，十届全国人大二次会议对宪法进行修改时，将宪法第10条第3款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。

”修改为：

，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。

”首次在《宪法》中明确规定了征收的概念。

2004年8月28日，全国人大常委会第十一次会议做出了修改《土地管理法》的决定，在《土地管理法》中也规定了征收的概念，2004年宪法修正以前，我国的立法上和学术界没有严格区分征收和征用，一概以土地征用的概念代替土地征收。

修改前的《宪法》和《土地管理法》中规定的“征用”实为“征收”。

　　2005年，国土资源部发布了《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，同时发布了《征地统一年产值标准测算指导性意见（暂行）》和《征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）》，为开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作打下了基础，这对于解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等突出问题，维护被征地农民切身利益，保障经济建设健康发展起到了重要作用。

　　2、征地制度改革的主要思路

（1）定、细化征地目录，谨慎使用征地权，缩小征地范围《土地管理法》规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。

”但是，在现阶段很难明确界定“公共利益”的范围，实际情况无论是商业用地还是公益性基础设施用地都是动用了征地权，因此依靠“公共利益”的一般性规定来缩小征地范围是很难凑效的。

改革的方向是，在“公共利益”的范围的一般性规定前提下，先制定部门规章，确定细化的征地目录，设定可征地范围、不可征地范围，对均不在目录范围内的项目可以统一上收权限，由国土资源部统一审批，在试行可行和条件容许的情况下，上升到法律层面，达到尽量不征地或少征地的目标。

（2）扩大补偿范围，设定补偿最低限，保护农民利益目前征地补偿仅仅局限于对一定时期内土地收益的补偿、人员安置的补偿以及地表附着物或青苗的实际价值补偿，主要是针对因土地征收直接造成的经济损失的“偿，而未考虑土地产权的补偿以及因征地而带来的生活成本增加，原有社会关系损失，原有生产方式改变等难以定量的额外成本。

因此，未来征地改革应该逐步调整征地的补偿范围，从农民生产、生活和发展三个角度解决补偿问题，由原来仅限于与被征地客体直接相关的损失扩大到包括直接相关的损失和间接损失两方面，将原来仅局限于被征用客体物质损失扩大到物质损失和精神损失两个方面。

　　（3）科学测算征地补偿标准，同地同价，逐步推行市场化从长远的方向看，一些具有营利性质的交通、水利、能源项目的土地征收都应该逐步市场化，实行公开谈判的方式，或者让农民在项目收益中得到一定提成。

为保持农民生计的可持续性，土地补偿费的发放也不再是以前的一次性发放，而将实行一次性发放和逐年发放相结合的方法，将一部分土地补偿费存入国有银行或者保险公司，分批次发放，在实际操作中，安置手段也由原来的传统的货币安置和就业安置为主、逐步转向以货币安置、留地安置或以社保安置为主、多种安置方式相结合的安置方法，更强调最低生活保障安置。

　　（4）透明征地程序，加强征地后期跟踪和监测征地程序下一步改革必然要从发挥农民的知情权、参与权、监督权和申诉权入手，将征地程序改为“申请征地一预公告一协商补偿一报批一公告一补偿安置落实一征地”。

首先，征地要尊重农民知情权，在协商征地补偿前，增加征地预公告过程；在报批前，须得到农民对补偿标准、安置方案的认同；在征地前，必须由农民对征地补偿的落实或者补偿时间进行确认，否则不能征地。

其次，加强征地过程的平等性，关于补偿安置的方案应由被征地村民大会讨论，由村民代表与政府进行谈判，征地过程和结果向村民公开。

再次，建立完善的监督机制，加强征地后期跟踪和监测，定期监测后期补偿是否到位，以及被征地农民生活水平的恢复情况。

最后，建立一套完善处理征地纠纷的司法裁决体制，使农民能通过法律途径维护自已的利益。

3、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的有关规定

（1）关于征地补偿标准

　　1）统一年产值标准的制订省级国土资源部门要会同有关部门制订省域内各县（市）耕地的最低统一年产值标准，报省级人民政府批准后公布执行。

制订统一年产值标准可考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农用地等级等因素。

统一年产值标准应设定基准时点，一般3—5年调整一次。

　　2）统一年产值倍数的确定土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定；按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数；土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。

经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。

　　3）征地区片综合地价的制订征地区片综合地价（以下简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准（原则上不含地上附着物和青苗的补偿费）。

制订区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。

有条件的地区，省级国土资源部门可会同有关部门制订省域内各县（市）征地区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行，实行征地补偿。

　　4）土地补偿费的分配按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。

具体分配办法由省级人民政府制定。

土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。

（2）关于被征地农民安置途径

　　1）农业生产安置征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。

　　2）重新择业安置应当积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。

在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。

征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。

　　3）入股分红安置对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。

农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。

　　4）异地移民安置本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。

　　（3）关于征地实施监管

　　1）公开征地批准事项经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，国土资源部和省级国土资源部门通过媒体向社会公示征地批准事项。

县（市）国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定，在被征地所在的村、组公告征地批准事项。

　　2）支付征地补偿安置费用征地补偿安置方案经市、县人民政府批准后，应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织拨付征地补偿安置费用。

当地国土资源部门应配合农业、民政等有关部门对被征地集体经济组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。

　　3）征地批后监督检查各级国土资源部门要对依法批准的征收土地方案的实施情况进行监督检查。

因征地确实导致被征地农民原有生活水平下降的，当地国土资源部门应积极会同政府有关部门，切实采取有效措施，多渠道解决好被征地农民的生产生活，维护社会稳定。

　　例题：

（   ）对宪法进行修改时，首次在《宪法》中明确规定了征收的概念。

　　A.2002年3月14日，十届全国人大二次会议

　　B.2003年3月14日，十届全国人大二次会议

　　C.2004年3月14日，十届全国人大二次会议

　　D.2005年3月14日，十届全国人大二次会议

　　答案：

C

　　解析：

2004年3月14日，十届全国人大二次会议对宪法进行修改时，将宪法第10条第3款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。

”修改为：

，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。

”首次在《宪法》中明确规定了征收的概念。

二十、地征收程序

1.拟定土地征收方案

　　由拟征收土地所在地市、县人民政府或其他土地行政主管部门拟定。

　　2.审查报批和公告

　　将土地征收方案报有批准权限的上级政府批准。

由市、县人民政府对经批准的征地方案在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。

公告的内容主要包括：

征地方案批准机关、批准文号、征地途径、范围、面积、征地补偿标准、农业人员安置办法、补偿登记的期限等。

公告形式有张贴、广播、报纸、电视等。

　　3.制定补偿和安置方案

　　由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地的方案及土地所有者和使用者的登记情况（经核实）制定，即把征地方案中确定的各种补偿的总费用分配到各所有者和使用者，以及具体落实人员的安置方案。

　　4.组织实施征地补偿、安置方案在公告

　　并进行必要的修改后，报市、县人民政府批准，由土地行政主管部门实施*考试大*。

征地补偿费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全部支付。

　　例题：

征地补偿费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起（   ）个月内全部支付。

　　A.3

　　B.4

　　C.5

　　D.6

　　答案：

A

　　解析：

征地补偿费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全部支付。

二十一、土地征收方案的编制与审核

征收土地方案是在批准农用地转用后或同时必须上报的材料，征地方案的申请受理、审查过程与农用地转用方案基本相同。

　　1、征收土地方案的编制主体与内容

（1）征收土地方案编制的主体征收土地方案一般由县级人民政府土地行政主管部门负责编制。

（2）征收土地方案的内容征收土地方案要说明被征土地的数量、位置、权属以及土地补偿标准、安置途径等内容，以表格的形式填写，同时另附以下材料：

　　A、《建设拟征（占）地土地权属情况汇总表》。

　　B、耕地以外的其他土地的有关补偿标准的规定。

　　C、用地单位对本方案的意见。

　　D、1：

500至1：

1000征地红线图，能反映征地范围、面积、利用现状及权属关系。

　　2、征地方案的编制程序征地方案的编制一般按以下程序进行

（1）确定征地范围在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集体建设用地范围内，按年度建设占地指标，城市或村镇规模确定的各地块的用途，具体建设项目的用地需求，确定建设用地位置即为征地范围。

对经国务院及省政府批准的大型能源、交通、水利等基础设施，需征收土地利用总体规划确定的城市、村庄和集体建设用地范围以外的土地，按具体项目用地要求并经论证批准确定建设项目的准确位置，即为征地范围。

（2）告知征地情况。

当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农产在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

　　（3）现场调查县级土地行政主管部门派工作人员到现场调查被征地村的基本情况。

包括土地总面积、耕地面积、基本农田、农业人口和农业劳动力；征收土地总面积包括一般农田面积和基本农田面积；征收前后的人均耕地和劳均耕地变化情况；被征土地类型、各类用地的面积和前三年平均产值；征用土地涉及的农业承包户、安置农业人口、安置劳动力和地上附着物等基本情况，并填写征收土地情况表。

　　（4）确定征地补偿费、需要安置的人数和安置途径、征地补偿费的确定、需要安置的人数和安置途径见前述。

　　（5）拟定征收土地方案根据征收土地方案内容，由县级以上人民政府土地行政主管部门负责拟定征收土地方案。

　　（6）征求意见将拟定的征收土地方案征求被征地村的意见，在法律许可的范围内尽量使方案满足农民的要求。

　　（7）签字上报审批拟定的征地方案经修改和具体经办人员及分管领导签字上报至有批准权的人民政府审查批准。

　　3、土地征收方案的审核拟定的土地征收方案经修改和具体经办人员及分管领导签字上报至有批准权的人民政府审查批准

　　例题：

征收土地方案一般由（   ）负责编制。

　　A.省级人民政府

　　B.省级人民政府土地行政主管部门

　　C.县级人民政府

　　D.县级人民政府土地行政主管部门

　　答案：

D

　　解析：

征收土地方案一般由县级人民政府土地行政主管部门负责编制。

二十二、土地征收补偿费的支付和管理、使用

（1）征地补偿费的支付市、县人民政府土地行政主管部门应在土地征收批准后三个月内，将征地补偿费用支付给被征收土地的农村集体组织或村民委员会。

（2）征地补偿费的管理

　　A.土地补偿费土地补偿费归农村集体组织所有，由农村集体经济组织或者村民委员会管理，主要用于发展集体经济和改善生产和生活条件，可视土地使用者或者土地承包者对土地的投人情况给予适当补偿。

　　B.安置补助费坚持谁负责安置，谁管理、使用，不安置的支付给个人。

也就是，由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。

　　C.地上附着物补偿费地上附着物补偿费归地上附着物的所有者所有。

并坚持谁拆迁或迁建的，支付给谁；自行拆迁的，支付给附着物的所有者；林木、果树补偿给所有者。

　　D.青苗补偿费地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有，青苗的补偿费支付给所有者。

禁止侵占、挪用被征地单位征地补偿费用和其他有关费用。

　　E.对征收承包户的土地补偿征收农业承包户的土地，承包期限在10年以上的，农村集体经济组织和村民委员会可以将土地补偿费的80％支付给土地承包经营者。

这主要是考虑保护承包户在土地上的长期固定投资（如水利建设、土地培肥等）的利益，也是鼓励承包户广土地上进行长期投资。

　　例题：

某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设