房地产行业报告商业计划书精品上海地产可行性研究报告.docx

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房地产行业报告商业计划书精品上海地产可行性研究报告

上篇：

一上海城市概况

1．地理位置、人口、面积

1．1地理位置

上海位于北纬31度14分，东经121度29分。

地处长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，正当我国南北海岸线的中部，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。

除西南部有少数丘陵山脉外，上海境内全为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平原的一部分，平均海拔高度为4米左右。

上海属北亚热带季风气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。

上海气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长。

2000年，全年平均气温17.6℃，无霜期300天。

年降雨量1302毫米，但全年50%以上的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三个雨期。

1．2人口

上海人口规模不断扩大。

1949年，上海人口仅为520万。

至2000年末，全市年末户籍人口已达1321.63万人，是解放前的2.5倍，占全国总人口的比重为1%。

2000年，全市人口密度为每平方公里2084人，其中市区2897人。

根据第五次全国人口普查，全市人口为1674万人。

人口规模增大所导致的住房压力从宏观上促进了房地产业的发展。

1．3面积

上海全市面积6340.5平方公里，占全国总面积的0.06%，南北长约120公里，东西宽约100公里。

其中区面积3924.24平方公里，县面积2416.26平方公里；陆地面积6219平方公里，水面面积122平方公里。

境内辖有崇明岛，面积为1041平方公里，是我国的第三大岛。

各区、县土地面积（2000年）

地区

面积（平方公里）

地区

面积（平方公里）

黄浦区

12.41

闵行区

371.68

卢湾区

8.05

嘉定区

458.80

徐汇区

54.76

宝山区

415.27

长宁区

38.30

金山区

586.05

静安区

7.62

松江区

604.71

普陀区

54.83

青浦区

675.54

闸北区

29.26

南汇县

687.66

虹口区

23.48

奉贤县

687.39

杨浦区

60.73

崇明县

1041.21

浦东新区

522.75

1．4行政区划

1949年以来，经过多次行政区划调整和撤县建区，至2001年末，上海共有18个区、1个县，共153个镇，3个乡，99个街道办事处，3408个居民委员会和2771个村民委员会。

2．上海交通

2．1上海与世界的联系

上海作为一个国际化大都市，它有着快捷便利的交通条件，上海有通往世界59个城市的国际航空线和14条海上国际航线。

便利的交通，促进了上海与世界各国的交往。

上海每年要接待约128．73万人次的外国游客。

不少国家的首脑、领导人也相继来访上海，上海宛如—颊东方的明珠，闪烁着灿烂的光芒。

在上海每年举行各种各样的国际会议，其中，有商业的、政治的、文化的、艺术的……，这进一步促进了上海对世界的了解和世界各国对上海的了解。

上海已经成为中国了解世界、世界了解中国的一个窗口。

在上海还有二万余家的外商投资企业和近4千家的外国、港、澳、台企业驻沪办事处，这些机构推动了上海与世界各国、各地区的经济往来。

2．2海陆空交通

航空—上海目前拥有二个国际机场。

一个是虹桥国际机场，在上海的西区；另一个是浦东国际机场，座落在东海之滨。

目前二个机场的年旅客吞吐量为1640万人次，待浦东国际机场4条跑道全部建成，上海航空的年客运量将达到近1亿人次。

铁路—上海有各种铁路专用线近百条。

上海铁路将建立以直达快运为主线、内接港澳、北连俄欧、东通海外、西达中亚的国际集装箱多式联运网络。

港口—上海港是中国大陆最大的港口，港区面积13600多平方公里。

上海港从八十年代开始成为吞吐量超过亿吨的世界大港。

上海港将通过外高桥、五号沟工程、黄浦江内部分老码头改造和功能转换，使之成为洲际集装箱货运枢纽港。

航运—上海巳与世界上200多个国家和地区的1100多个港口建立了航运业务联系。

远洋航线：

从上海始可以分别抵达香港、台湾（经第三地）、韩国、日本、东南亚、澳人利亚、以色列、地中海、西北欧、南非、南美、美国东西岸等地；沿海航线：

 可抵达从北到市沿海主要港口；长江航线：

可直达长江中下游各港口；内河航线：

通过江南水网可抵达江、浙、皖等省各大小港口码头。

2．3中国大陆的交通枢纽

上海有着优良的港口，由此也成为中国重要的交通枢纽和货物的集散地。

上海港去年的货物吞吐量达1．86亿吨。

优良的港口和四通八达的内陆交通刚，以及它的工业、贸易、商业等基础，使得上海得天独厚。

多年来，上海除了本地每年的货物进出外，也帮助上海周边省市进出大量的货物，自然而然地形成了一个交通枢纽和货物的集散之地。

交通的方便，为上海的企业及来上海从事商贸等活动的企业提供了极大的便利。

3．城市文化特色

我们把上海的城市文化称为“海派文化”。

海派城市文化源于西方文化对东方文化强制性的浸入，然而这种充满矛盾的传统与现代的共存，使得上海成为多种文化汇聚的结合点。

海派文化是指在同一场所不同时代特征、不同地理分野，不同审美追求的文化形式融合共存，海乃“海纳百川之喻意”。

上海作为西学东渐和中国近代新文化的发祥地，海派文化既有多样又兼容，敏感又合时宜，实效又富于创新的特性，又沿承了吴越文化对生活理解的细腻。

它本质上是多样并立，卓而不群，海派文化的生成不仅仅是东西方文化的融合，其更深层内涵是它的边缘文化的气质。

4．城市经济特色与产业结构

4．1经济特色

作为中国第一大城市，又处在改革开放的前沿，上海的经济发展具有多元性和国际性两大特点。

多元性指的是：

（1）所有制结构继续调整，非公有制经济加快发展。

在全市国内生产总值中，公有制经济增加值3534.13亿元，比上年增长5％；非公有制经济增加值1416.71亿元，增长19.6％，占国内生产总值的比重由上年的26％上升到28.6％。

各种所有制工业企业共同发展；非公有制经济商业企业零售额领先增长。

（2）按照把握机遇、各方参与、优势互补、互惠互利、积极服务、共同发展的指导思想，2001年，上海与西部省市签订各类经济技术合作项目277项，总金额143.47亿元，涉及基础设施、科技、农业、旅游、房地产、汽车、建材、商贸等领域

国际性指的是：

（1）对外贸易。

上海积极实施外贸出口产品市场多元化战略，努力克服世界经济增速趋缓的不利影响，大力拓展新的出口增长点。

2001年外贸进出口总额608.95亿美元，比上年增长11.3％。

其中，进口总额332.67亿美元，增长13.3％；出口总额276.28亿美元，增长9％。

单位：

亿元

（2）吸收外资。

上海充分发挥中心城市的综合优势，抓住世界经济增速趋缓、国际资本流动加快的机遇，扩大利用外资领域，拓展引进外资方式，吸收外资显著增长。

全年批准外商直接投资项目2458项，比上年增长35.5％；吸收外资合同金额73.73亿美元,增长15.4％；实际到位金额43.92亿美元，增长39％。

利用外资质量进一步提高，资本、技术密集型项目明显增加。

（3）引进技术、对外承包工程和劳务合作。

上海积极引进国外先进和适用技术，推动上海技术创新和产业升级。

全年共签订技术设备引进合同1514项，成交金额28.26亿美元。

同时，积极实施“走出去”战略，开拓多元化海外市场，发展对外经济合作。

至2001年末，上海对外承包工程和劳务合作涉及的国家和地区已达130个。

4．2产业结构

上海坚持“优先发展第三产业，调整优化第二产业，稳定提高第一产业”的产业发展方针，使以金融、商贸、信息等为重点的第三产业得以长足发展，产业结构调整实现了新的跨越。

2000年，第三产业实现增加值2282.6亿元，按可比价格计算，比1995年增长1倍，“九五”期间平均每年增长15.1%，高于同期国内生产总值年均增长率3.7个百分点。

第三产业占国内生产总值的比重首次超过50%，三次产业的比例由1995年的2.5∶57.3∶40.2调整为2000年的1.8∶48∶50.2。

5．城市发展战略

随着产业结构调整的不断推进，上海加大了生产力布局和城市空间布局调整的力度，基本完成了对全市6340平方公里的形态规划，形成中央商务区、中心商业区、内环区、外环区、郊县多心多层多组团的布局。

在郊县（区）开辟了9个市级工业区，为市区工业扩散创造了条件。

同时，加快旧区的改造步伐，从中心区迁出数十万户居民家庭，促进了中心商务区、市级副中心、专业分中心和主要商业街、商业区的建设。

面对充满机遇而又富有挑战的二十一世纪，上海已经确定了新的中长期发展目标：

把上海基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，初步确立社会主义现代化国际大都市的地位。

二经济概况

1．国家经济状况

2001年国内生产总值为95933亿元，按可比价格计算，比上年增长7.3%。

其中第一产业增加值14610亿元，增长2.8%；第二产业增加值49069亿元，增长8.7%；第三产业增加值32254亿元，增长7.4%。

消费品市场销售稳定增长。

全年社会消费品零售总额37595亿元，比上年增长10.1%。

其中，城市消费品零售额23543亿元，增长11.5%；县及县以下消费品零售额14052亿元，增长7.7%。

批发零售贸易业零售额25511亿元，增长10.7%；餐饮业零售额4369亿元，增长16.4%；其他行业零售额7716亿元，增长4.9%。

城乡居民生活水平进一步提高。

全年全国城镇居民人均可支配收入6860元，比上年实际增长8.5%。

农村居民人均纯收入2366元，实际增长4.2%。

其中农村居民人均现金纯收入1748元，实际增长5.7%。

居民住房条件继续改善。

全年城镇竣工住宅面积5.4亿平方米，农村竣工住宅面积7.4亿平方米。

城乡居民家庭恩格尔系数分别为37.9%和47.8%，均比上年降低1.3个百分点。

附表：

2001年居民消费价格指数（以2000年为100）

项目名称

　全国

城市

农村

居民消费价格指数

100.7

100.7

100.8

食品

100.0

100.1

99.8

粮食

99.3

99.2

99.7

肉禽及其制品

101.6

101.7

101.4

蛋

106.0

106.3

105.3

水产品

97.1

96.9

97.8

鲜菜

101.4

101.4

100.9

在外用餐

100.2

100.4

99.6

烟酒及用品

99.7

99.7

99.6

衣着

98.1

97.8

98.9

家庭设备用品及服务

97.7

97.5

98.4

医疗保健及个人用品

100.0

99.3

101.1

交通和通信

99.0

99.1

98.7

娱乐教育文化用品及服务

106.6

106.7

106.4

居住

101.2

101.7

100.3

2．上海地方经济状况

2．1经济总量

国民经济持续快速增长，经济运行抗波动能力不断增强。

全年实现国内生产总值4950.84亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2％，增长幅度连续第10年保持两位数水平。

产业结构调整作用显现，第二、第三产业共同推动经济发展。

全年第一产业增加值85.5亿元，比上年增长3％；第二产业增加值2355.53亿元，增长12％；第三产业增加值2509.81亿元，增长8.7％。

城市综合服务功能进一步增强，第三产业增加值占国内生产总值的比重继续提高，达到50.7％。

 财政收入保持快速增长。

全年全市财政收入1995.62亿元，比上年增长13.9％。

全年地方财政收入620.24亿元，比上年增长24.6％，完成年度预算的111.2％。

其中，增值税111.95亿元, 增长19.7％;营业税191.12亿元，增长24.3％；个人所得税78.44亿元，增长30.2％；房产税14.66亿元，增长10.7％。

全年地方财政支出726.38亿元，比上年增长16.6％。

2．2固定资产投资

投融资渠道进一步拓宽，促进新一轮投资增长。

2001年上海完成固定资产投资总额1984.31亿元，比上年增长6.1％，增幅比上年提高5.4个百分点。

投资总量创历史新高。

 投资结构出现积极变化。

在固定资产投资总额中，基本建设投资712.49亿元，占全市固定资产投资的比重为35.9％；更新改造投资436.83亿元，比重为22％；房地产开发投资620.31亿元，比重为31.3％。

从产业投向看，第一产业投资6.51亿元，比上年下降17.3％；第二产业投资682.83亿元，比上年增长10.9％；第三产业投资1294.97亿元，增长3.9％。

从投资主体看，国有经济投资774.38亿元，比上年下降6.7％；非国有经济投资1209.93亿元，比上年增长16.4％，占全市固定资产投资的比重由上年的55.6％上升到61％。

在非国有经济投资中，私营、外商及港澳台投资463.52亿元，比上年增长15.2 ％，占全市固定资产投资的比重由上年的21.5％上升到23.4％。

 城市基础设施建设力度进一步加大。

全年完成城市基础设施建设投资510.78亿元，比上年增长13.5％，占全市固定资产投资的比重为25.7％。

其中，交通运输通信投资168.42亿元，增长43.3％；市政建设投资177.89亿元，增长8.9％；公用事业投资92.25亿元，比上年下降11.7％。

2．3价格水平

2001年居民消费价格总水平与上年持平。

其中，食品类价格上升0.3％，烟酒及用品类下降1.1％，衣着类下降1.1％，家庭设备用品及维修服务类下降2.8％，医疗保健及个人用品类下降2.6％，交通和通信类下降1.9％，娱乐教育文化用品及服务类上升2.1％，居住类上升2.3％。

 原材料购进价格、工业品出厂价格下降。

全年原材料、燃料、动力购进价格比上年下降1.3％，工业品出厂价格下降3.3％。

2．4居民收入与储蓄

据抽样调查，2001年，上海城市居民家庭人均年可支配收入12883元，比上年增长9.9％；农村居民家庭人均年可支配收入5850元，增长5.1％。

 随着收入水平的提高，城乡居民家庭耐用消费品拥有量进一步增加。

据抽样调查，至年末，平均每百户居民家庭耐用消费品拥有量，城市居民家庭：

彩电154台，家用空调100台，影碟机56台，移动电话50部，家用电脑38台，组合音响34套，健身器材7套； 农村居民家庭：

彩电105台，轻骑、摩托车73辆，洗衣机70台，热水器47台，移动电话35部，影碟机29台，家用空调16台，家用电脑7台。

 居民储蓄存款又有增加，增幅提高。

年末全市城乡居民储蓄存款余额3001.89亿元，当年新增477.85亿元。

其中，城镇居民储蓄存款余额2781.82亿元，新增460.69亿元；农村居民储蓄存款余额220.07亿元，新增17.16亿元。

城镇居民收入和储蓄的增加，从客观上保证了消费的增长。

综上所述，从全国国民经济增长态势和上海当地的情况相对来看，上海的经济增的总体水平普遍高于全国水平，如国内生产总值多出2.9个百分点，第三产业增长高出1.3个百分点，而城镇居民可支配收入超出1.4个百分点。

由此可见，上海当地经济发展具有十分强大的市场后动力。

同时由于作为一个国际性大都市，其近几年在整个城市发展的软硬环境方面都进行了十分大量的人力、财力、物力的投入，尤其是外资、高新技术的引入更使其具备了大幅度增长的强大能源。

因此，可以清晰地发现，上海的整个国民经济发展状况和投资前景均是十分乐观的，这从目前外资、外企业的大量涌入即可窥其一斑。

三房地产市场分析

1．发展规模

1．1土地使用权出让情况（1995～2000）

指标

1995

1996

1997

1998

1999

2000

出让地块（幅）

499

640

1029

1326

1119

1325

出让面积（万平方米）

1245.42

898.29

1430.75

1614.52

1645.96

2183.22

区

875.11

507.84

839.99

740.43

971.88

1259.94

浦东新区

646.76

214.47

398.09

233.93

255.19

534.29

县

370.31

390.45

590.76

874.09

674.08

923.28

可建面积（万平方米）

1343.99

1409.65

1966.80

2269.94

1973.82

3502.73

住宅

720.58

869.17

1308.20

1449.49

1549.47

1868.18

商办综合楼

167.02

199.85

190.28

322.10

78.90

44.13

商业

1.27

12.40

66.18

42.99

75.92

92.96

厂房

424.46

284.28

336.99

420.72

218.79

1417.67

其他

30.66

43.95

65.15

34.64

50.74

79.79

1．2房地产开发投资和经营情况（1995～2000）

单位：

亿元

指标

1995

1996

1997

1998

1999

2000

投资总额

466.20

657.79

614.23

577.12

514.83

566.17

商品房屋建设投资

286.45

454.79

515.78

440.47

401.44

476.32

土地开发投资

53.19

67.60

41.50

18.19

13.47

25.91

在投资总额中

住宅

280.38

356.01

334.07

320.66

324.49

408.82

别墅、高档公寓

31.75

40.64

26.17

28.69

34.54

40.72

写字楼

81.74

150.83

140.04

121.90

81.26

57.47

商业营业用房

32.39

62.71

54.19

61.11

60.42

51.51

其他

71.69

88.24

85.93

73.45

48.66

48.38

经营收入

297.57

438.78

429.42

567.01

583.69

783.69

土地转让收入

40.60

45.01

33.94

30.14

15.28

22.99

商品房屋销售收入

145.92

217.24

211.89

361.66

421.06

556.63

商品住宅销售收入

126.25

163.52

168.00

283.02

359.42

487.95

房屋出租收入

4.06

10.19

15.25

13.84

23.14

29.68

其他收入

106.99

166.34

168.34

161.37

124.21

174.39

利润总额

44.39

58.50

33.52

43.00

13.42

34.30

1．3房地产开发企业房屋建筑面积和造价（1995～2000）

指标

1995

1996

1997

1998

1999

2000

房屋施工面积（万㎡）

5074.8

6005.46

5341.79

5416.10

5083.18

5523.23

住宅

3843.22

4154.16

3647.47

3704.29

3747.17

4263.50

别墅、高档公寓

246.47

329.62

235.66

192.76

217.34

254.11

办公楼

634.46

1018.77

929.91

903.60

660.12

515.10

商业营业用房

274.68

503.29

423.57

511.71

410.84

438.47

其他

322.44

329.24

340.84

296.50

265.05

306.16

房屋竣工面积（万㎡）

700.39

1207.86

1464.96

1565.34

1468.62

1643.62

住宅

529.77

992.30

1176.14

1242

1229.23

1388.01

别墅、高档公寓

75.50

98.28

50.40

43.99

65.93

66.37

办公楼

30.82

86.01

170.70

166.94

93.01

95.93

商业营业用房

50.74

62.88

59.32

111.08

90.89

100.16

其他

89.06

66.67

58.80

45.32

55.49

59.52

房屋竣工价值（亿元）

102.55

267.78

336.25

395.86

327.76

355.78

住宅

72.21

195.34

213.16

242.85

239.16

270.29

别墅、高档公寓

18.41

45.41

20.67

22.82

25.14

20.66

办公楼

9.48

38.63

87.76

96.00

44.55

45.41

商业营业用房

7.88

17.91

18.37

45.38

27.46

24.29

其他

12.99

15.84

16.95

11.62

16.59

15.79

房屋平均造价（元/㎡）

1464

2217

2295

2529

2232

2165

住宅

1363

1969

1812

1955

1946

1947

别墅、高档公寓

2438

4621

4101

5188

3814

3113

办公楼

3075

4491

5141

5751

4790

4733

商业营业用房

1552

2858

3096

4085

3021

2425

其他

1458

2376

2883

2564

2989

2653

1．4商品房销售和出租情况（1995～2000）

指标

1995

1996

1997

1998

1999

2000

商品房销售面积（万㎡）

567.66

573.50

686.45

1141.91

1328.67

1557.87

住宅

536.31

528.56

617.02

1056.77

1243.33

1445.87

别墅、高档公寓

16.31

49.18

23.28

20.84

39.45

53.44

办公楼

4.03

22.78

37.41

51.22

39.23

47.76

商业营业用房

6.89

7.79

6.74

26.45

39.44

54.54

其他