成都华兴街项目基础市调报告14页.docx
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成都华兴街项目基础市调报告14页
2010年成都华兴街项目基础市调报告
一、区域市场分析
1、中心城区物业供应量与价格分析
2003年以来,成都市内环供应量呈逐年缩小态势,2010年上半年内环内住宅供应量仅为6.91万㎡,除了一月份外,上半年其他月份均没有新增供应,可见,市中心如今已是寸土寸金,可供开发土地量越来越少,内环土地已经严重稀缺;
受土地稀缺的影响,内环商品房的价格及上升幅度也远远超出主城区其它区域的房价,市场从07年开始,商品住宅价格一路看涨,08年受到金融危机和地震的影响价格一度有所回调,但中心城区物业因地理位置、配套等因素,抗跌性较高,影响较小,目前一环内商品房的价格已全线过万,甚至个别区域的房价更高;
2、周边楼盘分析
楼盘名称
区域
占地
容积率
装修
价格
红星国际
红星路
30亩
5.9
精装
13000
朗御
大慈寺路
11亩
7.35
精装
17500
时代豪庭
东大街
17亩
7
清水
19000
摩根中心
牛市口
20亩
11.77
清水
9500
保利中心
领事馆
65亩
8
清水
13000
目前地块周边在售项目较少,红星国际是区域内主要在售物业,新座、锦都公寓目前均处于尾盘销售期;
通过与其它区域内目前在售的公寓对比可知,目前地块片区物业性价比较高,高端标杆物业较少,未来成长空间较大;
3、项目周边二手房价格
楼盘名称
销售
时间
占地
容积率
装修
销售价格
二手房价格
租金
财富ID
2006
9.5亩
/
精装
7100
9627
45
缤纷
2008
5亩
7.5
清水
8000
10233
50
萧邦
2008
4.5亩
7
精装
9500
12960
50
锦都公寓
2009
3.4亩
9.28
精装
11000
12500
70
项目周边多为公寓类物业,纯写字楼物业项目较少,从目前二手房的销售价格来看,均已过万,年增值率约10%,平均租金大约在54元/平米,可见由于市中心土地日益稀缺,土地成本、建设成本的快速窜高,市中心物业价格的增长趋势较快,未来增值前景较好;
二、地块周边在售项目分析
⏹
商业场.新座—写字楼(室内全装修,装修标准600元/㎡)
物业位置:
锦江华兴街39号
总建筑面积:
32828㎡(办公面积:
18798.53㎡;商业面积:
7994.52㎡)
物业面积区间:
37-95㎡
标准层面积:
1119㎡
电梯数量及品牌:
4部(德国蒂森)
楼层状况:
地上22层,共323户(1-5楼为商场.只租不卖.;6-22楼为写字间,其中6楼自用;9、10、14、15、20、21楼为开零层,其它楼层为整层销售)
销售价格:
均价9180元/㎡(须一次性付款)
销售情况:
基本售罄,仅余几套房源(2010年12月31日前交房)
物业费:
12元/平方米·月(含中央空调和地热等费用)
项目点评:
该项目地段优势明显,销售价格相对较低;产品面积较小,总价较低,投资客群面较宽;功能区间为开放式办公室,装修风格简约大方,能适合不同商业机构的需求;项目定位于甲级纯商务写字楼,实际上呈现的品质感不强,从购买对象来看,服装类、化妆品类、金融类客群较多;
⏹红星国际——住宅(精装,装修标准2500元/㎡)
项目目前销售的为一期物业,二期主要有SOHO、写字楼、酒店公寓三种业态,预计明年推出。
物业位置:
锦江红星路二段159号
总建筑面积:
135072㎡
物业面积区间:
42-48㎡、79-83㎡
楼层状况:
34F
销售价格:
均价13000元/㎡(全款98折,按揭99折)
销售情况:
销售状况较好,销售率达80%,中间楼层余量较大,2012年6月30日之前交房
物业费:
2.65元/平方米·月
项目点评:
产品面积较小,宜居宜商,产权为住宅性质,作为市中心的大盘,增值潜力较大,因此项目自开盘以来,销售情况较好,从购买的客群来看,用作住宅物业的客群占绝对比重,他们相信CBD区域能持续带来大量的临时租房客群,而用作办公用途的物业则主要集中在14F以下,由于面积较小,空间灵活性较小,适合于中小型公司的办公需求;
⏹锦都公寓—写字楼、公寓(精装)
项目位于红星中路二段23-33号,为以前烂尾楼改造的项目,占地4亩左右,总建面约23000多平米;
汇聚了甲级精装写字楼、CEO级豪装公寓、商业中心三大物业形态,是一个多功能的城市商务复合体;
楼高25层(含3层地下车库),1-5楼为商业,6-12层为甲级精装写字楼,12层以上为CEO级豪装公寓;
写字楼每层面积大约在827平方米左右,最小可划分为200平米左右,户型方正,中央空调采用国际品牌(美国麦克维尔);
公寓面积以53、57、62、100平米的套一,122平米的套二为主,户型方正,空间适用,功能齐全,入户刷卡智能系统;
销售价格:
均价12500元/㎡(须一次性付款,优惠5%)
物管费:
8元/㎡.月(不含中央空调),2010年底交房
项目点评:
目前项目已基本售罄,仅余1套写字楼物业,面积约292㎡,优惠后总价347万,须一次性付款,项目产权为住宅性质,水电均按民用标准收取,从购买该项目的企业来看,多为传媒类、广告类公司;另外,该项目背后为二期物业,由于还未开始拆迁,故推出时间不详。
总之,目前区域内在售写字楼项目较少,档次相对较低,多为精装公寓性质的产品;从销售价格上看,两种产品价格基本无差异;从推出的产品来看,多为小面积,主要针对中小企业,由于总价相对较低,因此受到这类客户群的追捧和亲睐;从企业性质来看,主要以传媒类、广告类、设计类、服装类、金融类企业为主,创意产业类相对集中;从租金价格来看,同热点写字楼区域相比,地块周边项目租金处于中档水平,同时相对稳定。
三、地块周边情况及现状
项目区位(地处于城市“心脏”):
1、地块南侧
紧邻华兴正街,地块目前为临时停车场,停车场的入口正对面为商业场的后门,目前华兴正街为单行道,街道较为狭窄,面宽约7米,整条街道上有许多待拆迁的老房子,目前多被用来开餐馆;地块斜对面为在售写字楼项目“商业场.新座“,地块同侧紧邻成都知名小吃店盘飧市和龙抄手,锦江剧场、王府井百货、华敏.翰尊国际紧邻地块;
2、地块西侧
地块西侧为纯阳观街,为餐饮一条街,如:
菜根香、肥肠粉、私家菜等,该街道较狭窄,为单行道;
3、地块北侧
地块北侧为梓潼桥西街,为单行双车道,两边居民用房均为以前的老房子,从底商经营的业态来看,较为混杂,档次较低,多为小型餐馆、服装店、理发店、杂货店、五金店等,较大的业态有金帆船娱乐会所、中国人民财产保险公司和华泰联合证券;
4、地块东侧
地块东侧为梓潼桥正街,为双向2车道,街道两边房屋仍较陈旧,多为待拆迁房屋,其中,锦江区春熙路街道市民中心、正成财富ID公寓便位于该街道上,从正成财富ID裙楼商业业态来看,整体招商档次较低,无规模化,多为餐饮、网吧、电玩、药房、咖啡馆等使住宅部份的舒适度大打折扣,影响了楼盘整体的品质感;
5、地块场地情况
地块内无待拆迁房屋,较为平整;
地块方正、平整,有小幅的坡度,在地块北侧呈直角转角;
地块四周均已打围,目前为停车场;
6、公共交通体系分析
项目地处于城市核心,地处红星路、总府路围合区域,同时与东大街、新华大道紧邻,到达方便;
地铁2、3、4号线就在周边;
公共交通服务体系建设完整,3、4、58、81、98、154、6、28、49、37、152、166十余条公交线路经过项目周边;
地块四周均有高楼大厦,不临城市主干道,地块的可视性相对较弱;
可见,位置好、地块方正、规模小是本地块的主要特点,该地块位于华兴正街上,是春熙商圈最后的财富宝地,升值发展潜力不可估量,但地块周边多条单行车道、多处待拆迁旧房及狭窄的街道都是本项目面临的主要问题。
为了最大化发挥地块的地段优势,减小项目目前存在的劣势,因此在规划设计中需要突出产品的商务投资价值特征和街铺商业价值最大化特征。
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